Rådgiver ansvarlig for at projektere for få kvm, men kan bygherren få erstatning?

Rådgiver ansvarlig for at projektere for få kvm, men kan bygherren få erstatning?

< Tilbage

Ugens kendelse er afsagt af voldgiftsretten medio juni 2020, og vedrører en tvist mellem en rådgiver (R) og en boligforening (BH). Spørgsmålet drejede sig om hvorvidt R havde handlet ansvarspådragende, og om BH havde lidt et tab og derved kunne kræve erstatning.

BH og R drøftede i 2016 muligheden for et projekt om opførelsen af 27 ungdomsboliger. R sendte et boligprojektforslag til BH hvori der var regnet med et areal på 1.085 kvm og en økonomisk ramme på ca. 26,5 mio. kr. hvilket svarede til 24.460 kr. pr. kvm.

Den 8. februar blev der vedtaget en lokalplan for området. Lokalplanen gav mulighed for et etageareal på op til 1.200 kvm. R afgav herefter et revideret boligprojektforslag den 12. februar hvor arealet var angivet til 1.200 kvm, og den økonomiske ramme var sat op til ca. 29,35 mio. kr., svarende til en uændret pris pr. kvm.

Den 1. april 2016 indgik BH og R en rådgiveraftale. Kort før byggeriets aflevering i januar 2018 foretog BH en landinspektøropmåling af ejendommen. Det samlede boligareal blev i den forbindelse opgjort til 1.089 kvm.

Som følge af, at det samlede boligareal var mindre end hvad BH havde forudsat, påstod BH at R skulle betale ca. 2,4 mio. kr. i erstatning. R påstod frifindelse og gjorde i den forbindelse gældende, at R hverken havde handlet ansvarspådragende, eller at BH havde lidt et tab.

Voldgiftsretten

Voldgiftsretten indledte med at slå fast, at lokalplanen gav mulighed for at etablere et samlet boligareal på 1.200kvm, dette fremgik også af R’s reviderede boligprojektforslag. Som følge af dette lagde voldgiftsretten til grund, at BH havde forudsat, at byggeriet blev gennemført med et areal på – eller meget tæt på – 1.200 kvm. Dette var R desuden bekendt med.

I totalentreprenørens forprojekt var det samlede areal angivet til 1.085 kvm, dette hverken bemærkede eller kommenterede eller BH på. BH kunne selv havde konstateret fejlen i arealangivelserne, da BH bl.a. havde modtaget tegningsmateriale til gennemsyn. På trods af dette, mente voldgiftsretten ikke at der forelå egen skyld hos BH.

Voldgiftsretten fandt på denne baggrund, at R havde handlet ansvarspådragende ved ikke at sikre, at byggeriet levede op til det boligareal som BH med rette kunne forvente.

Spørgsmålet var herefter om BH havde lidt et tab som følge af R’s ansvarspådragende fejl.

Voldgiftsretten konstaterede at den samlede byggesum løb op i ca. 29 mio. kr., samt at det havde formodningen for sig, at BH havde fået det byggeri der var afholdt udgifter til. Hvis arealet skulle øges med 111 kvm, ville den samlede byggesum tilsvarende stige. BH havde derfor bevisbyrden for, at der kunne være bygget et boligareal på 1200 kvm, for den samme byggesum.

BH kunne ikke løfte bevisbyrden. Voldgiftsretten fandt ikke at der var lidt et tab, hvorfor R blev frifundet for erstatningskravet.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?

Først og fremmest er kendelsen en illustration af, at alle erstatningsbetingelserne skal være opfyldte. Hvis en part har handlet ansvarspådragende, men der ikke er indtrådt et tab kan der ikke opnås erstatning – da erstatning naturligvis ikke kan udgøre en økonomisk berigelse.

Det problem, at en rådgiver begår en ansvarspådragende fejl i projekteringen ses ofte i praksis. Det ses også, at bygherren ikke er i stand til at dokumentere et tab ved den ansvarspådragende fejl, hvorfor bygherren ofte ikke har ret til erstatning. Bl.a. som følge heraf er der i ABR 18 indsat en ny regel i ABR 18 § 49, stk. 2. Denne regel er en ”dummebøde” på 5%, som skal undgå netop sådan en situation, da bygherren kan kræve kompensation uden at der er lidt et tab.

Vil du vide mere?

Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet.

Se mere under kurser.

/Entrepriseadvokat Simon Heising

Som gengivet i TBB 2020.671 / Sag nr. C-15112

#ugensdom #entrepriseret #rådgiverfejl

 

-0O0-

 

Boligforening B/F (advokat Frederik Keun-Rasmussen) mod Rådgiver R (advokat Henrik Hauge Andersen)

Indledning
Mellem klageren, B/F (tidligere …), og indklagede, rådgiver R (herefter R), er der opstået en tvist om rådgiveransvar i forbindelse med opførelsen af 27 almene ungdomsboliger på …vej i ….

I den anledning er der nedsat en voldgiftsret i henhold til »Regler for voldgiftsbehandling inden for bygge- og anlægsvirksomhed« bestående af arkitekt MAA Kim Christiansen, direktør, akademiingeniør Niels Anker Jørgensen og landsdommer Lisbeth Parbo med sidstnævnte som formand.

Påstande og hovedforhandling
B/F har nedlagt påstand om, at R til B/F skal betale 2.376.000 kr. inkl. moms med procesrente fra den 23. maj 2019.

R har påstået frifindelse.

Hovedforhandling har fundet sted den 28. maj 2020 på Hotel ….

…, B/F, og …, R, har afgivet forklaring under hovedforhandlingen.

I forbindelse med at sagen blev optaget til kendelse, er det aftalt med parterne, at kendelsen udfærdiges uden fuldstændig sagsfremstilling og uden fuldstændig gengivelse af forklaringerne og proceduren, således at kendelsen i det væsentlige indeholder en gengivelse af parternes påstande og voldgiftsrettens begrundelse og resultat.

Sagsfremstilling
I januar 2015 udarbejdede [arkitektfirma A] et forslag til ungdomsboliger for … (herefter benævnt B/F). Boligerne med et samlet bruttoareal i henhold til forslaget på 1.072 m2 var beliggende på …vej …, der har et grundareal ifølge BBR på 565 m2. B/F købte ejendommen på …vej ved købsaftale af 29. juli 2015, og byggeriet af ungdomsboligerne afventede herefter bl.a. vedtagelsen af en lokalplan for området. I januar 2016 var der drøftelser mellem B/F’s Udviklings- og Byggeafdeling og R om projektet, og … fra Udviklings- og Byggeafdelingen henviste i en mail af 19. januar 2016 til R’s … til, at B/F i henhold til den endnu ikke vedtagne lokalplan kunne bygge »op til 1.200 etagemeter, og om muligt skal vi deropomkring, dog jf. vores snak om lejlighedsdisponering.« I det boligprojektforslag med projektøkonomi, som R dagen efter sendte til … (fra B/F), var der regnet med et areal på 1.085 m2 og en økonomisk ramme på ca. 26,5 mio. kr., svarende til 24.460 kr. pr. m2. Lokalplanen for området blev vedtaget den 8. februar 2016 og gav mulighed for et etageareal på op til 1.200 m2. R reviderede herefter sit boligprojektforslag med projektøkonomi, således at arealet den 12. februar 2016 var angivet til 1.200 m2 og den økonomiske ramme til 29.352.000 kr., svarende til en uændret pris pr. m2. 1. april 2016 indgik B/F og R en rådgiveraftale, hvorefter R påtog sig »bygherrerådgivning og diverse bistand« i forbindelse med »opførelsen af 27 almene ungdomsboliger beliggende …vej i … udført i totalentreprise.« R’s ydelser omfattede bistand til udarbejdelse af skema A, B og C, og der skulle være »særligt fokus på totaløkonomiske overvejelser samt opfyldelse af intentionerne i den udarbejdede lokalplan.« Den samlede økonomiske ramme for arbejdet fulgte skema A og var baseret på 1.200 m2 støtteberettiget areal. Det fremgår af aftalen, der bl.a. henviste til FRI’s ydelsesbeskrivelse for bygherrerådgivning 2013, at det ikke fritog R for ansvar, at bygherren normalt var repræsenteret af medarbejdere med ekspertise inden for de aktuelle fagområder.

… Kommune gav i april 2016 tilsagn om støtte i henhold til skema A til et byggeri af 27 almene ungdomsboliger på ca. 1.200 m2 til en samlet anskaffelsessum på 29.352.000 kr. I juli 2016 udbød R opgaven med at opføre byggeriet i totalentreprise og vedlagde en række dokumenter, bl.a. byggeprogram og skitseforslag dateret den 7. juli 2016. Materialet havde forinden været til gennemsyn hos B/F. Af byggeprogrammets punkt 2.3 om hovedtegninger og lejlighedsfordeling fremgik bl.a., at der foreløbigt iht. skitse var fastlagt tre boligtyper, ligesom de enkelte boligtypers antal og arealer var angivet. Det samlede etageareal var ikke angivet i forbindelse med disse oplysninger, der ved en sammentælling gav et areal på i alt 1.012 m2, og nogenlunde tilsvarende oplysninger fremgik af det medsendte skitseforslag, hvor arealet i alt udgjorde ca. 1.015 m2. Af byggeprogrammets punkt 3.2 om arealforhold fremgik bl.a., at det planlagte byggeris boligareal BBR udgjorde 1.200 m2. I udbudsbrevet var det afslutningsvis angivet, at »Fjernelse af BBR bolig kvm. er ikke en mulighed.«

I begyndelsen af november 2016 godkendte … Kommune skema B med en uændret anskaffelsessum på 29.352.000 kr. i henhold til R’s boligprojektforslag med projektøkonomi baseret på et areal på 1.200 m2. B/F indgik herefter en totalentreprisekontrakt med … A/S om projekteringen og udførelsen af de 27 ungdomsboliger for en pris på ca. 19,8 mio. kr. efter besparelser. Som grundlag for kontrakten var i prioriteret rækkefølge henvist til bl.a. totalentreprenørens tilbud og udbudsmaterialet. I tiden derefter fik totalentreprenøren udarbejdet et forprojekt, og der blev i december 2016 og januar 2017 afholdt bygherremøder, hvor bl.a. et alternativt indretningsforslag blev drøftet. Både i totalentreprenørens forprojekt trykt den 14. december 2016 og den 5. januar 2017 var det samlede boligareal opgjort til 1085 m2, og også i byggetilladelsen af 25. april 2017 var det samlede boligareal på 1085 m2. Både R og B/F modtog i slutningen af maj 2017 kopi af byggetilladelsen, uden at indholdet gav anledning til bemærkninger. Den 1. januar 2018 – kort før byggeriets aflevering – fik B/F foretaget en landinspektøropmåling af ejendommen som forberedelse til udlejning af lejlighederne, og det samlede boligareal blev i den forbindelse opmålt til 1.089 m2. Som følge af arealreduktionen godkendte kommunen i december 2018 alene skema C med en anskaffelsessum på 26.637.000 kr., svarende til 24.460 kr. pr. m2 for de 1.089 m2. De samlede udgifter til byggeriet beløb sig ifølge byggeregnskabet til 29.013.000 kr.

I marts 2019 indhentede B/F en landinspektørvurdering, der bekræftede, at byggeriet kunne have været opført med et etageareal på 1.200 m2 på det eksisterende grundstykke. Den 23. maj 2019 indleverede B/F klageskrift til Voldgiftsnævnet med påstand om, at R skulle betale erstatning med 2.376.000 kr. svarende til differencen mellem det støttebeløb, B/F opnåede ved det gennemførte byggeri, og de afholdte udgifter til byggeriet.

R har bestridt B/F’s krav og har navnlig gjort gældende, at der ikke er handlet ansvarspådragende, og at B/F ikke har lidt et tab.

Under sagen har B/F fremlagt en oversigt med bilag over 5 andre støttede byggerier i samme område til illustration af m2-prisen for støttede byggerier i perioden 2015-19.

Voldgiftsrettens begrundelse og resultat
Lokalplanen gav mulighed for etablering af almene ungdomsboliger med et samlet boligareal på ca. 1.200 m2, og det var også dette areal, der fremgik af R’s reviderede boligprojektforslag med projektøkonomi af 12. februar 2016. Det fremgik af rådgiveraftalen mellem R og B/F, at R var forpligtet til at have fokus på totaløkonomiske overvejelser og lokalplanens intentioner, og at den samlede økonomiske ramme var baseret på et støtteberettiget areal på 1.200 m2. Herefter og efter det oplyste om R og B/F’s mangeårige samarbejde om støttede byggerier lægger voldgiftsretten til grund, at B/F forudsatte, at byggeriet blev gennemført med et areal på eller i hvert fald meget tæt på de tilladte 1.200 m2, og at R var klar over denne forudsætning, der havde afgørende betydning for byggeriets økonomiske ramme.

Af R’s udbudsbrev fremgik, at det ikke var en mulighed at fjerne boligkvadratmetre, men af udbudsmaterialet i øvrigt fremgik forskellige og til dels modstridende oplysninger om det samlede areal. Byggeprogrammet indeholdt således både en arealangivelse på 1.200 m2 og oplysninger om lejlighedstyper, antal og arealer, der samlet gav et areal på 1.012 m2, hvilket nogenlunde svarede til det areal på ca. 1.015 m2, som kunne udledes af oplysningerne om lejlighedstyper, antal og arealer i det medsendte skitseforslag. I totalentreprenørens forprojekt var det samlede areal angivet til 1.085 m2, uden at det gav anledning til bemærkninger fra R, der heller ikke i forbindelse med byggetilladelsen blev opmærksom på forskellen op til de 1.200 m2, som dannede grundlag for kommunens godkendelse af skema A og B. På den anførte baggrund har R begået ansvarspådragende fejl ved ikke at sikre, at byggeriet blev gennemført med det boligareal, som B/F med rette kunne forudsætte.

B/F kunne selv have konstateret uoverensstemmelserne i arealangivelserne, idet B/F havde tegningsmaterialet til gennemsyn, deltog i bygherremøder og modtog kopi af byggetilladelsen. Dette giver imidlertid ikke grundlag for at fastslå, at B/F har udvist en egen skyld, der kan føre til en begrænsning af det erstatningsansvar, R har pådraget sig som professionel bygherrerådgiver. R er derfor erstatningsansvarlig for B/F’s tab som følge af arealuoverensstemmelserne.

Totalentreprenøren har udført byggeriet i henhold til en kontrakt, der var baseret på et udbudsmateriale, hvor oplysningerne om det samlede boligareal var uoverensstemmende, og hvor bl.a. et samlet boligareal for de 27 lejligheder på ca. 1.015 m2 kunne udledes af det medsendte skitseprojekt. Totalentreprenørens forprojekt har været drøftet på bygherremøder, og B/F og R har modtaget byggetilladelsen, uden at det angivne boligareal på 1.085 m2 gav dem anledning til bemærkninger. Der er på denne baggrund ikke grundlag for at fastslå, at totalentreprenøren har tilsidesat sine forpligtelser i henhold til totalentreprisekontrakten ved det gennemførte byggeri på 1.089 m2.

Entreprisesummen for det gennemførte byggeri beløb sig efter besparelser til ca. 19,8 mio. kr. inkl. moms og den samlede byggesum til ca. 29 mio. kr. Det har formodningen for sig, at B/F har fået det byggeri, der er afholdt udgifter til, og at en arealforøgelse på 111 m2 – eller ca. 10 % – ville have medført en forøgelse af entreprisesummen og den samlede byggesum. Dette gælder, også selv om der er tale om et støttet byggeri med et maksimalt tilskud beregnet pr. m2. Det er derfor B/F, som har bevisbyrden for, at der kunne have været bygget 1.200 m2 inden for den realiserede byggesum. Efter bevisførelsen, herunder den fremlagte oversigt over m2-prisen i nogle andre støttede byggerier, har B/F ikke godtgjort, at der er lidt et tab som følge af R’s ansvarspådragende fejl.

R frifindes derfor.

Efter sagens udfald skal B/F betale sagsomkostninger til R, ligesom B/F skal betale udgifterne til voldgiftsrettens behandling af sagen. Ved fastsættelsen af sagsomkostninger til R har voldgiftsretten ud over sagens økonomiske værdi lagt vægt på sagens forløb og omfang. Omkostningerne til dækning af advokatbistand fastsættes herefter til 110.000 kr. Da R er momsregistreret, indeholder beløbet ikke moms.