Hvem har risikoen for manglende stadeopgørelse ved en ophævelse?

Hvem har risikoen for manglende stadeopgørelse ved en ophævelse?

< Tilbage

Ugens kendelse er afsagt af voldgiftsretten ultimo maj 2020, og vedrører bl.a. et krav om betaling af kontraktarbejder i perioden efter en stadeopgørelse, samt betydningen af bygherrens manglende stadeopgørelse efter en senere ophævelse af kontrakten. 

Et ægtepar, bygherre 1 (BH1) og bygherre 2 (BH2), indgik en entrepriseaftale med HE om renovering af ægteparrets villa. Parterne havde vedtaget AB 92.

Der opstod under byggeriet uenigheder mellem parterne. BH1 og BH2 ophævede den 6. oktober aftalen med HE. Der blev i den forbindelse foretaget en stadeopgørelse. Parterne blev dog enige om at genoptage samarbejdet. Den 24. november 2017 ophævede BH1 og BH2 endnu en gang aftalen. Der blev i den forbindelse ikke afholdt en stadeforretning.

HE gjorde gældende, at der efter stadeopgørelsen var blevet udført yderligere kontraktarbejder svarende til ca. 265.000 kr. Kravet blev udspecificeret særskilt på 27 poster.

BH1 og BH2 anførte, at der højst kunne være udført yderligere kontraktarbejder efter stadeopgørelsen svarende til 75.000 kr.

Voldgiftsretten

Voldgiftsretten konstaterede indledningsvist, at der i perioden efter den første stadeopgørelse ikke var fremlagt skriftligt materiale, hverken i form af byggemødereferater, aftale-, løn- eller timesedler mv. Derudover havde ingen af parterne fremlagt et eneste fotografi som dokumentation for udført arbejde.

Voldgiftsretten gennemgik HE’s opgørelse i lyset af parternes forklaringer, samt vidne forklaringer om, at de havde arbejdet på ejendommen efter stadeforretningen.

Efter et samlet skøn fandt voldgiftsretten, at BH1 og BH2 skulle betale 150.000 kr., for det arbejde der blev udført i perioden efter stadeopgørelsen. Det indgik i vurderingen, at BH1 og BH2 skulle have indkaldt til en stadeforretning efter den anden ophævelse den 24. november jf. AB 92 § 44, stk. 2 (nugældende AB 18 § 63, stk. 2), men undlod dette.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?

Kendelsen understreger, at den ophævende part skal indkalde til stadeforretning jf. AB 92 § 44, stk. 2 (nugældende AB 18 § 63, stk. 2). I situationer som denne hvor bygherren ikke gør det, er det bygherren der bærer risikoen for den manglende stadeopgørelse. Det vil sige, at bevismæssig usikkerhed rammer bygherren. Voldgiftsretten vurderer en opgørelse til skade for bygherren, hvilket også er tilfældet i denne konkrete situation, hvor voldgiftsretten inddrager det i vurderingen, at bygherren ikke har indkaldt til en stadeforretning.

Det er ikke utænkeligt, at voldgiftsretten havde nedjusteret kravet fra 150.000 kr., hvis bygherren havde foretaget en stadeforretning efter den sidste ophævelse.

Vil du vide mere?

Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet.

Se mere under kurser.

/Entrepriseadvokat Simon Heising

Som gengivet i TBB 2020.647 / Sag nr. C-14812

#ugensdom #entrepriseret #stadeopgørelse

 

-0O0-

 

Hovedentreprenør HE (advokat Frederik Bue Johnsen) mod Bygherrerne BH1 og BH2 (advokat Eric Korre Horten)

1. Indledning
Mellem klageren, hovedentreprenør HE, og de indklagede, bygherrerne BH1 og BH2 [et ægtepar], er der opstået en tvist om ophævelse af en entreprisekontrakt og betaling for ekstraarbejder samt modkrav for mangler m.v. i forbindelse med istandsættelse af de indklagedes villa i ….

Voldgiftsnævnet har i anledning heraf nedsat en voldgiftsret i henhold til »Regler for voldgiftsbehandling inden for bygge- og anlægsvirksomhed« bestående af akademiingeniør Flemming Koch, direktør, akademiingeniør Per Mohr Hansen og landsdommer Ole Dybdahl med sidstnævnte som formand.

2. Påstande og hovedforhandling
HE har nedlagt påstand om, at BH1 og BH2 in solidum skal betale 746.511 kr. med procesrente fra den 3. marts 2018 samt sagens omkostninger. Over for BH1 og BH2 selvstændige påstand påstås frifindelse.

BH1 og BH2 har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært mod betaling af et mindre beløb. De indklagede har endvidere nedlagt selvstændig påstand om, at HE skal betale 701.281 kr. med renter fra datoen for fremsættelse af påstanden.

Hovedforhandling har fundet sted den 23. april 2020 i Voldgiftsnævnets lokaler, Vesterbrogade 2B, 3. sal, 1620 København V.

HE, BH1 og BH2, R (de indklagedes rådgiver), C, D og G (alle tre klagerens underentreprenører/ansatte) har afgivet forklaring under hovedforhandlingen.

Skønsmand Torben Hviid Rasmussen er blevet afhjemlet under hovedforhandlingen.

I forbindelse med at sagen er optaget til kendelse, er det aftalt med parterne, at kendelsen udfærdiges uden fuldstændig sagsfremstilling og uden fuldstændig gengivelse af forklaringerne og proceduren og alene med gengivelse af parternes påstande og voldgiftsrettens resultat og begrundelsen herfor.

3. Voldgiftsrettens bemærkninger og resultat
Indledningsvis bemærkes, at der ikke foreligger en underskrevet entrepriseaftale mellem parterne, men at der er enighed om, at AB 92 (med visse ændringer) er gældende, og at HE er hovedentreprenør.

De indklagedes rådgiver, R, har udarbejdet en (udateret) arbejdsbeskrivelse for henholdsvis murerarbejder, snedker- og tømrerarbejder, elinstallationer og malerarbejder (BS side 33-134).

Aftalen mellem parterne blev ophævet af BH1 og BH2 to gange, først den 6. oktober 2017 (BS side 383), og så efter foretagelse af stadeforretning (BS side 397 og 339-407) og genoptagelse af samarbejdet igen den 24. november 2017 (BS side 421 f).

Retsforholdet bestod oprindeligt mellem BH1 og BH2 på den ene side og HE … ApS på den anden side, men den 30. januar 2019 aftalte parterne, at HE overtog alle rettigheder og forpligtelser vedrørende sagen og parternes mellemværende og indtrådte som part i sagen, hvorefter HE … ApS udtrådte.

I forbindelse med sagen er der foretaget syn og skøn, og der foreligger en skønserklæring af 7. oktober 2019 (BS side 469-479).

Der er uenighed mellem parterne om følgende poster: Erstatning udbetalt fra BH1 og BH2’s forsikringsselskab, regulering af stadet, kontraktarbejder udført efter stadeopgørelsen, ekstraarbejder samt mangler.

3.1. Udbetalinger fra forsikringsselskab

HE har i opgørelsen af sit krav mod BH1 og BH2 medtaget 19.750 kr. inkl. moms modtaget fra BH1 og BH2’s forsikringsselskab, FS, men BH1 og BH2 har gjort gældende, at dette beløb er utilstrækkeligt, idet HE har fået betalt 267.687,50 kr. inkl. moms (bilag 35) fra forsikringsselskabet.

HE har under hovedforhandlingen oplyst kun at have modtaget de 19.750 kr. fra FS, som fremgår af forsikringsselskabets e-mail af 22. december 2017 (BS side 432), mens BH1 og BH2 har oplyst, at de ikke har modtaget de beløb, som af e-mailen fremgår som udbetalt til forsikringstager.

Efter den skete bevisførelse finder voldgiftsretten at måtte lægge vægt på det sidste skriftlige bevis om forsikringsudbetalinger, FS’ e-mail af 22. december 2017, jf. også parternes korrespondance 18.-24. september 2017 (BS side 359-360 og 367), der støtter HE’s synspunkt, hvorfor det ved opgørelsen af parternes mellemværende lægges til grund, at HE kun har fået udbetalt 19.750 kr. fra BH1 og BH2’s forsikringsselskab.

3.2. Regulering af stadeopgørelsen

Det fremgår af stadeopgørelsen af 5. november 2017, at opgørelsen er sket på grundlag HE’s tilbudsliste med et samlet tilbud på 5 mio. kr. (BS side 399).

Det fremgår endvidere af HE’s tilbud af 21. september 2016 (BS side 207), at dette er et revideret tilbud med en reduceret pris på 880.000 kr. ekskl. moms, som er fremkommet ved at udtage tre poster vedrørende snedkerarbejde: skabe og radiatorskjuler m.v., døre, vinduer og gulvbelægning samt carport, henholdsvis 80.000 kr., 765.000 kr. og 35.000 kr.

De 880.000 kr. er også fratrukket i stadeopgørelsen side 2 på midten (BS side 406), men for så vidt angår posterne 5.11 (radiatorskjuler, 30.000 kr.), 5.14 (trægulv i sidebygning vest, 25.000 kr.) og 5.27-5.29 (tagvinduer, indvendige døre til 2. sal og carport, i alt 80.000 kr.) er disse på ny fratrukket, jf. stadeopgørelsen side 3 (BS side 407), hvor et beløb på 218.000 kr. er fratrukket som »arbejder som helt udgår af projektet«.

Der er ikke grundlag for ved opgørelsen af parternes mellemværende at fratrække disse beløb to gange, hvorfor stadeopgørelsen skal reguleres med disse poster, der tilsammen udgør 135.000 kr. ekskl. moms, eller 168.750 kr. inkl. moms.

Efter bevisførelsen, herunder navnlig det reviderede tilbud af 21. september 2016 med angivelse af specifikke fradragsposter, er der ikke grundlag for at foretage yderligere regulering af stadeopgørelsen med poster vedrørende sanitet som påstået af HE.

3.3. Kontraktarbejder udført efter stadeopgørelsen

HE har gjort gældende, at der efter stadeopgørelsen er blevet udført yderligere kontraktarbejder svarende til et beløb på 265.440 kr. med tillæg af moms. Kravet er udspecificeret på 27 større og mindre poster i et særskilt bilag (BS side 480).

Parterne har haft lejlighed til at kommentere de enkelte poster. Der er endvidere afgivet forklaringer om de enkelte poster dels af HE’s ansatte og underentreprenører, C, D og G, dels af BH1 og BH2’s rådgiver, R.

HE har forklaret blandt andet, at han efter opfodring fra sin advokat mandede op og færdiggjorde arbejder hos BH1 og BH2. Han havde fem-seks mand i gang, herunder formanden … . BH2 har forklaret, at det var uhyre begrænset, hvad der blev foretaget på ejendommen efter, at arbejdet blev genoptaget.

R har i forbindelse med gennemgangen af posterne i HE’s opgørelse oplyst, at der er foretaget kontraktarbejder efter stadet, og han har nærmere præciseret, hvilke poster der helt eller delvist kan anerkendes. BH1 og BH2’s advokat har på grundlag af navnlig denne forklaring i sin procedure anført, at der kan være udført yderligere kontraktarbejder efter stadeopgørelsen svarende til et beløb på højst 75.000 kr.

Der er for så vidt angår arbejder i denne periode ikke – ud over HE’s oversigt, en e-mail af 2. november 2017 fra R, hvorefter der er fin fremdrift for så vidt angår elektriker og flisemurer, og en e-mail af 22. december fra elektrikeren, C, om arbejder på tre nærmere angivne datoer – fremlagt skriftligt materiale i form af byggemødereferater, aftalesedler, timesedler, lønsedler, fakturaer for køb af byggematerialer eller andet. Der er heller ikke hverken fra HE eller BH1 og BH2 fremlagt et eneste fotografi til dokumentation for udført arbejde, stade den 24. november 2017, mangler m.v.

Voldgiftsretten har gennemgået de enkelte poster i HE’s opgørelse i lyset af forklaringerne og parternes anbringender og har på baggrund heraf efter et samlet skøn bestemt, at BH1 og BH2 skal betale 120.000 kr. med tillæg af moms, i alt 150.000 kr., for det arbejde, der er udført i denne periode. Voldgiftsretten har herved lagt vægt på blandt andet forklaringer fra vidner om, at de har arbejdet på ejendommen efter stadeforretningen, herunder elektrikeren C’s forklaring om det betydelige registrerede arbejde for denne periode, men på den anden side R’s forklaring om arbejder på listen, der ikke var udført eller kun udført delvist. Ved vurderingen er det også indgået, at BH1 og BH2 efter »den anden ophævelse« den 24. november 2017 (BS side 421) efter AB 92 § 44, stk. 2, på ny har skullet indkalde til en stadeforretning, men har undladt dette.

3.4. Ekstraarbejder

HE har endvidere gjort gældende, at BH1 og BH2 skal betale 24 poster vedrørende ekstraarbejder udført over hele byggeperioden, i alt 300.793 kr. med tillæg af moms, som BH1 og BH2 bestrider at skulle betale. Kravene fremgår af en økonomiske oversigt udarbejdet af R den 21. november 2017 (bilag 35). De 24 poster er særskilt markeret i oversigten, og R har for hver post anført, hvorfor den efter de indklagedes opfattelse ikke skal betales. Oversigten suppleres af bemærkninger vedrørende de enkelte poster i de indklagedes påstandsdokument side 5-7. HE har på samme måde i et særskilt bilag 49 og i påstandsdokumentet side 8-9 redegjort for, hvorfor hver enkelt post efter hans opfattelse skal betales.

Oversigterne suppleres af forklaringer fra parterne og vidnerne under hovedforhandlingen.

Tvisten vedrørende ekstraarbejderne har gennemgående været, om et arbejde er blevet udført, om et udført arbejde har været et ekstraarbejde eller et kontraktarbejde, og om der er sket dobbeltfakturering, mens det i mindre grad har været, om prisen på arbejdet har været rimelig.

Voldgiftsretten bemærker vedrørende de 24 poster:

3.4.1. Trappe med afrundede hjørner, 6.500 kr. + moms.

HE har forklaret, at denne trappe ikke er den, som er angivet som »støbt trappe i sidebygning vest« under pkt. 3.13 (BS side 195), at trappen ikke var med i det oprindelige tilbud, at han fremsendte tilbud på denne den 14. december 2016 (BS side 219, 221, pkt. 6.3), og at R accepterede prisen, jf. også det oversigtsark, som R udarbejdede og fremsendte den 26. januar 2017 (BS side 223, 227, pkt. 6.3).

Kravet er faktureret den 26. januar 2017 (BS side 263, 265) og betalt.

Voldgiftsretten finder på baggrund af de fremkomne oplysninger, at der er tale om et ekstraarbejde, som BH1 og BH2 skal betale med det opgjorte beløb.

3.4.2. Fjernelse af trappe fra køkken til sidebygning øst, ny trappe, 16.200 kr. + moms.

HE har forklaret, at trappen ikke var med i det oprindelige tilbud, at R accepterede prisen, jf. også pkt. 5.7 på det oversigtsark, som R udarbejdede og fremsendte den 26. januar 2017 (BS side 223, 227), og at trappen skulle færdiggøres af en snedker under en anden entreprise.

BH1 og BH2 har oprindelig anført om dette krav, at det er delvist godkendt, men at arbejdet ikke er fuldført. Nu bestrides også bl.a., at der er tale om et ekstraarbejde.

Kravet er faktureret den 26. januar 2017 (BS side 263, 265) og betalt.

Voldgiftsretten finder på baggrund af de fremkomne oplysninger, at der er tale om et ekstraarbejde, som de indklagede skal betale med det opgjorte beløb.

Der henvises vedrørende dette pkt. tillige til pkt. 3.4.21. i kendelsen nedenfor side 13.

3.4.3. Ombygning af tre skunkrum, 12.000 kr. + moms

HE har forklaret, at dette arbejde ikke er identisk med det, som er omfattet af det oprindelige tilbud pkt. 5.19 om reparation af vægge på 1. sal efter nedtagning af skabe og flytte skunkrum (BS side 191, 200), at ombygningen omfattede hultagning, træskelet og gipskanter, og at R havde accepteret prisen, jf. også det oversigtsark, som R udarbejdede og fremsendte den 26. januar 2017 (BS side 223, 227, pkt. 3.7).

Kravet er faktureret den 22. februar 2017 (BS side 266, 267, pkt. 3.7) og betalt.

Voldgiftsretten finder på baggrund af de fremkomne oplysninger, at der er tale om et ekstraarbejde, som de indklagede skal betale med det opgjorte beløb.

3.4.4. Fjernelse af fundament i kælder, 4.800 kr. + moms

HE har forklaret, at der i et kælderrum blev fjernet fundament to steder; det sted, som var omfattet af posten »nedrivning af skorsten og fundament. Filtsning af vægge« (BS side 267 øverst), og et andet sted i rummet (=dette krav). Prissætningen af opgaven er blevet godkendt af R, jf. også det oversigtsark, som R udarbejdede og fremsendte den 26. januar 2017 (BS side 223, 227 pkt. 7.1).

Kravet er faktureret den 22. februar 2017 (BS side 266, 268, pkt. 7.1) og betalt.

BH1 og BH2 har anført at kravet er faktureret dobbelt.

Voldgiftsretten finder på baggrund af de fremkomne oplysninger, at der er tale om et ekstraarbejde, som de indklagede skal betale med det opgjorte beløb.

3.4.5. Tilpasning af vindue i karnap, 1.800 kr.

Det har efter parternes aftale påhvilet HE at montere nye vinduer og døre (BS side 200). Voldgiftsretten finder det ikke ved HE’s e-mail af 28. marts 2017 (BS side 232) og de afgivne forklaringer godtgjort, at tilpasningen er et ekstraarbejde, hvorfor HE ikke med rette har opkrævet BH1 og BH2 det opgjorte beløb (BS side 237, 238).

3.4.6. Tildannelse af skunkrum, 5.600 kr. + moms

Kravet vedrører tildannelse af de samme skunkrum, som omtales ovenfor under pkt. 3.4.3.

Voldgiftsretten finder det ikke med afgivne forklaringer godtgjort, at der har været tale om et ekstraarbejde, hvorfor HE ikke med rette har opkrævet BH1 og BH2 det opgjorte beløb (BS side 237, 239).

3.4.7. Levering og opsætning af fermacell-plader med isolering, 26.400 kr. + moms

Voldgiftsretten bemærker, at det er ubestridt, at arbejdet er udført.

Det fremgår af skønserklæringen, at der oprindeligt var stillet spørgsmål om kvaliteten af det udførte arbejde, men at disse spørgsmål blev frafaldet (BS side 474).

Det findes ikke ved de afgivne forklaringer alene mod HE’s bestridelse godtgjort, at arbejdet er mangelfuldt, hvorfor BH1 og BH2 skal betale det opgjorte beløb (BS side 291, 293).

3.4.8. Flytning af stik for stuk, 1.700 kr. + moms

G har forklaret, at et udført stik på et børneværelse skulle flyttes som følge af opsætning af stuk, der ikke indgik i projektet.

Voldgiftsretten finder efter den afgivne forklaring, at BH1 og BH2 skal betale det opgjorte beløb (BS side 310, 312).

3.4.9. Tildannelse af gips til skab, 5.200 kr. + moms

Det fremgår af e-mail af 9. august 2017 med bilag, at HE prissætter et ekstraarbejde i hallen med »tildannelse af skabshul i gips jf. tegning« til 5.200 kr. (BS side 234-235), og arbejdet er den 4. september 2017 faktureret i overensstemmelse hermed (BS side 354).

Voldgiftsretten lægger efter det fremkomne til grund, at der er tale om et ekstraarbejde, og der findes ikke grundlag for at tilsidesætte prisen som urimelig, hvorfor BH1 og BH2 skal betale det opgjorte beløb.

3.4.10. Montering af dør mellem hall og pejsestue, 2.800 kr. + moms

Der er ikke afgivet forklaring om denne post.

Voldgiftsretten godkender beløbet for montering af dør ifølge faktura af 4. september 2017 (BS side 354), idet der ved faktura af 22. februar 2017 alene er faktureret for etablering af dørhul (BS side 266, 267).

3.4.11. og 3.4.12. Tilslutning af damppatron med afløb til rende og ændringer i forbindelse hermed, 2.000 kr. og 3.200 kr. + moms

Voldgiftsretten finder ikke grundlag for at tilsidesætte priserne som urimelige, hvorfor BH1 og BH2 skal betale de opgjorte beløb (BS side 354).

3.4.13. Montering m.v. af 22 spots, 21.120 kr. + moms

HE har den 11. september 2017 faktureret montering m.v. af 22 spots ud over de ca. 103, som indgik i hans tilbud (BS side 354).

HE har til støtte for kravet henvist til, at han den 7. februar 2017 afgav tilbud på 109 spots (BS side 244). D har i den forbindelse forklaret, at han efter anmodning fra HE optalte spots i byggeriet, og at der efter hans erindring var 120-130 stk.

BH1 og BH2 har bestridt, at der er tale om et ekstraarbejde.

Voldgiftsretten finder, at der er en sådan usikkerhed om dette krav, at BH1 og BH2 ikke skal betale det krævede beløb.

3.4.14. Fejlagtig reduktion af pris vedr. oliebehandling af gulve, 10.365 kr. + moms

Af HE’s tilbudsliste pkt. 5.10 fremgår, at slibning og oliebehandling af alle gulve på tre etager er prissat til 30.000 kr. ekskl. moms (BS side 191, 199). Efter det oplyste overlod BH1 og BH2 denne opgave til en anden entreprenør, hvorfor HE foretog fradrag herfor i faktura af 24. august 2017 (BS side 246). Fradraget var imidlertid 40.365 kr. ekskl. moms, hvorfor HE den 28. september 2017 har faktureret 10.365 kr. + moms på ny (BS side 368).

BH2 har forklaret, at HE ikke magtede at udføre opgaven, hvorfor en anden entreprenør måtte udføre arbejdet. HE kan derfor ikke »nøjes« med at skulle fradrage de 30.000 kr., men skal betale de indklagedes merpris. HE har bestridt, at dette skulle være tilfældet.

Det findes ikke med den skete bevisførelse godtgjort, at BH1 og BH2 skulle have et krav mod HE i forbindelse med disse arbejder, hvorfor BH1 og BH2 skal betale det opgjorte beløb.

3.4.15. Spir over køkkendør, 9.722,50 kr. + moms

Det lægges efter bevisførelsen til grund, at der fra afgivelsen af tilbud til udførelsen er sket en ændring i sydfacaden, idet der har skullet laves »spir« over køkkendøren (BS side 252 og 253). HE har forklaret herom, at hans firma bl.a. har lavet indvendige arbejder og udført gipsarbejder i forbindelse hermed. Det er denne ændring, som begrunder kravet opgjort i faktura af 29. september 2017, hvor der henvises til en aftale af 13. september 2017 (BS side 369). Han har ikke faktureret for dette arbejde ved faktura 2683 af 21. juni 2017 (BS side 310-313).

Voldgiftsretten finder det godtgjort, at der har været et merarbejde for HE ved den ændrede konstruktion, og det findes ved den skete bevisførelse ikke godtgjort, at dette skulle være betalt tidligere i parternes samarbejde, hvorfor BH1 og BH2 skal betale det opgjorte beløb.

3.4.16. Opgradering af paneler og indfatninger, 27.385,50 kr. + moms

Der er ikke på sagen dokumentation for, hvordan paneler og indfatninger så ud, før restaureringen af huset blev påbegyndt.

HE har fremlagt dokumentation for indkøb af fodpaneler og indfatninger hos Bygma (oversigt og fakturaer BS side 254 og 361-366).

Det findes imidlertid ikke ved de afgivne forklaringer – mod BH1 og BH2’s bestridelse, der understøttes af forklaring fra R – godtgjort, at de forud for restaureringen monterede paneler og indfatninger skulle være af en sådan (enkel/simpel) kvalitet og profil, at de af HE indkøbte erstatninger herfor kan betegnes som en opgradering.

BH1 og BH2 skal derfor ikke betale det krævede beløb (BS side 381).

3.4.17. Montering af veluxvindue i badeværelse, 3.000 kr. + moms

Der findes ikke efter forklaringerne under hovedforhandlingen om montering af yderligere ovenlysvindue at være en sådan sikkerhed om kravet, at der er grundlag for at lade BH1 og BH2 betale det krævede beløb (BS side 381).

3.4.18. Montering af indvendige døre på 1. sal, 15.000 kr. + moms

Ifølge HE’s skriftlige optegnelser skulle dette krav hidrøre fra et ønske fra BH1 og BH2 om gennemgående gulve uden bundstykker, hvilket medførte demontage og montage af døre på 1. sal. Kravet er herudover belyst ved en kortfattet forklaring fra D, men bevisførelsen herom har været så begrænset, at der ikke er grundlag for at lade BH1 og BH2 betale det krævede beløb (BS side 381).

3.4.19. Påføring af filt på alle flader, 50.000 kr. + moms

Det fremgår ikke af arbejdsbeskrivelsen og tilbudslisten (BS side 129-130 og 201), at der skal sættes filt på vægge m.v., hvorfor BH1 og BH2 skal betale det krævede beløb (BS side 381).

3.4.20. Maling af indfatninger ude, 6.000 kr. + moms

Det fremgår ikke af arbejdsbeskrivelsen og tilbudslisten (BS side 132 og 201), at der skal males indfatninger udvendigt, hvorfor BH1 og BH2 skal betale det krævede beløb (BS side 381).

3.4.21. og 3.4.22. Støbning af trapper i sidebygning øst og til kælder, 2 x 15.000 kr. + moms

HE har herom forklaret, at hans firma opbyggede to trapper i fundablokke. Begge trapper er bestilt særskilt og er ikke tidligere faktureret. Fakturering er sket den 4. oktober 2017 (BS side 381).

BH1 og BH2 har bestridt at skulle betale herfor og har bl.a. for så vidt angår trappen i sidebygning øst (ekstrakrav 21) anført, at der allerede er betalt herfor ved faktura 2436 af 26. januar 2017, hvor det under pkt. 5.6 med en pris på 16.200 kr. er anført: »Fjernelse af trappe fra køkken til sidebygning øst, ny trappe« (omtalt i kendelsen ovenfor side 7-8; BS side 263, 265).

Voldgiftsretten finder for så vidt angår ekstrakrav 21 – trappen i sidebygning øst, at der efter det anførte i faktura 2436 består usikkerhed om klagerens krav, hvorfor der ikke er grundlag for at lade BH1 og BH2 betale det krævede beløb på 15.000 kr. + moms.

For så vidt angår efterkrav 22 – støbning af trappe til kælder – må voldgiftsretten lægge til grund, at trappen til kælderen er udført, at der ikke er sket betaling herfor, og det er ikke påvist, at det krævede beløb for trappen er urimeligt. BH1 og BH2 skal derfor betale 15.000 kr. + moms herfor.

3.4.23. Sandblæsning af alle facader, 42.000 kr. + moms

Af arbejdsbeskrivelsen pkt. 1.6.1 fremgår, hvad der omfattes af arbejdet med istandsættelse af ejendommens pudsede facade (BS side 42). Herunder er nævnt forskellige arbejder, hvorefter det afslutningsvis angives, at der også i øvrigt skal laves »andet for arbejdets fulde færdiggørelse.« Under pkt. 1.6.9 er det anført, at overfladen afrenses for maling indtil den pudsede overflade (BS side 48). Af tilbudslisten pkt. 3.29 fremgår, at der er afsat 100.000 kr. til afrensning af facaden (BS side 196). Fakturering med de yderligere 42.000 kr. for sandblæsning af alle facader er sket den 4. oktober 2017 (BS side 381). HE har forklaret, at murværket var meget skadet, hvorfor de valgte at sandblæse ejendommen. Det er tilfældigt, at dette arbejde er blevet faktureret så sent.

Af skønserklæringen fremgår i overensstemmelse med det af HE forklarede, at man på skønsmødet oplyste, at der var sket fuldstændig afrensning af de pudsede facader (BS side 470).

Efter en samlet bedømmelse af bevisførelsen vedrørende denne del af sagen finder voldgiftsretten det ikke godtgjort, at HE’s arbejder med istandsættelse af facaderne kan begrunde det merkrav, han har fremsat under sagen. Der er derfor ikke er grundlag for at lade BH1 og BH2 betale det krævede beløb.

3.4.24. Etablering af to ekstra udsugninger i badeværelse, 9.000 kr. + moms

R har forklaret, at der var tre udsugninger i badeværelset også før renoveringen. På denne baggrund findes det ikke godtgjort, at det rejste krav er et ekstraarbejde, hvorfor der ikke er grundlag for at lade BH1 og BH2 betale det krævede beløb (BS side 381).

3.4.25. Samlet opgørelse vedrørende ekstraarbejder

Det er ubestridt, at der er udført ekstraarbejder for 1.417.346,10 kr. inkl. moms.

Voldgiftsrettens afgørelse ovenfor vedrørende de 24 poster fører til, at BH1 og BH2 yderligere skal betale 171.887,50 kr. med tillæg af moms, i alt 214.859,38 kr., vedrørende ekstraarbejder.

BH1 og BH2 skal herefter betale 1.632.205,48 kr. vedrørende ekstraarbejder.

3.5. BH1 og BH2’s modkrav vedrørende mangler

BH1 og BH2 har til støtte for deres frifindelsespåstand gjort gældende blandt andet, at dele af de udførte arbejder er mangelfulde, hvorfor de har modkrav på i alt 210.400 kr. med tillæg af moms, i alt 263.000 kr. inkl. moms. De indklagede støtter dette krav på skønserklæringen af 7. oktober 2019, der opgør mangler for det anførte beløb for så vidt angår facader, profilerede udvendige tilsætninger til vinduer og døre, udvendige fuger omkring vinduer og døre, gulvvarme på 2. sal, rumføler i dampbad samt kvalitetssikringsmateriale og D&V-instruktion (BS side 469).

HE har gjort gældende blandt andet, at byggeriet må anses for »afleveret« den 24. november 2017, hvor han blev bortvist »anden gang«, at de påberåbte forhold har været synlige på dette tidspunkt, at bygherren skulle have reklameret inden rimelig tid herefter, at dette ikke er sket, og at de fremsatte krav derfor er fortabt, jf. AB 92 § 32, stk. 2.

Voldgiftsretten tiltræder for så vidt angår profilerede udvendige tilsætninger til vinduer og døre, udvendige fuger omkring vinduer og døre, gulvvarme på 2. sal og rumføler i dampbad, at bygherren har reklameret så sent, at mangelskravene er fortabt. Disse poster er ikke nævnt i svarbrev af 23. marts 2018 fra BH1 og BH2’s advokat, hvori skriftvekslingen mellem parterne efter ophævelsen i november 2017 indledes (BS side 439), og er først præciseret i et udkast til skønstema, som den 15. februar 2019 blev sendt til Voldgiftsnævnet (BS side 455).

Voldgiftsretten finder, at disse forhold har været synlige ved ophævelsen den 24. november 2017 eller har kunnet konstateres efter nogen tids brug af huset, og at en reklamation efter ca. 15 måneder ikke kan anses for at være sket »inden rimelig tid efter, at manglerne er eller burde være opdaget«, jf. AB 92 § 32, stk. 2. Voldgiftsretten bemærker for god ordens skyld, at BH1 og BH2 under hele byggeriet har haft en byggeteknisk rådgiver og siden september 2017 en advokat til at bistå sig.

Særligt for så vidt angår den kritik af valget af indfatninger, som BH2 fremsatte i en e-mail den 2. oktober 2017 (BS side 374) – forud for den »første bortvisning« af HE – og som ikke ses gentaget sidenhen i forløbet, efter at parterne senere i oktober 2017 havde genoptaget samarbejdet med henblik på at finde en løsning på deres uoverensstemmelser, finder Voldgiftsretten, at denne ikke kan anses for tilstrækkelig til at udgøre en reklamation efter AB 92 § 32, stk. 2.

For så vidt angår facaderne tiltræder voldgiftsretten, at det udførte arbejde er mangelfuldt, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1 og 2 (BS side 470-471). Voldgiftsretten finder endvidere, at der er reklameret rettidigt herover, idet forholdet er påberåbt af BH2 i e-mailen af 2. oktober 2017, af BH1 og BH2’s advokat i et brev af 4. oktober 2017 (BS side 378) og af advokaten på ny i brevet af 23. marts 2018. Voldgiftsretten tiltræder, at BH1 og BH2’s krav som følge af manglerne ved facaden udgør 120.000 kr. + moms, eller 150.000 kr., idet det forhold, at der udstod finisharbejder i forbindelse med stadeopgørelsen (pkt. 3.30), ikke kan føre til en anden vurdering (BS side 405).

Efter aftaleforholdet mellem parterne, herunder kontraktudkastet af 2. november 2016 med HE’s kommentarer af 9. december 2016, har HE været forpligtet til at udarbejde kvalitetssikringsmateriale m.v. (BS side 213-215). Det udarbejdede kvalitetssikringsmateriale m.v. (BS side 482) må anses for mangelfuldt. Voldgiftsretten er herved opmærksom på, at HE har forklaret, at R skulle indtegne kabelføringen, jf. også HE’s e-mail af 10. august 2017 (BS side 344). Der ses ikke efter kravets karakter samt forløbet i forbindelse med ophævelse af entreprisen og indledningen af retssagen at være grundlag for at anse BH1 og BH2’s reklamation herover igennem deres advokats brev af 23. marts 2018 for at være for sen (BS side 439). Kravet tages til følge med 6.400 kr. med tillæg af moms, i alt 8.000 kr. inkl. moms.

BH1 og BH2’s modkrav vedrørende mangler tages herefter til følge med 158.000 kr. inkl. moms.

3.6. Sammenfatning og sagsomkostninger

Parternes mellemværende opgøres herefter således (alle beløb inkl. moms):

  7.004.251
Betalt til klager  
Modtaget forsikring 19.750
Modtaget klager 7.024.001
Staderegistrering 5.416.312
Regulering af poster i stadereg. 168.750
Kontraktarbejder udført efter stadereg. 150.000
Udført ekstraarbejde 1.632.205
  7.367.266
Mangler -158.000
I alt udført for 7.209.266
I klagers favør 185.266

Det følger af det anførte, at HE’s krav skal tage til følge med 185.266 kr., og at HE samtidig skal frifindes for modkravet fra BH1 og BH2. Kravet forrentes som anført nedenfor.

Efter sagens forløb og udfald forholdes med sagens omkostninger som nedenfor bestemt, idet voldgiftsretten har noteret, at udgifterne til syn og skøn er betalt af BH1 og BH2 bortset fra udgifterne til afhjemling af skønsmanden under hovedforhandlingen.

Thi bestemmes
De indklagede, BH1 og BH2, skal in solidum til klageren, HE, betale 185.266 kr. med procesrente fra den 3. marts 2018.

I sagsomkostninger skal de indklagede til klageren betale 80.000 kr.

Hver af parterne skal endeligt afholde de af dem foreløbigt udlagte udgifter til syn og skøn.

De omkostninger, der har været forbundet med voldgiftsrettens behandling af sagen, betales af klageren med ⅓ og af de indklagede med ⅔ efter opgørelse og påkrav fra Voldgiftsnævnet.

Kendelsen opfyldes inden 14 dage efter dens modtagelse.