(+45) 70 227 237 info@nexusadvokater.dk

En nylig voldgiftssag belyser situationen, hvor parterne indgår en mundtlig aftale, men først underskriver kontrakten måneder senere.

Totalentreprenøren hævdede at have bestilt betonelementer kort efter den mundtlige aftale, men det viste sig, at bestillingen først blev foretaget tre måneder senere, i overensstemmelse med kontraktens krav.

Dette rejser spørgsmålet: Er det kun den underskrevne kontrakt, der binder parterne?


Sagens forløb

I maj 2016 annoncerede bygherren et spændende byggeprojekt: opførelsen af en ny domicil- og erhvervsudlejningsejendom gennem totalentreprise. En totalentreprenør reagerede prompte med et tilbud, men det tog næsten fire måneder, indtil kontrakten endelig blev underskrevet i slutningen af september 2016.

Selvom afleveringsdatoen var sat til den 1. marts 2017, blev byggeriet ikke afleveret før den 15. maj 2017. BH påstod, at TE bar ansvaret for denne forsinkelse, idet TE ikke havde bestilt betonelementer i tide. TE bestilte betonelementer i starten af oktober 2017, hvilket var 14 dage efter, at bygherren satte sin underskrift på kontrakten, og 4,5 måned efter, at bygherren sendte totalentreprenøren det første aftaleudkast.

Totalentreprenøren afviste dette ansvar med henvisning til parternes skriftlige kontrakt, hvorefter det fremgik:

”Elementleverancen kan ikke ordres endeligt før der foreligger en underskrevet kontrakt og dermed kan en evt. forsinkelse ikke indhentes. Dagbod i den forbindelse vil ikke blive opkrævet.”

Bygherren fandt det relevant at påpege, at i stedet for at fokusere på kontrakten, havde totalentreprenøren i juli 2016 sendt en e-mail, hvor de bekræftede, at de var i gang med at tage skridt til at sikre, at nødvendige elementer og ressourcer blev sat i gang, selvom der endnu ikke var indgået en underskrevet kontrakt. Totalentreprenøren nævnte i e-mailen, at de forventede, at bygherren ikke ville trække sig fra en “mundtlig” aftale.

Bygherren påstod, at denne e-mail gav dem grund til at tro, at totalentreprenøren allerede havde indgået en aftale om bestilling af betonelementer.

Totalentreprenøren fastholdt, at de ikke var forpligtet til at bestille elementerne, før kontrakten var underskrevet – i september 2017.

Diskussionerne om elementleverancen og afleveringsdatoen foregik løbende gennem e-mails og byggemøder, men uenigheden om dagbøderne blev aldrig løst mellem parterne.

Til sidst blev voldgiftsretten indkaldt til at afgøre, om totalentreprenøren skulle have bestilt materialerne før kontrakten blev underskrevet.

Voldgiftsretten

Voldgiftsretten fastslog uden yderligere diskussion, at kontraktens bestemmelser var bindende for begge parter. Ifølge kontrakten var det klart angivet, at betonelementerne ikke skulle bestilles, før der var en underskrevet kontrakt. Det betød, at totalentreprenøren ikke havde nogen forpligtelse til at bestille elementerne, før bygherren havde underskrevet kontrakten, hvilket først skete den 22. september 2016.

Voldgiftsretten bemærkede efterfølgende, at totalentreprenøren foretog bestillingen af betonleverancen den 5. og 6. oktober 2016, som dokumenteret i en ordrebekræftelse (14 dage efter kontraktens underskrift). Retten fandt ikke, at denne tidsramme kunne have været årsagen til den 2,5 måneders forsinkelse i byggeriet.

Som konsekvens af denne vurdering afviste voldgiftsretten bygherrens krav om dagbøder.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?

Skriftlighed i entreprisekontrakter:  Kendelsen understreger betydningen af skriftlighed i entreprisekontrakter. Parterne bør altid sørge for, at alle forpligtelser og vilkår er tydeligt specificeret i kontrakten, før den underskrives.

Som belyst i denne kendelse, var en e-mail fra totalentreprenøren, om påbegyndelsen af bestillingen af materialer før kontraktunderskrivelsen, ikke tilstrækkelig til at ændre de klare betingelser i den underskrevne kontrakt.

Selvom e-mailen blev brugt som bevis i sagen, fandt retten stadig, at den underskrevne entreprisekontrakt havde forrang, da den tydeligt angav, at totalentreprenøren ikke var forpligtet til at bestille materialer, før kontrakten var underskrevet.

Vil du vide mere?

Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet. Se mere under kurser.

/Entrepriseadvokat Simon Heising

Som gengivet i TBB2023.136 / Sag nr. C-14754

Læs kendelsen i fuld længde her

TBB2024.136 / Sag nr. C-14754

Totalentreprenør HE mod Bygherre BH 

Voldgiftsrettens kendelse afsagt den 20. september 2023, C-14754

Indledning

Mellem klageren, Totalentreprenør TE ApS (TE), og indklagede, Bygherre BH ApS, tidligere … ApS (BH), er der opstået en tvist om afregning af en entreprise i forbindelse med opførelsen af en domicil- og erhvervsudlejningsejendom beliggende ….

Voldgiftsnævnet har i anledning heraf nedsat en voldgiftsret i henhold til »VBA-voldgiftsregler 2010« bestående af afdelingschef …, arkitekt m.a.a. … og fhv. landsdommer … med sidstnævnte som formand.

Påstande

TE har nedlagt påstand om, at BH skal betale 2.337.807 kr. inkl. moms med tillæg af sædvanlig procesrente: af 2.427.875 kr. fra den 21. maj 2017 til den 30. oktober 2017, af 1.235.625 kr. fra den 20. juni

2017 til den 30. oktober 2017, af 357.396 kr. fra den 30. oktober 2017, af 244.869 kr. fra den 17. november 2017 og af 1.735.542 kr. fra den 19. maj 2018.

Over for BH’s selvstændige påstand har TE nedlagt påstand om frifindelse.

BH har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært mod betaling af en mindre del af de fremsatte krav.

Over for TE har BH nedlagt selvstændig påstand om, at TE tilpligtes at betale 2.749.675,39 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente af 855.000,00 kr. fra den 16. maj 2017 til den 16. juni 2018 og af 2.749.675,39 kr. fra den 17. juni 2018 og til betaling sker.

Indledende sagsfremstilling

Ved udbudsbrev af 17. maj 2016 udbød BH i totalentreprise etablering af ny domicil- og erhvervsudlejningsejendom på ….

Den 26. maj 2016 afgav TE tilbud på entreprisen, og den 21. og 22. september 2016 blev totalentreprisekontrakt underskrevet af henholdsvis TE og BH.

Af kontrakten fremgår i pkt. 4.3, at TE »overtager det af arkitekten og ingeniør forudgående udarbejdede projekteringsmateriale … Entreprenøren pålægges ikke ansvar for allerede optegnet projekt, men overtager blot dette for videre bearbejdning«.

Af kontrakten følger af pkt. 5.1, at TE »er forpligtet til at supplere det modtagne projektmateriale« og af pkt.

5.4 »Vedr. vinterforanstaltninger så er kun de årstidbestemte indeholdt i entreprisen. Vejrligsbestemte er ikke indeholdt i totalentreprisesummen, og afregnes efter gældende regler«. Af pkt. 5.8 følger videre, at »Der er givet byggetilladelse på det fremsendte projekt fra bygherren, entreprenøren står for indhentning af ibrugtagningstilladelsen – omkostninger og risiko ved byggetilladelsen og ibrugtagningstilladelsen påhviler bygherren«.

Af kontraktens pkt. 8 om aflevering og dagbod følger, at der var aftalt dagbod ved TE’s forsinkelse i forhold til den i udbudstidsplanen fastsatte afleveringsdato den 1. marts 2017 med 1 promille af entreprisesummen på 17,1 mio. kr. ekskl. moms. Af pkt. 8.1 fremgår videre: »Dette afhænger dog af elementleverancen da denne ikke kan ordres endeligt før der foreligger en underskrevet kontrakt og dermed kan en evt forsinkelse ikke indhentes. Dagbod i den forbindelse vil ikke blive opkrævet«.

Der blev afholdt afleveringsforretning den 16. maj 2017. Af afleveringsprotokollen af 17. maj 2017 fremgår, at der ved afleveringen blev påvist en række mangler, og at der blev foretaget tilbagehold for en række angivne mangler, hvorom der ikke var fuld enighed mellem parterne. I protokollen er videre henvist til mangellister i Ajour.

Den 12. juni 2017, siden revideret den 1. maj 2018, blev udarbejdet slutopgørelse, hvori TE har opgjort krav på restentreprise- og ekstraarbejder, herunder udgifter til forcering på 2,2 mio. kr.

Den 9. oktober 2017 blev afgivet sagkyndig beslutning, hvorefter et krav fra BH om udbetaling under en stillet entreprenørgaranti blev imødekommet for 2.678.354 kr. ekskl. moms, mens udbetaling til udbedring af en række mangler ikke blev imødekommet. Den 16. maj 2018 blev afholdt 1-årseftersyn. Af protokollen fremgår, at BH havde opgjort mangler til godt 2,3 mio. kr. ekskl. moms.

Ved klageskrift af 22. juni 2018 indbragte TE sagen for Voldgiftsnævnet, som nedsatte voldgiftsretten.

Der har under sagen været foretaget syn og skøn. Den 6. januar 2020 afgav Hans-Henrik Timmermann skønserklæring. Akademiingeniør Carsten Koch har afgivet skønserklæring den 24. april 2021 og supplerende erklæringer den 14. og 28. august 2021.

Af sagens processkrifter fremgår, at sagen angår:

  • TE’s krav på betaling af restentreprisesum og for ekstraarbejder
  • BH’s krav om erstatning for mangler
  • Forsinkelse, tidsfrist og dagbod
  • Øvrige krav

Forklaringer

V1, V2, V3, V4 og V5 har afgivet forklaring under hovedforhandlingen.

Skønsmændene, Hans-Henrik Timmermann og Carsten Koch, har afgivet forklaring i forbindelse med afhjemling af skønserklæringerne under hovedforhandlingen.

Procedure

TE har gjort gældende, at TE har krav på betaling af restentreprisesum og for udførte ekstraarbejder, at BH ikke kan gøre mangelsindsigelser gældende udover de ved afleveringen anerkendte, og at BH ikke har krav på dagbod m.v. som påstået.

BH har gjort gældende, at TE’s kravopgørelse ikke er berettiget, at de af BH anførte mangler og udbedringskrav er berettigede og ikke bortfaldet på grund af for sen reklamation, samt at TE skal betale dagbod eller erstatning som følge af forsinkelse.

BH har videre gjort gældende at have et modkrav stort 381.000,00 kr. excl. moms, der gøres gældende som kompensation for de uforholdsmæssigt store udgifter til ingeniør og support af BH, som TE’s mangelfulde byggeledelse og projektering m.v. har medført.

Parterne har i øvrigt procederet i overensstemmelse med deres påstandsdokumenter på baggrund af støttebilag fremlagt under hovedforhandlingen.

Voldgiftsrettens bemærkninger og resultat

  1. Restentreprisesum og ekstraarbejder

TE har som anført nedlagt påstand om betaling af 2.337.807 kr. inkl. moms. Beløbet angår restentreprisesummen ekskl. moms på 285.916,80 kr. samt en række ekstraarbejder ekskl. moms for

1.584.328,80 kr., som blandt andet fremgår af udstedte aftalesedler.

Parterne er enige om størrelsen af restentreprisesummen, men for så vidt angår den af TE krævede betaling for ekstraarbejder har BH bestridt en række poster, som i støttebilag 1 er markeret med gult/orange til et samlet beløb på 1.232.448 kr. ekskl. moms. BH har bestridt 28 af de af TE udstedte aftalesedler og har overordnet gjort gældende, at kravene i henhold til de omhandlede aftalesedler i det væsentlige ikke er dokumenterede, og at BH i øvrigt har modkrav, der overstiger et eventuelt krav for TE. BH har for visse krav anført, at der ikke er påvist nogen besparelse, uden at det nærmere fremgår hvilke besparelser, der henvises til.

Kravene er under hovedforhandlingen gennemgået med udgangspunkt i TE’s støttebilag 1 med tilhørende bilagsmateriale, og samme systematik vil i den følgende gennemgang blive benyttet af voldgiftsretten.

Stærkt forurenet jord i tankene og tømning af tank for letdiesel – aftaleseddel 2 og 4

TE har gjort gældende, at det ikke i aftalegrundlaget var forudsat, at klager skulle forestå tømning af tanke, ligesom det fremgår af TE’s tilbud af 26. maj 2016, at »Der er ikke indregnet evt. omkostninger til forurening/miljø. (afgifter)«.

BH har anerkendt at skulle betale udgifterne til fjernelse af tankene, som var forudsat i den geotekniske rapport af 19. maj 2015, mens kravet vedrørende tømning af tanke ikke anerkendes.

Voldgiftsretten har lagt vægt på at det var forudsat, at tankene skulle fjernes. Af besvarelsen af spm. 2, pkt. 14,1 og 2 i skønserklæringen den 6. januar 2020 fremgår, at tømning af tankene ikke indgår i projektmaterialet, men at det har været nødvendigt at udføre. Der er således tale om ekstraarbejder, og beløbene i henhold til aftalesedlerne, som ikke findes ubillige, tages til følge med 88.832 og 12.000 kr. ekskl. moms.

Ekstra armering i fundamenter med 4.650 kg – aftaleseddel 8

TE har gjort gældende, at forholdet ikke var omfattet af aftalegrundlaget, og at den ekstra armering skyldes ændringer i forbindelse med færdiggørelse af projektet

BH har gjort gældende, at der ikke er sket bestilling og levering af merydelser, som berettiger til ekstrabetaling som påstået.

Voldgiftsretten lægger til grund, at TE afgav tilbud på grundlag af fundamentstegninger, der efterfølgende blev reviderede grundet dels, at arkitekt- og ingeniørtegninger ikke stemte overens, dels da spændet på huldækket blev ændret. Kravet på 93.000 kr. ekskl. moms, som findes rimeligt, tages derfor til følge.

Ekstra punktfundament og fundament under trapper – aftaleseddel 11 og 21

TE har gjort gældende, at forholdene ikke var omfattet af aftalegrundlaget, og at det, som forklaret af V5 under arbejdet viste sig, at belastningen blandt andet som følge af trappernes egenvægt ville blive for stor, hvorfor ekstra fundering var påkrævet.

BH har bestridt, at det er godtgjort, at der er tale om påkrævede ekstraarbejder.

Voldgiftsretten vurderer, at TE som erfaren totalentreprenør burde have forudsat, at belastningen ville blive for stor til, at betongulvet kunne optage punktbelastningen, og at TE ved ikke ved tilbudsgivningen at taget forbehold herfor, har overtaget risikoen for, at ekstra fundering ville være påkrævet. Kravene tages derfor ikke til følge.

El tilkøb – aftaleseddel 12

TE har gjort gældende, at der blev foretaget tilkøb af el som følge af, at antallet af lejligheder i projektmaterialet blev ændret fra 2 til 3 lejligheder, og at BH, som det fremgår af parternes mailkorrespondance i marts 2017, accepterede TE’s krav på 148.485 kr. ekskl. moms, hvilket BH efterfølgende ændrede.

BH har under sagen anerkendt at ville betale 48.500 kr. ekskl. moms af det krævede beløb, da beløbet i øvrigt, som anført i besvarelse af spm. 2, pkt. 14.5, i skønserklæringen af 6. januar 2020, ikke er nærmere specificeret.

Voldgiftsretten lægger til grund, at BH ikke har bestridt, at der er foretaget tilkøb. Herefter og da BH ikke har godtgjort, at beløbet er urimeligt eller ikke har været afholdt, tages kravet til følge med 148.485 kr. ekskl. moms.

Forøgelse af KB-bjælker – aftaleseddel 13

TE har gjort gældende, at der efter TE’s tilbud skete tilretning og opretning af projektet med ændringer til følge, hvorfor TE har krav på betaling af merudgifterne som følge heraf.

BH har bestridt, at der blev bestilt og leveret merydelse, der kan kræves betalt som påstået.

Voldgiftsretten henviser til, at det af referat af byggemøde den 8. september 2016 fremgår, at der i udbuddet var regnet med 27 cm. huldæk, hvilket leverandøren ikke kunne få til at holde, og at »man var enige om at spændretning drejes 90 gr. ». Det er på den baggrund voldgiftsrettens vurdering, at TE har krav på betaling med det krævede beløb på 92.152 kr. ekskl. moms, som i besvarelsen af spørgsmål 2 i

skønserklæringen af 6. januar 2020 blev anset som rimeligt.

Nedbrydning af eksisterende fundamenter – aftaleseddel 15

TE har gjort gældende, at BH forestod nedbrydningen, hvorfor TE ikke har indregnet fjernelse af gamle fundamenter i tilbuddet.

BH har gjort gældende, at det var forudsat og aftalt, at indklagede skulle fjerne fundamentet som en del af projektet, og at klagers krav skyldtes, at fundamentet angiveligt var hårdere og større end forventet.

Voldgiftsretten bemærker, at det i udbudsmaterialets fundamentsplan var forudsat, at grunden skulle være ryddet for eksisterende bygninger. I TE’s tilbud er anført, at fundering udføres i henhold til geoteknisk rapport fra maj 2015. Nedrivning af de omhandlede bygninger blev forestået af BH, hvilket fremgår af TE’s mail af 16. august 2016 bilagt fotodokumentation, hvoraf ses, at fundamenter ikke var fjernet. Det fremsatte krav på 37.100 kr. ekskl. moms, som ikke findes ubilligt, tages derfor til følge.

Omprojektering pga. bærende konstruktioner i udbud ikke holder – aftaleseddel 16

TE har gjort gældende at have krav på det opkrævede beløb på 213.336 kr. ekskl. moms, som TE har betalt til Niras i henhold til fakturaer og underliggende specifikationer, og som BH ikke har godtgjort er ubilligt.

BH har gjort gældende, at kravet ikke er berettiget, men har på baggrund af svaret på spm. 2 i skønserklæringen af 6. januar 2020 valgt at anerkende det af skønsmanden angivne rimelige beløb på 150.000 kr. ekskl. moms.

Voldgiftsretten finder, at TE ved de fremlagte fakturaer med tilhørende specifikationer har dokumenteret den afholdte udgift, og kravet, der ikke findes ubilligt, tages derfor til følge med 213.336 kr. ekskl. moms.

Afdækning af terrændæk med vintermåtter og plastik – aftaleseddel 24

TE har gjort gældende, at der var tale om vejrligsbestemte vinterforanstaltninger, som ikke er indeholdt i

tilbuddet.

BH har gjort gældende, at der ikke er foretaget udvidede vinterforanstaltninger.

Voldgiftsretten lægger til grund, at der mellem parterne er enighed om, at vejrligsbestemte vinterforanstaltninger ikke er omfattet af entreprisen. Beskyttelse af nystøbt beton mod frost er en vejrligsbestemt foranstaltning, hvilket også fremgår af bekendtgørelse om bygge- og anlægsarbejder i perioden 1. november til 31. marts med tilhørende vejledning. Kravet anerkendes derfor med 25.384 kr. ekskl. moms, som ikke findes urimeligt.

Skæring af lydfuger (lyddug) under døre – aftaleseddel 51

TE har gjort gældende, at lyddug og ikke lydfuger blev indkøbt af BH, hvilket fremgår af parternes mailkorrespondance fra 7. til 13. december 2016.

BH har gjort gældende at have købt lydtætte vægge og døre, og at TE uden aftale herom har krævet ekstrabetaling for lydfuger og i øvrigt uden fradrag for de fuger, der eller skulle have været udført.

Voldgiftsretten bemærker, at det af en aftaleoversigt fra mail af 21. december 2016 fremgår, at lyddugen vedrører det 3. lejemål, som ikke var omfattet af udbudsmaterialet. TE er derfor berettiget til betaling for merydelsen med – idet krævede beløb skønnes rimeligt, og BH ikke har godtgjort, at der heri skulle ske fradrag som anført – 6.348 kr. ekskl. moms.

Varmeblæsere og affugtere samt midlertidig gulvvarme m.v. – aftaleseddel 53 og 56

TE har gjort gældende, at det af TE’s tilbud fremgår, at udgifter til opvarmning og udtørring ikke er indeholdt heri, og at BH skal afholde merudgifter til opvarmning som følge af forlænget byggetid.

BH har bekræftet, at forholdene ikke er omfattet af entreprisen, men har gjort gældende, at udgiften var nødvendiggjort som følge af, at TE, der ikke bestilte betonelementer som forudsat, bærer ansvaret for den forlængede byggetid.

Voldgiftsretten bemærker, at det af entreprisekontraktens pkt. 5.3 følger, at forbrug af vand, varme og byggestrøm betales af bygherren. Da BH ikke har godtgjort, at merforbruget skyldes TE’s forhold, jf.

bemærkningerne nedenfor under 3 Forsinkelse, tidsfrist og dagbod, skal TE, have betaling for aftalesedlerne med henholdsvis 53.579 og 10.695 kr. ekskl. moms, idet beløbene ikke findes ubillige.

Forcering og forlænget byggeplads – aftaleseddel 55

TE har gjort gældende, at have krav på betaling af udgifter til forcering og forlænget byggeplads.

BH har gjort gældende, at forlængelsen skyldes, at TE ikke som forudsat foretog bestilling af betonelementer allerede under kontraktsforhandlingerne.

Voldgiftsretten henviser til bemærkningerne neden for under 3 Forsinkelse, tidsfrist og dagbod og bemærker, at TE ikke mod forklaringen fra V4 har godtgjort at have indgået aftale om forcering, hvorfor kravet ikke tages til følge.

Opdeling af varme fra 2 til 3 lejemål – aftaleseddel 63

TE har gjort gældende, at det i det oprindelige projekt var forudsat, at der skulle være to lejemål i bygningen, hvilket senere blev ændret til tre, og at TE derfor har krav på dækning af forøgede udgifter i den anledning

BH har gjort gældende, at projektet, som forklaret af V3, oprindeligt indeholdt 3 lejemål, hvorfor der ikke er tale om nogen merydelse.

Voldgiftsretten har lagt vægt på, at der i TE’s tilbudsbeskrivelse under VVS er angivet 2 stk. varmeanlæg med blandesløjfer og krydsvarmeveksler. Kravet om betaling af merudgifter i forbindelse med opdeling af varme fra 2 til 3 anlæg tages derfor til følge med det opkrævede beløb på 32.200 kr. ekskl. moms, idet beløbet ikke findes ubilligt.

Manglende DB på arbejder, bygherre har igangsat ved andre – aftaleseddel 64

TE har gjort gældende at have krav på dækningsbidrag som påstået, da BH uberettiget lod tredjemand udføre opgaverne, hvilket fremgår af referat af byggemøde den 16. marts 2017.

BH har gjort gældende, at arbejderne, som først blev udført efter afleveringen, skyldes dels at TE ikke inden for afleveringsfristen kunne levere det omhandlede glasparti, dels at TE havde vendt elementer med bagsiden ind mod lejemålet, hvorfor maling m.v. var nødvendig.

Voldgiftsretten finder ikke, at TE har godtgjort at have krav på dækningsbidrag, som påstået med 29.490 kr. ekskl. moms, og kravet tages ikke til følge.

Voldgiftsretten har som det følger af ovenstående gennemgang tilkendt TE betaling for ekstraarbejder med yderligere 813.111 kr. ekskl. moms, hvorefter TE’s tilgodehavende for udførte entreprisearbejder udgør 1.450.908,60 kr. ekskl. moms. Da det ikke mod TE’s redegørelse for rentepåstanden er godtgjort, at der efter sagens omstændigheder ikke er grundlag for nogen rentetilskrivning, tillægges beløbet rente som påstået.

  1. Mangler

Af afleveringsprotokollen af 17. maj 2017 fremgår, at BH ved afleveringen den 16. maj 2017 gjorde gældende, at der var en række nærmere angivne mangler, hvilket TE i det væsentlige har bestridt. BH har under sagen krævet 2.494.500 kr. ekskl. moms i erstatning for mangler m.v.

TE har overordnet gjort gældende, at BH alene kan kræve udbedring af de ved afleveringen anførte mangler, jf. protokollens side 2, forudsat de er berettigede, og at yderligere indsigelser er fortabt på grund af for sen reklamation, henholdsvis passivitet. TE har videre gjort gældende, at BH ikke har dokumenteret at have lidt noget tab som følge af eventuelle mangler og har henvist til, at BH ikke trods opfordring herom har villet oplyse, om der blev givet afslag i den pris, der blev betalt i forbindelse med ejerskifte af anparter i BH.

BH har bestridt, at indsigelsesadgangen er begrænset til de forhold, der er anført i afleveringsprotokollen og har henvist til, at der i protokollen tillige henvises til en udarbejdet mangelliste i Ajour, hvoraf fremgår, at der ved afleveringen blev registreret et stort antal mangler, hvor alene en mindre del direkte blev prissat i afleveringsprotokollen. BH har videre gjort gældende, at de bagvedliggende ejerforhold i BH ikke er relevant for sagen.

Fribredde indgangsparti

TE har gjort gældende, at der ikke er tale om en mangel, og har anført, at skønsmanden i besvarelsen af spm. 1, pkt. 8 i skønserklæringen af 6. januar 2020 har lagt en forkert forståelse af begrebet fribredde til grund, og at der ikke af de tegninger, som skønsmanden henviser til, fremgår en fribredde på 2 eller 2,4 meter.

BH har gjort gældende, at det blev aftalt, at fribredden skulle være 250 cm., da døren skulle anvendes til gennemkørsel. Af skønsmandens besvarelse i skønserklæringen den 6. januar 2020 af spm. 1, pkt. 8, fremgår, at fribredden i indgangspartiet blev opmålt til 2,17 m, og at der i tegningsmateriale er angivet fribredde på 2 og 2,14 m.

Voldgiftsretten bemærker, at der på udbudstegning nr. A.02.32A er angivet en dørbredde på 200 cm., og at der på en senere revision af 25. august 2016 af samme tegning er angivet en fribredde på 250 cm. Da TE ikke har fulgt målene i det reviderede tegningsmateriale, er der tale om en mangel. BH har derfor krav på udbedring med det af skønsmanden anslåede beløb på 90.000 kr. ekskl. moms, som voldgiftsretten kan tiltræde.

Flugtvejsport

TE har gjort gældende, at der ikke er tale om en mangel, da indgangspartierne i facaden, som anført i besvarelsen af spm. 7 i den supplerende skønserklæring af 24. april 2021, kan anvendes som flugtvej.

BH har gjort gældende, at det fremgår af skønsmandens besvarelse af spm. 1, pkt. 19, i skønserklæringen af 6. januar 2020, at der er tale om en mangel, og at udskiftning af porten vil koste 30.000 kr. ekskl. moms

Voldgiftsretten vurderer efter det oplyste i besvarelsen af spm. 7 i den supplerende skønserklæring, at kravene i BR om flugtvej er opfyldt, hvorfor BH’s krav om betaling for udskiftning ikke tages til følge.

Betonfacader

TE har gjort gældende, at der ikke er tale om en mangel, og har henvist til besvarelsen af spm. LHA-A i

skønserklæringen af 24. april 2021.

BH har gjort gældende, at der, som det fremgår af besvarelsen i skønserklæringen af 6. januar 2020 af spørgsmål 1, pkt. 21, med tilhørende fotodokumentation, er mangler ved de udførte betonfacader.

Voldgiftsretten lægger vægt på skønserklæringen af 24. april 2021 udarbejdet af betoningeniør Carsten Koch og hans forklaring under sagen, hvorefter de indmålte tolerancer ligger inden for grænsen, jf. »Tolerancer.DK« og »Her går grænsen«. Under afhjemlingen har Carsten Koch uddybende forklaret, at de betonfacadeelementer, som var ude af lod, ikke har nogen indflydelse på holdbarheden af de omhandlede betonfacadeelementer. Carsten Koch har videre forklaret, at sålbænkene med for lidt fald skal have en engangsbehandling med Sylan, der som anført i skønserklæringen medfører en udgift på 9.500 kr. ekskl. moms. Endelig har Carsten Koch forklaret, at glatte sorte facadeelementer vil variere i farve og udtryk alt efter vejrliget, og at det generelle udtryk af facaderne var indenfor det forventelige.

På baggrund af skønsmandens besvarelse tilkender voldgiftsretten BH 9.500 kr. med tillæg af moms, som er anerkendt af TE, mens kravet i øvrigt ikke tages til følge.

Udgift til projekt, byggerådstilsyn m.v. ved afhjælpning af betonfacader

TE har gjort gældende, at BH ikke har krav på betaling af udgiften, der af skønsmanden er anslået til 110.000 kr. ekskl. moms, da det ikke er godtgjort, at der er mangler ved betonfacaderne.

BH har gjort gældende at have krav på beløbet, da der skal ske udbedring af betonfacaderne, der er mangelfulde

Voldgiftsretten tager ikke kravet til følge, da der, jf. ovf., ikke er mangler ved de udførte betonfacader Montage af lysfølere

TE har afvist, at der er tale om en mangel, da der i lamperne er indbygget skumringsrelæ.

BH har gjort gældende, at der mangler montage af skumringsfølere på facaden, hvorfor BH har krav på udbedring, hvilket af skønsmanden i besvarelsen af spm. 1, pkt. 22 i skønserklæringen af 6. januar 2020 er anslået til 12.500 kr. ekskl. moms.

Voldgiftsretten lægger ved afgørelsen til grund, at V2, …, der installerede udendørsbelysningen, under sagen har forklaret, at der i lamperne blev monteret skumringsrelæ, hvorfor der ikke var behov for lysfølere.

Kravet tages derfor ikke til følge.

Manglende etablering af radiatorvarme på toiletter

TE har gjort gældende, at det fremgår af skønsmandens besvarelse af spm. LHA-H i skønserklæringen af

  1. april 2021, at der ikke er krav til radiatorer i indeliggende rum.

BH har gjort gældende, at der er tale om en mangel, og har henvist til, at der er monteret radiatorer på øvrige toiletter, hvor beskrivelsen i udbudsmaterialet er den samme.

Voldgiftsretten bemærker, at der fra toilettet, der er placeret på 1. sal, vil ske varmetab op gennem taget, og at der derfor er behov for opvarmning i de kolde perioder for at kompensere for kuldetabet. Kravet om betaling af udbedringsomkostninger med 12.000 kr. ekskl. moms, som findes rimeligt, tages derfor til følge.

Luftmængde for teknikrum og kontorer

TE har henvist til, at der i 2020 blev udskiftet motor i ventilationsanlægget, og har gjort gældende, at det ikke er godtgjort, at der fortsat er problemer, som beskrevet i skønsmandens besvarelse af spm.1, pkt. 26, i skønserklæringen af 6. januar 2020.

BH har henvist til skønsmandens konklusion i skønserklæringen af 6. januar 2020 og har gjort gældende at have krav på 14.000 kr. ekskl. moms som anslået af skønsmanden til udbedring.

Voldgiftsretten har lagt til grund, at der, som det fremgår af TE’s mail af 21. august 2020, blev udskiftet motor i ventilationsanlægget efter korrespondance mellem BH og … i juni til august 2020. BH findes på den baggrund ikke at have godtgjort at have krav på udbedring som påstået.

Ventilationsløsning

TE har gjort gældende, at det ikke af parternes aftale, hvor det var forudsat, at der i stueetagen skulle være udstilling, fremgår, at TE skal udføre den ventilationsløsning, som BH hævder skal udføres, og at der derfor ikke er tale om en mangel.

BH har gjort gældende, at byggeriet for så vidt angår det ene lejemål i stueetagen ikke opfylder kravene til rumtemperatur og ventilation i projektmaterialet, byggetilladelsen og gældende krav, samt at BH har krav på udbedring af manglen med det af skønsmanden i besvarelsen af spm. 3 i skønserklæringen af 6. januar 2020 anslåede beløb på 997.000 kr. ekskl. moms.

Voldgiftsretten bemærker, at det af udbudsmaterialets tegning A.02.32A og den brandtekniske redegørelse fremgår, at stueetagen, herunder det omhandlede lejemål, skulle anvendes til udstilling. Det fremgår af rumskema af 13. maj 2016, at der i lejemålet skulle installeres »12 stk. arbejdsstationer med … stikkontakter … Forventes monteret i væg.«

I TE’s tilbud af 26. maj 2016 er i pkt. 57 indeholdt en beskrivelse af kravene til ventilation i bygningens lejemål, herunder at rummene skulle kunne holde en temperatur på max 26 gr. I tilbuddet er for såvidt angår blandt andet det omhandlede lejemål indeholdt et options tilbud på en fancoil-løsning på 571.000 kr. ekskl. moms. Af referat af byggemøder den 30. august og 14. oktober 2016 fremgår af pkt. 6.6, at der ikke er ventilation i stueetagen. Forholdet er ikke indeholdt i afleveringsprotokollen eller mangellisten i Ajour.

I en bygningssimulering udarbejdet den 9. maj 2018 er angivet, at temperaturen i det omhandlede lejemål oversteg 26 grader, og i svarskriftet anførte BH, at temperaturen i sommeren 2018 havde ligget over 32 grader.

Skønsmanden har anført i besvarelsen af spm. 3 i skønserklæringen af 6. januar 2020, at det var hans opfattelse, at det ikke ville være muligt at overholde temperaturkravene i udstillingslokalerne, og foreslog en løsning med fancoils, som i 2016 ville andrage 571.000 kr. ekskl. moms.

Af skønsmandens besvarelse fremgår videre blandt andet, at det var hans vurdering, at »lokalerne kan opfattes som indeholdende fast arbejdspladser,« hvor AT-vejledningerne A.1.1 og A.1.2 samt BR 10, kap. 6.2 er gældende. Skønsmanden har under sagen blandt andet forklaret, at han har tolket rumskemaets angivelse af arbejdsstationer som arbejdspladser.

Der er under sagen forevist tegningsmateriale vedrørende lejemålet dels uden møblering, dels med efter det oplyste arbejdsborde.

V1 har forklaret, at han ikke mener, at der i lejemålet er blevet indrettet faste arbejdspladser. V4 har forklaret, at det efter hans opfattelse fra starten havde været meningen, at der skulle kunne indrettes kontorpladser i lokalet i stueetagen.

Voldgiftsretten bemærker, at der i henhold til TE’s tilbud under ventilationsbeskrivelsen er tilbudt en løsning som option, som svarer til den løsning, Henrik Timmermann i sin forklaring vedrørende besvarelsen af spm. 3 i skønserklæringen af 6. januar 2921 anviste. Voldgiftsretten finder under henvisning til indholdet af TE’s tilbud ikke at kunne lægge til grund, at løsningen er omfattet af entreprisekontrakten, hvorfor der ikke er tale om en mangel. Kravet tages derfor ikke til følge.

Ventilation af kontorafsnit

TE har gjort gældende, at BH løbende har revideret arkitekttegningerne og foretaget ændringer af indretningen, hvorfor der dels ikke foreligger en mangel ved TE’s arbejde, dels ikke er lidt noget tab, da BH ville skulle have betalt for TE’s tilretning af arbejderne

BH har gjort gældende, at der er tale om mangelfuldt arbejde, hvilket fremgår af skønsmandens besvarelse af spm. 5 i skønserklæringen af 6. januar 2020, hvorfor BH har krav på udbedringsomkostninger med det af skønsmanden anslåede beløb på 35.000 kr. ekskl. moms.

Voldgiftsretten bemærker, at det af skønsmandens svar fremgår, at der i projekteringsforløbet er blevet ændret på de oprindelige rumopdelinger, hvilket indebærer, at de tilbudte løsninger ikke stemmer overens med tegningerne af det udførte arbejde.

Det fremgår ikke af skønsmandens besvarelse, hvornår disse ændringer har fundet sted, og voldgiftsretten finder på den baggrund ikke, at BH har godtgjort, at der er tale om mangler ved det af TE udførte arbejde.

Kravet tages ikke til følge.

Fortov langs ejendom og græsrabat

TE har gjort gældende, at fortovet er afleveret i samme stand som ved byggeriets opstart, og at det ikke er dokumenteret, at der er tale mangelfuld græsrabat.

BH har henvist til skønsmandens besvarelser af spørgsmål 16 og 16 A i skønserklæringen af 6. januar 2020 og har gjort gældende at have krav på udbedring som anslået af skønsmanden med i alt 23.000 kr. ekskl. moms.

Voldgiftsretten bemærker, at det i afleveringsprotokollen af 16. maj 2017 er anført, at der er mangler i form af »Græssåning i kanter, opretning af fortov«. Herefter og efter skønsmandens besvarelse af de nævnte spørgsmål finder voldgiftsretten det godtgjort, at der er mangler som anført. BH tilkendes et skønsmæssigt fastsat beløb til udbedring på i alt 10.000 kr. ekskl. moms.

Idet voldgiftsretten bemærker, at TE ikke har godtgjort, at BH’s mangelskrav er bortfaldet eller ikke modsvares af et tab hos BH, har voldgiftsretten tilkendt BH udgifter til mangelsudbedring med 121.500 kr. ekskl. moms, som tillægges procesrente fra den 17. juni 2018.

  1. Forsinkelse, tidsfrist dagbod

Efter afgivelsen af tilbuddet fra TE afholdtes den 22. juni 2016 møde mellem parterne. I en mail den 24.

juni 2016 bekræftede TE enkelte ændringer m.v. i forhold til tilbuddet, hvorefter BH den 6. juli 2016 fremsendte udkast til entreprisekontrakt til godkendelse hos TE.

I en mail samme dag skrev TE blandt andet, at »jeg er som aftalt i gang med at entrere dem som er vigtige for at overholde tidsplanen – bl.a. elementer – principielt, vi vil normalt ikke entrere før vi har en underskreven kontrakt men som vi talte om så er der ikke nogen der »løber« fra en mundtlig aftale«.

Af referat af et byggemøde den 30. august 2016 fremgår blandt andet: »Der arbejdes på udførelsestidsplan som fastlægges når elementleverancer er på plads. Dog kan disse ikke ordres før der ligger en kontrakt mellem <en lejer> og TE da man skal erlægge en forudbetaling på elementer«.

Tilsvarende fremgår af referat af byggemøde den 21. september 2016 med den tilføjelse, at: »Vi går efter at elementer kan monteres uge 43-44«.

Den 5. oktober 2016 fremsendte en betonleverandør ordrebekræftelse vedrørende diverse betonelementer til TE med oplysning om, at levering ville ske fra uge 50/2016 til uge 01/2017. Den 6. oktober 2016 fremsendtes til TE ordrebekræftelse fra en anden betonleverandør på levering af facade- og skillevægge.

I referat af byggemøde den 7. oktober 2016 er anført, at tidsplan af 29. september 2016 blev gennemgået, og at »Aflevering er sat til d. 10-04-17«. Af referat af byggemøde den 14. oktober 2016 fremgår; »… <repræsenterende en lejer> ønskede brev/mail ift. udskydelse af aflevering – grundet forskydning i elementleverancen. … <TE> laver udkast…«.

Af referat af byggemøde den 24. oktober 2016 fremgår: »… er af den overbevisning af der er trukket af rettidig ift. igangsætning – men som nævnt kan TE godt booke elementer men så længe der ikke er en underskrevet ordbekræftelse bliver elementer skubbet og det er det der er sket«.

I referat af byggemøde den 22. november 2016 er anført, at »… meddelte at der var udfordringer med elementleverancen – så montagedato kan p.t. ikke oplyses hvilket har betydning for tidsplan – TE vender snarest tilbage«.

Den 4. januar 2017 varslede BH’s rådgiver dagbod overfor TE med virkning fra den 1. marts 2017, subsidiært den 12. april 2017, med den begrundelse, at »det dd. ikke er bevist at elementer er ordret straks efter underskrift af kontrakten, og at aflevering derved er skubbet til 12.04.2017«.

Den 13. januar 2017 meddelte TE under henvisning til pkt. 8.1 i entreprisekontrakten: »Som det fremgår af totalentreprisekontrakten, er den først underskrevet af Bygherre 22.9.2016, og der er ordret elementer straks efter, som der ligger godkendelse på 6.10.2016. Det er således ikke totalentreprenørens risiko, at elementerne ikke kan være færdige til ønsket overtagelsesdag 1.3.2017, og dagbod kan som følge heraf ikke anerkendes«.

Af referater af byggemøder den 1. og 8. februar 2017 fremgår, at der havde været afholdt møde med en lejer, som var blevet orienteret om datoen 12. april 2017. Af referat af byggemøde den 3. marts 2017 fremgår, at aflevering på ny blev drøftet, hvorunder at TE gjorde gældende, at der forud for afleveringsdagen var to helligdage, hvorfor datoen rettelig var 14. april 2017, hvilken dato TE ikke kunne bekræfte.

Den 19. april 2017 varslede BH’s rådgiver på ny dagbod under henvisning til, at aflevering i henhold til entreprisekontrakten var overskredet, og at der for perioden 2. til 31. marts 2017 ville blive beregnet en dagbod på 376.200 kr. for 22 arbejdsdage. TE afviste den 25. april 2017 kravet med henvisning til pkt. 8.1 i entreprisekontrakten.

På afleveringsdagen den 16. maj 2017 varslede BH’s rådgiver dagbod for perioden fra den 3. april frem til afleveringen med 478.800 kr. for 28 arbejdsdage.

TE har gjort gældende, at BH ikke har godtgjort at være berettiget til et dagbodskrav, idet TE ikke har gjort sig skyldig i ansvarspådragende forsinkelse, og idet BH ikke rettidigt har gjort krav på dagbod og ikke i overensstemmelse med de i voldgiftspraksis fastsatte retningslinjer har opretholdt et dagbodskrav.

BH har gjort gældende, at TE som følge af byggeriets forsinkede aflevering er pligtig at betale dagbod som opgjort til 855.000 kr., subsidiært erstatning for det tab, BH har lidt, og har anført, at der ikke var grund for BH til at tro, at TE ikke i overensstemmelse med det i mailen af 6. juli 2016 havde indgået aftale om betonelementerne.

Voldgiftsretten lægger, som det fremgår af pkt. 8.1 i entreprisekontrakten og som forklaret af V1, til grund, at betonelementerne ikke ville blive bestilt, før der forelå en underskrevet kontrakt. Voldgiftsretten lægger videre til grund, at BH underskrev totalentreprisekontakten den 22. september 2016, og at TE den 5. og 6. oktober 2016 foretog bestilling af betonleverancen. Voldgiftsretten finder på den baggrund ikke, at BH har godtgjort, at udskydelsen af afleveringen skyldes forsinkelse hos TE med bestilling af betonelementerne.

BH har således ikke krav på dagbod som påstået.

  1. Øvrige krav

Ændring af BD-60 glas – påstået »mindre«-ydelse

BH har nedlagt påstand om, at der i entreprisesummen skal ske fradrag for den besparelse, der er opnået ved, at TE i stedet for at levere og montere brandglas fik tilladelse til at etablere talesystem, hvilken besparelse i besvarelsen af spm. VS-17 i den supplerende skønserklæring af 24. april 2021 er opgjort til 450.000 kr. ekskl. moms. BH har henvist til, at der i henhold til aftalegrundlaget mellem førstesalen og den ene lejers udstillingslokale skulle etableres en glasvæg på 2,2 meter med gipsovervæg, og at brandkravene i byggetilladelsens pkt. 12 samtidig skulle overholdes.

TE har påstået frifindelse for kravet og har gjort gældende, at BH’s påstand hviler på den fejlantagelse, at TE var forpligtet til at levere brandglas EI 60, hvilket imidlertid ikke fremgår af aftalegrundlaget eller byggetilladelsen. Hertil kommer, at BH skulle levere og montere alarmsystem, hvortil talesystem hører.

Voldgiftsretten bemærker, at det af udbudstegningen af 1. salsplanen af 17. maj 2015 fremgår, at der er glasvægge i det ene lejemål, mens der i det andet lejemål er et glasværn, hvorom der ikke mellem parterne er tvist. Af byggetilladelsen, som indgår i udbudsmaterialet fremgår det, at glasvæggen skal være en EI 60 konstruktion. I lejemålet med glasvægge er der 20,85 lbm. Med udgangspunkt i besvarelsen af spm. VS-17 i skønserklæringen af 24. april 2021 er højden af glasvæggen sat til 2,5 meter og med den angivne kvadratmeterpris på 4.700 kr. fås en besparelse på 245.000 kr. ekskl. moms, som TE med tillæg af procesrente fra den 17. juni 2018 skal refundere BH.

Kompensationskrav

BH har gjort gældende, at TE helt eller delvist skal kompensere og erstatte BH for de uforholdsmæssigt store udgifter til ingeniør og support, som TE’s mangelfulde byggeledelse og projektering m.v. har medført med et beløb på 381.000 kr. ekskl. moms, som alene gøres gældende til kompensation.

TE har gjort gældende, at entreprisen var kendetegnet ved, at der skete ændringer af projektet, at BH ikke foretog leverancer, betaling og afklaringer til tiden, hvilket har indebåret en større arbejdsbyrde for TE, som bestrider at have påført BH de nævnte omkostninger.

Voldgiftsretten finder efter en samlet vurdering, herunder det under 3. Forsinkelse m.v., ikke, at BH har godtgjort at have krav på kompensation som påstået.

  1. Sagsomkostninger

Med sagens omkostninger forholdes som nedenfor bestemt. Der er ved omkostningsfastsættelsen udover sagens genstand, forløb og endelige resultat tillige lagt vægt på, at hovedforhandlingen i sagen to gange med kort varsel måtte omberammes som følge af sygdomsforfald hos BH’s advokat.

Under henvisning til indholdet af og resultatet i henhold til de afgivne skønserklæringer skal parterne hver endeligt afholde de af dem foreløbigt afholdte omkostninger.

Thi bestemmes

BH skal til TE betale 1.813.635,75 kr. inkl. moms med tillæg af procesrente af 2.427.875 kr. fra den 21. maj 2017 til den 30. oktober 2017, af 1.235.625 kr. fra den 20. juni 2017 til den 30. oktober 2017, af 357.396 kr. fra den 30. oktober 2017, af 244.869 kr. fra den 17. november 2017 og af 1.211.370,75 kr. inkl. moms fra den 19. maj 2018.*

TE skal til BH betale 306.500 kr. inkl. moms og 121.500 kr. ekskl. moms begge beløb med tillæg af procesrente fra den 17. juni 2018.

I delvise sagsomkostninger skal BH til TE betale 300.000 kr. ekskl. moms.

Parterne afholder hver de af dem foreløbigt afholdte omkostninger til syn og skøn.

De omkostninger, der har været forbundet med voldgiftsrettens behandling af sagen, betales af BH efter opgørelse og påkrav fra Voldgiftsnævnet, herunder skal BH betale omberammelsesafgift for to aflyste hovedforhandlinger.