(+45) 70 227 237 info@nexusadvokater.dk

I henhold til Forældelseslovens § 21, stk. 5 udskydes forældelsesfristen, hvis der er reelle forhandlinger mellem parterne vedrørende et krav eller dets grundlag. Højesteret har tidligere fastslået, at det afgørende er, om skyldneren tydeligt viser vilje til forlig, for eksempel ved at komme med et forligstilbud til kreditor.

I denne Ugens Dom ser vi nærmere på en korrespondance mellem en rådgiver og en bygherre for at undersøge, hvilke handlinger der kræves af bygherren for at udvise den nødvendige forhandlingsvilje til at afbryde forældelsesfristen.


Sagens forløb

Historien begynder med en spændende aftale mellem en bygherre og en rådgiver om teknisk assistance til et ambitiøst byggeprojekt, der omfattede vigtige aspekter som brandsikring og et ABA-anlæg til en ejendom. Aftalen blev indgået med klare betingelser: rådgiverens honorar ville udgøre 11 % af den endelige entreprisesum, og hele grundlaget var baseret på ABR 89-reglerne.

Rådgiveren rejste flere krav om ekstraarbejde, hvoraf mange blev udført inden byggeriets overdragelse i midten af 2018. Overraskende nok blev klageskriftet dog først indgivet helt fremme i slutningen af marts 2022.

Bygherren afviste kategorisk at betale for det ekstra arbejde. Hans primære argument var, at han ikke havde godkendt disse ændringer. Derudover hævdede han, at kravene var forældede, da de blev indgivet næsten 4 år efter udførelsen.

På den anden side argumenterede rådgiveren for, at forældelsesfristen blev udskudt på grund af løbende forhandlinger mellem parterne omkring kravene. Han støttede sig til Forældelseslovens §21, stk. 5. Som bevis for dette henviste han til en mailkorrespondance i februar 2021 med en nytiltrådt direktør hos bygherren om, hvordan kravene skulle håndteres. Rådgiveren påstod desuden, at han efterfølgende mødtes med bygherren i maj 2021, hvor de angiveligt blev enige om at fremlægge yderligere dokumentation for kravet, hvilket rådgiveren tolkede som tegn på, at der kunne opnås en positiv løsning.

Bygherren påstod derimod, at kravene blev afvist under disse møder.

Da parterne ikke kunne nå til enighed, blev voldgiftsretten indkaldt til at træffe afgørelse i tvisten.

Voldgiftsretten

Voldgiftsretten fik til opgave at afgøre, om mailkorrespondancen mellem bygherrens direktør og rådgiveren, samt mødekorrespondancen, reelt udgjorde forhandlinger om kravene og deres grundlag i overensstemmelse med Forældelseslovens § 25, stk. 1. Følgende momenter fik afgørende betydning:

  • Retten lagde først og fremmest vægt på, at mailen fra bygherrens direktør kunne fortolkes som imødekommende, men bemærkede samtidig, at hun netop var tiltrådt i sin stilling som direktør.
  • Det blev også bemærket, at svaret blev givet til en mail af rådgiveren, hvor kravet ikke var specificeret.
  • Det var først efter mødet, at rådgiveren sendte en detaljeret redegørelse for kravene, og her bemærkede voldgiftsretten, at BH straks afviste dem alle.

Under disse omstændigheder fandt retten, at rådgiveren ikke havde bevist, at bygherren var villig til at forhandle om kravene og deres grundlag. Derfor kunne forældelsesfristen ikke udskydes på grund af forhandlinger i henhold til forældelsesloven.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?

Forhandlinger før forældelse: Afgørelsen understreger, at forhandlinger mellem parterne kan standse forældelsesfristen under visse omstændigheder.

Som det fremgår af afgørelsen, undersøger voldgiftsretten nøje parternes korrespondance for at vurdere, om rådgiveren havde en rimelig forventning om at kunne opnå en løsning. En diskussion om rådgiverens honorarkrav alene blev ikke anset for at være tilstrækkelig hertil. Afgørelsen fremhæver således, at der kræves en egentlig vilje til forhandling, og at der er behov for mere end blot åbenhed og imødekommende adfærd, som den nytiltrådte direktør udviste. BH’s efterfølgende afvisning af de konkrete krav viste, at denne forhandlingsvilje ikke var til stede.

Vil du vide mere?

Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet. Se mere under kurser.

/Entrepriseadvokat Simon Heising

Som gengivet i TBB2024.203 / Sag nr. C-16079

Læs kendelsen i fuld længde her

TBB2024.203 / Sag nr. C-16079

Voldgiftsrettens kendelse afsagt den 23. oktober 2023, C-16079

1.  Indledning

Mellem klageren, rådgiver R, og indklagede, bygherre BH, er der opstået en tvist om betaling af honorar for eventuelle ekstraarbejder i forbindelse med en aftale om teknisk rådgivning om brandsikring m.v. af en ejendom beliggende i ….

Voldgiftsnævnet har i anledning heraf nedsat en voldgiftsret i henhold til »Regler for voldgiftsbehandling inden for bygge- og anlægsvirksomhed (2010)« bestående af bygningsingeniør …, akademiingeniør … og landsdommer …, med sidstnævnte som formand.

2.  Påstande og hovedforhandling

R har nedlagt påstand om, at BH skal betale 819.087,50 kr. med procesrente fra klageskriftets indgivelse, til betaling sker.

R har endvidere nedlagt påstand om frifindelse over for BH’s selvstændigt nedlagte påstand.

BH har nedlagt påstand om frifindelse.

BH har endvidere nedlagt selvstændig påstand om, at R skal betale 677.335 kr. med procesrente fra 24. juni 2022.

Hovedforhandling har fundet sted den 5. oktober 2023 i Voldgiftsnævnets lokaler, Vesterbrogade 2B, 3. sal, 1620 København V.

R-V1, BH-V1, R-V2, R-V3, R-V4, BH-V2 og BH-V3 har afgivet forklaring under hovedforhandlingen.

I forbindelse med at sagen blev optaget til kendelse, er det aftalt med parterne, at kendelsen udfærdiges uden fuldstændig sagsfremstilling og uden fuldstændig gengivelse af forklaringerne og proceduren og alene med gengivelse af parternes påstande og voldgiftsrettens resultat og begrundelsen herfor.

3.  Indledning

Parterne indgik den 14. juli 2017 aftale om teknisk rådgivning og bistand, herunder byggeledelse, i forbindelse med udførelse af brandsikring af …, der er beliggende i lokaler lejet af X Kommune. Det fremgår, at brandsikringen skulle udføres på grundlag af et projektmateriale udarbejdet af arkitektfirmaet A, som var overdraget til R. I arbejdet indgik endvidere et ABA-anlæg, og det var forudsat, at det udbud, der skulle foretages, skulle indgå i et større udbudsmateriale for …, der bl.a. omfattede vinduesudskiftning i og facaderenovering af samme ejendom, som lejemålet er beliggende i, hvilket arbejde forudsattes udført i 2017, hvor brandsikringen også forventedes gennemført.

Det var aftalt, at det samlede honorar for arbejdet med brandsikringen og ABA-anlæg skulle afregnes som 11 % af den samlede endelige entreprisesum for de to entrepriser, og at aftalegrundlaget bl.a. var ABR 89.

R har under arbejdets udførelse og efterfølgende rejst en række krav om betaling for ekstraarbejder, hvilke er behandlet nedenfor.

BH har bestridt disse krav og bl.a. anført, at arbejderne ikke er aftalt skriftligt, og at der er indtrådt forældelse. Endvidere har BH rejst et krav på mistede lejeindtægter.

4.  Voldgiftsrettens bemærkninger og resultat

Spørgsmålet om skriftlighed

Der er mellem parterne enighed om, at BH under forhandlingerne om aftalen fik indføjet et afsnit heri om, at såfremt R skulle udføre arbejde, der ikke var omfattet af det fastsatte honorar, skulle dette arbejde og honorering herfor godkendes skriftligt forinden igangsættelse af arbejdet, medmindre dette ikke tidsmæssigt var muligt, og arbejdet var af mindre omfang.

Endvidere er der enighed om, at de omtvistede ekstraarbejder og honoreringen herfor ikke skriftligt er godkendt af BH.

Det følger imidlertid af fast praksis, at forudgående skriftlig godkendelse af et ekstraarbejde, uanset en bestemmelse herom i parternes aftale, er en bevisregel og ikke er gyldighedsbetingelse, således at bygherren ikke kan nægte at honorere et krav om betaling for ekstraarbejder alene med den begrundelse, at der ikke foreligger en skriftlig aftale herom. Der vil herefter som hovedregel kunne ske honorering af ekstraarbejder, hvis det efter bevisførelsen kan lægges til grund, at det pågældende arbejde er bestilt, eller at det pågældende arbejde har været nødvendigt.

Det bemærkes i denne forbindelse, at R i en mail af 10. oktober 2018 til BH sendte en opgørelse over merforbrug af timer i størrelsesordenen 320.000 kr. med en anmodning om afklaring i samarbejde, og at R i en mail af 21. december 2018 til BH oplyste, at det samlede merforbrug nu var i størrelsesordenen

480.000 kr., og at sagen ikke var afsluttet. Det fremgår, at dette skulle drøftes på et møde i uge 2 i 2019. De pågældende mails blev efter det foreliggende ikke besvaret skriftligt.

Spørgsmålet om forældelse, herunder udsættelse af forældelsesfristen på grund af forhandlinger

Det fremgår, at R-V2 fra R ved mail af 10. februar 2021 til D, der var nytiltrådt direktør i BH, lykønskede hende med den nye stilling og gjorde opmærksom på, at R havde nogle udestående honorarkrav, og at R, når byggeregnskabet var på plads, ville vende tilbage med et bud på, hvordan deres resterende ydelser skulle afregnes.

D svarede herpå ved en mail af 11. februar 2021 bl.a., at hun godt vidste, at der var noget at komme efter, og at hun håbede, at der kunne findes en ordentlig afregningsmodel og et slutbeløb, som alle kunne blive enige om.

BH’s repræsentanter har om R’s krav på yderligere betaling, herunder om de ovenstående mails fra efteråret 2018, forklaret, at de på møder, hvor de blev præsenteret for krav om yderligere betaling henviste til honorarbestemmelsen om 11% af den samlede entreprisesum og i øvrigt bad om en nærmere redegørelse for, hvorfor det var blevet dyrere end aftalt. BH-V1 har forklaret, at han aldrig fik en sådan redegørelse. BH-V2 har ligeledes forklaret bl.a., at hun aldrig fik en redegørelse for de forbrugte timer eller var varslet herom, ligesom man ikke blev enige om, hvorledes der skulle afregnes.

R-V4 har for R’s vedkommende forklaret, at han kom ind i sagen i marts eller april 2021, da R ikke kunne komme videre med sit honorarkrav, og at der blev afholdt et møde den 10. maj 2021 mellem parterne for at opnå en fælles forståelse. De blev på mødet enige om, at der af R skulle udarbejdes supplerende dokumentation for kravet, hvilket han forstod således, at der herefter kunne findes en fornuftig løsning.

Han mener ikke, at kravene blev afvist på mødet, hvor der også blev drøftet uenighed om manglende varsling af ekstrakravene, hvilke krav blev afvist ved D’s mail af 18. august 2021.

Der er enighed om, at R efter mødet i maj 2021 til BH sendte de notater med redegørelse for de enkelte krav, som er rejst under denne sag, hvorefter D på BH’s vegne ved mail af 22. juni 2021 afviste kravene et for et, idet det blev konkluderet, at R alene have et udestående på 1.841,68 kr. ekskl. moms. R-V4 svarede herpå ved en mail af 8. juli 2021 med et ønske om en yderligere drøftelse af forløbet, hvorefter D ved en mail af 11. august 2021 afviste R’s krav.

 

Under disse omstændigheder finder voldgiftsretten, at R ikke har godtgjort, at der har været en egentlig realitetsforhandling om kravene og grundlaget herfor, og at R derfor ikke har haft føje til at gå ud fra, at der var en rimelig udsigt til, at der kunne opnås en løsning uden anlæggelsen af en sag.

 

Voldgiftsretten har herved navnlig lagt vægt på, at D’s mail 11. februar 2021 er sendt af hende som relativt nytiltrådt direktør som svar på en mail, hvor R’s krav ikke var opgjort, og at det ikke kan anses for realitetsforhandlinger, at BH’s repræsentanter på et efterfølgende møde gentog de anmodninger om redegørelser for opgørelsen af kravet, som de tidligere havde anmodet om.

Voldgiftsretten finder derfor ikke, at udløbet af forældelsesfristen har været udskudt i medfør af forældelseslovens § 21, stk. 5.

Spørgsmålet om forældelse af R’s krav må derfor, således som sagen er forelagt, behandles efter den tidslinje for projektets tillægsarbejder, som R har udarbejdet, idet det lægges til grund, at de enkelte tillægsarbejder kunne kræves betalt, når disse hver især var afsluttet, jf. nærmere nedenfor om de enkelte krav.

De enkelte krav 

Forlænget byggetid – 275.875 kr. ekskl. moms

Der er enighed om, at der kan komme yderligere udgifter til tilsyn m.v., når byggetiden forlænges, og der er således ubestridt, at arbejdet var nødvendigt.

BH har ikke godtgjort, at den forlængede byggetid kan tilskrives R’s forhold, og BH heller ikke har godtgjort, at der er anvendt for mange timer, eller at kravet i øvrigt er ubilligt. Byggeperioden blev afsluttet i løbet af 2020, hvorfor kravet ikke var forældet ved indgivelsen af klageskriftet den 22. marts 2022.

Voldgiftsretten tager derfor dette ekstrakrav til følge.

Ulovlig el – 107.640 kr. ekskl. moms

Arbejde i forbindelse med den under arbejdets udførelse konstaterede ulovlige el-installation kan ikke anses for omfattet af parternes aftalegrundlag og er et nødvendigt arbejde.

Imidlertid er arbejdet efter det oplyste i tidslinjen for projektets tillægsarbejder udført frem til primo 2018, og kravet var derfor forældet ved indgivelsen af klageskriftet den 22. marts 2022.

Voldgiftsretten tager derfor ikke dette ekstrakrav til følge.

Flugtvej 4 – 42.750 kr. ekskl. moms

Ekstraarbejdet med flugtvej 4 vedrørte udvidelse af et dørhul i en eksisterende indre betonvæg og kan derfor ikke henføres til X Kommune som en del af facaderenoveringen.

Ekstraarbejdet må anses for nødvendigt, men blev efter det oplyste afsluttet medio 2018, og kravet var derfor forældet ved indgivelsen af klageskriftet den 22. marts 2022.

Voldgiftsretten tager derfor ikke dette ekstrakrav til følge.

Mindre ad hoc-opgaver – 49.590 kr. ekskl. moms

I hvert fald for en dels vedkommende er disse opgaver lavet på foranledning af X Kommune, og det er ikke godtgjort, at dette arbejde var nødvendigt for entreprisens gennemførelse og derfor skal betales af BH.

Hertil kommer, at arbejdet med disse opgaver efter det oplyste var afsluttet omkring medio 2018, og kravet var derfor forældet ved indgivelsen af klageskriftet den 22. marts 2022.

Voldgiftsretten tager derfor ikke dette ekstrakrav til følge.

Varslingsanlæg – 12.825 kr. ekskl. moms

Voldgiftsretten lægger efter forklaringen fra R-V3 og projektmaterialet til grund, at arbejdet, der vedrørte indbygning af en mikrofonløsning i varslingsanlægget, var et ekstraarbejde, der blev bestilt af BH.

Ekstraarbejdet var imidlertid efter det oplyste afsluttet i tredje kvartal 2018, og kravet var derfor forældet ved indgivelsen af klageskriftet den 22. marts 2022.

Voldgiftsretten tager derfor ikke dette ekstrakrav til følge.

ABA-anlæg -73.530 kr. ekskl. moms

ABA-anlægget var en del af aftalen, men der opstod problemer med den underentreprenør, som BH’s hovedentreprenør havde tildelt opgaven. Voldgiftsretten finder herefter, at der er tale om et ekstraarbejde, og det er ubestridt, at arbejdet var nødvendigt.

Imidlertid var arbejdet efter det oplyste afsluttet i efteråret 2018, og kravet var derfor forældet ved indgivelsen af klageskriftet den 22. marts 2022.

Voldgiftsretten tager derfor ikke dette ekstrakrav til følge.

Akkrediteret inspektion – 34.200 kr. ekskl. moms

Voldgiftsretten finder efter de afgivne forklaringer om problemer med en underentreprenør, at det var nødvendigt forud for inspektionen at udføre en generalprøve, og problemer med en underentreprenør må, jf. det ovenfor anførte, anses for et ekstraarbejde.

Da arbejdet efter det oplyste er udført i foråret 2019, var kravet ikke forældet, da der blev indgivet klageskrift den 22. marts 2022.

Voldgiftsretten tager derfor dette ekstrakrav til følge.

Myndighedsforhold – 21.375 kr. ekskl. moms

Det er ikke godtgjort, at den yderligere byggetilladelse, som X Kommune fremdrog under et møde ved byggesagens afslutning, var en del af aftalegrundlaget mellem parterne i form af projektmaterialet fra A. Det er ubestridt, at det var nødvendigt, at der blev fulgt op på denne byggetilladelse, og voldgiftsretten anser derfor det udførte arbejde for et ekstraarbejde.

Da arbejdet efter det oplyste er udført i foråret 2019, var kravet ikke forældet, da der blev indgivet klageskrift den 22. marts 2022.

Voldgiftsretten tager derfor dette ekstrakrav til følge.

Brandadskillelse hal og flugtvej, brandsimulering og DKV-plan – 194.710 kr. ekskl. moms

BH har anerkendt at skulle betale 130.000 kr., men har anført, at beløbet er inklusiv moms, hvilket voldgiftsretten efter parternes korrespondance ikke kan tiltræde.

Punktet indeholder endvidere en DKV-plan, der ubestridt er nødvendig, og som ikke kan anses for en del af aftalegrundlaget. Voldgiftsretten anser derfor det fulde beløb for dækkende de pågældende ekstraarbejder.

Da arbejdet efter det oplyste er udført i sommeren 2019, var kravet ikke forældet, da der blev indgivet klageskrift den 22. marts 2022.

Voldgiftsretten tager derfor dette ekstrakrav til følge.

Brandventilation – 21.375 kr. ekskl. moms

Efter det, der er anført i punkt 20 og 21 i skema over brandforhold af 16. november 2016, finder voldgiftsretten, at dette arbejde må anses for omfattet af parternes aftale.

Voldgiftsretten tager derfor ikke dette krav til følge.

BH’s selvstændige krav

Allerede fordi det ikke er godtgjort, at den indtrådte længere byggeperiode kan henføres til R’s forhold, tages dette krav, der er udokumenteret, ikke til følge. Det bemærkes i øvrigt, at kravet må anses for omfattet af ABR 89, pkt. 6.2.4, hvilke krav R ikke hæfter for.

Sammenfatning og sagsomkostninger

R’s krav er opgjort som summen af R’s samlede honorarkrav med fradrag af det allerede betalte og er opgjort inkl. moms. Fra dette krav på 819.087,50 kr. skal der efter det ovenfor anførte fradrages 307.710 kr. ekskl. moms, svarende til 384.637,50 kr. inkl. moms, hvorfor BH til R skal betale 434.450 kr. inkl. moms med renter som påstået.

Efter sagens forløb og udfald forholdes med sagens omkostninger som nedenfor bestemt.

Thi bestemmes

Indklagede, BH, skal til klageren, R, betale 434.450 kr. med procesrente fra den 23. marts 2022. I sagsomkostninger skal indklagede til klageren betale 70.000 kr.

De omkostninger, der har været forbundet med voldgiftsrettens behandling af sagen, betales af klageren med 1/3 og af indklagede med 2/3 efter opgørelse og påkrav fra Voldgiftsnævnet.

.