Uklarheder i aftalegrundlaget førte til entreprenørens delvise krav på ekstraarbejder

Uklarheder i aftalegrundlaget førte til entreprenørens delvise krav på ekstraarbejder

< Tilbage

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten medio september 2018 og vedrører blandt andet en tvist om betaling af ekstraarbejder.

Der er mellem entreprenør (E) og bygherre (BH) indgået en aftale om E’s udførelse af byfornyelse på en af BH’s ejendomme. Efterfølgende opstod der tvist mellem parterne om blandt andet betaling af ekstraarbejder, restentreprisesum og ventilation.

Voldgiftsretten

Indledningsvis lagde voldgiftsretten efter bevisførelsen til grund, at der var uklarheder omkring, hvorvidt aftalegrundlaget var fulgt eller ej. Voldgiftsretten fandt således, at det måtte bero på en konkret vurdering af de enkelte tvistepunkter, hvorvidt E’s krav var berettiget, da E’s ret til yderligere betaling for ekstraarbejder på forhånd ikke kunne anses for fortabt. E fik herefter på nogle punkter medhold i betaling for ekstraarbejder og på andre punkter ikke.

I nogle arbejder fik E medhold, da disse arbejder måtte anses for værende nødvendige, mens E i andre arbejder ikke fik medhold, grundet manglende bevis for, at der var indgået en konkret aftale derom. Samtidig havde E for et af kravene ikke gjort indsigelser, da BH’s rådgiver havde udtalt, at ændringen i arbejdet ville være omkostningsneutral, hvorfor dette krav ydermere blev afvist. Endelig blev et krav om betaling af forceringsomkostninger afvist, da det ikke fandtes godtgjort, at BH havde bestilt det pågældende arbejde.

E fik således medhold i betaling for ekstraarbejder for under halvdelen af, hvad E havde rettet krav om.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?

Det ligger i ordet, at ekstraarbejde er arbejde, som ikke oprindeligt er omfattet af den indgåede entrepriseaftale. Arbejdet vil således altid være karakteriseret ved at være tillægsarbejde eller forandringsarbejde. Som i nærværende kendelse giver det ofte anledning til tvister mellem parterne, hvorvidt en ydelse fra entreprenørens side er kontraktarbejde eller ekstraarbejde, og grænsen kan være vanskelig at fastlægge. Indledningsvis må problemet forsøges løst ved en konkret og korrekt fortolkning af entrepriseaftalen, hvorfor parterne ofte vil have behov for juridisk bistand med henblik på at kunne fastslå, hvilke rettigheder og forpligtelser, de har efter entrepriseaftalen. Da der i nærværende kendelse var uklarheder om, hvorvidt aftalegrundlaget var fulgt eller ej, gav det yderligere vanskeligheder i henhold til at fastlægge de enkelte ekstraarbejder. Det kan således udledes, at det er en god ide løbende at søge juridisk bistand med henblik på at imødekomme sådanne uklarheder.

Vil du vide mere?

Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet.

Se mere på https://nexusadvokater.dk/kurser/

/Entrepriseadvokat Simon Heising

Som gengivet i TBB 2019.29 / Sag nr. C-14087

 

-oOo-

 

Kendelsen i fuld længde

Entreprenør E (advokat Kim B. Ulrich) mod Bygherre BH (advokat Pernille Thrane)

Advokat Kim B. Ulrich har ved klageskrift modtaget den 12. juli 2016 anmodet Voldgiftsnævnet om at nedsætte en voldgiftsret til afgørelse af en tvist mellem ovennævnte parter om betaling af ekstraarbejder, restentreprisesum og ventilation i forbindelse med byfornyelse af ejendom i ….

Voldgiftsnævnet har i anledning heraf vedtaget at nedsætte en voldgiftsret i henhold til »Regler for voldgiftsbehandling inden for bygge- og anlægsvirksomhed« bestående af civilingeniør Jens Wichmand Jørgensen, arkitekt m.a.a. Tom A. Poulsen og landsdommer Lis Frost, med sidstnævnte som formand.

Forud for voldgiftssagen er under Voldgiftsnævnets j.nr. A-9097 udmeldt civilingeniør Torben Hessing-Olsen som skønsmand. Der er afgivet skønserklæring af 25. september 2016 samt tillægserklæring af 19. november 2016. Skønsomkostningerne på samlet 32.480,50 kr. inkl. moms og afgift til Voldgiftsnævnet er foreløbigt betalt af klageren med 2.809 kr. og af indklagede med 29.671,50 kr.

Parterne har under sagens forberedelse fremlagt følgende processkrifter:

Den 21. august 2018 kl. 09:00 blev voldgiftsretten sat i Voldgiftsnævnets lokaler til hovedforhandling.

For klageren mødte Advokat Kim B. Ulrich
For indklagede mødte Advokat Pernille Thrane

Ved hovedforhandlingens indledning nedlagde parterne følgende påstande:

E’s advokat forelagde og dokumenterede sagen. BH havde lejlighed til at supplere forelæggelsen.

Der blev afgivet forklaring af advokat … og ….

Sagen blev udsat.

Sagen fortsatte den 22. august 2018 kl. 09:00 i samme lokaler.

Der blev afgivet forklaring af …, … og ….

Parterne nedlagde herefter deres endelige påstande og procederede sagen.

På retsformandens forespørgsel oplyste advokat Pernille Thrane, at hun på BH’s vegne anmodede om, at voldgiftsretten afgør sagen ved kendelse.

Sagen blev herefter optaget til kendelse, idet parterne erklærede sig indforstået med, at kendelsen udfærdiges uden fuldstændig sagsfremstilling og uden gengivelse af proceduren, men med gengivelse af parternes påstande samt voldgiftsrettens resultat og begrundelsen herfor.

Der afsiges herefter følgende:

KENDELSE

Indledning

Sagen drejer sig om en tvist mellem ovennævnte parter om betaling af ekstraarbejder, restentreprisesum og ventilation i forbindelse med byfornyelse af ejendom i ….

Påstande

Klagerens endelige påstand: BH skal til E betale 1.326.434,00 kr. ekskl. moms med procesrente fra den 3. december 2014, subsidiært fra den 11. marts 2016 og mest subsidiært fra den 12. juli 2016 og til betaling sker.
  Over for BH’s selvstændige påstand har E nedlagt påstand om frifindelse.
Indklagedes endelige påstand 1: Frifindelse.
endelige påstand 2: Selvstændig påstand over for E:
  E tilpligtes at betale 1.128.000 inkl. moms til BH med tillæg af procesrente fra nedlæggelse af påstand den 26. oktober 2016 til betaling sker.

Af klagerens kravopgørelse/støttebilag fremgår bl.a. følgende, der på bundlinjen svarer til den endelige påstand:

    Bilags-      
Pos   samling E A/S Kr. x moms kr
1     Entreprisearbejder:    
2     Rest E-sum – Byfornyelsessagen 500.000 500.000
3     Rest E-sum – Tagboliger 0 0
4     Rest E-sum – Bankfilial 0 0
5     Restentreprisesum: SUM A= 500.000 500.000
7     Ekstraarbejder:      
8 Under bilag   AS Dato Emne    
9 1 351-358/892 33 27.01.2014 Topplanker 29.467 29.467
10 2 359-375/893 72-1 16.04.2014 SBI, ventilation 45.650 45.650
11 3 376-403/893 79-1 01.05.2014 SBI, El-instal. 16.850 16.850
12 4 404-416/895 151 20.10.2014 Byggeplads 65.000 65.000
13 5 417/896 174 18.11.2014 Afløbsrør 6.300 6.300
14 6 418 177 18.11.2014 Ændring toilet 5.600 5.600
15 7 423/896 179 18.11.2014 Varmemålere 3.100 3.100
16 8 426-429/896 191 02.12.2014 Flytte stikkontakt 1.350 1.350
17 9 430-439/897 193 02.12.2014 Termostat kabler 27.512 27.512
18 10 440-446/897 194 02.12.2014 Flytte stikkontakt 4.350 4.350
19 11 447-453/897 197 02.12.2014 Lampeudtag 8.590 8.590
20 12 454-456/897 199 02.12.2014 EL ved flugtvej 7.200 7.200
21 13 457-459/897 201 03.12.2014 Afbryder flyttet 10.700 10.700
22 14 460-466/897 203 03.12.2014 El-arb ændret 6.450 6.450
23 15 467-468/897 215 05.12.2014 Pudsreparation 10.000 10.000
24 16 469-475/897 219 05.12.2014 Terazzo, ekstra 14.800 14.800
25 17 476-478/897 220 05.12.2014 Anverfere 7.470 7.470
26 18 479-481/897 222 05.12.2014 Ventilation v.stuk 82.500 82.500
27 19 482-565/2 227-1 05.12.2014 Overarb. maler 357.400 357.400
28 20 566-597/897 228-1 05.12.2014 Overarb. snedker 65.450 65.450
29 21 598-601/897 230 05.12.2014 Mangl. skurfacil. 115.200 115.200
30 22 602-643/897 232 05.12.2014 Ekstra rengøring 85.000 85.000
31 23 644-653/ 233 08.12.2014 Ekstra malerarb. 50.000 50.000
32 24 654-700/898 234 08.12.2014 Ekstra malerarb. 143.400 143.400
          (dobbeltfakturering) -15.700 -15.700
33 25 701-704/898 235 10.12.2014 Forcering, gulve 24.320 24.320
34         Sum x moms = 1.177.959 1.177.959
35         AS 227-1 Frafaldet -357.400 7.400
36           820.559 820.559
37   990-997   29/1-16 & 29/6-16 Ventilation [fakt 5.900 5.900
38           826.459  

Indklagede har opgjort sin endelige reviderede påstand således:

Afslag i entreprisesummen ekskl. moms (mangler iht. bilag 5)
Tilbagehold 500.000 kr.
Mangler boliger – 256.000 –
Mangler fællesareal – 65.000 –
Udskiftning af låse – 48.000 –
Restbetaling 131.000 kr.
Mangler gulve, jf. skønserklæring 1.036.000 kr.
Restbetaling -131.000 –
Kreditnota -2.600 –
Revideret påstand 902.400 –
Moms 225.000 –
Revideret påstand inkl. moms 1.128.000 kr.

Indklagede har endvidere opgjort følgende krav på dagbod:

Indv. malerarbejde: 9 dage a 25.000 kr. = 225.000 kr.
Trapper: 9 dage a 25.000 kr. = 225.000 kr.
Slutaflevering: 3 dage a 65.000 kr. = 196.707 kr.
Sum af dagbøder:   646.707 kr.

Krav om, at klageren skal betale dagbod, gøres alene gældende, såfremt indklagede pålægges at betale forceringsomkostninger til klageren.

Voldgiftsrettens bemærkninger og resultat

E’s betalingspåstand

Det er ubestridt, at E ikke har modtaget betaling af restentreprisesummen på 500.000 kr. ekskl. moms. BH er forpligtet til at udbetale det fulde beløb til E, medmindre indklagede kan godtgøre, at man har et modregningskrav.

Vedrørende ekstraarbejder bemærkes indledningsvis, at det efter bevisførelsen, herunder de afgivne forklaringer, fremstår som uklart, i hvilket omfang man har fulgt/ikke har fulgt aftalegrundlaget. På den baggrund finder voldgiftsretten ikke, at klagerens ret til yderligere betaling for ekstraarbejder på forhånd kan anses for fortabt, men at det må bero på en konkret vurdering af de enkelte tvistepunkter.

Ekstraarbejder, som klageren ikke har krav på betaling for hos indklagede.

AS 6 og AS 33 – Topplanker – lydende på henholdsvis 22.950 kr. og yderligere 29.467 kr.

Efter de foreliggende oplysninger, herunder de afgivne forklaringer, kan det ikke anses for godtgjort, at der er aftalt regningsarbejde, men derimod at der er aftalt en fast pris på 22.950 kr., der dækker det hele. Dette beløb er betalt, og klageren kan således ikke kræve AS 33 honoreret af indklagede.

AS 151 – Byggeplads.

Ifølge brev af 15. oktober 2014 fra advokat … til blandt andre klageren blev der dagen før holdt et møde hos indklagedes rådgiver, hvor der, for så vidt angik ekstraarbejde til byggeplads, var enighed om, at der kunne godkendes 33 dage a2.500 kr., og der foreligger ikke holdepunkter for at antage, at klageren gjorde indsigelse over for denne aftale. Klageren må på denne baggrund anses for at have fortabt muligheden for at gøre den ubekræftede aftaleseddel AS 151, der er dateret den 20. oktober 2014, om 83 dages byggepladsforlængelse a 2.500 kr. regnet fra den 8. august 2014 til den 30. oktober 2014, gældende. Klageren kan således ikke kræve AS 151 honoreret af indklagede.

AS 219 – Terrazzo, ekstra.

Det fremgår af s. 3 i tilsynsnotat af 18. november 2014 vedrørende omfangsbestemmelse af reparation af terrazzo på hovedtrapper, at økonomien efter rådgivers vurdering ville være omkostningsneutral, og at E, hvis man ikke var enig heri, skulle oplyse dette inden igangsætning. Da det ikke kan lægges til grund, at klageren har oplyst dette, kan klageren ikke nu kræve AS 219 honoreret af indklagede.

AS 220 – Anverfere.

Efter bevisførelsen er det ikke med tilstrækkelig klarhed godtgjort, at anverfere er et ekstraarbejde ud over det allerede aftalte. AS 220 skal derfor ikke honoreres af indklagede.

AS 228-1 – Overarbejde, snedker.

Ifølge aftalesedlen er der tale om overarbejde i forbindelse med ekstra snedkerarbejde, hvilket efter voldgiftsrettens opfattelse må sidestilles med en ikke-aftalt forcering. Klageren kan herefter ikke på det foreliggende grundlag kræve, at AS 228-1 honoreres af indklagede.

AS 230 – Manglende skurfaciliteter.

Denne aftaleseddel vedrører perioden december 2013 til februar 2014 (uge 12), og der blev først rejst et krav i december 2014, dvs. efter at der den 30. oktober 2014 var sket aflevering. Det må lægges til grund, at der i den forløbne periode har været udgifter til velfærdstiltag, men at det også ville have været tilfældet, selv om den fornødne kapacitet havde været til stede, da der tillige ville være omkostninger forbundet hermed. Sådanne omkostninger burde have været indeholdt i klagerens tilbud. Voldgiftsretten finder herefter ikke, at der er grundlag for at pålægge indklagede at honorere denne aftaleseddel.

AS 232 – Ekstra rengøring.

Der foreligger ikke tilstrækkelig dokumentation for, at det har været nødvendigt med ekstra rengøring, og denne aftaleseddel kan derfor ikke kræves honoreret af indklagede.

AS 235 – Forcering, gulve.

Der er ikke fremkommet oplysninger, der godtgør, at indklagede har bestilt forcering, at der mellem klageren og indklagede er indgået en aftale om forcering, eller at der på anden måde er skabt et grundlag for forcering på bygherrens regning. I det omfang klageren har haft forceringsomkostninger, må disse omkostninger derfor bæres af klageren selv og ikke af indklagede.

Ekstraarbejder, som klageren har krav på betaling for hos indklagede.

AS 72-1 og 79-1 – SBI, ventilation og elinstallation.

Indklagede har henvist klageren til at rette henvendelse til SBI vedrørende betaling for disse arbejder. Da der ikke er noget aftaleforhold mellem klageren og SBI, og da klageren har udført arbejdet i indklagedes interesse, skal indklagede betale klageren de to regninger på henholdsvis 45.650 kr. og 16.850 kr.

For så vidt angår AS 174 (etablering af afløbsrør til afløbsrende), AS 177 (arbejde som følge af flytning af toilet), AS 179 (placering af vandmålere), AS 191 (flytning af stikkontakt pga. radiator), AS 194 (flytning af stikkontakter efter aftalt nedhugning), AS 197 (lampeudtag), AS 199 (el ved flugtvej), AS 201 (afbryder flyttet), AS 203 (ændret el-arbejde, flytning af ovn) og AS 215 (pudsreparation), gør det sig i alle tilfælde gældende, at der er tale om nødvendige arbejder som følge af diverse ændringer. Indklagede skal derfor honorere disse aftalesedler med de beløb, der fremgår af klagerens opgørelse, i alt 63.540 kr.

AS 193 – Termostatkabler.

Hertil bemærkes, at dette arbejde også må anses for nødvendigt, men at det efter de afgivne forklaringer fremstår som usikkert, om det pågældende arbejde omfatter trækning af kabler til rumtermostater i lige præcis 23 lejligheder. Voldgiftsretten nedsætter derfor det af klageren angivne beløb på 27.512 kr. til skønsmæssigt 10.000 kr., som det beløb indklagede skal betale til klageren.

AS 222 – Ventilation v. stuk.

Ifølge aftalesedlen og de afgivne forklaringer er der foretaget ventilationsgennemføring gennem stuk med efterfølgende afskæring af stuk, lukning af enden i stuk samt påfølgende murer- og malerreparationer vedrørende 55 lejligheder. Efter opgavens karakter må arbejdet anses for at ligge uden for det, der er indeholdt i tilbuddet. Herefter, og da arbejdet er udført efter indklagedes ønske og i indklagedes interesse, skal indklagede betale klageren det i opgørelsen angivne beløb på 82.500 kr.

AS 233 – Ekstra malerarbejde.

Efter indholdet i denne aftaleseddel vedrører arbejdet reparationer i form af maling, opretning af loft i karnap, afskæring af skum og spartling ved varmerør mv. i indklagedes lokaler og efter aftale med/på foranledning af indklagede. At det skulle forholde sig på denne måde, er ikke modgået på nogen overbevisende måde, og der er ikke holdepunkter for at antage, at arbejdet har vedrørt udbedring af mangler. Indklagede skal herefter betale klageren det i opgørelsen angivne beløb på 50.000 kr.

AS 234 – Ekstra malerarbejde.

Voldgiftsretten lægger til grund, at det har været nødvendigt med ekstra malerarbejde, men finder dog ikke, at der er tilstrækkelige holdepunkter for at lægge det af klageren opgivne beløb til grund – heller ikke efter fradrag af 15.700 kr. som følge af dobbeltfakturering. Voldgiftsretten fastsætter herefter skønsmæssigt udgiften til 40.000 kr., som indklagede skal betale til klageren.

Endelig bemærkes, at indklagede til klageren skal betale beløbet på 5.900 kr. vedrørende ventilation, da indklagede ifølge …’s mail af 29. januar 2016 til … på det tidspunkt havde accepteret tilbuddet på det nævnte beløb.

Foreløbig konklusion

Klagerens krav på betaling for ekstraarbejder udgør 314.540 kr. ekskl. moms.

BH’s selvstændige påstand

Vedrørende dagbøder bemærkes, at indklagede alene gør krav herom gældende, såfremt indklagede pålægges at betale forceringsomkostninger til klageren.

Det fremgår ovenfor, at voldgiftsretten ikke har pålagt indklagede at betale klagerens eventuelle forceringsomkostninger, men derimod har bestemt, at klageren selv må dække sådanne omkostninger. Der er herefter ikke anledning til at behandle indklagedes opgørelse af et dagbodskrav.

Vedrørende mangler ved boliger og fællesareal bemærkes, at priser for udbedring er ensidigt indhentet af indklagedes egen rådgiver og ikke er nærmere dokumenteret. Endvidere er eventuelle relevante mangler ikke blevet fastholdt i forbindelse med 1-års gennemgangen.

Indklagede må herefter anses for at have fortabt et eventuelt økonomisk krav, der således ikke kan modregnes i den tilbageholdte entreprisesum.

Vedrørende udskiftning af låse til ikke-systemnøgler bemærkes, at det ud fra den foreliggende mailkorrespondance må lægges til grund, at der er udbudt som system med indklagedes eller i hvert fald indklagedes rådgivers godkendelse, og at der er leveret låse i overensstemmelse hermed. Det må endvidere lægges til grund, at der først er sket annullering af dette på så sent et tidspunkt i forhold til den dagældende afleveringstermin, at klageren ikke har haft mulighed for at ændre herpå. Under disse omstændigheder medfører udskiftningen af låse ikke, at indklagede i den anledning har et krav, der modregnes i den tilbageholdte entreprisesum.

Vedrørende mangler ved gulvene fremgår der følgende af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1:

ȁrsagen til, at mange af gulvene knirker og virker eftergivelige skyldes efter min vurdering to Forhold:

  1. Udlægningen af Lewis lydstrimlen,
  2. Et slapt og eftergiveligt bjælkelag.

Lewis lydstrimlen er eftergivelig og vil bevirke at gulvbrædderne giver sig en anelse når de Belastes, ved fx almindelig gang, hvorved brædderne gnubbes mod skruerne, med knirkelyde som resultat. Knirkelydene forstærkes af gulvfladen, der virker som klangbunden i en guitar.

Forholdet kunne være forudset ved projekteringen jf. Træ 64’s beskrivelser vedrørende konsekven-serne af manglende sammenpresning mellem bræt og underlag.«

Voldgiftsretten bemærker, at dette imidlertid ikke er klagerens ansvar, og at det i øvrigt fremgår af skønsmandens svar på spørgsmål 2, at anvendelsen af en 75 mm skrue for 100 mm dykkere ikke har haft nogen betydning for de konstaterede problemer, ligesom skønsmanden ikke har tillagt det nogen betydning, at der oven på Lewis-lydstrimmel er lagt en masonitplade.

Indklagede har således heller ikke på dette grundlag noget krav mod klageren, som kan benyttes til modregning i den tilbageholdte entreprisesum. Indklagede har herefter alene et modregningskrav på 2.600 kr. for en ubetalt kreditnota til indklagede.

Afsluttende konklusion

Klagerens krav på betaling for ekstraarbejder udgør som ovenfor nævnt 314.540 kr. ekskl. moms, hvori indklagede kan modregne 2.600 kr. for den ubetalte kreditnota. Indklagede skal herefter til klageren betale 311.940 kr. samt restentreprisesummen på 500.000 kr., i alt 811.940 kr. ekskl. moms, med procesrente fra den 12. juli 2016.

Omkostninger

Under hensyn til de nedlagte påstande, sagens forløb og udfald skal indklagede i sagsomkostninger til klageren betale 50.000 kr. ekskl. moms. Endvidere skal indklagede endeligt betale samtlige omkostninger forbundet med syn og skøn og herunder refundere skønsomkostninger på 2.809 kr. inkl. moms, som klageren har udlagt.

De omkostninger, der har været forbundet med voldgiftsrettens behandling af sagen, skal betales af indklagede efter opgørelse og påkrav fra Voldgiftsnævnet.