Når en entreprise ophæves, går mange direkte i ”find-ny-entreprenør”-modus. Det er forståeligt men forkert prioriteret. Den vigtigste handling er en hurtig, struktureret staderegistrering efter AB 18, så du sikrer økonomien, ansvaret og din bevisposition. Denne artikel giver dig den praktiske drejebog set fra bygherrens, entreprenørens og rådgiverens side.
Hvorfor stadeforretning efter AB 18 kommer før alt andet
En ophævelse udløser næsten altid økonomiske krydsende krav: betaling for udført arbejde, påståede ekstraarbejder, tilbagebetaling af for meget udbetalt entreprisesum, erstatning for meromkostninger og forsinkelse. Uden en korrekt stadeforretning står den ophævende part bevismæssigt svagere. Interne mangellister og fotos hjælper – men har markant lavere bevisværdi end en uvildig registrering og en signeret registreringsprotokol.
Ophævelse efter AB 18: hvornår må du hæve? (berettigelse, konkurs, praksis)
- Berettigelse: AB 18 §§ 59–60 regulerer parternes ophævelsesadgang ved væsentlig misligholdelse.
- Konkurs: Efter AB 18 § 61 kan modparten hæve ved konkurs med det vigtige forbehold, at konkursboet kan indtræde (konkurslovens § 55). Indtræder boet, kan du ikke hæve.
- Praksis: Den, der hæver, har bevisrisikoen for både berettigelsen og for staden. Derfor: få registreret fakta straks.
Husk: Ophævelsen skal ske skriftligt, og indkaldelse til stadeforretning bør følge i samme skrivelse (AB 18 § 63).
Dag 0–5: Din operationelle tidslinje for stadeforretning
Dag 0 (ophævelsesdagen)
- Send ophævelsesbrev + indkaldelse til stadeforretning (skriftligt).
- Stop adgang for andre til byggepladsen, indtil registreringen er gennemført.
- Udkast et registreringstema (se nedenfor).
Dag 1–2
- Anmod Voldgiftsnævnet om en uvildig skønsmand ved uenighed om stade/kvalitet. Vedlæg registreringstema og bilag i overskuelig struktur.
- Planlæg fysisk gennemgang ”hurtigst muligt”, men tidligst 1 arbejdsdag efter, at indkaldelsen er kommet frem.
Dag 3–5
- Gennemfør stadeforretning. Udarbejd registreringsprotokol om omfang og kvalitet af det udførte.
- Få protokollen underskrevet. Udebliver modparten, gennemfør alligevel; send protokollen straks og giv 5 arbejdsdage til skriftlige indsigelser. Udeblevne indsigelser styrker formodningen for, at registreringen er korrekt.
Stadeforretningen efter AB 18, der holder i voldgift
Formålet er at fastfryse færdiggørelsesgrad og kvalitet på ophævelsestidspunktet. Det er her, mange sager vindes eller tabes. Følg AB 18-proceduren tæt, det giver høj bevisværdi og minimerer diskussioner om efterfølgende manipulationer, manglende underskrifter og uklare stadeopgørelser.
Tip: Undgå at basere dig alene på interne lister og fotodumps. De kan hjælpe, men de erstatter ikke en formel registreringsprotokol gennemført korrekt.
Uvildig skønsmand: sådan løfter du bevisværdien
AB 18 åbner for, at staderegistreringen kan ske ved syn og skøn udmeldt af Voldgiftsnævnet, hvis der er uenighed. I praksis er det tit det, der løfter bevisværdien markant.
Sådan gør du det rigtigt:
- Skriv i anmodningen, hvilke faglige kvalifikationer skønsmanden skal have.
- Vedlæg et skarpt registreringstema og et dækkende, men navigerbart bilagssæt.
- Hold momentum: Med kvalificeret bistand kan stadeforretningen typisk gennemføres inden for få arbejdsdage, og protokollen foreligger kort efter afhængigt af sagens størrelse.
Registreringstema ved staderegistrering: præcis tjekliste for bygherre/rådgiver
- Bygherren (typisk via rådgiver/advokat) bør sikre, at temaet er præcist og dækkende. Overvej at bede skønsmanden om at registrere:
- Stade pr. betalingsplan (post for post), så stadeopgørelse og delafregning kan ske uden ny konflikt.
- Kvaliteten af de arbejder, hvor der er mistanke om mangler og om udførelsen svarer til kontraktgrundlag og håndværksmæssig korrekthed.
- Uafklarede arbejder: Oplist hvilke kontraktarbejder, der helt/delvist mangler at blive færdiggjort.
- (Med omtanke) færdiggørelsesomkostninger ved anden entreprenør.
- Strategisk overvejelse: Et lavt skøn kan svække et efterfølgende erstatningskrav. Et højt skøn kan understøtte, at du ikke udbyder restentreprisen på ny. Vælg linje ud fra sagens faktum og processtrategi.
Typiske faldgruber ved stadeforretning og sådan du undgår dem
- ”Vi skynder os bare videre” – ny entreprenør slippes ind før registrering → bevis- og ansvarsrod.
- Uklare eller ufuldstændige protokoller → åbner for efterfølgende tvivl om stade/kvalitet.
- Manglende underskrift eller sløset udsendelse af protokol → svækker formodningen.
- Ingen uvildighed ved uenighed → lav bevisvægt mod en modparts kritiske indsigelser.
- Dårligt registreringstema → skønsmanden registrerer for lidt eller det forkerte, og ”hullet” kan ikke lukkes uden ny forretning.
Entreprenørens og rådgiverens rolle ved ophævelse og stadeforretning
- Entreprenører bør, hvis bygherren hæver, overveje selv at indkalde til stadeforretning eller i hvert fald møde op og sikre indsigelser dokumenteret inden for 5-dages fristen.
- Rådgivere skal hjælpe med: klar AB 18-proces, skarp temaformulering, samt hurtig sagsfremme (kalender, materialer, adgang, logistik).
Mini-tjekliste til stadeforretning
- Ophævelse skriftligt + samtidig indkaldelse til stadeforretning (AB 18).
- Adgang bremses for alle andre, indtil registreringen er gennemført.
- Skønsmand? Send anmodning til Voldgiftsnævnet med kvalifikationskrav og registreringstema.
- Gennemfør forretning hurtigt; udarbejd og underskriv registreringsprotokol.
- Udeblivelse? Gennemfør alligevel. Send protokol og håndtér 5-dages frist.
- Først derefter: frigiv adgang til ny entreprenør.
Konklusion: Beviset først – færdiggørelsen bagefter
En ophævelse er sjældent ”ren”. Men en hurtig, metodisk staderegistrering efter AB 18 – helst med uvildig skønsmand – er den korteste vej til færre tvister, hurtigere færdiggørelse og et solidt økonomisk resultat. Brug energien rigtigt den første uge; det betaler sig senere i både forhandlingsrum og voldgift.
Fagfrokost: 5 skæbnesvangre fejl i stadeforretningen (14. oktober 2025 kl. 11.30–12.00)
Stadeforretningen bliver alt for ofte behandlet som en formalitet – og netop derfor går mange projekter galt. På 30 minutter får du konkrete greb til at bruge stadeforretningen klogt og undgå fejlene, der vælter betaling, ansvar og bevis:
- Uklare/udokumenterede stadeopgørelser
- Manglende underskrifter og skæv kommunikation om staden
- Uenighed om deltagerkredsen
- Strategisk misbrug af stadeforretningen (fx til at konstruere en ”ophævelse”)
- Mismatch mellem protokol og projektets faktiske fremdrift
Tilmeld dig her, hvis du vil minimere risikoen for, at stadeforretningen bliver en bombe under projektet.
Denne artikel er skrevet af Advokat Simon Heising for at hjælpe entreprenører i byggebranchen med at håndtere de svære valg, de ofte står over for. Ved at forstå bygherrens perspektiv, AB-reglerne og kommunikere effektivt kan man finde løsninger, der gavner begge parter og sikrer projektets succes.