En stadeforretning er den formelle registrering af arbejdets stade—typisk i kølvandet på ophævelse, hvor man fastlægger, hvor langt arbejdet er kommet, og på hvilket grundlag der kan ske videre håndtering.
Det rammer direkte på økonomi, tid og risiko: Hvis du misbruger stadeforretningen, blander kvalitet ind i en stadeopgørelse eller glemmer at sikre dine rettigheder, kan du tabe både krav og sikkerhed.
Tre tommelfingerregler:
- 1) Stade ≠ kvalitet. Vurder stade separat – brug (haste)syn og skøn til kvalitet.
- 2) Stadeforretning bruges ved ophævelse. Ligger tvisten om aconto/stadieprocent? Løs den uden § 63-maskineriet.
- 3) Aconto/staderegistrering ↔ § 63 supplerer hinanden: Aconto for hverdagen § 63/skøn for ophævelse.
Hvad er stadeforretning AB 18 – og hvorfor betyder det noget?
Stadeforretningen (AB 18, § 63-konstellationen ved ophævelse) registrerer arbejdets stade og ikke kvalitet. Forretningen bruges til at fastlægge status ved brud i samarbejdet, så der kan ske opgør, overdragelse til ny entreprenør m.v.
Fejl #1 er at bruge stadeforretning som “værktøj” ved almindelig uenighed om procent/stadie i en igangværende sag. Det forværrer konflikten og kan udløse utilsigtede retsvirkninger.
Hvordan spiller acontostade og § 63 sammen?
Den løbende acontokontrol og staderegistrering (byggeledelse/fagtilsyn) er første spor: den sikrer månedlig betaling for dokumenteret udført arbejde og fanger afvigelser tidligt.
Ved ophævelse supplerer du med § 63-stadeforretning eller skønsbaseret stade som andet spor: det “fastfryser” værdien af det udførte på brudstidspunktet og bruges i hæveopgør, sikkerheder mv.
Pointen er adskillelse og ikke tilsidesættelse: Acontostade er stærk dokumentation, men § 63 skaber det formelle bevis i ophævelsessituationen. Kvalitet/mangler afklares parallelt ved (haste)syn og skøn, ikke i staderapporten.
AB 18 og stade/ekstraarbejder: Hvem har bevisbyrden?
Udgangspunkt: Den, der vil noget, skal bevise det. Ofte ligger entreprenøren med bevisbyrden for, at stadet er højere end påstået, og for at udførelse/tid er dokumenteret.
Når prisgrundlag er lagt frem (tilbud/enhedspriser/regningsprincip), skifter fokus: Bygherren skal konkretisere urimelighed ved prisen og ikke bare sige “for dyrt”.
Bygherrens bevis i pris/urimelighed
- Sammenligning med enhedspriser eller aftalt prissætning.
- Markedstal/referencepriser for tilsvarende ydelser.
- Ineffektivitet/overdækning i udførelsen.
Entreprenørens bevis for stade, tid og udførelse
- Staderegistrering (procenter, mængder, dateringer).
- Udførelsesbevis (fotos, leverancer, timelister).
- Tidsvirkning (kritisk vej, planrevision ved ændringer).
- Prisprincip (tilbud/enhedspriser/regning) + bilag.
Dokumentation i praksis: staderegistrering, syn/skøn og afregning
Fejl #2 er at blande kvalitet/mangler ind i stade. Stade er hvor langt – ikke hvor godt.
Gør sådan i praksis:
- Brug løbende staderegistrering og acontokontrol som primær dokumentation i hverdagen (mængder, procenter, bilag, fotos).
- Ved ophævelse: gennemfør § 63-stadeforretning eller indkald til (haste)skøn om stade. Det er her, beviset “fastfryses”.
- Kvalitet/mangler dokumenteres via (haste)syn og skøn i et separat spor. Indsæt gerne henvisning fra staderegistreringen til skønstemaet men bland ikke vurderingerne.
Hvornår “fanger bordet” – og hvornår gør det ikke?
En stadeforretning kan have tunge retsvirkninger bl.a. ved ophævelse/overgang til ny entreprenør.
Fejl #3 (“boomerang-fejlen”) er, at bygherren gennemfører stadeforretning i en konkurs-/ophævelsessituation og dermed udløser nedskrivning af sikkerhed (typisk fra 15 % til 10 %), som hvis der var sket delaflevering.
Resultat: Man taber de sidste 5 %-point. Ofte et millionbeløb. Tænk nedstrømseffekter, før du trykker på § 63-knappen.
Regningsarbejde og ugeopsummeringer
Regningsarbejde kræver skarp daglig registrering:
- Timelister (person, funktion, tidsrum, aktivitet, reference til ændringsordre).
- Materialesedler (mængder, enhedspriser).
- Ugeopsummering til bygherrens godkendelse.
Det er her, mange sager vindes/tabes i voldgift.
Aconto, stadeprocenter og bevisvægt
Godkendte acontobegæringer og stadeprocenter kan få betydelig bevisvægt. Tror du, at du kan modsige måneder gamle godkendelser uden samtidige forbehold og dokumentation, så risikerer du en juridisk lussing. Få forbehold og fejlkorrigeringer ind skriftligt tidligt.
Tidsfristforlængelse og byggepladsforlængelse: Sådan gør du
Tidsfristforlængelse følger, når forsinkelsen ikke skyldes entreprenøren og påvirker kritisk vej. Byggepladsforlængelse dækker meromkostninger ved forlænget periode (plads, ledelse, materiel, forsikringer). Fejl #4 er at varsle for sent eller slet ikke. Varsl med det samme, og vis årsagsvirkning i tidsplanen.
Løbende registrering i byggemødereferater
- “Nye ændringer” (beskrivelse, dato, bestiller).
- “Tid & konsekvens” (foreløbig vurdering + behov for planrevision).
- “Dokumentation” (bilag vedlagt/på vej).
- “Næste skridt” (hvem gør hvad hvornår).
Procestid vs. udførelsestid
Fejl #5 er at blande procestid (projektering, godkendelser, tilvalg) med udførelsestid. Kun kritisk vej udløser fristforlængelse. vis det i tidsplanen, separat.
Ændringsordre og aftalesedler: forbindelsen til stade
Når ændringer påvirker stade og tid, brug aftaleseddel/ændringsordre med:
- Scope-afgrænsning mod kontrakten.
- Prisprincip (fast pris/enhedspris/regning).
- Tidsvirkning (milepæle, kritisk vej).
- Avance/overhead (procentsatser eller henvisning).
- Bilag og signatur.
Praktiske eksempler
- Offentligt byggeri – misbrugt stadeforretning: Parterne uenige om procent. At køre § 63 som “genvej” eskalerede konflikten—og hjalp ingen.
- Konkurs/ophævelse – boomerang-effekt: Stadeforretning blev sidestillet med delaflevering → sikkerhed nedskrevet → tab af 5 %-point.
- Murværk – 100 % stade, 0 % kvalitet: Staderegistrering sagde “færdig”. Senere fastslog skøn nødnedrivning. Løsning: Parallel (haste)syn og skøn ved kvalitetsmistanke.
How-To: Sådan gør du i praksis (trin)
1) Afdæk konflikten: Er det stadieprocent/aconto—eller ophævelse? Vælg rigtig spor (ingen § 63 ved almindelig procenttvist).
2) Varsl skriftligt: Med årsag, konsekvens og behov (staderegistrering og evt. syn/skøn).
3) Adskil stade og kvalitet: Brug staderegistrering til procent; (haste)syn og skøn til fejl/mangler.
4) Fastlæg prisprincip: Tilbud/enhedspris/regning. Få skriftlig accept.
5) Dokumentér dagligt: Timelister, mængder, fotos; ugeopsummering til bygherren.
6) Opdatér tidsplanen: Vis kritisk vej og milepæle; varsle frist og byggepladsforlængelse.
7) Sikre sikkerheder: Overvej konsekvenser for garantier/tilbagehold. Træk rettidigt.
Tjekliste til pladsen
☐ Bruger vi § 63 korrekt? (Kun ved ophævelse/reelt samarbejdsbrud)
☐ Stade og kvalitet adskilt (syn/skøn ved kvalitetsmistanke)
☐ Aftaleseddel før igangsætning af ændringer
☐ Prisprincip + accept dokumenteret
☐ Timelister/materialer registreres dagligt + ugeopsummering
☐ Tidsplan opdateres og deles (kritisk vej)
☐ Varsling af frist- og byggepladsforlængelse indsendt
☐ Sikkerheder/garantier gennemgået. Overvej nedskrivning/udløsning
FAQ om stadeforretning efter AB 18
- Er stadeforretning det samme som kvalitetssikring?
Nej. Stade er “hvor langt”. Kvalitet/mangler dokumenteres ved (haste)syn og skøn. - Kan stadeforretning sidestilles med delaflevering?
I nogle konstellationer ja, med bl.a. effekt på sikkerhed. Overvej konsekvenserne, før du indkalder. - Hvad hvis bygherren/entreprenøren ikke vil deltage?
Sørg for korrekt indkaldelse, gennemfør registrering så langt som muligt og understøt med objektiv dokumentation (fotos, mængder, tredjepartsregistrering). - Har godkendte aconto samme vægt som stadeforretning?
Nej, men de kan have betydelig bevisvægt. Få forbehold ind tidligt, hvis tallene er fejlbehæftede. - Hvornår har jeg krav på tidsfristforlængelse?
Når forsinkelsen ikke skyldes entreprenøren og påvirker kritisk vej varsles straks med årsagsvirkning.
Konklusion og næste skridt
Stadeforretning efter AB 18 handler om disciplin og adskillelse: Brug § 63 korrekt, hold stade og kvalitet adskilt, og tænk sikkerheder og bevis igennem før du handler. Træn jeres aftalesedler, indfør en referatskabelon, og kør ugevise afstemninger, så minimerer I tvister og tab.
Vil du blive endnu klogere på stadeforretning efter AB 18? Så kan du se vores Fagfrokost: 5 skæbnesvangre fejl i stadeforretningen her
Denne artikel er skrevet af Advokat Simon Heising for at hjælpe entreprenører i byggebranchen med at håndtere de svære valg, de ofte står over for. Ved at forstå bygherrens perspektiv, AB-reglerne og kommunikere effektivt kan man finde løsninger, der gavner begge parter og sikrer projektets succes.