Jordbundsforhold er forhold i og omkring jorden (fx bæreevne, grundvand, forurening og underjordiske hindringer som kabler/ledninger), som kan påvirke pris og tid i jord- og ledningsarbejder. I AB 18 skal udbudsmaterialet bl.a. indeholde oplysninger om foretagne undersøgelser vedrørende grundvands- og jordbundsforhold, forurening, ledninger/kabler mv. (AB 18 § 26, stk. 3). Hvis der dukker hindringer op, som ikke er fyldestgørende oplyst, kan foranstaltningerne og ulemperne blive til ekstraarbejde.
Hvad er jordbundsforhold AB 18, og hvorfor betyder det noget?
Når folk siger “jordbundsforhold”, mener de sjældent én ting. I praksis er det typisk de samme konfliktmotorer, især i grave- og ledningsarbejder.
| Risikoområde | Typisk konflikt | Bygherres bedste greb (før start) | Dokumentation (under udførelse) |
| Mængder | “Der er meget mere at grave end forventet” | Entydige mængdeprincipper og opmålingsmetode | Kontrolopmåling, dagbog, mængdebilag |
| Hindringer | Uoplyste forhold under jordoverfladen | Beskriv undersøgelser og kendte hindringer | Fotolog, position/koordinater, stop/start-log |
| Forurening | Fund -> stop -> ekstra udgifter | Screening og beredskab for håndtering | Prøver, myndighedsdialog, bortskaffelsesbilag |
| Ledninger/kabler | “Der lå en kabelstreng hvor vi skulle grave” | Opdaterede ledningsoplysninger og koordinering | Afmærkning, koordinatsæt, hændelsesrapport |
| Grundvand/våd jord | Afvanding, udskiftning, bortskaffelse | Plan for vandhåndtering og tydelige forudsætninger | Pumpelog, vejr/grundvandsnoter, jordklassificering |
Pointen: Du kan ikke fjerne risikoen. Men du kan gøre den styrbar, så den bliver til beslutninger (pris og tid) – ikke konflikter.
Reglerne i AB 18 om jordbundsforhold: Hvem har bevisbyrden?
AB 18 placerer et klart informationsansvar hos bygherre: udbudsmaterialet skal indeholde oplysninger om foretagne undersøgelser vedrørende bl.a. grundvands- og jordbundsforhold, forurening, ledninger/kabler samt andre hindringer (AB 18 § 26, stk. 3). Hvis udbudsmaterialet ikke giver fyldestgørende oplysninger om hindringerne, skal foranstaltningerne herimod og ulemperne herved betales som ekstraarbejder.
Bemærk samtidig: Entreprenøren skal reagere hurtigt, hvis arbejdet ikke kan udføres som aftalt, og krav om pris/tid skal typisk rejses ‘snarest muligt’ skriftligt eller på byggemøde. Jo tidligere du får fakta, varsel og beslutning på plads, jo mindre procesrisiko senere.
To tommelfingerregler:
- Hvis du ikke har oplyst det tydeligt i udbuddet, kan du ende med at betale for afværge og ulemper som ekstraarbejde.
- Hvis du ikke får pris og tid på skrift, får du næsten altid diskussionen bagefter.
Bygherrens typiske indsigelser, og hvad der virker
- “Det burde være indeholdt i tilbuddet.”
- “Det er entreprenørens risiko at undersøge.”
- “I har ikke varslet eller bedt om aftale på forhånd.”
- “Prisen er ude af proportion.”
Det der typisk virker i styringen:
- Bed om konkret sammenhæng: hvilket forhold -> hvilken foranstaltning -> hvilke ressourcer -> hvilken tidspåvirkning.
- Skil pris og tid ad: du kan anerkende behovet for en løsning og stadig forhandle prisen.
- Lås beslutningen tidligt: byggemødepunkt, referat og ændringsliste/ændringsordre.
Entreprenørens dokumentation (ekstraarbejde + tid) – og hvad der typisk mangler
Som bygherre kan du ofte skære konflikten ned til ét spørgsmål: Kan entreprenøren dokumentere sammenhængen fra forhold → foranstaltning → pris/tid? Bed om denne minimumspakke, før du accepterer regningen:
- Hvad er fundet, hvor og hvornår? (foto, koordinat, stop/start-log)
- Hvilken del af aftalegrundlaget brast? (fx geoteknik, ledningsoplysning, forudsætning)
- Hvad er den valgte metode – og hvilke alternativer er vurderet?
- Hvilke mængder/timer/materiel er gået med? (bilag, daglig sign-off ved regning)
- Hvad er tidsvirkningen på planen, og rammer det kritisk vej? (mini-genplan)
- Hvad er prisaftalen: fast pris / overslag med loft / regning – og hvilke forudsætninger gælder?
Dokumentation i praksis: tilbud vs. regning vs. overslag
I jordarbejde dør aftaler ofte på formen: “vi tager den på regning”. Det er her, det glider.
Juridisk set er pointen: Medmindre I aftaler noget andet, udføres ændringsarbejde som regningsarbejde, når det ikke afregnes efter enhedspriser (AB 18 § 24, stk. 3). Og ved regning skal regningen være specificeret i arbejdstimer, materialer og materiel (AB 18 § 24, stk. 4). Samtidig skal krav om ændringer i pris/tid rejses snarest muligt skriftligt eller på byggemøde (AB 18 § 25, stk. 1).
Tommelfingerregler:
- Tilbud (fast pris) når scope kan afgrænses.
- Overslag når scope er uklart, men kan rammesættes (max/interval + forudsætninger).
- Regning kun når du samtidig stiller krav til dokumentation (time-/maskinlister, bilag, daglig sign-off).
Typiske fejl (bygherre):
- Der aftales pris, men ikke tidspåvirkning (eller omvendt).
- Der aftales “vi gør det”, men ikke hvad (scope) og hvordan (metode).
- Der mangler reference til hvilken forudsætning der brast (geoteknik, ledninger, forurening, grundvand).
Tid og økonomi: tidsfristforlængelse, byggepladsforlængelse og følgeomkostninger
Når jordbundsforhold ændrer planen, følger tid næsten altid med. Tidsfristforlængelse handler om selve fristen (AB 18 § 39). Spørgsmålet om penge til forlængelsen (byggepladsforlængelse/følgeomkostninger) afhænger af årsagen og kan i nogle tilfælde være erstatning eller godtgørelse (AB 18 § 43). Bygherrens styring handler om at få konsekvensen beskrevet tidligt – og få den besluttet på skrift.
- Få en tidsmæssig konsekvens skrevet ned (hvilken aktivitet rammes?)
- Bed om genplan (hvad flyttes, hvad er kritisk vej?)
- Aftal midlertidige foranstaltninger (ekstra mandskab, alternativ metode) og hvem betaler hvad.
- Tag stilling til følgeomkostninger tidligt, ellers kommer den som efterregning til sidst.
Ændringsordre/aftaleseddel: hvad skal stå der?
En god ændringsordre er en mini-kontrakt. Den skal kunne læses af en, der ikke var på pladsen.
Minimumsindhold:
- Henvisning: Notér evt. relevante AB 18-henvisninger (typisk §§ 23-26 om ændringer/hindringer og § 24 om afregning) – det hjælper senere, hvis I ender i tvist.
- Årsag: fx uoplyst hindring/forurening/grundvand/ledning.
- Scope: præcis afgrænsning (hvor, hvor meget, hvilken metode).
- Pris: fast pris/overslag/regning + dokumentationskrav.
- Tid: konsekvens og om det udløser tidsfristforlængelse.
- Forudsætninger: hvad bygger prisen på (klassificering, mængder, adgang, myndighedskrav).
- Beslutningsspor: dato, byggemødepunkt, signaturer.
7 konkrete trin til håndtering af risiko for bygherre
- Kortlæg risici før udbud: geoteknik, grundvand, ledninger, kendt/mulig forurening.
- Gør udbudsmaterialet entydigt: hvad ved vi, hvad ved vi ikke, og hvad er forudsætningerne.
- Fastlæg mængde- og opmålingsprincip (og skriv det, så pladsen kan bruge det).
- Etabler ændringsstyring fra dag 1: ændringsliste og beslutningspunkt på hvert byggemøde.
- Kravsæt dokumentation på regningsarbejde: daglig sign-off på timer/maskiner/bilag.
- Aftal pris og tid samtidig: ingen “pris nu – tid senere”.
- Luk åbne poster hurtigt: korte frister for oplæg/accept, så du ikke får samlet regning til sidst.
Tjekliste til bygherre
☐ Er geoteknisk rapport/undersøgelser udleveret og forstået?
☐ Er ledningsoplysninger gennemgået og afmærket i arbejdsområdet?
☐ Har vi et klart opmålingsprincip (hvem måler hvad, hvornår, hvordan)?
☐ Tages der fotos før/under/efter ved afvigelser?
☐ Logges stop/start og årsag ved hindringer?
☐ Er forureningsberedskab kendt (stopkriterier, prøver, myndighedskontakt)?
☐ Er der pumpelog/grundvandsnoter ved vandhåndtering?
☐ Får vi ændringer på dagsorden og i referat med beslutning?
☐ Er ændringsordre udfyldt med scope, pris, tid og forudsætninger?
☐ Er regningsbilag signeret løbende (ikke “en gang om måneden”)?
FAQ om jordbundsforhold AB 18
Hvem har risikoen for uforudsete jordbundsforhold?
Udgangspunktet er, at bygherre bærer en stor del af informations- og undersøgelsesrisikoen, fordi udbudsmaterialet skal indeholde oplysninger om foretagne undersøgelser (AB 18 § 26, stk. 3). Mangelfulde oplysninger om hindringer kan betyde, at foranstaltninger og ulemper bliver behandlet som ekstraarbejde. Men vurderingen er altid konkret: Hvis forholdet burde have været forudset ud fra materialet eller på pladsen, eller hvis entreprenøren ikke varsler og dokumenterer rettidigt, bliver kravet sværere at få igennem.
Hvad skal udbudsmaterialet indeholde om jordbund og grundvand?
Oplysninger om foretagne undersøgelser (typisk geoteknisk dokumentation) samt relevante forhold om fx hindringer, forurening og ledninger/kabler.
Hvornår bliver hindringer til ekstraarbejde?
Når der ikke er fyldestgørende oplysninger i udbuddet, kan foranstaltninger mod hindringer og ulemperne herved blive ekstraarbejde.
Kan bygherre fraskrive sig risikoen med en klausul?
Du kan rammesætte og fordele risiko, men jo mere du fraviger standardmekanismer, jo vigtigere er det, at det er tydeligt og praktisk håndterbart i udførelsen.
Hvad gør vi ved forurenet jord under udførelse?
Stop, dokumentér, prøvetag og træf beslutning om håndtering (myndighedsspor og bortskaffelse). Lav en særskilt ændringsordre for pris og tid.
Hvornår kan entreprenøren få tidsfristforlængelse?
Når ændringer i arbejdet eller bestemte forhold faktisk forsinker arbejdet, kan entreprenøren have ret til tidsfristforlængelse efter AB 18 § 39. Kræv altid en konkret kobling til planen (hvilken aktivitet rammes, kritisk vej, genplan) – og få pris/tid håndteret som et samlet beslutningspunkt på byggemødet.
Hvad er den største fejl bygherrer laver i jordarbejde?
At vente med at få det på skrift. Den bedste aftale er den, der bliver lavet før udgiften og forsinkelsen er “brugt”.
Konklusion og næste skridt
Jordbundsforhold AB 18 handler mindre om “hvem har ret” og mere om, hvor tidligt du får styring på information, dokumentation og beslutninger.
Næste skridt:
- Gennemgå udbudsmaterialet med fokus på mængder, hindringer, forurening, ledninger og grundvand.
- Sæt ændringsstyring og dokumentationskrav i system fra dag 1.
- Hvis der allerede er konflikt: få fastlagt fakta (hvad/hvor/hvornår) og få ændringsordre på pris og tid nu, ikke “når vi er færdige”.
Vil du blive endnu klogere på jordbundsforhold efter AB 18? Så kan du se vores Fagfrokost: 5 kritiske punkter ved jordbunds, grave og ledningsarbejder i byggeriet her
Denne artikel er skrevet af Advokat Simon Heising for at hjælpe byggebranchen med at håndtere de svære valg, de ofte står over for. Ved at forstå hinandens perspektiv, AB-reglerne og kommunikere effektivt kan man finde løsninger, der gavner begge parter og sikrer projektets succes.