(+45) 70 227 237 info@nexusadvokater.dk

I en nylig voldgiftssag konkluderede voldgiftsretten, at hovedentreprenøren bar ansvaret for ridser og skræmmer på mere end 800 døre på trods af, at bygherren havde godkendt materialevalg efter prøvemontering.

Det bemærkelsesværdige var, at selvom overfladen på samtlige døre blev fundet mangelfulde, blev bygherrens erstatningskrav reduceret til 400.000 kr. ud fra et “offergrænsesynspunkt“. Dyk ned i denne sag og se, hvordan voldgiftsretten forsøger at afveje interesserne hos begge parter i en tvist, hvor valg af materiale får store økonomiske konsekvenser.


Sagens forløb

I starten af 2017 blev der besluttet en omfattende renovering af et større boligområde for at forbedre bygningernes æstetik og levetid. Dette førte til en omfattende aftale mellem bygherren og en hovedentreprenør om udskiftning af mere end 800 nye sikkerhedsdøre. Med en entreprenøraftale på 10 millioner kroner og i overensstemmelse med AB 92-reglerne syntes projektet at være på rette spor.

Ifølge kontrakten, havde hovedentreprenøren frihed til at vælge leverandører og materiale, men projektbeskrivelsen bestemte at de nye døre skulle være af stål med færdigmalet karm og dørblad. Derudover blev det anført, at to døre skulle gennemgå en prøvemontering og godkendelse af bygherre.

Hovedentreprenøren valgte en dørproducent, der kunne levere ståldøre malet med vandbaseret farve, og bygherren godkendte de prøvemonterede døre efter prøvemonteringen. Men ved afleveringen udtrykte bygherren allerede bekymring over malingens slidstyrke og risiko for ridser på dørene. Producenten forsikrede dog, at de ikke tidligere havde oplevet sådanne problemer, og bygherren besluttede derfor at afvente et års eftersyn for at vurdere malingens holdbarhed i brug.

Efter et års eftersyn var problemet eskaleret, og bygherren hævdede, at hovedentreprenøren var ansvarlig for udskiftningen af dørene. Hovedentreprenøren påstod derimod, at han ikke kunne holdes ansvarlig for fejlen, da arbejdet var udført i overensstemmelse med bygherrens ønsker.

På grund af bygherrens manglende betaling af fakturaer på i alt 3,5 millioner kroner, anmodede hovedentreprenøren om intervention fra voldgiftsretten. Der blev i denne forbindelse indkaldt til syn og skøn.

Voldgiftsretten

Voldgiftsretten baserede deres vurdering på skønsmandens udtalelser samt de fremlagte fotografier. Efter grundig undersøgelse konkluderede retten, at dørene viste ridser og overfladeskrammer, som oversteg det forventelige niveau. Ligesom skønsmanden, konstaterede retten, at overfladen var sårbar og sart, og derfor ikke opfyldte den forventede kvalitet.

Derfor fandt voldgiftsretten, at der var en mangel ved dørenes overfladebehandling, hvilket gav bygherren ret til at kræve udbedring fra hovedentreprenøren. Retten bemærkede desuden, at bygherrens (og dennes rådgivers) godkendelse af de to prøvedøre ikke ændrede dette resultat.

Når det kom til at finde en løsning på manglen, påpegede retten, at en komplet omlakering af alle dørblade og karme ville være ”overdreven” og kun nødvendig, hvis dørene havde været totalbeskadiget. Desuden blev det noteret, at nogle ridser og skrammer kunne tilskrives uhensigtsmæssig adfærd fra beboernes side.

Voldgiftsretten bekræftede dog, i tråd med skønsmandens udtalelse, at der ville opstå behov for øget vedligeholdelse og rengøring i fremtiden grundet deres ringere kvalitet. Derfor tilkendte retten bygherren erstatning på 400.000 kr. baseret på en skønsmæssig vurdering af disse kommende udgifter.

Disse 400.000 kr. blev trukket fra bygherrens ubetalte fakturaer, hvilket resulterede i, at bygherren skyldte hovedentreprenøren 3,1 mio. kr. i stedet for de oprindelige 3,5 mio. kr.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?

Materialevalg: Dommen understreger først og fremmest vigtigheden af, at entreprenøren udviser omhyggelighed ved valg af materialer, når dette er overladt til dem i entreprisekontrakten. Hvis entreprenøren vælger materialer, der er uegnede eller forkerte og derfor kan resultere i fejl, skal dette normalt betragtes som en entreprenørfejl. Dette gælder selvom bygherren havde ønsket malet stål og godkendt de prøvemonterede materialer. Det omfattende ansvar kan tilskrives entreprenørens rolle og ekspertise på området, hvor det forventes, at entreprenøren skulle have erkendt og informeret bygherren om, at de valgte materialer kunne føre til mangler i byggeriet.

Offergrænsesynspunktet: Afgørelsen viser også, hvordan voldgiftsretten afvejer interesserne mellem entreprenøren og bygherren. Ved at begrænse entreprenørens ansvar kan dette medføre, at entreprenørens forpligtelse til at afhjælpe mangler bortfalder, hvis omkostningerne ved afhjælpning er urimeligt store.

I denne sag vejede voldgiftsretten bygherrens interesse i omlakering op imod entreprenørens økonomiske byrde. På grund af den betydelige økonomiske byrde, som en fuldstændig omlakering af samtlige døre ville medføre for entreprenøren, tilkendte retten i stedet bygherren 400.000 kr. til fremtidig vedligeholdelse af dørene.

Vil du vide mere?

Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet. Se mere under kurser.

/Entrepriseadvokat Simon Heising

Som gengivet i TBB2024.543 / Sag nr. C-15002

Læs kendelsen i fuld længde her

TBB2024.453 / Sag nr. C-15002

Hovedentreprenør HE A/S mod Bygherre BH og Bygherrerådgiver BH-R A/S

Voldgiftsrettens kendelse afsagt den 8. december 2023, C-15002

1. Indledning Mellem klager, hovedentreprenør HE A/S, herefter HE, og indklagede, bygherre BH, er der opstået tvist om det økonomiske opgør i forbindelse med, at HE som hovedentreprenør har forestået udskiftning og bortskaffelse af eksisterende døre samt indkøb og montering af 801 nye sikkerhedsdøre for BH som bygherre. Klageskrift er modtaget den 24. januar 2019.

Voldgiftsnævnet har i anledning heraf nedsat en voldgiftsret i henhold til »Regler for voldgiftsbehandling inden for bygge- og anlægsvirksomhed (2010)« bestående af projekt- og byggeleder …, tømrermester … og landsdommer…, med sidstnævnte som nuværende formand.

Ved adcitationsklageskrift modtaget den 4. marts 2020 har BH inddraget bygherrerådgiver BH-R A/S i sagen.

2. Påstande og hovedforhandling HE har nedlagt følgende endelige påstande: Over for BH:

BH skal betale 3.541.141,12 kr. inkl. moms med renter af 120.809,38 kr. inkl. moms fra den 4. juli 2018 til den 11. december 2018 og af 3.391.141,18 kr. inkl. moms fra den 12. december 2018 til den 30. april 2020 og af 3.541.141,29 kr. inkl. moms fra den 1. maj 2020.

Over for BH’s selvstændige påstand I:

Frifindelse.

Over for BH’s selvstændige påstand II:

Frifindelse.

Over for BH-R’s påstand:

Frifindelse.

Over for BH-R:

BH-R skal friholde HE for ethvert krav, som HE måtte blive tilpligtet at betale til BH.

BH har nedlagt følgende endelige påstande:

Over for HE:

Frifindelse.

BH’s selvstændige påstande over for HE:

Påstand 1:

HE tilpligtes til BH at betale 1.900.000 kr. med sædvanlig procesrente fra indlevering af processkrift A den 30. november 2021.

Påstand 2:

HE tilpligtes at anerkende, at entreprenørgaranti nr. 6384787/1 stillet af garant G den 1. oktober 2018 fortsat henstår med et beløb stort 1.574.200,95 kr., subsidiært er nedskrevet til 10 % svarende til et beløb stort 1.049.467,30 kr.

Over for BH-R:

BH-R tilpligtes til BH at betale 5.000.000 kr. inkl. moms med procesrente af 3.750.000 kr. fra klageskriftets indlevering den 4. marts 2019 og af 1.250.000 kr. fra den 2. oktober 2023, alt til betaling sker.

Over for BH-R’s selvstændige betalingspåstand:

Frifindelse.

BH-R har nedlagt følgende påstande:

Over for BH:

Frifindelse.

BH-R’s selvstændig påstand over for BH:

BH betaler BH-R 105.350 kr. med morarente fra den 21. august 2018, subsidiært med procesrente fra sagens anlæg.

Over for HE:

Frifindelse.

Over for HE:

HE friholder BH-R for ethvert beløb inklusive renter og omkostninger, som BH-R måtte blive tilpligtet at betale BH.

Hovedforhandling har fundet sted fra den 13. til den 15. november 2023 i Hotel Imperials lokaler, Vester Farimagsgade 9, 1606 København.

Direktør V1, byggeleder V2, konduktør V3, tidligere forretningsfører V4, tidligere driftschef V5, V6, V7, V8, V9, V10 og V11 har afgivet forklaring under hovedforhandlingen. Endvidere har V12 afgivet forklaring via Teams.

Skønsmanden, bygningsingeniør, tømrer og energikonsulent …, har afgivet forklaring i forbindelse med afhjemling af skønserklæringerne under hovedforhandlingen.

Under sagens forberedelse har voldgiftsrettens tidligere formand truffet afgørelser af 16. november 2020, 23. februar 2022, 21. november 2022 og 17. august 2023.

I forbindelse med at sagen er optaget til kendelse, er det aftalt med parterne, at kendelsen udfærdiges uden fuldstændig sagsfremstilling og uden fuldstændig gengivelse af forklaringerne og proceduren og alene med gengivelse af parternes påstande og voldgiftsrettens resultat og begrundelsen herfor.

HE’s betalingspåstand omfatter følgende ubetalte fakturaer (inkl. moms):

Faktura af 4/6 2018 (vedrørende aftaleseddel 2-4) 120.809,38 kr. Faktura af 12/11 2018 (vedrørende aftaleseddel 5-6) 150.809,38 kr. Faktura af 12/11 2018 (restentreprisesum) 3.082.022,43 kr. Faktura af 1/4 2020 (slutafregning – tilbagehold) 187.500,00 kr.

3. Kort sagsfremstilling Kontraktgrundlaget

Ved hovedentreprisekontrakt, underskrevet af BH den 9. december 2016 og af HE den 20. januar 2017, indgik disse parter aftale om, at HE skulle gennemføre og udføre udskiftning af eksisterende døre samt indkøb og installation af 801 nye sikkerhedsdøre til [BH’s] afdeling X. Afdeling X, der efter det oplyste oprindeligt er opført i 1965-1968, består af 801 almene boliger, der er fordelt på to højhuse i 15 etager og otte lavhuse i 4 etager. Af de 801 døre, der skulle udskiftes, er 441 døre placeret i trappeopgange i lavhusene, mens 360 døre er placeret mod svalegange i højhusene.

Det fremgår af entreprisekontrakten, at entreprisesummen er aftalt til 10.494.673 kr. ekskl. moms (13.118.341,25 kr. inkl. moms), og at AB 92 er vedtaget mellem parterne. Det fremgår endvidere, at hovedentreprenøren stiller sikkerhed i henhold til AB 92 § 6 svarende til 15 % af købesummen inkl. moms. Om tidsplan er anført, at arbejdet udføres i henhold til hovedtidsplan af 8. november 2016 udarbejdet af hovedentreprenøren med aflevering den 20. juni 2017 som sanktionsbærende dato, og at prøvedøre skal være opsat i henhold til tidsplanen og godkendt/kommenteret inden 14 dage efter, at disse er færdigmeldt monteret. Der var endvidere aftalt dagbod. Det fremgår herom følgende:

»Ved ansvarspådragende overskridelse af afleveringsdatoen, som er den sanktionsbærende dato 16. december 2016, jf. hovedtidsplanen af 30. maj 2016, betaler hovedentreprenøren en dagbod på kr. 10.000 pr. arbejdsdag.«

Endelig fremgår det, at BH-R er bygherrerådgiver og repræsenterer bygherre.

Af projektbeskrivelsen, som ifølge hovedentreprisekontrakten er en del af aftalegrundlaget, fremgår, at de nye døre skal være ståldøre med færdigmalet karm og dørblad, og at der skal være tilvalgsmulighed for »træ look« på den udvendige side. Det fremgår endvidere, at alle materialer skal regnes som sædvanlig god kvalitet, og at der skal leveres og monteres 2 prøvedøre »for endelig godkendelse, inden dørleverancen af resterende døre igangsættes«. Endelig fremgår det under »Specifikation af døre« blandt andet, at disse skal være som sikkerhedsdøre og være certificeret af Dansk Standard – DS, ligesom der er fastsat nærmere krav til indbruds-, brand- og lydklassificeringen, CE-mærkning, varmeisolering og korrosionsklasse. Det

anføres tillige, at dørblad »færdigmales hvid med mulighed for tilvalg af finer eller laminat, så dørblad fremstår med trælook«.

Endelig fremgår det af de generelle udbudsbetingelsers punkt 6 »Øvrige tilbudsbetingelser«, at entreprenøren i tilbuddet skal angive valg af fabrikat og type af dør.

HE afgav den 17. juni 2016 tilbud på udskiftningen og monteringen af dørene. Tilbuddet var blandt andet vedlagt produktspecifikationer på to typer døre til henholdsvis højhusene og lavhusene fra dørproducenten P A/S; henholdsvis sikkerhedsdør A til højhusene og sikkerhedsdør B til lavhusene. Af et tilhørende datablad fra P A/S fremgår blandet andet følgende:

»P kan som den eneste skandinaviske dørproducent levere ståldøre malet med vandbaseret farve. …

P har et egenudviklet miljøvenligt malingssystem til ståldøre. …

P’s færdigmalede døre og karme males med en vandbaseret ovnhærdende maling af polystertypen.«

Som anført ovenfor havde BH antaget BH-R som bygherrerådgiver. Af disse parters aftale af 12. april 2016 fremgår blandt andet, BH-R’s rådgiverhonorar udgør 278.000 kr. ekskl. moms, og at der heri var afsat 10 % til uforudsigelige omkostninger. Det fremgår endvidere, at BH-R’s opgaver blandt andet omfattede gennemgang af allerede udarbejdet projektmateriale, indhentning af tilbud, fagtilsyn med arbejdets udførelse og byggemøder og afholdelse af afleveringsforretning samt 1- og 5-årseftersyn.

Entreprenørgaranti

Den 1. oktober 2018 stillede G entreprenørgaranti i medfør af AB 92 § 6 med 5-års mangelsansvar over for BH som sikkerhed for opfyldelse af alle entreprenørens forpligtelser i henhold til den mellem boligselskabet og HE indgåede entreprisekontrakt. Om garantiens nedskrivning og ophør er anført blandt andet følgende:

»A. Når aflevering har fundet sted, jf. AB 92 § 28, nedskrives garantien til 10 % af entreprisesummen, jf. AB 92 § 6, stk. 2.

B. 1 år efter afleveringstidspunktet nedskrives garantien til 10% af entreprisesummen, jf. AB 92, stk. 4. Dette gælder dog ikke, såfremt bygherren forinden over for entreprenøren skriftligt har fremsat krav om afhjælpning af mangler. I så fald nedskrives garantien, når manglerne er afhjulpet.«

Entreprisens gennemførelse

Efter indgåelsen af hovedentreprisekontrakten udarbejdede HE en ny hovedtidsplan med aflevering den 18. september 2017.

Som anført ovenfor skulle der leveres og monteres to prøvedøre, der skulle godkendes forud for bestilling af de resterende døre. Den 16. marts 2017 blev der foretaget gennemgang af henholdsvis én prøvedør, der var monteret i et af lavhusene, og to prøvedøre, der var monteret i højhusene. Af tilsynsrapporten herfra

fremgår, at der fremkom forskellige bemærkninger til monteringen. Prøvedørene blev gennemgået på ny den 24. april 2017, og det fremgår af tilsynsrapporten, at ingen af prøvedørene kunne godkendes.

For så vidt angår prøvedøren vedrørende P A, der var påtænkt anvendt i højhusene, fremgår blandt andet, at der blev udtrykt bekymring ved dørens karmkonstruktion sammenholdt med, at døren skulle fastgøres i beton i den ene side og i let trækonstruktion i den anden side.

Den 3. maj 2017 blev der afholdt projektmøde med deltagelse af blandt andet repræsentanter fra HE, P A/S, BH og BH-R. Af resumé fra projektmødet fremgår blandt andet:

»1. Døre, som entreprenøren har foreslået i sit tilbud: opgangsdøre B fra P til lave blokke samt A svalegangsdøre til 2 højhuse, består af en ikke-selvstabil konstruktion og karmens stabilitet afhænger delvis af karmens fastgørelser til omkringliggende vægge og delvis af væggens stabilitet. … V10 og V12 har ikke erfaringer med den nye type dør fra P og ved heller ikke om døren vil være funktionsdygtig om 5, 10, 20 og 40 år.

5. I forbindelse med stabilitetsproblematikken vurderes det, at døren A ikke kan indbygges i højhuse, da en del af døren fastgøres i beton og den anden del i trækonstruktion. Der vil opstå nogle fugt- og temperaturrelaterede bevægelser i omkringliggende vægge, dermed vil det påvirke dørens stabilitet. […]

8. Eftersom døren P A ikke kan indbygges i højhuse, vurderes det, at døren ikke opfylder de kriterier, som er stillet i udbudsmaterialet.

9. Tilsynet og bygherren besigtiger prøvedøren P B, som er genmonteret rigtigt og skriver tilbage til hovedentreprenøren vedr. vurdering om døren opfylder kriterierne fra udbudsmaterialet.«

Dørene til lavhusene (P B) blev senere godkendt af BH-R på baggrund af en monteret prøvedør. Dette fremgår af referatet fra byggemøde 2 afholdt den 5. maj 2017, at repræsentanter fra BH, HE og BH-R var til stede. Det fremgår endvidere, at arbejderne skulle starte efter sommerferien, og at V10 fra BH-R ville kontakte leverandør L og undersøge, om de har en sikkerhedsdør, der kan indbygges i højhusene.

Næste byggemøde blev afholdt den 1. september 2017. Af referatet herfra fremgår, at der blev aftalt opstart 14. september 2017 og afslutning senest den 8. november 2017 for lavhusene. Af de følgende byggereferater fremgår, at tidsplanen for lavhusene fulgtes uden forsinkelser.

Den 23. oktober 2017, den 12. februar 2018 og den 22. februar 2018 blev der foretaget syn af prøvedøre fra L til højhusene, og disse døre blev godkendt. Af referatet fra byggemøde afholdt den 9. marts 2018 fremgår, at der fortsat manglede at blive leveret 29 døre til lavhusene fra P A/S, samt at tidsplanen for højhusene var bagud. Tilsvarende bemærkninger er ikke anført i de efterfølgende byggemødereferater.

Dette fremgår ligeledes af referatet fra byggemøde 2, at BH-R oplyste, at man havde orienteret HE om, at man ville gennemgå alle døre efter indbygning, og at gennemgangen ville blive udført ugentligt. BH-R har under denne sag som bilag ADC. F fremlagt en lang række håndskrevne mangellister.

Aflevering

Afleveringsforretningen fandt sted den 2. oktober 2018. Til stede var repræsentanter fra BH, HE, BH-R og P A/S. Der blev i den forbindelse konstateret mangler, som blev opgjort til 150.000 kr. ekskl. moms.

Manglerne var nærmere angivet i bilag til afleveringsprotokollen. I bilagets pkt. 5 fremgik følgende:

»Der er bekymring omkring slidtage/ridser på maling på P døre i lave blokke. … [fra P A/S] oplyste at de ikke har oplevet problemer med dette på P døre. Eftersom der er uklart om dette bliver et problem i fremtiden, ventes der til etårseftersyn og se hvordan malingen klarer sig i brug.«

Endelig fremgår det af afleveringsprotokollen under »Bygherres bemærkninger«, at entreprenørgarantien kunne nedskrives i overensstemmelse med AB 92, når manglerne var afhjulpet, og dette var attesteret af bygherres rådgiver.

Den 15. januar 2019 blev der afholdt et opfølgningsmøde mellem parterne, hvor afleveringsprotokollen blev gennemgået. Det blev konstateret, at en række af de mangler, der var påvist under afleveringsforretningen, endnu ikke var udbedret. Det blev endvidere konstateret, at der var modtaget yderligere reklamationer vedrørende 15 døre i højhusene. V3 fra HE oplyste, at mangeludbedring af de omtalte mangler ville blive igangsat tre dage senere og ville vare to til tre dage. Driftschef V5 fra BH oplyste endvidere, at bestyrelsen ikke ønsker at underskrive afleveringsprotokollen, fordi mangeludbedringen ikke var færdiggjort, og at der var mange mangler.

Manglerne påvist under afleveringsforretningen og manglerne anført under opfølgningsmødet blev færdigmeldt af HE den 21. januar 2019.

Syn og skøn mv.

Under voldgiftssagen er bygningsingeniør, tømrer og energikonsulent … udmeldt som skønsmand. Der er afgivet skønserklæring af 16. april 2020 og tillægserklæringer af 19. august 2020, 8. november 2021, 2. maj 2022, 28. december 2022, 28. juni 2023 samt 6. september 2023.

BH har ladet en ekstern rådgiver udarbejde et afhjælpningsprojekt og forstå licitation, hvorunder fem entreprenører afgav tilbud.

Delforlig

Voldgiftssagen omfattede oprindeligt ligeledes en række påståede mangelkrav vedrørende manglende eller defekte brandfuger, udskiftning af dækpropper, justering af karme og hængsler, tilretning og smøring af låsekasser og håndtag, udskiftning af defekte tætningslister samt eftergang og justering/udskiftning af ringeklokker.

HE og BH har den 10. november 2023 indgået delforlig vedrørende disse krav. Af dette delforlig fremgår blandt andet:

»BAGGRUND OG FORMÅL

1.3 Parterne har, uden præjudice for parternes retsstilling i Voldgiftssagen og i øvrigt, indgået denne aftale om afhjælpning af dele af de af BH påberåbte mangler.

2. GENSTANDEN FOR AFHJÆLPNING

2.1 Genstanden for afhjælpning nærmere beskrevet i Aftalens bilag 1, som tager udgangspunkt i de skønserklæringer, der er indhentet og fremlagt under Voldgiftssagen. Bilag 1 er en udtømmende liste over de mangler, der er omfattet af Aftalen.

2.2 Aftalen omfatter ikke de af BH påberåbte mangler, som vedrører ridser, hakker og andre synlige skader på døre og karme (overfladebehandlingen).

3. VILKÅR FOR AFHJÆLPNING

3.1 Afhjælpningen foretages i overensstemmelse med skønsmandens anvisninger (skønserklæringerne i Voldgiftssagen) og AB 92.

3.2 BH vil føre tilsyn under afhjælpningen.

3.3 Afhjælpningen skal udføres i overensstemmelse med tidsplanen for udbedring (herefter »Tidsplanen«), der indgår som en del af denne aftale som bilag 2. Tidsplanen er afstemt mellem parterne og tager højde for, at BH skal underrette de berørte beboere om afhjælpningsarbejdet med et varsel på 6 uger.

3.4 … indkalder med 5 dages varsel (kalenderdage) BH til en besigtigelse af udbedringsarbejdet vedrørende de første 5 døre. Besigtigelsen gennemføres med henblik på at vurdere, om der er foretaget behørig afhjælpning i overensstemmelse med Aftalen, således at disse 5 døre kan fungere som reference for afhjælpningen af de resterende forhold.

3.5 I forbindelse med udbedringsarbejdets afslutning gennemføres en afleveringsforretning i overensstemmelse med proceduren i AB 92 § 28.

3.6 Entreprenørgarantien (G garanti nr. …), som er nedskrevet til 2 % af entreprisesummen (209.893,46 kr.), opretholdes indtil manglerne er afhjulpet, hvorefter den ophører.

4. PROCESAFTALE

4.1 De af BH påberåbte mangler, der er omfattet af Aftalen, jf. punkt 2 ovenfor, udgår af Voldgiftssagen. BH frafalder således hermed ethvert krav i relation til de forhold, der følger af Aftalens bilag 1, og kan dermed ikke længere påberåbe sig disse mangler under Voldgiftssagen.

4.2 Voldgiftsretten skal træffe afgørelse om sagsomkostninger for den del af Voldgiftssagen, der vedrører de påberåbte mangler, der er omfattet af Aftalen.

5. LOVVALG OG VÆRNETING

5.1 Enhver tvist eller uoverensstemmelse, som måtte opstå i forbindelse med Aftalen, skal løses i overensstemmelse med AB 92 § 47.«

4. Forklaringer Forklaringerne gengives ikke.

5. Procedurer Parterne har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med deres påstandsdokumenter for så vidt de spørgsmål, der ikke er omfattet af delforliget mellem HE og BH.

BH har endvidere gjort gældende, at selskabet har været berettiget til at foretage tilbageholdelse af betaling i forhold til HE i hvert fald frem til indgåelse af delforliget, hvorfor HE’s betalingspåstand i givet fald først skal forrentes fra indgåelsen af dette forlig.

HE har heroverfor gjort gældende, at boligselskabets tilbageholdelse var uberettiget, hvorfor rentepåstanden fastholdes.

5. Voldgiftsrettens bemærkninger og resultat Forholdet mellem HE og BH

De påståede mangler ved overfladebehandlingen af dørene i lavhusene

De fakturaer, som begrunder HE’ krav om betaling af 3.541.141,12 kr. inkl. moms, er ikke i sig selv bestridt af BH, der imidlertid har gjort modkrav gældende med henvisning til, at der er mangler ved overfladebehandlingen af de døre, der er indkøbt til og monteret i lavhusene.

Som det fremgår af de generelle udbudsbetingelsers punkt 6 (»Øvrige tilbudsbetingelser«) havde HE valgfrihed med hensyn til fabrikat og type af dør, ligesom der i udbudsmaterialet ikke var angivet særlige eller specifikke krav til dørenes overflader.

Efter bevisførelsen, herunder skønserklæringerne, de foreviste fotografier og skønsmandens forklaring for voldgiftsretten, lægges det til grund, at dørene i lavhusene fremstår med ridser og overfladeskrammer i større omfang end dørene i højhusene, og at disse skrammer og ridser ligger ud over det sædvanlige og forventelige.

Skønsmanden har i besvarelsen af blandt andet spørgsmål 3 og spørgsmål LHA-2 samt under forklaringen for voldgiftsretten anført, at overfladebehandlingen af dørene i lavhusene vurderes at være sårbar eller decideret sart og dermed ikke af sædvanlig god kvalitet. Efter den skete bevisførelse finder voldgiftsretten ikke grundlag for at tilsidesætte denne vurdering. Voldgiftsretten finder således, at der foreligger en mangel ved dørenes overfladebehandling, der berettiger BH til at rejse krav om udbedring mod HE. Det forhold, at BH ved sin bygherrerådgiver efter modtagelse af to prøvedøre har godkendt den af HE foreslåede dør B fra P A/S til lavhusene, kan efter en samlet vurdering ikke føre til et andet resultat.

Den udbedring, som danner grundlag for BH’s frifindelses- og betalingspåstand over for HE, er baseret på et afhjælpningsprojekt, der er udarbejdet af en af boligselskabet antaget ekstern rådgiver. Voldgiftsretten finder, at dette afhjælpningsprojekt, der blandt andet indeholder en række specifikke krav til overfladebeskyttelsen, ikke er umiddelbart sammenlignelig med det oprindelige udbudsmateriale, hvilket også blev bekræftet af skønsmanden under forklaringen for voldgiftsretten.

Ved fastsættelsen af udgifterne til udbedring lægger voldgiftsretten i overensstemmelse med skønsmandens besvarelse af spørgsmål 28 til grund, at ridserne ikke vil have væsentlig indvirkning på dørenes egentlige levetid, men at der, hvis man ønsker at have døre med en kosmetisk fremtræden, vil være behov for øget vedligehold i form af poleringer eller decideret omlakeringer (malerbehandling) på sigt. Det anføres endvidere i skønsmandens besvarelse af spørgsmål 28, at man måske normalt ville vælge at male dørene hver 10. til 20. år, og at man med de monterede døre fra P A/S måske omkring hvert 5. år vil skulle eftergå dørene i lavhusene. Voldgiftsretten lægger i overensstemmelse med skønsmandens besvarelse af blandt andet spørgsmål LHA-1 ligeledes til grund, at langt den overvejende del af ridserne er overfladiske skrammer og småskrammer samt mindre hak, og at langt de fleste ridser og skrammer kan poleres væk, at mindre ridser og skrammer kan dækkes med lakstift lokalt, og at mange af de af skønsmanden besigtigede døre var beskidte (eller endda meget beskidte), og at store dele af det, man

umiddelbart godt kunne klassificere som ridser og hakker, forsvandt efter rensning. Hertil kommer, at skønsmanden blandt andet i besvarelsen af spørgsmål LHA-27, som uddybet under forklaringen for voldgiftsretten, har vurderet, at en fuldstændig omlakering af samtlige dørflader og karme på grund af almindelige og skrammer ridser udgør en voldsom udbedring, og at dette kun vil være aktuelt i relation til døre, der er »totalt smadrede«. Denne vurdering tiltrædes af voldgiftsretten. Endelig lægger voldgiftsretten ligesom skønsmanden til grund, at en række ridser og skrammer, herunder navnlig de mere alvorlige skrammer, kan henføres til uhensigtsmæssig adfærd fra beboeres side, hvilket også understøttes af, at der tillige er konstateret ridser og skrammer i de døre, der er monteret i højhusene.

Voldgiftsretten finder således, at en fuldstændig omlakering af samtlige døre i lavhusene vil stå i misforhold til de konstaterede gener, og at de påviste mangler ved overfladebehandlingen i stedet kan imødegås med et for BH acceptabelt resultat gennem øget vedligeholdelse i form af navnlig polering og – efter behov – lakstiftreparationer – samt øget rengøring af dørene. De udgifter, der er forbundet med en øget vedligeholdelses- og rengøringsopgave fastsættes skønsmæssigt til 400.000 kr.

Som følge heraf tages HE’s betalingspåstand over for BH til følge med 3.141.141,12 kr., ligesom HE frifindes for den af BH nedlagte selvstændige påstand 1.

Forrentning af HE’s betalingspåstand.

På afleveringstidspunktet var der fra BH’s side alene reklameret over en række mindre væsentlige fejl og mangler. I HE’s slutopgørelse af 30. november 2018 var der fratrukket 150.000 kr. med tillæg af moms med bemærkning om, at beløbet »tilbageholdes til mangelsudbedring«. Det bemærkes herved, at den generelle bemærkning, som repræsentanten fra BH fremkom med under opfølgningsmødet den 15. januar 2019, om, at der var mange mangler, ikke har en sådan karakter, at bemærkningen kan anses som en reklamation. Voldgiftsretten finder herefter, at BH har været uberettiget til i det hele at tilbageholde betalingen af de af HE fremsendte fakturaer. Den af HE nedlagte rentepåstand tages derfor til følge som nedenfor bestemt.

Entreprenørgarantien:

I afleveringsprotokollen var anført, at garantien kunne nedskrives, når de mangler, der var påvist under afleveringsforretningen den 2. oktober 2018, var afhjulpet. Disse mangler var ikke udbedret, da HE fremsendte sin slutopgørelse, og HE fratrak som følge heraf 187.500 kr. inkl. moms i slutopgørelsen med bemærkning om, at beløbet tilbageholdes til mangeludbedring. BH forholdt sig efter afleveringsforretningen og fremsendelsen af slutopgørelsen passiv over for HE og reagerede heller ikke på de rykkere, som HE fremsendte til BH. Det findes herefter berettiget, at entreprenørgarantien blev nedskrevet til 10 %. Det forhold, at BH ikke havde underskrevet afleveringsprotokollen, kan ikke føre til et andet resultat.

I svarskrift af 4. marts 2019 gjorde BH gældende, at der var en række mangler ved de monterede døre, herunder i forhold til dørenes overflade og montering, og der blev i umiddelbar forlængelse heraf iværksat syn og skøn. Der er således reklameret rettidigt. Som anført ovenfor findes BH at have krav på 400.000 kr. til dækning af øgede vedligeholdelsesudgifter, hvilket er fratrukket i HE’s krav på betaling. Herefter og da parterne har indgået forlig vedrørende afhjælpning af en række andre mangler og i den forbindelse indgået aftale i relation til entreprenørgarantien, frifindes HE for BH’s selvstændige påstand 2.

Forholdet mellem BH og BH-R

BH har gjort gældende, at BH-R har pådraget sig et selvstændigt erstatningsansvar over for boligselskabet ved at have undladt at sikre den nødvendige fremdrift i entreprisen og i den forbindelse at have undladt at

rejse krav på vegne af BH om betaling af dagbøder. BH har endvidere gjort gældende, at BH-R for det tilfælde, at voldgiftsretten måtte fastslå, at BH er afskåret fra at påberåbe sig mangelfulde forhold over for HE, har pådraget sig et ansvar herfor. Herudover er der mellem parterne uenighed om, hvorvidt BH-R har krav på betaling af faktura af 31. juli 2018 vedrørende ekstraarbejder.

Tidsplan og dagbod

Det er ubestridt, at der ikke blev varslet eller rejst krav om dagbøder over for HE.

Af den mellem BH og BH-R indgåede rådgiveraftale fremgår under »Bygherrens ydelser«, at bygherre fastlægger og godkender blandt andet de tidsmæssige rammer i samarbejde med rådgiver.

Hovedentreprisekontrakten mellem BH og HE angav to forskellige tidspunkter for aflevering som sanktionsbærende dato. Efter indgåelsen af hovedentreprisekontrakten udarbejdede HE imidlertid en ny hovedtidsplan med aflevering den 18. september 2017, der efter de foreliggende oplysninger må anses for at være blevet vedtaget. Den 2. oktober 2018 blev der afholdt afleveringsforretning.

Efter de foreliggende oplysninger, herunder navnlig det anførte i byggemødereferaterne, lægges det til grund, at forsinkelsen i væsentligt omfang var foranlediget af, at den valgte dør til højhusene viste sig ikke at være egnet på grund af bygningernes konstruktionsmæssige forhold, og at det derfor var nødvendigt at vælge en anden type dør til højhusene. Det bemærkes herved, at der ikke er grundlag for at fastslå, at BH-R har handlet ansvarspådragende i relation hertil.

V10 fra BH-R har herudover forklaret, at den daværende driftschef i BH, …, gav udtryk for, at tidsplanen var mindre vigtig, og at det var vigtigere, at beboerne »var glade, og at man fandt den rigtige dør«. Denne forklaring understøttes af de fremlagte byggemødereferater, herunder byggemødereferaterne af 30. marts 2017 og 17. maj 2017.

På den ovenfor anførte baggrund sammenholdt med det, som i øvrigt fremgår af byggemødereferaterne, hvorunder BH i alt væsentlighed var repræsenteret, findes der ikke grundlag for at fastslå, at BH-R har pådraget sig et erstatningsansvar ved at have undladt at følge op på fremdriften og herunder undladt at varsle og opkræve betaling af dagbøder.

BH-R’s påståede erstatningsansvar i øvrigt

Som fastslået ovenfor er HE ansvarlig for den mangelfulde overfladebehandling af dørene i lavhusene. Herefter, og da det i øvrigt ikke er godtgjort, at BH-R skulle have handlet ansvarspådragende over for BH, heller ikke i forbindelse med afleveringen af entreprisen, frifindes BH-R for den af BH nedlagte betalingspåstand.

BH-R’s selvstændige betalingspåstand

BH-R har ved faktura af 31. juli 2018 krævet betaling for ekstra rådgivning som følge af forlænget byggeperiode svarende til to måneder og ekstra rådgivning i forbindelse med udskiftning af døre til højhusene. Det er ubetænkeligt at lægge til grund, at byggeperioden blev forlænget i forhold til det, der var angivet i aftalen mellem BH-R og BH, og at der har været uforudsete ekstraarbejder for BH-R i forbindelse med udskiftningen af dørene i højhusene. Herefter, og da disse forhold ikke skyldes omstændigheder, som BH-R er ansvarlig for, og da kravet ikke er ubilligt, tages BH-R’s betalingspåstand over for BH til følge.

Forholdet mellem HE og BH-R

Som følge af det ovenfor anførte frifindes begge parter for de nedlagte gensidige friholdelsespåstande.

Sagsomkostninger m.v.

I forholdet mellem HE og BH har tvisten i det væsentligste angået, om HE over for BH har pådraget sig et ansvar som følge af mangler ved de af HE leverede og monterede døre i lavhusene, og hvad erstatningskravet i givet fald skal fastsættes til.

Parterne har umiddelbart forud for hovedforhandlingen indgået et delforlig om afhjælpning af de af BH påberåbte mangler ved monteringen af dørene.

Herefter og efter voldgiftssagens udfald finder voldgiftsretten, at BH skal betale delvise sagsomkostninger til HE til dækning af selskabets udgifter til advokatbistand, der efter en samlet vurdering passende kan fastsættes til 250.000 kr. ekskl. moms. I forholdet mellem HE og BH bærer hver part egne omkostninger til syn og skøn.

I forholdet mellem BH og BH-R skal BH betale sagsomkostninger til BH-R med 164.500 kr., heraf 150.000 kr. ekskl. moms til dækning af udgifter til advokatbistand, og 14.500 kr. til dækning af de af BH-R afholdte udgifter til syn og skøn. Voldgiftsretten har ved fastsættelsen af beløbet til dækning af advokatudgifter lagt vægt på sagsgenstandens værdi og sagens forløb og omfang.

I forholdet mellem HE og BH-R skal ingen af parterne betale sagsomkostninger til den anden part. Thi bestemmes Indklagede, BH, skal til klager, HE, betale 3.141.141,12 kr. inkl. moms med renter af 120.809,38 kr. inkl. moms fra 4. juli 2018 til 11. december 2018 og af 2.991.141,18 kr. inkl. moms fra den 12. december 2018 til den 30. april 2020 og af 3.141.141,12 kr. inkl. moms fra 1. maj 2020.

HE frifindes for den af BH nedlagte selvstændige betalingspåstand (påstand 1) og den af BH nedlagte selvstændige anerkendelsespåstand (påstand 2).

BH skal til BH-R betale 105.350 kr. med morarenter fra den 21. august 2018. BH-R frifindes for den af BH nedlagte påstand. HE frifindes for den af BH-R nedlagte friholdelsespåstand. BH-R frifindes for den af HE’s nedlagte friholdelsespåstand. BH skal betale delvise sagsomkostninger til HE med 250.000 kr. HE og BH bærer egne omkostninger til syn og skøn. BH skal betale sagsomkostninger til BH-R med 164.500 kr.

I forholdet mellem HE og BH-R bærer hver part egne omkostninger.

De omkostninger, der har været forbundet med voldgiftsrettens behandling af sagen, betales af indklagede, BH, efter opgørelse og påkrav fra Voldgiftsnævnet.

.