Hvad er ekstraarbejder efter AB 18 – og hvorfor betyder det noget?
Ekstraarbejder er ydelser uden for det, der er aftalt i entreprisen. For at få betaling efter AB 18 skal ekstraarbejder være klart beskrevet, der skal foreligge skriftlig bestilling, og når relevant skal du varsle tidsfristforlængelse og byggepladsforlængelse. Her tabes mange sager: dokumentationen er tynd, tidsvirkningen noteres ikke, og prisen “skønnes” i et regneark. Resultatet er unødvendige konflikter og dyre afgørelser. Denne guide giver en praktisk ramme til, hvem der skal bevise hvad, hvordan du vælger den rigtige pris-model, og hvordan du sikrer, at tid og økonomi følges ad — så du står stærkt i praksis.
To tommelfingerregler til en hurtig reality check:
- Står arbejdet ikke tydeligt i udbuddet? → Formodning for ekstra betaling.
- Bliver entreprisen ikke fagmæssigt korrekt, hvis arbejdet udelades? → Pejlemærke mod ingen ekstra betaling.
Bevisbyrde i AB 18: hvem har ansvaret?
Entreprenørens bevis: Entreprenøren skal sandsynliggøre, at der foreligger et ekstraarbejde i forhold til aftalen/udbuddet, og hvad ydelsen omfatter. Tænk “51 %”: klar beskrivelse + sporbar dokumentation. Bygherrens bevis: Når diskussionen skifter fra om der er ekstraarbejde til hvad det må koste, vender bevisbyrden. Bygherren skal løfte et tungt bevis for, at prisen er urimelig typisk via teknisk vurdering/syn og skøn. “Vi synes”-nedslag uden fagligt grundlag holder sjældent.
Bygherrens bevis for urimelig pris
Brug teknisk vurdering og markedstjek ikke skøn i excel. Aftal gerne procesregler i kontrakten (fx “uoverensstemmelse om pris afgøres ved [teknisk instans]/to sammenlignelige tilbud”).
Entreprenørens bevis for ekstraarbejde og tid
Beskriv afvigelsen fra aftalen, dokumentér omfang (foto/tegning), og varsle tid + økonomi samtidigt. Opdatér, når følgeskader viser sig.
Dokumentation af ekstraarbejder: tilbud, regning eller overslag?
Tilbudsarbejde: Prisen er aftalt. Accepterer bygherre en tilbudspris (mail/referat/aftaleseddel), er der ingen efterfølgende pligt til at dokumentere timer/materialer. “Fanger bordet”.
Regningsarbejde: Kræver løbende dokumentation – timer, materialer, bilag. Ugentlig opgørelse reducerer konflikter.
Overslag: Kræver rimelighed og aftalt metode for vurdering. Sæt rammen på forhånd (fx prisdatatjek eller ekstern teknisk vurdering).
Hvornår “fanger bordet” ved tilbud
Når pris, ydelse og forudsætninger er entydigt beskrevet og accepteret. Undgå “tilbud” hvis bygherre vil kunne gennemlyse timer/materialer.
Krav til regningsarbejde (timer/materialer)
Hold én kanal, én version. Beskriv hvad der er udførelsestid vs. procestid/ventetid (afklaringer/godkendelser).
Overslag og rimelighed
Fastlæg rimelighedskriterier (markedspriser, benchmark, ekstern vurdering). Dokumentér grundlaget.
Tidsfristforlængelse og byggepladsforlængelse: sådan gør du
Udgangspunkt: Entreprenøren dokumenterer tidsvirkning og fristforlængelse.
I praksis: Hvis bygherren ikke registrerer krav og egen foreløbig stillingtagen løbende (byggemødereferater, tidsplansrevisioner), kan bevisbyrden flippe over på bygherren.
Løbende registrering i byggemødereferater
Notér hvert tids-/økonomikrav og din position (“foreløbigt afvist/afventer”), og fasthold milepæle indtil afklaring.
Procestid vs. udførelsestid (typiske fejl)
Procestid (ventetid på svar/afklaringer) er ofte dyrere end selve udførelsen. Få den med fra start ikke som efternøler.
Ændringsordre og aftalesedler: med/uden tid og avance
To små linjer med stor effekt:
- “Tidsmæssige følger er indeholdt” – accepteres den, afskæres typisk senere tidskrav.
- Entreprenør: Stryg/forbehold hvis overblikket mangler.
- Bygherre: Brug formuleringen konsekvent for at vaccinere mod efterfølgende krav.
- Avance – opgørelsesmetoder:
- A: Direkte byggepladsforlængelse + procent (kan trigge debat).
- B: Timeopgørelse på salgspriser (avancen indbygget) — opleves ofte mere legitim. Vælg én metode og vær konsistent.
Dokumentation der lukker sager
- Fotos/video (før/efter) – ét billede slår ti siders forklaringer.
- Underskrevne aftalesedler – fjerner tvivl om bestilling, pris og tid.
- Byggemødereferater med klare beslutninger – stærk skriftlig dokumentation.
- Aftalte satser/enhedspriser i kontrakt – færre rimeligheds-diskussioner.
How-To: sådan gør du i praksis
- Identificér afvigelsen fra kontrakt/udbud (vedlæg foto).
- Vælg pris-model bevidst: tilbud (ro), regning (gennemsigtighed) eller overslag (ramme).
- Få skriftlig bestilling i én kanal (aftaleseddel/mail).
- Varsel tid + økonomi samtidig; opdater ved følgeskader.
- Før løbende dokumentation: timer, materialer, datoer, procestid/ventetid.
- Revider tidsplanen — og notér bygherrens position i referatet hver gang.
- Afslut med ændringsordre: beløb, tid, ydelser, forbehold — og underskrift.
Sådan gør du det rigtigt:
- Skriv i anmodningen, hvilke faglige kvalifikationer skønsmanden skal have.
- Vedlæg et skarpt registreringstema og et dækkende, men navigerbart bilagssæt.
- Hold momentum: Med kvalificeret bistand kan stadeforretningen typisk gennemføres inden for få arbejdsdage, og protokollen foreligger kort efter afhængigt af sagens størrelse.
Tjekliste til pladsen
- Ekstraarbejdet er beskrevet med tekst + foto.
- Pris-model valgt og forstået (tilbud/regning/overslag).
- Aftaleseddel angiver med/uden tid og med/uden avance.
- Tid + økonomi er varslet samtidig — og opdateret ved ændringer.
- Procestid/ventetid registreres særskilt fra udførelse.
- Byggemødereferat noterer krav + bygherrens position.
- Ændringsordre er underskrevet.
FAQ om ekstraarbejder efter AB 18
- Ophævelse skriftligt + samtidig indkaldelse til stadeforretning (AB 18).
- Adgang bremses for alle andre, indtil registreringen er gennemført.
- Skønsmand? Send anmodning til Voldgiftsnævnet med kvalifikationskrav og registreringstema.
- Gennemfør forretning hurtigt; udarbejd og underskriv registreringsprotokol.
- Udeblivelse? Gennemfør alligevel. Send protokol og håndtér 5-dages frist.
- Først derefter: frigiv adgang til ny entreprenør.
Konklusion: Beviset først – færdiggørelsen bagefter
Hvad tæller som ekstraarbejde?
Ydelser uden for den aftalte entreprise. Som udgangspunkt: skriftlig bestilling, klar beskrivelse og (når relevant) varsling af tid og økonomi.
Hvem har bevisbyrden for prisen?
Bygherren. Entreprenøren skal sandsynliggøre, at der er ekstraarbejde; bygherren skal dokumentere, hvis prisen er urimelig.
Hvordan dokumenterer man regningsarbejde korrekt?
Løbende timer/materialer/bilag, tydelige afvigelsesvarsler, opdeling af udførelsestid vs. procestid/ventetid.
Hvor meget ekstra kan “absorberes” i tidsplanen?
Ingen hård grænse. I praksis ses ofte et ~15 % pejlemærke samlet, men dokumentér den konkrete tidsvirkning.
Kan bygherren kræve “tidsmæssige følger er indeholdt”?
Ja, hvis entreprenøren accepterer aftalesedlen. Entreprenør bør stryge/forbeholde sig, når overblikket mangler.
Konklusion og næste skridt
Hold styringen skriftlig, enkel og sporbar. Vælg pris-model med åbne øjne, log tid + økonomi fra start, og vær eksplicit om “med/uden tid” og “med/uden avance”. Så undgår du bevisfælderne — og holder projektet på sporet.
Vil du helt i mål? Læs mere om vores 2-dagsforløb AB 18-certificering i ekstraarbejder (del 1 og 2).
Denne artikel er skrevet af Advokat Simon Heising for at hjælpe entreprenører i byggebranchen med at håndtere de svære valg, de ofte står over for. Ved at forstå bygherrens perspektiv, AB-reglerne og kommunikere effektivt kan man finde løsninger, der gavner begge parter og sikrer projektets succes.