Det betyder meget i praksis. En entreprenør kan miste et ellers berettiget krav, hvis årsagen, varigheden og virkningen på tidsplanen ikke dokumenteres. En bygherre kan omvendt miste dagbod, hvis fristerne ikke er klare, overskridelser ikke noteres løbende, eller afslaget på fristforlængelse ikke begrundes.

To tommelfingerregler er værd at tage med på byggepladsen: For det første skal den, der kræver tid, forklare hvorfor. For det andet skal den, der siger nej, forklare hvorfor ikke. Begge dele skal ske hurtigt og skriftligt.

Hvad er tidskrav i entrepriseret, og hvorfor betyder det noget?

Tidskrav er krav, der udspringer af forsinkelse eller ændringer i projektets tidsmæssige forudsætninger. Det kan være krav om tidsfristforlængelse, krav om dagbod, krav om forceringsbetaling eller krav om betaling for forlænget byggepladsdrift.

I AB 18 er tidsstyringen gjort mere aktiv. Udbudsmaterialet skal indeholde en hovedtidsplan med blandt andet start og slut, mellemfrister, vejrligsdage og væsentlige rådighedsindskrænkninger. Entreprenørens arbejdsplan og den samlede detailtidsplan skal herefter hænge sammen med den aftalte hovedtidsplan.

Pointen er enkel: Parterne skal kunne se, hvad der skal ske, hvornår det skal ske, og hvilke konsekvenser en ændring eller forsinkelse får. Hvis byggeprojektet i praksis kun styres efter korte rullende 14-dagesplaner, uden opdateret langtidsblik, bliver det vanskeligt at placere ansvar og sanktionere forsinkelse.

AB 18 og bevisbyrden ved forsinkelse

Udgangspunktet er, at entreprenøren hæfter for forsinkelse, hvis forsinkelsen ikke giver ret til tidsfristforlængelse. Men det er ikke nok at konstatere, at slutdatoen er overskredet. Man skal spørge: Hvad er årsagen, hvem bærer risikoen, og påvirker forholdet den relevante frist?

Entreprenørens bevis for fristforlængelse

Entreprenøren skal normalt bevise to ting. Først at der foreligger et forhold, som kan give tidsfristforlængelse, for eksempel en bygherreændring, bygherrens forhold, anden entreprenørs forsinkelse, usædvanligt vejrlig eller offentligt påbud. Dernæst at forholdet konkret har forsinket arbejdet på den relevante tidsplan.

Det sidste er ofte den svære del. En ændring giver ikke automatisk ekstra tid. Hvis ændringen ikke rammer kritiske aktiviteter, eller hvis entreprenøren kunne omdisponere uden reel forsinkelse, bliver kravet svagere. Derfor skal entreprenøren dokumentere aktivitet, afhængighed, varighed og konsekvens.

Bygherrens bevis og dagbod

Bygherren skal have styr på aftalegrundlaget og den løbende registrering. En dagbodsklausul skal være klar. Den frist, der udløser dagbod, skal være tydeligt aftalt. Og bygherren skal løbende notere overskridelsen og reklamere inden rimelig tid med oplysning om, at dagbod kræves, og fra hvilket tidspunkt.

Hvis bygherren ikke kan vise, hvilken frist der gælder efter eventuelle fristforlængelser, eller hvis entreprenøren ikke har fået et reelt overblik over konsekvenserne, bliver dagbod et usikkert våben.

Dokumentation af tidskrav: tidsplan, referat og logbog

Tidskrav vindes sjældent på store ord. De vindes på kedelig, præcis dokumentation. AB 18 lægger op til, at parterne løbende bruger tidsplaner, byggemødereferater, logbog, varslingsbreve og ændringsaftaler som styringsværktøjer.

Løbende opdatering af tidsplaner

Når det forventes, at en arbejdsplan eller tidsplan ikke kan overholdes, skal planen opdateres. Opdateringen bør samtidig angive, om der kræves eller accepteres fristforlængelse, og om forsinkelsen vedrører en dagbodsbelagt frist. Det er ikke nok at flytte streger i et Gantt-diagram. Konsekvensen skal skrives ned.

Byggemødereferatet som bevis

Byggemødereferatet er ofte sagens vigtigste bilag. Her bør parterne registrere forsinkelsesårsager, varsler, svar, forbehold, opdaterede planer og åbne punkter. Hvis et krav afvises, bør begrundelsen stå så klart, at modparten kan se, hvad der skal dokumenteres yderligere.

Pris og tid skal hænge sammen

Ved ændringer bør aftalesedler ikke kun handle om kroner. De bør også tage stilling til tid, procespåvirkning, byggepladsforlængelse og eventuel avance eller forcering. Hvis aftalesedlen kun angiver pris, opstår den klassiske konflikt: Entreprenøren mener, at tiden er forbeholdt. Bygherren mener, at alt var inkluderet.

Tidsfristforlængelse og byggepladsforlængelse: Sådan skelner du

Tidsfristforlængelse handler om fristen: må entreprenøren aflevere senere uden at ifalde ansvar eller dagbod? Byggepladsforlængelse handler om økonomien: skal entreprenøren betales for de ekstra omkostninger ved at have byggepladsen åben længere?

De to krav følges ofte ad, men de er ikke identiske. En entreprenør kan få tid uden nødvendigvis at få fuld betaling for alle følgeomkostninger. Og et betalingskrav kræver som udgangspunkt konkret dokumentation for de ekstra udgifter, eksempelvis byggeledelse, skur, hegn, materiel, forsikring, drift og bemanding.

Procestid og udførelsestid

En typisk fejl er at forveksle udførelsestid med procestid. Et ekstraarbejde kan måske udføres på to dage, men kræve tre ugers leveringstid, projektaf­klaring eller koordinering med andre fag. Kravet bør derfor forklare hele tidsvirkningen, ikke kun mandetimerne.

Ændringsordre og aftalesedler: Få tid med fra starten

AB 18 kræver, at krav om ændring af pris, tid og sikkerhed fremsættes snarest muligt. Når bygherren kræver en ændring, bør entreprenøren derfor svare med både pris og tidskonsekvens. Er konsekvensen ikke kendt endnu, bør entreprenøren skrive, hvad der undersøges, hvornår svaret kan gives, og hvilke forudsætninger kravet hviler på.

Bygherren bør tilsvarende svare aktivt. Et kort “afvises” er sjældent godt nok. Afslaget bør forklare, om bygherren bestrider årsagen, varigheden, sammenhængen med kritisk vej, opgørelsen af byggepladsomkostninger eller noget helt femte. Ellers bliver tvisten uklar og dyrere at løse.

Praktiske eksempler

Eksempel 1: Bygherren ændrer vinduestype. Hvis ændringen kun ændrer farven og ikke påvirker levering eller montage, er der næppe grundlag for tidsfristforlængelse. Hvis ændringen kræver nye specialmål med lang leveringstid og rammer facadens kritiske lukning, er billedet et andet.

Eksempel 2: Usædvanligt vejrlig. Entreprenøren skal ikke blot vise, at det regnede. Entreprenøren skal vise, at vejret var usædvanligt for årstid og egn, at arbejdet faktisk blev hindret, og at indregnede vejrligsdage ikke allerede dækker perioden.

Eksempel 3: Offentlig bygherre med lang beslutningsvej. Hvis entreprenøren beder om afklaring efter en skade, og svaret først kommer måneder senere, kan bygherren få svært ved at fastholde sanktioner for den efterfølgende forsinkelse. Tung intern beslutningsproces er normalt ikke entreprenørens risiko.

How-To: Sådan gør du i praksis

1. Fastlæg den aftalte hovedtidsplan, mellemfrister og dagbodsbelagte frister.
2. Opdater arbejdsplan og detailtidsplan, hver gang projektet reelt skrider.
3. Varsl straks, når du ser en mulig forsinkelse.
4. Beskriv årsagen, den forventede varighed og virkningen på kritiske aktiviteter.
5. Skriv om kravet angår tid, penge, sikkerhed, forcering eller byggepladsforlængelse.
6. Svar på krav snarest muligt, og begrund et helt eller delvist afslag.
7. Gem dokumentationen samlet: referater, fotos, tidsplanversioner, mails, aftalesedler og opgørelser.

Tjekliste til pladsen

• Er hovedtidsplanen realistisk og tydelig?
• Er mellemfrister og dagbod klart aftalt?
• Er vejrligsdage og rådighedsindskrænkninger beskrevet?
• Opdateres tidsplanen ved hvert væsentligt skred?
• Fremgår fristforlængelse og dagbod af referatet?
• Begrundes afslag på tids- og betalingskrav?
• Er aftalesedler tydelige om både pris og tid?
• Kan byggepladsforlængelse dokumenteres konkret?

FAQ om tidskrav i entrepriseret

Hvornår har entreprenøren ret til tidsfristforlængelse?

Når forsinkelsen skyldes et forhold, som efter aftalen eller AB 18 giver ret til tid, og entreprenøren kan dokumentere, at forholdet konkret har forsinket den relevante frist.

Er en opdateret tidsplan det samme som accepteret fristforlængelse?

Nej. En opdateret plan kan være nødvendig for styringen, men den bør samtidig angive, om fristforlængelse kræves, accepteres eller bestrides.

Kan bygherren kræve dagbod, hvis der ikke er noteret forsinkelse løbende?

Det er risikabelt. Efter AB 18 er løbende notering af fristoverskridelsen en central betingelse for dagbod.

Skal et afslag på fristforlængelse begrundes?

Ja. Når en part afviser et krav om ændring af pris, tid eller sikkerhed, bør afslaget begrundes skriftligt og hurtigt.

Hvad er forskellen på tidsfristforlængelse og byggepladsforlængelse?

Tidsfristforlængelse handler om mere tid. Byggepladsforlængelse handler om betaling for de ekstra omkostninger, som den længere byggeperiode medfører.

Konklusion og næste skridt

Tidskrav i entrepriseret skal håndteres, mens byggeriet kører. Ikke når parterne står ved slutopgørelsen og forsøger at rekonstruere forløbet. Den part, der har overblikket, har også det bedste udgangspunkt i en forhandling eller tvist.

Den praktiske løsning er enkel, men kræver disciplin: klare tidsplaner, hurtige varsler, begrundede svar, løbende opdateringer og aftalesedler, der tager stilling til både pris og tid. Det er sådan man undgår, at forsinkelser udvikler sig til dyre og unødvendige entreprisesager.

Denne artikel er skrevet af Advokat Simon Heising for at hjælpe byggebranchen med at håndtere de svære valg, de ofte står over for. Ved at forstå hinandens perspektiv, AB-reglerne og kommunikere effektivt kan man finde løsninger, der gavner begge parter og sikrer projektets succes.

The post Advokat Simon Heising om tidskrav i entrepriseret: Sådan styrer du tidsplan, fristforlængelse og dagbod first appeared on Nexus Advokater.

Hvad er jordbundsforhold AB 18, og hvorfor betyder det noget?

Når folk siger “jordbundsforhold”, mener de sjældent én ting. I praksis er det typisk de samme konfliktmotorer, især i grave- og ledningsarbejder.

Pointen: Du kan ikke fjerne risikoen. Men du kan gøre den styrbar, så den bliver til beslutninger (pris og tid) – ikke konflikter.

Reglerne i AB 18 om jordbundsforhold: Hvem har bevisbyrden?

AB 18 placerer et klart informationsansvar hos bygherre: udbudsmaterialet skal indeholde oplysninger om foretagne undersøgelser vedrørende bl.a. grundvands- og jordbundsforhold, forurening, ledninger/kabler samt andre hindringer (AB 18 § 26, stk. 3). Hvis udbudsmaterialet ikke giver fyldestgørende oplysninger om hindringerne, skal foranstaltningerne herimod og ulemperne herved betales som ekstraarbejder.

Bemærk samtidig: Entreprenøren skal reagere hurtigt, hvis arbejdet ikke kan udføres som aftalt, og krav om pris/tid skal typisk rejses ‘snarest muligt’ skriftligt eller på byggemøde. Jo tidligere du får fakta, varsel og beslutning på plads, jo mindre procesrisiko senere.

To tommelfingerregler:

1. Hvis du ikke har oplyst det tydeligt i udbuddet, kan du ende med at betale for afværge og ulemper som ekstraarbejde.
2. Hvis du ikke får pris og tid på skrift, får du næsten altid diskussionen bagefter.

Bygherrens typiske indsigelser, og hvad der virker

• “Det burde være indeholdt i tilbuddet.”
• “Det er entreprenørens risiko at undersøge.”
• “I har ikke varslet eller bedt om aftale på forhånd.”
• “Prisen er ude af proportion.”

Det der typisk virker i styringen:

• Bed om konkret sammenhæng: hvilket forhold -> hvilken foranstaltning -> hvilke ressourcer -> hvilken tidspåvirkning.
• Skil pris og tid ad: du kan anerkende behovet for en løsning og stadig forhandle prisen.
• Lås beslutningen tidligt: byggemødepunkt, referat og ændringsliste/ændringsordre.

Entreprenørens dokumentation (ekstraarbejde + tid) – og hvad der typisk mangler

Som bygherre kan du ofte skære konflikten ned til ét spørgsmål: Kan entreprenøren dokumentere sammenhængen fra forhold → foranstaltning → pris/tid? Bed om denne minimumspakke, før du accepterer regningen:

• Hvad er fundet, hvor og hvornår? (foto, koordinat, stop/start-log)
• Hvilken del af aftalegrundlaget brast? (fx geoteknik, ledningsoplysning, forudsætning)
• Hvad er den valgte metode – og hvilke alternativer er vurderet?
• Hvilke mængder/timer/materiel er gået med? (bilag, daglig sign-off ved regning)
• Hvad er tidsvirkningen på planen, og rammer det kritisk vej? (mini-genplan)
• Hvad er prisaftalen: fast pris / overslag med loft / regning – og hvilke forudsætninger gælder?

Dokumentation i praksis: tilbud vs. regning vs. overslag

I jordarbejde dør aftaler ofte på formen: “vi tager den på regning”. Det er her, det glider.

Juridisk set er pointen: Medmindre I aftaler noget andet, udføres ændringsarbejde som regningsarbejde, når det ikke afregnes efter enhedspriser (AB 18 § 24, stk. 3). Og ved regning skal regningen være specificeret i arbejdstimer, materialer og materiel (AB 18 § 24, stk. 4). Samtidig skal krav om ændringer i pris/tid rejses snarest muligt skriftligt eller på byggemøde (AB 18 § 25, stk. 1).

Tommelfingerregler:

• Tilbud (fast pris) når scope kan afgrænses.
• Overslag når scope er uklart, men kan rammesættes (max/interval + forudsætninger).
• Regning kun når du samtidig stiller krav til dokumentation (time-/maskinlister, bilag, daglig sign-off).

Typiske fejl (bygherre):

• Der aftales pris, men ikke tidspåvirkning (eller omvendt).
• Der aftales “vi gør det”, men ikke hvad (scope) og hvordan (metode).
• Der mangler reference til hvilken forudsætning der brast (geoteknik, ledninger, forurening, grundvand).

Tid og økonomi: tidsfristforlængelse, byggepladsforlængelse og følgeomkostninger

Når jordbundsforhold ændrer planen, følger tid næsten altid med. Tidsfristforlængelse handler om selve fristen (AB 18 § 39). Spørgsmålet om penge til forlængelsen (byggepladsforlængelse/følgeomkostninger) afhænger af årsagen og kan i nogle tilfælde være erstatning eller godtgørelse (AB 18 § 43). Bygherrens styring handler om at få konsekvensen beskrevet tidligt – og få den besluttet på skrift.

1. Få en tidsmæssig konsekvens skrevet ned (hvilken aktivitet rammes?)
2. Bed om genplan (hvad flyttes, hvad er kritisk vej?)
3. Aftal midlertidige foranstaltninger (ekstra mandskab, alternativ metode) og hvem betaler hvad.
4. Tag stilling til følgeomkostninger tidligt, ellers kommer den som efterregning til sidst.

Ændringsordre/aftaleseddel: hvad skal stå der?

En god ændringsordre er en mini-kontrakt. Den skal kunne læses af en, der ikke var på pladsen.

Minimumsindhold:

• Henvisning: Notér evt. relevante AB 18-henvisninger (typisk §§ 23-26 om ændringer/hindringer og § 24 om afregning) – det hjælper senere, hvis I ender i tvist.
• Årsag: fx uoplyst hindring/forurening/grundvand/ledning.
• Scope: præcis afgrænsning (hvor, hvor meget, hvilken metode).
• Pris: fast pris/overslag/regning + dokumentationskrav.
• Tid: konsekvens og om det udløser tidsfristforlængelse.
• Forudsætninger: hvad bygger prisen på (klassificering, mængder, adgang, myndighedskrav).
• Beslutningsspor: dato, byggemødepunkt, signaturer.

7 konkrete trin til håndtering af risiko for bygherre

1. Kortlæg risici før udbud: geoteknik, grundvand, ledninger, kendt/mulig forurening.
2. Gør udbudsmaterialet entydigt: hvad ved vi, hvad ved vi ikke, og hvad er forudsætningerne.
3. Fastlæg mængde- og opmålingsprincip (og skriv det, så pladsen kan bruge det).
4. Etabler ændringsstyring fra dag 1: ændringsliste og beslutningspunkt på hvert byggemøde.
5. Kravsæt dokumentation på regningsarbejde: daglig sign-off på timer/maskiner/bilag.
6. Aftal pris og tid samtidig: ingen “pris nu – tid senere”.
7. Luk åbne poster hurtigt: korte frister for oplæg/accept, så du ikke får samlet regning til sidst.

Tjekliste til bygherre

☐ Er geoteknisk rapport/undersøgelser udleveret og forstået?
☐ Er ledningsoplysninger gennemgået og afmærket i arbejdsområdet?
☐ Har vi et klart opmålingsprincip (hvem måler hvad, hvornår, hvordan)?
☐ Tages der fotos før/under/efter ved afvigelser?
☐ Logges stop/start og årsag ved hindringer?
☐ Er forureningsberedskab kendt (stopkriterier, prøver, myndighedskontakt)?
☐ Er der pumpelog/grundvandsnoter ved vandhåndtering?
☐ Får vi ændringer på dagsorden og i referat med beslutning?
☐ Er ændringsordre udfyldt med scope, pris, tid og forudsætninger?
☐ Er regningsbilag signeret løbende (ikke “en gang om måneden”)?

FAQ om jordbundsforhold AB 18

Hvem har risikoen for uforudsete jordbundsforhold?

Udgangspunktet er, at bygherre bærer en stor del af informations- og undersøgelsesrisikoen, fordi udbudsmaterialet skal indeholde oplysninger om foretagne undersøgelser (AB 18 § 26, stk. 3). Mangelfulde oplysninger om hindringer kan betyde, at foranstaltninger og ulemper bliver behandlet som ekstraarbejde. Men vurderingen er altid konkret: Hvis forholdet burde have været forudset ud fra materialet eller på pladsen, eller hvis entreprenøren ikke varsler og dokumenterer rettidigt, bliver kravet sværere at få igennem.

Hvad skal udbudsmaterialet indeholde om jordbund og grundvand?

Oplysninger om foretagne undersøgelser (typisk geoteknisk dokumentation) samt relevante forhold om fx hindringer, forurening og ledninger/kabler.

Hvornår bliver hindringer til ekstraarbejde?

Når der ikke er fyldestgørende oplysninger i udbuddet, kan foranstaltninger mod hindringer og ulemperne herved blive ekstraarbejde.

Kan bygherre fraskrive sig risikoen med en klausul?

Du kan rammesætte og fordele risiko, men jo mere du fraviger standardmekanismer, jo vigtigere er det, at det er tydeligt og praktisk håndterbart i udførelsen.

Hvad gør vi ved forurenet jord under udførelse?

Stop, dokumentér, prøvetag og træf beslutning om håndtering (myndighedsspor og bortskaffelse). Lav en særskilt ændringsordre for pris og tid.

Hvornår kan entreprenøren få tidsfristforlængelse?

Når ændringer i arbejdet eller bestemte forhold faktisk forsinker arbejdet, kan entreprenøren have ret til tidsfristforlængelse efter AB 18 § 39. Kræv altid en konkret kobling til planen (hvilken aktivitet rammes, kritisk vej, genplan) – og få pris/tid håndteret som et samlet beslutningspunkt på byggemødet.

Hvad er den største fejl bygherrer laver i jordarbejde?

At vente med at få det på skrift. Den bedste aftale er den, der bliver lavet før udgiften og forsinkelsen er “brugt”.

Konklusion og næste skridt

Jordbundsforhold AB 18 handler mindre om “hvem har ret” og mere om, hvor tidligt du får styring på information, dokumentation og beslutninger.

Næste skridt:

• Gennemgå udbudsmaterialet med fokus på mængder, hindringer, forurening, ledninger og grundvand.
• Sæt ændringsstyring og dokumentationskrav i system fra dag 1.
• Hvis der allerede er konflikt: få fastlagt fakta (hvad/hvor/hvornår) og få ændringsordre på pris og tid nu, ikke “når vi er færdige”.

Vil du blive endnu klogere på jordbundsforhold efter AB 18? Så kan du se vores Fagfrokost: 5 kritiske punkter ved jordbunds, grave og ledningsarbejder i byggeriet her

Denne artikel er skrevet af Advokat Simon Heising for at hjælpe byggebranchen med at håndtere de svære valg, de ofte står over for. Ved at forstå hinandens perspektiv, AB-reglerne og kommunikere effektivt kan man finde løsninger, der gavner begge parter og sikrer projektets succes.

The post Advokat Simon Heising om jordbundsforhold AB 18: Sådan styrer du risikoen som bygherre first appeared on Nexus Advokater.

Det rammer direkte på økonomi, tid og risiko: Hvis du misbruger stadeforretningen, blander kvalitet ind i en stadeopgørelse eller glemmer at sikre dine rettigheder, kan du tabe både krav og sikkerhed.

Tre tommelfingerregler:

• 1) Stade ≠ kvalitet. Vurder stade separat – brug (haste)syn og skøn til kvalitet.
• 2) Stadeforretning bruges ved ophævelse. Ligger tvisten om aconto/stadieprocent? Løs den uden § 63-maskineriet.
• 3) Aconto/staderegistrering ↔ § 63 supplerer hinanden: Aconto for hverdagen § 63/skøn for ophævelse.

Hvad er stadeforretning AB 18 – og hvorfor betyder det noget?

Stadeforretningen (AB 18, § 63-konstellationen ved ophævelse) registrerer arbejdets stade og ikke kvalitet. Forretningen bruges til at fastlægge status ved brud i samarbejdet, så der kan ske opgør, overdragelse til ny entreprenør m.v.
Fejl #1 er at bruge stadeforretning som “værktøj” ved almindelig uenighed om procent/stadie i en igangværende sag. Det forværrer konflikten og kan udløse utilsigtede retsvirkninger.

Hvordan spiller acontostade og § 63 sammen?

Den løbende acontokontrol og staderegistrering (byggeledelse/fagtilsyn) er første spor: den sikrer månedlig betaling for dokumenteret udført arbejde og fanger afvigelser tidligt.

Ved ophævelse supplerer du med § 63-stadeforretning eller skønsbaseret stade som andet spor: det “fastfryser” værdien af det udførte på brudstidspunktet og bruges i hæveopgør, sikkerheder mv.

Pointen er adskillelse og ikke tilsidesættelse: Acontostade er stærk dokumentation, men § 63 skaber det formelle bevis i ophævelsessituationen. Kvalitet/mangler afklares parallelt ved (haste)syn og skøn, ikke i staderapporten.

AB 18 og stade/ekstraarbejder: Hvem har bevisbyrden?

Udgangspunkt: Den, der vil noget, skal bevise det. Ofte ligger entreprenøren med bevisbyrden for, at stadet er højere end påstået, og for at udførelse/tid er dokumenteret.
Når prisgrundlag er lagt frem (tilbud/enhedspriser/regningsprincip), skifter fokus: Bygherren skal konkretisere urimelighed ved prisen og ikke bare sige “for dyrt”.

Bygherrens bevis i pris/urimelighed

• Sammenligning med enhedspriser eller aftalt prissætning.
• Markedstal/referencepriser for tilsvarende ydelser.
• Ineffektivitet/overdækning i udførelsen.

Entreprenørens bevis for stade, tid og udførelse

• Staderegistrering (procenter, mængder, dateringer).
• Udførelsesbevis (fotos, leverancer, timelister).
• Tidsvirkning (kritisk vej, planrevision ved ændringer).
• Prisprincip (tilbud/enhedspriser/regning) + bilag.

Dokumentation i praksis: staderegistrering, syn/skøn og afregning

Fejl #2 er at blande kvalitet/mangler ind i stade. Stade er hvor langt – ikke hvor godt.

Gør sådan i praksis:

• Brug løbende staderegistrering og acontokontrol som primær dokumentation i hverdagen (mængder, procenter, bilag, fotos).
• Ved ophævelse: gennemfør § 63-stadeforretning eller indkald til (haste)skøn om stade. Det er her, beviset “fastfryses”.
• Kvalitet/mangler dokumenteres via (haste)syn og skøn i et separat spor. Indsæt gerne henvisning fra staderegistreringen til skønstemaet men bland ikke vurderingerne.

Hvornår “fanger bordet” – og hvornår gør det ikke?

En stadeforretning kan have tunge retsvirkninger bl.a. ved ophævelse/overgang til ny entreprenør.

Fejl #3 (“boomerang-fejlen”) er, at bygherren gennemfører stadeforretning i en konkurs-/ophævelsessituation og dermed udløser nedskrivning af sikkerhed (typisk fra 15 % til 10 %), som hvis der var sket delaflevering.

Resultat: Man taber de sidste 5 %-point. Ofte et millionbeløb. Tænk nedstrømseffekter, før du trykker på § 63-knappen.

Regningsarbejde og ugeopsummeringer

Regningsarbejde kræver skarp daglig registrering:

• Timelister (person, funktion, tidsrum, aktivitet, reference til ændringsordre).
• Materialesedler (mængder, enhedspriser).
• Ugeopsummering til bygherrens godkendelse.

Det er her, mange sager vindes/tabes i voldgift.

Aconto, stadeprocenter og bevisvægt

Godkendte acontobegæringer og stadeprocenter kan få betydelig bevisvægt. Tror du, at du kan modsige måneder gamle godkendelser uden samtidige forbehold og dokumentation, så risikerer du en juridisk lussing. Få forbehold og fejlkorrigeringer ind skriftligt tidligt.

Tidsfristforlængelse og byggepladsforlængelse: Sådan gør du

Tidsfristforlængelse følger, når forsinkelsen ikke skyldes entreprenøren og påvirker kritisk vej. Byggepladsforlængelse dækker meromkostninger ved forlænget periode (plads, ledelse, materiel, forsikringer). Fejl #4 er at varsle for sent eller slet ikke. Varsl med det samme, og vis årsagsvirkning i tidsplanen.

Løbende registrering i byggemødereferater

• “Nye ændringer” (beskrivelse, dato, bestiller).
• “Tid & konsekvens” (foreløbig vurdering + behov for planrevision).
• “Dokumentation” (bilag vedlagt/på vej).
• “Næste skridt” (hvem gør hvad hvornår).

Procestid vs. udførelsestid

Fejl #5 er at blande procestid (projektering, godkendelser, tilvalg) med udførelsestid. Kun kritisk vej udløser fristforlængelse. vis det i tidsplanen, separat.

Ændringsordre og aftalesedler: forbindelsen til stade

Når ændringer påvirker stade og tid, brug aftaleseddel/ændringsordre med:

• Scope-afgrænsning mod kontrakten.
• Prisprincip (fast pris/enhedspris/regning).
• Tidsvirkning (milepæle, kritisk vej).
• Avance/overhead (procentsatser eller henvisning).
• Bilag og signatur.

Praktiske eksempler

• Offentligt byggeri – misbrugt stadeforretning: Parterne uenige om procent. At køre § 63 som “genvej” eskalerede konflikten—og hjalp ingen.
• Konkurs/ophævelse – boomerang-effekt: Stadeforretning blev sidestillet med delaflevering → sikkerhed nedskrevet → tab af 5 %-point.
• Murværk – 100 % stade, 0 % kvalitet: Staderegistrering sagde “færdig”. Senere fastslog skøn nødnedrivning. Løsning: Parallel (haste)syn og skøn ved kvalitetsmistanke.

How-To: Sådan gør du i praksis (trin)

1) Afdæk konflikten: Er det stadieprocent/aconto—eller ophævelse? Vælg rigtig spor (ingen § 63 ved almindelig procenttvist).
2) Varsl skriftligt: Med årsag, konsekvens og behov (staderegistrering og evt. syn/skøn).
3) Adskil stade og kvalitet: Brug staderegistrering til procent; (haste)syn og skøn til fejl/mangler.
4) Fastlæg prisprincip: Tilbud/enhedspris/regning. Få skriftlig accept.
5) Dokumentér dagligt: Timelister, mængder, fotos; ugeopsummering til bygherren.
6) Opdatér tidsplanen: Vis kritisk vej og milepæle; varsle frist og byggepladsforlængelse.
7) Sikre sikkerheder: Overvej konsekvenser for garantier/tilbagehold. Træk rettidigt.

Tjekliste til pladsen

☐ Bruger vi § 63 korrekt? (Kun ved ophævelse/reelt samarbejdsbrud)
☐ Stade og kvalitet adskilt (syn/skøn ved kvalitetsmistanke)
☐ Aftaleseddel før igangsætning af ændringer
☐ Prisprincip + accept dokumenteret
☐ Timelister/materialer registreres dagligt + ugeopsummering
☐ Tidsplan opdateres og deles (kritisk vej)
☐ Varsling af frist- og byggepladsforlængelse indsendt
☐ Sikkerheder/garantier gennemgået. Overvej nedskrivning/udløsning

FAQ om stadeforretning efter AB 18

• Er stadeforretning det samme som kvalitetssikring?
  Nej. Stade er “hvor langt”. Kvalitet/mangler dokumenteres ved (haste)syn og skøn.
• Kan stadeforretning sidestilles med delaflevering?
  I nogle konstellationer ja, med bl.a. effekt på sikkerhed. Overvej konsekvenserne, før du indkalder.
• Hvad hvis bygherren/entreprenøren ikke vil deltage?
  Sørg for korrekt indkaldelse, gennemfør registrering så langt som muligt og understøt med objektiv dokumentation (fotos, mængder, tredjepartsregistrering).
• Har godkendte aconto samme vægt som stadeforretning?
  Nej, men de kan have betydelig bevisvægt. Få forbehold ind tidligt, hvis tallene er fejlbehæftede.
• Hvornår har jeg krav på tidsfristforlængelse?
  Når forsinkelsen ikke skyldes entreprenøren og påvirker kritisk vej varsles straks med årsagsvirkning.

Konklusion og næste skridt

Stadeforretning efter AB 18 handler om disciplin og adskillelse: Brug § 63 korrekt, hold stade og kvalitet adskilt, og tænk sikkerheder og bevis igennem før du handler. Træn jeres aftalesedler, indfør en referatskabelon, og kør ugevise afstemninger, så minimerer I tvister og tab.

Vil du blive endnu klogere på stadeforretning efter AB 18? Så kan du se vores Fagfrokost: 5 skæbnesvangre fejl i stadeforretningen her

Denne artikel er skrevet af Advokat Simon Heising for at hjælpe entreprenører i byggebranchen med at håndtere de svære valg, de ofte står over for. Ved at forstå bygherrens perspektiv, AB-reglerne og kommunikere effektivt kan man finde løsninger, der gavner begge parter og sikrer projektets succes.

The post Advokat Simon Heising om stadeforretning AB 18: Sådan undgår du de dyre fejl first appeared on Nexus Advokater.

Ekstraarbejder er ydelser uden for det, der er aftalt i entreprisen. For at få betaling efter AB 18 skal ekstraarbejder være klart beskrevet, der skal foreligge skriftlig bestilling, og når relevant skal du varsle tidsfristforlængelse og byggepladsforlængelse. Her tabes mange sager: dokumentationen er tynd, tidsvirkningen noteres ikke, og prisen “skønnes” i et regneark. Resultatet er unødvendige konflikter og dyre afgørelser. Denne guide giver en praktisk ramme til, hvem der skal bevise hvad, hvordan du vælger den rigtige pris-model, og hvordan du sikrer, at tid og økonomi følges ad — så du står stærkt i praksis.

To tommelfingerregler til en hurtig reality check:

• Står arbejdet ikke tydeligt i udbuddet? → Formodning for ekstra betaling.
• Bliver entreprisen ikke fagmæssigt korrekt, hvis arbejdet udelades? → Pejlemærke mod ingen ekstra betaling.

Bevisbyrde i AB 18: hvem har ansvaret?

Entreprenørens bevis: Entreprenøren skal sandsynliggøre, at der foreligger et ekstraarbejde i forhold til aftalen/udbuddet, og hvad ydelsen omfatter. Tænk “51 %”: klar beskrivelse + sporbar dokumentation. Bygherrens bevis: Når diskussionen skifter fra om der er ekstraarbejde til hvad det må koste, vender bevisbyrden. Bygherren skal løfte et tungt bevis for, at prisen er urimelig typisk via teknisk vurdering/syn og skøn. “Vi synes”-nedslag uden fagligt grundlag holder sjældent.

Bygherrens bevis for urimelig pris

Brug teknisk vurdering og markedstjek ikke skøn i excel. Aftal gerne procesregler i kontrakten (fx “uoverensstemmelse om pris afgøres ved [teknisk instans]/to sammenlignelige tilbud”).

Entreprenørens bevis for ekstraarbejde og tid

Beskriv afvigelsen fra aftalen, dokumentér omfang (foto/tegning), og varsle tid + økonomi samtidigt. Opdatér, når følgeskader viser sig.

Dokumentation af ekstraarbejder: tilbud, regning eller overslag?

Tilbudsarbejde: Prisen er aftalt. Accepterer bygherre en tilbudspris (mail/referat/aftaleseddel), er der ingen efterfølgende pligt til at dokumentere timer/materialer. “Fanger bordet”.

Regningsarbejde: Kræver løbende dokumentation – timer, materialer, bilag. Ugentlig opgørelse reducerer konflikter.

Overslag: Kræver rimelighed og aftalt metode for vurdering. Sæt rammen på forhånd (fx prisdatatjek eller ekstern teknisk vurdering).

Hvornår “fanger bordet” ved tilbud

Når pris, ydelse og forudsætninger er entydigt beskrevet og accepteret. Undgå “tilbud” hvis bygherre vil kunne gennemlyse timer/materialer.

Krav til regningsarbejde (timer/materialer)

Hold én kanal, én version. Beskriv hvad der er udførelsestid vs. procestid/ventetid (afklaringer/godkendelser).

Overslag og rimelighed

Fastlæg rimelighedskriterier (markedspriser, benchmark, ekstern vurdering). Dokumentér grundlaget.

Tidsfristforlængelse og byggepladsforlængelse: sådan gør du

Udgangspunkt: Entreprenøren dokumenterer tidsvirkning og fristforlængelse.

I praksis: Hvis bygherren ikke registrerer krav og egen foreløbig stillingtagen løbende (byggemødereferater, tidsplansrevisioner), kan bevisbyrden flippe over på bygherren.

Løbende registrering i byggemødereferater

Notér hvert tids-/økonomikrav og din position (“foreløbigt afvist/afventer”), og fasthold milepæle indtil afklaring.

Procestid vs. udførelsestid (typiske fejl)

Procestid (ventetid på svar/afklaringer) er ofte dyrere end selve udførelsen. Få den med fra start ikke som efternøler.

Ændringsordre og aftalesedler: med/uden tid og avance

To små linjer med stor effekt:

• “Tidsmæssige følger er indeholdt” – accepteres den, afskæres typisk senere tidskrav.
  • Entreprenør: Stryg/forbehold hvis overblikket mangler.
  • Bygherre: Brug formuleringen konsekvent for at vaccinere mod efterfølgende krav.
• Avance – opgørelsesmetoder:
  • A: Direkte byggepladsforlængelse + procent (kan trigge debat).
  • B: Timeopgørelse på salgspriser (avancen indbygget) — opleves ofte mere legitim. Vælg én metode og vær konsistent.

Dokumentation der lukker sager

• Fotos/video (før/efter) – ét billede slår ti siders forklaringer.
• Underskrevne aftalesedler – fjerner tvivl om bestilling, pris og tid.
• Byggemødereferater med klare beslutninger – stærk skriftlig dokumentation.
• Aftalte satser/enhedspriser i kontrakt – færre rimeligheds-diskussioner.

How-To: sådan gør du i praksis

• Identificér afvigelsen fra kontrakt/udbud (vedlæg foto).
• Vælg pris-model bevidst: tilbud (ro), regning (gennemsigtighed) eller overslag (ramme).
• Få skriftlig bestilling i én kanal (aftaleseddel/mail).
• Varsel tid + økonomi samtidig; opdater ved følgeskader.
• Før løbende dokumentation: timer, materialer, datoer, procestid/ventetid.
• Revider tidsplanen — og notér bygherrens position i referatet hver gang.
• Afslut med ændringsordre: beløb, tid, ydelser, forbehold — og underskrift.

Sådan gør du det rigtigt:

• Skriv i anmodningen, hvilke faglige kvalifikationer skønsmanden skal have.
• Vedlæg et skarpt registreringstema og et dækkende, men navigerbart bilagssæt.
• Hold momentum: Med kvalificeret bistand kan stadeforretningen typisk gennemføres inden for få arbejdsdage, og protokollen foreligger kort efter afhængigt af sagens størrelse.

Tjekliste til pladsen

•  Ekstraarbejdet er beskrevet med tekst + foto.
•  Pris-model valgt og forstået (tilbud/regning/overslag).
•  Aftaleseddel angiver med/uden tid og med/uden avance.
•  Tid + økonomi er varslet samtidig — og opdateret ved ændringer.
•  Procestid/ventetid registreres særskilt fra udførelse.
•  Byggemødereferat noterer krav + bygherrens position.
•  Ændringsordre er underskrevet.

FAQ om ekstraarbejder efter AB 18

•  Ophævelse skriftligt + samtidig indkaldelse til stadeforretning (AB 18).
•  Adgang bremses for alle andre, indtil registreringen er gennemført.
•  Skønsmand? Send anmodning til Voldgiftsnævnet med kvalifikationskrav og registreringstema.
•  Gennemfør forretning hurtigt; udarbejd og underskriv registreringsprotokol.
•  Udeblivelse? Gennemfør alligevel. Send protokol og håndtér 5-dages frist.
•  Først derefter: frigiv adgang til ny entreprenør.

Konklusion: Beviset først – færdiggørelsen bagefter

Hvad tæller som ekstraarbejde?

Ydelser uden for den aftalte entreprise. Som udgangspunkt: skriftlig bestilling, klar beskrivelse og (når relevant) varsling af tid og økonomi.

Hvem har bevisbyrden for prisen?

Bygherren. Entreprenøren skal sandsynliggøre, at der er ekstraarbejde; bygherren skal dokumentere, hvis prisen er urimelig.

Hvordan dokumenterer man regningsarbejde korrekt?

Løbende timer/materialer/bilag, tydelige afvigelsesvarsler, opdeling af udførelsestid vs. procestid/ventetid.

Hvor meget ekstra kan “absorberes” i tidsplanen?

Ingen hård grænse. I praksis ses ofte et ~15 % pejlemærke samlet, men dokumentér den konkrete tidsvirkning.

Kan bygherren kræve “tidsmæssige følger er indeholdt”?

Ja, hvis entreprenøren accepterer aftalesedlen. Entreprenør bør stryge/forbeholde sig, når overblikket mangler.

Konklusion og næste skridt

Hold styringen skriftlig, enkel og sporbar. Vælg pris-model med åbne øjne, log tid + økonomi fra start, og vær eksplicit om “med/uden tid” og “med/uden avance”. Så undgår du bevisfælderne — og holder projektet på sporet.

Vil du helt i mål? Læs mere om vores 2-dagsforløb AB 18-certificering i ekstraarbejder (del 1 og 2).

Denne artikel er skrevet af Advokat Simon Heising for at hjælpe entreprenører i byggebranchen med at håndtere de svære valg, de ofte står over for. Ved at forstå bygherrens perspektiv, AB-reglerne og kommunikere effektivt kan man finde løsninger, der gavner begge parter og sikrer projektets succes.

The post Advokat Simon Heising om ekstraarbejder AB 18: dokumentation, bevisbyrde og tidsfristforlængelse first appeared on Nexus Advokater.

Hvorfor stadeforretning efter AB 18 kommer før alt andet

En ophævelse udløser næsten altid økonomiske krydsende krav: betaling for udført arbejde, påståede ekstraarbejder, tilbagebetaling af for meget udbetalt entreprisesum, erstatning for meromkostninger og forsinkelse. Uden en korrekt stadeforretning står den ophævende part bevismæssigt svagere. Interne mangellister og fotos hjælper – men har markant lavere bevisværdi end en uvildig registrering og en signeret registreringsprotokol.

Ophævelse efter AB 18: hvornår må du hæve? (berettigelse, konkurs, praksis)

• Berettigelse: AB 18 §§ 59–60 regulerer parternes ophævelsesadgang ved væsentlig misligholdelse.
• Konkurs: Efter AB 18 § 61 kan modparten hæve ved konkurs med det vigtige forbehold, at konkursboet kan indtræde (konkurslovens § 55). Indtræder boet, kan du ikke hæve.
• Praksis: Den, der hæver, har bevisrisikoen for både berettigelsen og for staden. Derfor: få registreret fakta straks.

Husk: Ophævelsen skal ske skriftligt, og indkaldelse til stadeforretning bør følge i samme skrivelse (AB 18 § 63).

Dag 0–5: Din operationelle tidslinje for stadeforretning

Dag 0 (ophævelsesdagen)

1. Send ophævelsesbrev + indkaldelse til stadeforretning (skriftligt).
2. Stop adgang for andre til byggepladsen, indtil registreringen er gennemført.
3. Udkast et registreringstema (se nedenfor).

Dag 1–2

4. Anmod Voldgiftsnævnet om en uvildig skønsmand ved uenighed om stade/kvalitet. Vedlæg registreringstema og bilag i overskuelig struktur.
5. Planlæg fysisk gennemgang ”hurtigst muligt”, men tidligst 1 arbejdsdag efter, at indkaldelsen er kommet frem.

Dag 3–5

6. Gennemfør stadeforretning. Udarbejd registreringsprotokol om omfang og kvalitet af det udførte.
7. Få protokollen underskrevet. Udebliver modparten, gennemfør alligevel; send protokollen straks og giv 5 arbejdsdage til skriftlige indsigelser. Udeblevne indsigelser styrker formodningen for, at registreringen er korrekt.

Stadeforretningen efter AB 18, der holder i voldgift

Formålet er at fastfryse færdiggørelsesgrad og kvalitet på ophævelsestidspunktet. Det er her, mange sager vindes eller tabes. Følg AB 18-proceduren tæt, det giver høj bevisværdi og minimerer diskussioner om efterfølgende manipulationer, manglende underskrifter og uklare stadeopgørelser.

Tip: Undgå at basere dig alene på interne lister og fotodumps. De kan hjælpe, men de erstatter ikke en formel registreringsprotokol gennemført korrekt.

Uvildig skønsmand: sådan løfter du bevisværdien

AB 18 åbner for, at staderegistreringen kan ske ved syn og skøn udmeldt af Voldgiftsnævnet, hvis der er uenighed. I praksis er det tit det, der løfter bevisværdien markant.

Sådan gør du det rigtigt:

• Skriv i anmodningen, hvilke faglige kvalifikationer skønsmanden skal have.
• Vedlæg et skarpt registreringstema og et dækkende, men navigerbart bilagssæt.
• Hold momentum: Med kvalificeret bistand kan stadeforretningen typisk gennemføres inden for få arbejdsdage, og protokollen foreligger kort efter afhængigt af sagens størrelse.

Registreringstema ved staderegistrering: præcis tjekliste for bygherre/rådgiver

• Bygherren (typisk via rådgiver/advokat) bør sikre, at temaet er præcist og dækkende. Overvej at bede skønsmanden om at registrere:
• Stade pr. betalingsplan (post for post), så stadeopgørelse og delafregning kan ske uden ny konflikt.
• Kvaliteten af de arbejder, hvor der er mistanke om mangler og om udførelsen svarer til kontraktgrundlag og håndværksmæssig korrekthed.
• Uafklarede arbejder: Oplist hvilke kontraktarbejder, der helt/delvist mangler at blive færdiggjort.
• (Med omtanke) færdiggørelsesomkostninger ved anden entreprenør.
• Strategisk overvejelse: Et lavt skøn kan svække et efterfølgende erstatningskrav. Et højt skøn kan understøtte, at du ikke udbyder restentreprisen på ny. Vælg linje ud fra sagens faktum og processtrategi.

Typiske faldgruber ved stadeforretning og sådan du undgår dem

• ”Vi skynder os bare videre” – ny entreprenør slippes ind før registrering → bevis- og ansvarsrod.
• Uklare eller ufuldstændige protokoller → åbner for efterfølgende tvivl om stade/kvalitet.
• Manglende underskrift eller sløset udsendelse af protokol → svækker formodningen.
• Ingen uvildighed ved uenighed → lav bevisvægt mod en modparts kritiske indsigelser.
• Dårligt registreringstema → skønsmanden registrerer for lidt eller det forkerte, og ”hullet” kan ikke lukkes uden ny forretning.

Entreprenørens og rådgiverens rolle ved ophævelse og stadeforretning

• Entreprenører bør, hvis bygherren hæver, overveje selv at indkalde til stadeforretning eller i hvert fald møde op og sikre indsigelser dokumenteret inden for 5-dages fristen.
• Rådgivere skal hjælpe med: klar AB 18-proces, skarp temaformulering, samt hurtig sagsfremme (kalender, materialer, adgang, logistik).

Mini-tjekliste til stadeforretning

•  Ophævelse skriftligt + samtidig indkaldelse til stadeforretning (AB 18).
•  Adgang bremses for alle andre, indtil registreringen er gennemført.
•  Skønsmand? Send anmodning til Voldgiftsnævnet med kvalifikationskrav og registreringstema.
•  Gennemfør forretning hurtigt; udarbejd og underskriv registreringsprotokol.
•  Udeblivelse? Gennemfør alligevel. Send protokol og håndtér 5-dages frist.
•  Først derefter: frigiv adgang til ny entreprenør.

Konklusion: Beviset først – færdiggørelsen bagefter

En ophævelse er sjældent ”ren”. Men en hurtig, metodisk staderegistrering efter AB 18 – helst med uvildig skønsmand – er den korteste vej til færre tvister, hurtigere færdiggørelse og et solidt økonomisk resultat. Brug energien rigtigt den første uge; det betaler sig senere i både forhandlingsrum og voldgift.

Fagfrokost: 5 skæbnesvangre fejl i stadeforretningen (14. oktober 2025 kl. 11.30–12.00)

Stadeforretningen bliver alt for ofte behandlet som en formalitet – og netop derfor går mange projekter galt. På 30 minutter får du konkrete greb til at bruge stadeforretningen klogt og undgå fejlene, der vælter betaling, ansvar og bevis:

• Uklare/udokumenterede stadeopgørelser
• Manglende underskrifter og skæv kommunikation om staden
• Uenighed om deltagerkredsen
• Strategisk misbrug af stadeforretningen (fx til at konstruere en ”ophævelse”)
• Mismatch mellem protokol og projektets faktiske fremdrift

Tilmeld dig her, hvis du vil minimere risikoen for, at stadeforretningen bliver en bombe under projektet.

Denne artikel er skrevet af Advokat Simon Heising for at hjælpe entreprenører i byggebranchen med at håndtere de svære valg, de ofte står over for. Ved at forstå bygherrens perspektiv, AB-reglerne og kommunikere effektivt kan man finde løsninger, der gavner begge parter og sikrer projektets succes.

The post Advokat Simon Heising om, stadeforretning efter AB 18 ved ophævelse: drejebog dag 0-5 first appeared on Nexus Advokater.

Valget af entrepriseform har konkrete, dyrt-lærte konsekvenser for forsikring, ansvar, grænseflader og risiko. Her er en jordnær gennemgang af de vigtigste faldgruber og hvad du kan gøre ved dem.

Forsikring: Projekteringsansvaret står ofte uforsikret i TE og funktionsudbud

Når entreprenøren både projekterer og udfører, rammer vi forsikringssprogets “blandede interesser”. Standard rådgiveransvarsforsikringer dækker typisk ikke projekteringsfejl, når projekteringen ligger hos en entreprenør, der også udfører.

Resultatet?
Uforsikret projekteringsansvar, ikke kun i totalentreprise, men også ved funktionsudbud (elevatorer, spær, elementer m.v.). Det overrasker stadig mange bygherrer.

Konsekvensen er ikke akademisk: Når noget brænder på, og skaden kan føres tilbage til projektering hos TE/leverandør, kan der mangle dækning, og regningen ender let hos bygherren, hvis ikke kontrakten og forsikringsopsætningen er strammet op.

Hvad gør du?
Placer projekteringen hos ekstern rådgiver med egen rådgiveransvarsforsikring, hvis du vil have dækningsspor. Klart scope og grænsedragning.

Undgå “skjulte” funktionsudbud i HE (se næste punkt), medmindre du aktivt har planlagt forsikring og projekteringsledelse.

Hvem skal tænke og på hvad? Skjult funktionsudbud i hovedentrepriser

Mange hovedentrepriser indeholder i praksis funktionsudbud på delområder (fx elevator, ABA, spær, elementer). Det betyder, at underentreprenører reelt projekterer, og at hovedentreprenøren og i sidste ende bygherren skal have styr på projekteringsledelsen over for de projekterende UE’er.

Når ingen har det ansvar, står parterne i rundkreds og spørger: “Hvem havde aben?”

Hvad gør du?
Identificér tidligt, hvor der reelt projekteres i HE – og fastlæg, hvem der projekteringsleder hvor.

Indbyg klare grænseflader og samprojekteringskrav, ellers får du diskussioner om ansvar, kvalitet og tid undervejs.

Navn eller gavn: Retten ser på indholdet, ikke etiketten

Du kan kalde kontrakten “totalentreprise”, men hvis parternes adfærd svarer til en hoved- eller fagentreprise, kan kvalifikationen skifte i Voldgiftsrettens øjne.

Et klassisk eksempel: Kommunen udbød et rådhus som TE, men ville ikke have det design, den selv havde bedt om og måtte betale for at slippe.

Pointen: Blander bygherren sig, eller ønsker man at styre æstetik og løsninger tæt, skal man forvente at hænge på en del af ansvaret, etiketten redder dig ikke.

Hvad gør du?
Vælg entrepriseform efter adfærd og styringsbehov, ikke efter overskrift.

Hvis du vil styre løsninger, så indret kontrakten (og rådgiveropsætningen) derefter og accepter det medfølgende ansvar.

Myten om “all inclusive”: Gran Canaria-armbåndet gælder ikke i AB 18

Totalentreprise er design & build ikke et alt-inkluderet risikobuffet.

Du kan ikke “bippe” uendelige ændringer, mængder, myndighedshindringer eller naboforhold ind i entreprenørens risiko uden betaling og tid.

En “brutal” TE-kontrakt, der forsøger det, holder ikke vand i praksis.

Hvad gør du?
Kortlæg “bygherrerisici”, der ikke kan prissættes rimeligt af entreprenøren (myndigheder, naboer, adgangsforhold m.v.), og lad dem blive bygherre-risici, ellers betaler du dem alligevel via tvist eller risikotillæg.

Risiko ≠ arbejdsopgave

En entreprenør kan godt have arbejdsopgaven uden at have risikoen for ukendte forhold, der lå uden for det, der rimeligt kunne forudses på tilbudstidspunktet.

I en tidligere sag om interim-/jordarbejder startede en hurtig afgørelse med “det er jeres problem”, men Voldgiftsretten vendte resultatet:

Tilbuddet byggede på bygherrens oplysninger (bl.a. geoteknik), som viste sig utilstrækkelige, og risikoen lå ikke der, hvor den hurtige afgørelsen først placerede den.

Læringen: Arbejd, risiko og pris hænger sammen, men er ikke det samme.

Hvad gør du?

Skeln skarpt mellem opgave (hvad der udføres) og risiko (hvad der kan gå galt og hvem der betaler).

Hvis du vil have entreprenøren til at overtage specifikke risici (jordbund, geoteknik, mængder), så betal for dem – risikokontrakter med eksplicit pris og dataforudsætninger er vejen frem

Praktiske greb – sådan sætter du entrepriseformen rigtigt i spil

For bygherrer

• Afdæk, hvor der reelt projekteres (HE/UE), og udpeg projekteringsleder. Undgå “ingen har den”.
• Sørg for forsikringsspor: projektering hos ekstern rådgiver med ansvarsforsikring, eller særskilte løsninger, hvis TE/leverandører projekterer.
• Drop all-inclusive-illusionen: Bygherrerisici (myndigheder, brugere, naboer) forbliver bygherrerisici, og bør håndteres i tid/økonomi.

For entreprenører

• Kortlæg funktionsudbud i din kæde. Få klare grænseflader og samprojektering, ellers hæfter du for hullerne mellem ydelserne.
• Undgå at glide over i uforsikret rådgivning; lad projektering, der ønskes dækket, ligge hos rådgiver med egen police.
• Bed om risikobetaling for ekstra usikkerheder (jordbund, mængder). Få forudsætningerne skrevet ind og prissæt dem.

For rådgivere

• Vær tydelig om ansvar og dækning; Bland ikke egne ydelser ind i entreprenørens udførelse på en måde, der slører forsikringsdækningen.
• Hjælp bygherren med at skille arbejdsopgaver fra risici og få de rigtige risici placeret og prissat.

Tjekliste før du vælger entrepriseform

• Formål og styring: Vil du styre løsninger/æstetik? Så kræver det rådgiveropsætning og ansvar, ikke blot TE-etiket.
• Projekteringens placering: Hvor sker den – og hvem leder den? (HE med projekterende UE’er = skærpet behov).
• Forsikringsspor: Er projekteringen dækket? Hvis den ligger hos udfører, er svaret ofte nej uden særskilt løsning.
• Risikokort: Hvem bærer jordbund, geoteknik, mængder, tredjemandsforhold? Er risici prissat?
• All-inclusive-illusionen: Har du realistisk afgrænset bygherrerisici? (Myndigheder, brugere, naboer mv.).
• Afslutning: Vælg gavn frem for navn

AB 18 er ikke en buffet, hvor du kan skovle risiko over på modparten uden kvittering. Forsikring, grænseflader og risiko skal placeres bevidst og betales. Drop Gran Canaria-armbåndet, og gå kontraktuelt til værks: Klare roller, rene forsikringsspor og eksplicit risikodeling. Det er billigere på den lange bane.

Denne artikel er skrevet af Advokat Simon Heising for at hjælpe entreprenører i byggebranchen med at håndtere de svære valg, de ofte står over for. Ved at forstå bygherrens perspektiv, AB-reglerne og kommunikere effektivt kan man finde løsninger, der gavner begge parter og sikrer projektets succes.

The post Advokat Simon Heising om, “Totalentreprise er ikke all inclusive”. Dit røde armbånd virker ikke på byggepladsen first appeared on Nexus Advokater.

Hvem indgår du egentlig aftale med? (CVR og klarhed i kæden)

Det lyder banalt, men alt for mange underentreprisekontrakter mangler helt grundlæggende identifikation: korrekt virksomhedsnavn og CVR. Uden det er det uklart, hvem der hæfter – og hvem du kan gøre krav gældende imod.

Start derfor altid med at “holde i den rigtige kæde”: Få virksomhedsoplysningerne helt på plads, og dokumentér, hvor langt ned i kæden opgaven i praksis udføres. Også på store sager dukker fravalgte aktører op som under-underentreprenører – til stor irritation for bygherren og med åbenlyse udbudsretlige problemer. Styr derfor kæden fra start: Hvem gør faktisk hvad – og med hvilken ret?

AB-vinklen: AB 18/ABT 18 giver adgang til at anvende underentreprenører, hvis det er sædvanligt, men det er god skik at kræve forudgående godkendelse og forbud mod under-underentreprise uden skriftligt samtykke. Indbyg det eksplicit i kontrakten – ikke kun som en henvisning til AB.

Hvad er det for en virksomhed? (økonomi, garanti og due diligence)

Lav en basis-due diligence: Er det et nystartet selskab? Har de økonomisk rygdækning? Kan de stille entreprenørgaranti? Hvis garantiselskabet ikke vil stille sikkerhed, er det ofte et rødt flag – og så skal du overveje en anden leverandør.

Du kan ikke fjerne alle konkurserisici, men du kan fjerne mange med simple opslag og et krav om sikkerhed før kontrakt.

Praktisk greb: Gør garanti (og evt. forudbetaling mod sikkerhed) til betingelse for kontraktens ikrafttræden.

“Ydelsen omfatter alt, hvad der er nødvendigt for fuld funktion” – gummiparagrafens fætter

Denne formulering ses ofte i funktionsudbud, men den skaber mere usikkerhed end klarhed. Hvad er “alt nødvendigt”? Hvem afgør, om noget er en forudsætning for funktionen? Og hvad hvis prisen ikke afspejler det?

Råd: Vær præcis. Særligt ved funktionskrav bør kontrakten indeholde en detaljeret beskrivelse og afgrænsning af entreprenørens ydelser. Ellers risikerer entreprenøren at hæfte for forhold, der ligger uden for det, man egentlig troede, man skulle levere.

Hvem udfører faktisk arbejdet? (kompetence – og “fremmede hænder”)

Mange tvister starter med den sætning: “Vi valgte X for hans kvalitet – og så dukkede der andre op på pladsen.” Afklar derfor både virksomhedens og personernes rolle: Hvilke navngivne nøglepersoner udfører arbejdet?

Er der hjemmel til at sætte andre ind i stedet? Sæt personklausuler på kritiske funktioner og kræv udskiftning kun med forhåndsgodkendelse. Og tillad ikke, at kontrakten “glider” ned til en under-underentreprenør uden din accept.

Rådgivervinklen: Hvis leverandøren i realiteten også projekterer, så sig det højt og regulér ansvaret som entreprenørprojektering – ellers rammer grænsedragningen jer senere.

Kan entreprenøren det, du skal bruge? (faglighed, specialer og unormalt lave priser)

Vælg ikke den, der bare “kan fås”. Du er kun glad, indtil problemet opstår – og som hoved/totalentreprenør bærer du ansvaret opad. Vurder dokumenterede referencer og speciale: Passer opgaven til deres kapacitet?

Vær skeptisk ved unormalt lave priser – der er en grund til, at lovgiver og praksis adresserer dem.

Husk: Et ingeniørfirma, der påtager sig en udførelsesopgave, kan ikke “gøre sig til rådgiver” bagefter for at slippe for entreprenøransvar. Regulér ydelsen – og ansvaret – efter den rolle, de faktisk indtager.

Hvad siger maven – og kontrakten?

De bløde signaler er ofte de første røde flag: Sen besvarelse, manglende mødedisciplin, konfliktsøgende tone. Lyt til intuitionen – og undersøg årsagen, før du skriver under. Og skriv aldrig kun “tilbud/accept” i underentreprise; det hjælper typisk underentreprenøren og skader hoved-/totalentreprenøren.

Brug en rigtig kontrakt med klare bestemmelser om ydelse, tid, kvalitet, ændringer/ekstraarbejder, betalingsplan, sikkerhed, kædeansvar, underentreprise, bod, fristforlængelse, forsikringer og dokumentation. Lås nøglepersoner, aftal tilsyn og stikprøver, og sørg for at kontrakten afspejler, hvad I faktisk har aftalt – inkl. projekteringsydelser.

Kontraktklausuler, der gør en forskel (eksempler)

• Godkendelse af under-/under-underentreprenører: “Ingen dele af arbejdet må videretildeles uden bygherrens/hovedentreprenørens skriftlige forhåndsgodkendelse.”
• Navngivne nøglepersoner med udskiftningskrav og ret til at kræve udskiftning ved misligholdelse.
• Entreprenørgaranti og forsikring som betingelse for opstart.
• Forbud mod unormalt lave priser uden dokumentation (kvalitets-/kapacitetsbevis).
• Klare grænseflader og krav til entreprenørprojektering, hvis leverandøren projekterer – ellers står I med et hul.
• Kædeansvar og dokumentationskrav (arbejdsklausuler, social dumping, ID, timelister, KS).

Typiske faldgruber – og hvordan du undgår dem

• Fravalgte aktører dukker op i kæden → Kræv navngivne UE’er og godkendelsesret. Stop arbejdet ved ulovlig “videregivning”
• Uklar aftalepart → Brug korrekt CVR, tegningsregler og dokumentation for bemyndigelse.
• Skjult projektering → Erkend rollen og regulér ansvar, ydelser og grænseflader.
• Urealistisk lav pris → Forlang metode, bemanding og plan. Sæt minimumskrav til nøglekompetencer.
• “Tilbud/accept” i stedet for kontrakt → Brug en fuld UE-kontrakt med AB-henvisning og specialvilkår.

Mini-tjekliste før du hyrer en underentreprenør

• Identitet & kæde: Korrekt CVR, tegningsregler, godkendelsesret til under-underentreprise.
• Økonomi & sikkerhed: Seneste nøgletal, garanti/forsikring på plads.
• Kapacitet & personer: Referencer, bemandingsplan, navngivne nøglepersoner.
• Ydelse & ansvar: Klare grænseflader, evt. entreprenørprojektering reguleret.
• Pris & realisme: Vurder unormalt lave priser kritisk – kræv dokumentation.
• Kontrakt & AB-vilkår: Fuld UE-kontrakt (ikke kun tilbud/accept), bod, fristforlængelse, ændringer, KS, kædeansvar.

At hyre en underentreprenør er ikke en formalitet – det er risikostyring.

Styr kæden, kend din aftalepart, tjek økonomien, bind de rigtige mennesker, og få en skarp kontrakt. Så undgår du 80 % af de konflikter, vi ellers ser i voldgift – og du står stærkere, hvis resten opstår.

AB 18-certificering: Få styr på dine entrepriseaftaler gennem vores intensive certificeringsforløb i AB 18-kontrakter.

Lær, hvordan du formulerer, forhandler og håndhæver entreprisekontrakter, så dine aftaler holder – både på byggepladsen og i retten.

Læs mere om kurset her

Denne artikel er skrevet af Advokat Simon Heising for at hjælpe entreprenører i byggebranchen med at håndtere de svære valg, de ofte står over for. Ved at forstå bygherrens perspektiv, AB-reglerne og kommunikere effektivt kan man finde løsninger, der gavner begge parter og sikrer projektets succes.

The post Advokat Simon Heising om, hvad du skal have styr på, når du hyrer en underentreprenør first appeared on Nexus Advokater.

Mange af de formuleringer, vi som rådgivere ser igen og igen i byggebranchen, er faldgruber forklædt som standardfraser. Og særligt i sager efter AB 18 skaber disse vendinger tvivl om fx ekstraarbejder, afregning, mangelsansvar og dagbod.

Her er fem formuleringer, der ofte fører til konflikter mellem bygherre, entreprenør og rådgiver – og konkrete råd til, hvordan de bør håndteres.

“Ændringer aftales løbende” – men det er ikke sådan, AB 18 fungerer

Formuleringen lyder fleksibel – men den er i realiteten farlig. Ifølge AB 18 § 24 skal ændringsarbejder og ekstraarbejder aftales skriftligt på forhånd, og det er entreprenøren, der skal dokumentere aftalen, hvis uenigheden opstår.

Konsekvensen? Hvis der ikke foreligger en aftalt ændringsanmodning eller aftaleseddel, risikerer entreprenøren at stå uden krav på betaling – selv hvis arbejdet er udført korrekt og til bygherrens tilfredshed.

Råd: Brug altid skriftlige ændringsanmodninger. Og få kvittering – ikke kun accept.

“Parterne skal samarbejde loyalt” – lyder pænt, men skaber sjældent klarhed

Sætningen bruges ofte som et forsøg på at sikre “god stemning”, men den er for vag. Loyal opførsel er allerede en del af aftaleretten – men i praksis er det næsten umuligt at dokumentere, hvornår en part er illoyal, hvis samarbejdet knirker.

Råd: Beskriv konkrete samarbejdsformer i kontrakten – fx mødefrekvens, koordineringspligt, tidsfrister for tilbagemeldinger og informationspligt. Det styrker håndteringen af både forsinkelser og uenigheder.

“Ydelsen omfatter alt, hvad der er nødvendigt for fuld funktion” – gummiparagrafens fætter

Denne formulering ses ofte i funktionsudbud, men den skaber mere usikkerhed end klarhed. Hvad er “alt nødvendigt”? Hvem afgør, om noget er en forudsætning for funktionen? Og hvad hvis prisen ikke afspejler det?

Råd: Vær præcis. Særligt ved funktionskrav bør kontrakten indeholde en detaljeret beskrivelse og afgrænsning af entreprenørens ydelser. Ellers risikerer entreprenøren at hæfte for forhold, der ligger uden for det, man egentlig troede, man skulle levere.

“Uklarheder fortolkes til fordel for bygherre” – men det er ikke altid rigtigt

Det lyder som en styrkeposition for bygherren, men det er en misforståelse af koncipistreglen. Hvis bygherren har udarbejdet kontrakten (eller projektmaterialet), vil uklarheder typisk blive fortolket imod bygherren – ikke nødvendigvis til fordel for ham.

Råd: Fokusér på at undgå uklarheder. Det handler ikke om at kunne fortolke bagefter – det handler om at undgå behovet for det.

“Mangler afhjælpes uden ophold” – men hvornår er det?

Denne formulering er en klassiker i både AB 18-aftaler, rådgiveraftaler og garantierklæringer. Problemet er bare, at “uden ophold” er helt udefinerbart. En uge? To dage? Tre måneder?

Råd: Supplér formuleringen med en konkret frist, fx: “Afhjælpning skal påbegyndes senest 5 arbejdsdage efter reklamation og afsluttes uden unødigt ophold.”

Så ved alle parter, hvad der gælder – og hvornår det gælder.

Konklusion: Det, der lyder godt i kontrakten, er ikke nødvendigvis godt i praksis

Disse fem formuleringer går igen og igen i kontrakter i byggebranchen – men de skaber flere konflikter end løsninger. Når først der opstår uenighed om betaling, tidsfrister eller ansvar, er det ikke det “pæne sprog”, der hjælper dig. Det er klarhed, præcision og dokumentation.

Med AB 18 som ramme er der faktisk gode muligheder for at opstille klare, balancerede og juridisk holdbare aftaler – men det kræver, at man ikke falder i fælden med standardsætninger, der hverken forpligter eller beskytter nogen i praksis.

Vil du undgå faldgruberne? Hos Nexus Advokater hjælper vi bygherrer, entreprenører og rådgivere med at få kontrakter, der ikke bare ser rigtige ud – men holder i voldgiftsretten. Vi rådgiver om:

• Ekstraarbejder og ændringsarbejder
• Mangelsansvar og afhjælpning
• Rådgiveransvar og projekteringsfejl
• Dagbod og reklamation
• Kontraktgennemgang og risikovurdering

AB 18-certificering: Få styr på dine entreprisekontrakter gennem vores intensive certificeringsforløb i AB 18-kontrakter.

Lær, hvordan du formulerer, forhandler og håndhæver entreprisekontrakter, så dine aftaler holder – både på byggepladsen og i retten.

Læs mere om kurset her

Denne artikel er skrevet af Advokat Simon Heising for at hjælpe entreprenører i byggebranchen med at håndtere de svære valg, de ofte står over for. Ved at forstå bygherrens perspektiv, AB-reglerne og kommunikere effektivt kan man finde løsninger, der gavner begge parter og sikrer projektets succes.

The post Advokat Simon Heising når entreprisekontraktens flotte formuleringer bliver dyre i praksis first appeared on Nexus Advokater.

At skabe værdi med AI kræver forarbejde, men det giver kæmpe udbytte, hvis du bruger det rigtigt.

AI kan ikke erstatte din faglighed. Men det kan frigøre tid, skærpe dine krav og sikre din dokumentation. Brugt rigtigt er AI din daglige assistent i byggesager – fra tilbudslister og kontrakter til byggemødereferater, ekstrakrav, fristforlængelse og mangelskrav.

Når snakken falder på kunstig intelligens i byggeriet, møder jeg ofte to lejre: Dem, der ser AI som en revolution, der vil forandre alt fra entrepriseaftaler til tvistløsning, og dem, der ryster på hovedet og tænker, at det hele er en døgnflue.

Min egen erfaring er, at begge har lidt ret. På den ene side er AI blot endnu et værktøj, der, ligesom da vi gik fra tegnebræt til CAD, hjælper os med at arbejde hurtigere og mere effektivt.

På den anden side er hastigheden og omfanget af de fejl, der kan opstå, helt uden fortilfælde.

Hvor en enkelt menneskelig fejl i et udbudsmateriale tidligere kunne udløse en voldgiftssag, kan AI nu kopiere og gentage fejlen hundrede gange på få sekunder.

Der er intet nyt under solen

Når jeg hører snakken om AI i byggeriet, tænker jeg derfor ofte: Der er intet nyt under solen.

Jeg ser allerede udbudsmaterialer, kontrakter og byggemødereferater, der er blevet copy pastet fra AI og som indeholder de samme klassiske fejl: manglende tilpasning til projektet, uklare beskrivelser og misforståelser. Det giver en falsk tryghed og skaber grobund for tvister.

AI er en god tjener, men en dårlig herre

AI kan gøre os hurtigere og skarpere, men vi må aldrig lade den styre. Jeg har set AI generere en komplet 50-siders compliance-handlingsplan til en byggevirksomhed. Det så flot ud men havde intet at gøre med virksomhedens virkelige risikoprofil.

Hvis ledelsen havde fulgt den plan blindt, ville de stå uden beskyttelse, hvis konkurrencemyndighederne bankede på døren.

Pointen er klar: AI skal være vores tjener – aldrig vores herre.

Murphys lov i praksis

Alt hvad der kan gå galt, går galt. Det gælder også AI.

Jeg har oplevet AI generere svar på en entreprenørs anmodning om fristforlængelse. Teksten var flot, juridisk stringent men glemte én ting: at varsle dagbod.

Som alle i branchen ved: overser du dagbodskravet, mister du det.

Liden tue vælter stort læs.

Hvad siger retten så?

Når tvister om AI-genereret materiale lander i Voldgiftsretten, er det ofte aftalelovens § 32, der kommer i spil: fejlagtige oplysninger, der burde være indset som fejl.

Hvis en rådgiver bruger AI til at kopiere en arbejdsbeskrivelse til en lagerhal, men byggeriet reelt er en boligforening, så kan fejlen ende som et ansvarsspørgsmål.

Derudover udfordrer AI hele AB-systemet. AB 18 og ABR 18 er ikke skrevet med kunstig intelligens for øje, og ansvarsplaceringen er uklar, når AI har “foreslået” en løsning, som en rådgiver eller entreprenør viderebringer.

Min pointe til byggebranchen

AI kommer til at revolutionere byggeriet og entrepriseretten. Det er uundgåeligt. Men vi skal indrette os på, at mennesker altid skal stå for den kritiske vurdering.

• Brug AI som accelerator – til at få overblik, kladdeudkast og struktur.
• Brug mennesker til tvisthåndtering – vurdering, risikostyring og ansvar.
• For hvis vi lader AI køre uden bremser, så ender vi alle sammen i hegnet.

Vil du lære, hvordan du bruger AI rigtigt i byggeriet?

Den 4. november 2025 afholder jeg en intensiv 3-timers workshop: 5 måder AI effektivt kan sikre dine krav.

Her lærer du:

• Konkrete AI-prompts til kontrakter, byggemødereferater, tilbudslister og kravsikring
• Hvordan du håndterer fristforlængelser, ekstraarbejder og mangelskrav med AI
• At spotte faldgruberne – og undgå fejlagtige resultater
• Praktiske metoder til at spare tid på dokumentation, uden at gå på kompromis med jura og kvalitet

Læs mere om workshoppen her

Denne artikel er skrevet af Advokat Simon Heising for at hjælpe entreprenører i byggebranchen med at håndtere de svære valg, de ofte står over for. Ved at forstå bygherrens perspektiv, AB-reglerne og kommunikere effektivt kan man finde løsninger, der gavner begge parter og sikrer projektets succes.

The post Advokat Simon Heising om AI i byggeriet: En god tjener – men en dårlig herre first appeared on Nexus Advokater.

Ifølge advokat (H) Simon Heising fra Nexus Advokater handler professionel håndtering af mangler ikke kun om at reagere, når problemerne viser sig, men om at kende de typiske faldgruber og forebygge dem allerede i kontraktfasen.

En mangel i byggeriet er ikke bare en fejl eller et skønhedsproblem – det er et juridisk spørgsmål, der kræver præcision i både definition og håndtering. Her er de fem mest almindelige fejl, der får selv erfarne aktører til at snuble, og hvordan du undgår dem.

Uklart kontraktgrundlag

En uklar kontrakt er den hyppigste årsag til uenighed om mangler. Hvis projektets ydelser, materialer og kvalitetskrav ikke er tydeligt beskrevet, er der fri bane for fortolkning – og dermed konflikt.

Eksempel: En bygherre forventer vinduer af højeste energiklasse, mens entreprenøren leverer standardvinduer. Uden præcis henvisning til standarder eller specifikationer kan det være vanskeligt at bevise, at der er tale om en mangel.

Sådan undgår du det:

• Lav detaljerede kravspecifikationer og tegningsmateriale.
• Henvis til relevante standarder og normer.
• Sørg for, at begge parter har samme forståelse af kvalitetsniveauet fra starten.

Manglende eller for sen reklamation

I entrepriseretten gælder der både aftalte reklamationsfrister og almindelige frister i lovgivningen. Overskrider du fristen, mister du retten til at kræve udbedring eller erstatning – også ved åbenlyse mangler.

Eksempel: En bygherre opdager fejl i facadearbejdet, men venter med at reklamere, fordi projektet alligevel er forsinket. Da reklamationen endelig sendes, er fristen overskredet, og kravet bortfalder.

Sådan undgår du det:

• Etabler interne rutiner for løbende kontrol og dokumentation.
• Reklamér skriftligt og straks, når en mangel opdages.
• Vær opmærksom på både de aftalte og lovbestemte frister

Uklarhed om bevisbyrden

I en mangelssag kan spørgsmålet om bevisbyrde være afgørende. Som udgangspunkt skal den part, der påstår, at der foreligger en mangel, kunne bevise det.

Eksempel: En entreprenør hævder, at bygherren har anvist en billigere løsning, der har ført til en fejl. Uden skriftlig dokumentation kan det være umuligt at bevise, hvem der har ansvaret.

Sådan undgår du det:

• Gem korrespondance, fotos, inspektionsrapporter og anden relevant dokumentation.
• Overvej uvildigt syn og skøn tidligt, hvis uenigheden vokser.
• Sørg for klare procedurer for kommunikation mellem parterne.

Forveksling af mangler og ændringsarbejder

Mangler handler om arbejde, der ikke lever op til aftalen, mens ændringsarbejder er nye eller ekstra ydelser uden for aftalen. Forveksles de to, kan det give både juridiske og økonomiske problemer.

Eksempel: En entreprenør mener, at ekstra maling af vægge er en ændring, mens bygherren mener, at det er en udbedring af en mangel. Uden skriftlige aftaler kan sagen ende i en tvist.

Sådan undgår du det:

• Hold mangler og ændringer adskilt i tidsplan og økonomi.
• Indgå skriftlige aftaler om ændringsarbejder inden udførelse.
• Brug konsekvent den rigtige terminologi i kontrakt og kommunikation.

Manglende plan for udbedring

Når en mangel er anerkendt, skal der udarbejdes en konkret plan for udbedring. Uden plan risikerer du yderligere forsinkelser og nye konflikter.

Eksempel: En facade har revner, og entreprenøren lover at ordne det. Uden en præcis tidsplan bliver arbejdet udskudt i måneder, og skaden forværres.

Sådan undgår du det:

• Lav en skriftlig tids- og handlingsplan for udbedring.
• Aftal konsekvenser ved manglende overholdelse af planen.
• Følg op løbende for at sikre fremdrift.

Konklusion: Forebyggelse er den billigste løsning

Den mest effektive måde at håndtere mangler på er at forebygge dem. Det sker gennem klare kontrakter, rettidig reklamation, god dokumentation, præcis sondring mellem mangler og ændringer samt en fast plan for udbedring. Ved at undgå de fem faldgruber minimerer du risikoen for tvister, forsinkelser og økonomiske tab og står stærkere, hvis sagen ender i en juridisk konflikt.

Har du brug for rådgivning om håndtering af mangler eller forebyggelse af tvister i dit byggeprojekt? Kontakt Nexus Advokater og få en vurdering af din sag.

Har du interesse i at blive klogere på mangler i byggeriet, så kan du læse mere om vores AB 18-certificering i mangler.

Denne artikel er skrevet af Advokat Simon Heising for at hjælpe entreprenører i byggebranchen med at håndtere de svære valg, de ofte står over for. Ved at forstå bygherrens perspektiv, AB-reglerne og kommunikere effektivt kan man finde løsninger, der gavner begge parter og sikrer projektets succes.

The post Advokat Simon Heising om juridiske faldgruber ved mangler i byggeriet og hvordan du undgår dem first appeared on Nexus Advokater.