Et forbehold kan se trygt ud på papiret. Men det er ikke altid nok, at entreprenøren har skrevet noget i sit tilbud.
Det viser en ny voldgiftskendelse om en fagentreprenør, der skulle udføre støbte undergulve og udstøbning af installationsskakte i forbindelse med renoveringen af en ejendom til seniorboliger.
Da der senere opstod problemer med skaktudstøbningerne, henviste fagentreprenøren blandt andet til, at virksomheden ikke havde påtaget sig brandlukning. I tilbuddet stod der også, at løsningerne ikke ville kunne brandgodkendes.
Alligevel blev fagentreprenøren ansvarlig for visse mangler ved selve skaktudstøbningerne.
Kendelsen handler derfor ikke om, at forbehold altid er værdiløse. Den handler om, hvornår et forbehold mister sin styrke, fordi det ikke længere passer med det endelige aftalegrundlag, den aftalte funktion og parternes efterfølgende håndtering af manglerne.
Sagens forløb
Bygherren og fagentreprenøren indgik den 28. april 2022 en fagentreprisekontrakt om støbte undergulve og udstøbning af installationsskakte. Arbejdet blev udført som led i renoveringen af en ejendom, hvor der skulle etableres 88 seniorboliger og 3 gæsteboliger.
Entreprisesummen var 750.000 kroner eksklusive moms. Udstøbning af 140 installationsskakte udgjorde 280.000 kroner eksklusive moms. AB 92 var gældende.
Allerede her lå kernen til tvisten. I tilbuddet havde fagentreprenøren anført, at virksomheden som udgangspunkt ikke leverede nogen form for brandlukning af skakte, og at løsningerne ikke ville kunne brandgodkendes.
Men i det endelige aftalegrundlag var det samtidig anført, at forbeholdene i tilbuddet udgik, fordi relevante forbehold var indarbejdet i aftalegrundlaget. Derfor blev det afgørende, om fagentreprenøren kunne støtte ret på den formulering, der stod i tilbuddet, eller om det samlede aftalegrundlag pegede i en anden retning.
Bygherren reklamerede i juni og juli 2022 over de udførte skaktudstøbninger. Problemet var blandt andet, at luften susede igennem skaktene.
I september 2022 blev det aftalt, at fagentreprenøren skulle gennemgå og efterstøbe alle skakte, så de kunne overholde krav til lyd, brand og luftstrøm. I boliger, hvor der allerede var lukket med gipsvægge foran skaktene, skulle der skæres hul, så arbejdet kunne udføres korrekt.
Parterne blev herefter enige om at anvende et mere flydende produkt oven på de allerede udførte skaktudstøbninger, efter at produktet var godkendt af en brandrådgiver.
I januar 2023 opstod der en ny uenighed efter nogle røgtests. Bygherren mente fortsat, at skaktene ikke var tætte. Fagentreprenøren afviste, at der måtte igangsættes arbejde for fagentreprenørens regning. Bygherren fik herefter udført yderligere arbejder ved en anden aktør.
Fagentreprenøren krævede betaling af restentreprisesummen på 421.875 kroner inklusive moms. Bygherren rejste et modkrav for udgifter til udbedringsarbejder, åbning og lukning af skakte samt malerarbejde.
Voldgiftsretten
Voldgiftsretten lagde vægt på fagentreprisekontrakten, aftalegrundlaget og mailen af 26. september 2022.
Efter voldgiftsrettens vurdering havde fagentreprenøren påtaget sig at udføre selve skaktudstøbningerne sådan, at udstøbningerne sammen med brandpakninger, muffer og lignende omkring rørgennemføringer kunne udgøre røgtætte adskillelser i overensstemmelse med brandstrategien.
Det var her, forbeholdet mistede sin praktiske betydning. Voldgiftsretten lagde til grund, at forpligtelsen efter det samlede aftalegrundlag omfattede en skaktudstøbning, der kunne indgå i en røgtæt adskillelse. Det gjaldt, selvom fagentreprenøren i tilbuddet havde anført, at virksomheden ikke leverede brandlukning.
Voldgiftsretten gjorde dog samtidig grænsen klar. Fagentreprenøren skulle ikke projektere arbejdet. Fagentreprenøren skulle heller ikke udføre fugning, brandpakninger, muffer eller lignende omkring rørgennemføringerne. Den del lå uden for entreprisen.
Fagentreprenøren blev altså ikke ansvarlig for hele brandlukningen. Fagentreprenøren blev ansvarlig for den del af løsningen, som virksomheden faktisk havde påtaget sig, nemlig selve skaktudstøbningerne.
Fagentreprenøren havde desuden anerkendt, at der var mangler ved de udførte skaktudstøbninger, og at skaktene skulle gennemgås og efterstøbes. Derfor var fagentreprenøren ansvarlig for de udgifter, som bygherren med rette havde afholdt i den forbindelse.
Det omfattede udgifterne til åbning og lukning af gipsvægge samt malerarbejde i forbindelse med udbedringen i efteråret 2022.
Voldgiftsretten fandt ikke grundlag for at nedsætte denne del af bygherrens krav. Fagentreprenøren havde ikke sandsynliggjort, at udgiften var ubillig eller uproportional.
Denne del af bygherrens krav blev derfor taget til følge med 210.443,20 kroner eksklusive moms.
Bygherren fik derimod ikke medhold i kravet for de arbejder, der blev udført i januar 2023. Her var problemet ikke forbeholdet, men beviset. Det var ikke godtgjort, at den konstaterede røgudvikling skyldtes fejl ved fagentreprenørens udstøbninger.
Efter modregning skulle bygherren derfor betale 211.431,80 kroner til fagentreprenøren med procesrente.
Hvad kan vi lære?
- Et forbehold skal overleve aftaleindgåelsen. Et forbehold i et tilbud er ikke meget værd, hvis det ikke bliver fastholdt i det endelige aftalegrundlag. Her fremgik det, at forbeholdene i tilbuddet udgik, fordi relevante forbehold var indarbejdet i aftalegrundlaget.
- Et forbehold kan ikke løsne entreprenøren fra den leverance, der faktisk er aftalt. Hvis entreprenøren har påtaget sig en ydelse, der skal fungere i en bestemt teknisk sammenhæng, kan entreprenøren ikke nødvendigvis nøjes med at pege på en generel formulering i tilbuddet.
- Der er forskel på skaktudstøbning og brandlukning. Kendelsen skelner klart mellem selve udstøbningen og de øvrige tætningselementer omkring rørgennemføringer. Fagentreprenøren var ikke ansvarlig for hele brandlukningen, men var ansvarlig for, at den udførte udstøbning kunne indgå i en røgtæt løsning.
- Anerkendelse af mangler kan binde hårdt. Når entreprenøren anerkender, at arbejdet skal gennemgås og efterstøbes, bliver det vanskeligt senere at afvise ansvar for de nødvendige følgearbejder, der er en naturlig del af udbedringen.
- Bygherren skal stadig bevise årsagen. Det var ikke nok, at der senere blev konstateret røgudvikling. Bygherren skulle godtgøre, at røgudviklingen skyldtes fejl ved fagentreprenørens udstøbninger. Det bevis blev ikke ført for arbejderne i januar 2023.
- Udbedringsudgifter skal angribes konkret. Hvis entreprenøren mener, at et krav er for højt, ubilligt eller uproportionalt, skal det sandsynliggøres. En generel bestridelse er sjældent nok.
Perspektiv
Kendelsen er praktisk vigtig, fordi den rammer en helt almindelig konflikt i byggeriet. Entreprenøren mener, at der er taget et forbehold. Bygherren mener, at arbejdet alligevel skal fungere.
Svaret ligger sjældent i én enkelt sætning i et tilbud. Det ligger i det samlede aftalegrundlag, i den funktion arbejdet skal opfylde, og i det parterne efterfølgende accepterer eller anerkender.
Det betyder ikke, at forbehold er ligegyldige. Tværtimod. Men et forbehold skal være klart, konkret og fastholdt i den endelige aftale. Ellers kan det vise sig at være mindre værd, når arbejdet ikke virker.
For bygherrer er læringen, at man skal dokumentere både manglen, årsagen og sammenhængen mellem entreprenørens arbejde og de udgifter, man vil kræve dækket.
For entreprenører er læringen, at forbehold ikke skal gemmes væk i et tilbud, der senere bliver overhalet af kontrakten. De skal løftes ind i aftalegrundlaget og holdes adskilt fra de funktioner, entreprenøren faktisk påtager sig.
Ellers kan forbeholdet ende med at se stærkt ud i tilbuddet, men være svagt, når sagen står i voldgift.
Kontakt
Vil du vide mere?
Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet. Se mere under kurser.
/Entrepriseadvokat Simon Heising
Læs kendelsen i fuld længde her
TBB2026.289 / Sag nr. C-16453
1. Indledning Mellem fagentreprenør FE A/S, herefter FE, og bygherre BH, herefter BH, er der opstået tvist om betaling af restentreprisesum og et eventuelt modkrav hidrørende fra mulige mangler ved det udførte arbejde på en ejendom beliggende i ….
Voldgiftsnævnet har i anledning heraf nedsat en voldgiftsret i henhold til »Regler for voldgiftsbehandling inden forbygge- og anlægsvirksomhed (2010)« bestående af bygningsingeniør, ingeniør og nu fhv. landsdommer, med sidstnævnte som formand.
2. Påstande og hovedforhandling
Klageren, FE, har nedlagt påstand om, at indklagede, BH, skal betale 421.875 kr. med tillæg af renter efter renteloven af 187.500 kr. fra den 30. november til den 29. december 2022, af 359.437,50 kr. fra den 30. december 2022 til den 29. januar 2023 og af 421.875 kr. fra den 30. januar 2023, subsidiært et mindre beløb.
Over for den af BH selvstændigt nedlagte påstand har FE påstået frifindelse, subsidiært betaling af et mindre beløb.
BH har nedlagt påstand om frifindelse.
BH har endvidere nedlagt selvstændig påstand om, at FE skal betale 615.798,88 kr. med tillæg af procesrente fra den 24. april 2023. Hovedforhandling har fundet sted den 21. oktober 2025 i Voldgiftsnævnets lokaler.
FE-V1, BH-V1, FE-V2, FE-V3, BH-V2, E-V1 og FE-V4 har afgivet forklaring under hovedforhandlingen.
Skønsmanden blev afhjemlet.
I forbindelse med at sagen er optaget til kendelse, er det aftalt med parterne, at kendelsen udfærdiges uden fuldstændig sagsfremstilling og uden fuldstændig gengivelse af forklaringerne og proceduren og alene medgengivelse af parternes påstande og voldgiftsrettens resultat og begrundelsen herfor.
3. Aftalegrundlaget og kort sagsfremstilling Parterne indgik med underskrifter bl.a. den 28. april 2022 en fagentreprisekontrakt i henhold til AB92 vedrørende støbte undergulve samt udstøbning af installationsskakte i forbindelse med renovering af en ejendom, hvori der skulle etableres 88 seniorboliger og 3 gæsteboliger. Entreprisesummen var aftalt til 750.000 kr. ekskl. moms, hvoraf udstøbning af 140 installationsskakte androg 2.000 kr. ekskl. moms pr. skakt, svarende til 280.000 kr. ekskl.moms.
Det fremgår om aftalegrundlaget, at dette i prioriteret rækkefølge for det første bl.a. omfattede et bilag 1 benævnt »Projektgennemgang og undersøgelser mm.«, hvori det under overskriften »Brandmyndighedskrav, jordbundsforhold og forurening mm.« alene er anført »IR«.
For det sjette omfattede aftalegrundlaget tilbud af 6. april 2022, i hvilken forbindelse det er anført, at fagentreprenørens forbehold heri udgår, idet relevante forbehold er indarbejdet i aftalegrundlaget. Af dette tilbud fremgår bl.a. under overskriften forudsætninger, at FE som udgangspunkt ikke leverer nogen form for brandlukning af skakte, »løsningerne vil ikke kunne brandgodkendes«.
BH reklamerede i juni og juli 2022 over de da udførte skaktudstøbninger, herunder at luften susede lige igennem.
Det fremgår af en mail af 26. september 2022 fra BH til FE, at det på et møde ugen før var aftalt, at alle skakte af FE skulle gennemgås og støbes for at sikre, at de overholder krav til lyd, brand og luftstrøm. Endvidere fremgår bl.a., at der i boliger, hvor der var lukket med gipsvægge foran skakte, skulle skæres hul, så der kunne laves en korrekt udstøbning med et produkt, der overholder brandkravene i henhold til brandstrategirapporten. Endelig fremgår, at økonomi forbundet med arbejdet skulle afholdes af FE.
FE besvarede denne mail den 27. september 2022 og anførte bl.a., at BH’s store tætninger på intet tidspunkt havde været til stede, men at man ikke ved at påpege dette prøvede at fralægge sig ansvaret.
Parterne enedes herefter i oktober 2022 om anvendelse af et mere flydende produkt til udstøbning oven på deallerede udførte skaktudstøbninger, efter at dette produkt var godkendt af en brandrådgiver.
Ved en mail af 14. december 2022 rejste BH over for FE krav om betaling af 232.843 kr. som modkrav i forbindelse med omgøring af skaktene. Det fremgår, at kravet vedrører tømrer- og malerarbejde i forbindelse med åbning og lukning af skakte.
På baggrund af nogle røgtest anførte BH i en mail fra onsdag den 11. januar 2023, kl. 21.49, til FE, at FE’s skaktudstøbninger endnu ikke overholdt kravene til røgtest, og at FE skulle stille dagen efter for at udføre udbedringsammen med E, hvilket arbejde skulle udføres i samme uge. Dette afviste FE ved en mail den følgende dag, da man vurderede, at deres støbninger var tætte. FE anførte i den forbindelse bl.a., at »Derudover gør jeg opmærksom på, at der ikke skal/må igangsættes arbejde for FE’s regning.«
BH fik derfor den følgende weekend udført arbejder i skaktene, hvortil man antog E.
Der er efter voldgiftssagens anlæg og dermed efter Es arbejde foretaget syn og skøn, og skønsmanden, JanLisberg, har afgivet skønserklæring den 2. december 2024.
FE’s påstand under sagen udgør restentreprisesummen inkl. moms, hvilket beløb ubestridt ikke er betalt.
BH’s selvstændige påstand udgøres af de udgifter, som BH i henhold til fakturaer har afholdt til tømrer og maler iforbindelse med åbning og lukning af skaktene i forbindelse med omgørelsen i efteråret 2022, svarende til 263.054kr. inkl. moms, samt BH’s udgifter i henhold til fakturaer til E, tømrer og maler i forbindelse med det arbejde, somBH iværksatte i januar 2023, svarende til 774.619,88 kr. inkl. moms, eller i alt 1.037.673,88 kr. inkl. moms, hvorfraskal trækkes den ubestridte restentreprisesum på 421.875 kr. inkl. moms.
4. Voldgiftsrettens bemærkninger og resultat Voldgiftsretten finder efter indholdet af fagentreprisekontrakten med de ovenfor nævnte bilag sammenholdt medmailen af 26. september 2022 fra BH, at FE har påtaget sig at udføre selve skaktudstøbningerne, således at disse udstøbninger sammen med brandpakninger, muffer og lignende rundt om de forskellige rørgennemføringer, herunder gennemføring af ventilation, kunne udgøre røgtætte adskillelser i skaktene i overensstemmelse medbrandstrategien. Dette gælder, uanset FE’s forudsætning i tilbuddet om, at man ikke leverede nogen form for brandlukning.
FE skulle ikke forestå projektering, og der er ikke fremlagt en arbejdsbeskrivelse for FE’s arbejde med skaktudstøbningerne.
Efter aftalegrundlaget lægger voldgiftsretten herefter til grund, at arbejdet med levering og udførsel af fugning, brandpakninger, muffer eller lignende rundt om rørgennemføringer i skakterne, herunder gennemføring af ventilation, ikke var en del af FE’s entreprise.
FE har efter FE-V1’s forklaring sammenholdt med aftalen indeholdt i mailen af 26. september 2022 anerkendt, at der var mangler ved de da udførte skaktudstøbninger, der skulle gennemgås, og hvor der skulle ske efterstøbning. FE er derfor erstatningsansvarlig for de udgifter, som BH med rette har afholdt i den anledning.
Det fremgår, at aftalen indeholdt i mailen af 26. september 2022, at der skulle ske åbning af nogle gipsvægge til skaktene, som derfor også efterfølgende skulle lukkes og eventuelt malerbehandles på ny.
Den del af BH’s krav, der kan henføres til arbejdet udført i efteråret 2022, vedrører efter de fremlagte fakturaer dette arbejde med åbning og lukning af skakte og malerbehandling.
FE har først under skriftvekslingen bestridt kravet, men har ikke f.eks. ved syn og skøn eller lignende søgt at sandsynliggøre, at det krævede beløb skulle være ubilligt eller på anden måde uproportionalt.
Således som sagen er forelagt, finder voldgiftsretten herefter ikke grundlag for at nedsætte den del af BH’s modkrav, der vedrører udbedringsarbejderne udført i efteråret 2022 skønsmæssigt. Denne del af kravet tages derfor til følge, dog således at kravet skal indgå ekskl. moms i parternes mellemværende, da der er tale om et erstatningskrav fremsat af en momsregistreret virksomhed. Denne del af kravet tages derfor til følge med210.443,20 kr. ekskl. moms.
Det kan ikke efter FE’s skema af 11. januar 2023 om røgspredning og FE-V4’s forklaring om indholdet af sin mail af 12. januar 2023, kl. 12.54, lægges til grund, at der mellem parterne er enighed om, at den røgudvikling, der af begge parter blev konstateret på dette tidspunkt, alene skete ved skaktvæggene.
Skønsmanden har forklaret bl.a., at han på et par billeder fremlagt under sagen ikke kan se fugninger eller lignende ved gennemgående installationsrør, om hvilke der er foretaget udstøbninger.
Herefter og efter sagens omstændigheder i øvrigt, er det ikke alene ved de røgtest, der er udført af E, der varantaget af BH til i dagene 13.-15. januar 2023 at udføre arbejde med tætning af skaktene, godtgjort, at den forud for dette arbejde konstaterede røgudvikling skyldtes fejl ved de udstøbninger, der var udført af FE. FE frifindes derfor allerede derfor for den del af BH’s modkrav, der kan henføres til arbejde udført i januar 2023.
Det forhold, at der måtte være fejl eller mangler ved KS-materialet udarbejdet af FE, hvilket materiale ikke er fremlagt under sagen, kan ikke føre til et andet resultat.
Sammenfatning og sagsomkostninger
Efter det ovenfor anførte skal BH til FE betale 421.875 inkl. moms med fradrag af 210.443,20 kr. ekskl. moms, svarende til 211.431,80 kr., hvilket beløb skal forrentes med procesrente fra den 30. december 2022.
Efter sagens forløb og udfald forholdes med sagens omkostninger som nedenfor bestemt, idet bemærkes, at hver part skal afholde de omkostninger til syn og skøn, som de foreløbig har betalt, herunder skal BH betaleomkostningerne til afhjemlingen af skønsmanden.
Thi bestemmes Indklagede, BH, skal til klageren, FE, betale 211.431,80 kr. med procesrente fra den 30. december 2022.
I sagsomkostninger skal indklagede til klageren betale 80.000 kr. ekskl. moms.
De omkostninger, der har været forbundet med voldgiftsrettens behandling af sagen, betales af klageren med 1/3 og af indklagede med 2/3 efter opgørelse og påkrav fra Voldgiftsnævnet.
….