I mange entreprisekontrakter støder man på formuleringer, der på overfladen virker gennemarbejdede, loyale og konstruktive – men som i praksis er så upræcise eller vildledende, at de bliver en direkte juridisk risiko.
Mange af de formuleringer, vi som rådgivere ser igen og igen i byggebranchen, er faldgruber forklædt som standardfraser. Og særligt i sager efter AB 18 skaber disse vendinger tvivl om fx ekstraarbejder, afregning, mangelsansvar og dagbod.
Her er fem formuleringer, der ofte fører til konflikter mellem bygherre, entreprenør og rådgiver – og konkrete råd til, hvordan de bør håndteres.
“Ændringer aftales løbende” – men det er ikke sådan, AB 18 fungerer
Formuleringen lyder fleksibel – men den er i realiteten farlig. Ifølge AB 18 § 24 skal ændringsarbejder og ekstraarbejder aftales skriftligt på forhånd, og det er entreprenøren, der skal dokumentere aftalen, hvis uenigheden opstår.
Konsekvensen? Hvis der ikke foreligger en aftalt ændringsanmodning eller aftaleseddel, risikerer entreprenøren at stå uden krav på betaling – selv hvis arbejdet er udført korrekt og til bygherrens tilfredshed.
Råd: Brug altid skriftlige ændringsanmodninger. Og få kvittering – ikke kun accept.
“Parterne skal samarbejde loyalt” – lyder pænt, men skaber sjældent klarhed
Sætningen bruges ofte som et forsøg på at sikre “god stemning”, men den er for vag. Loyal opførsel er allerede en del af aftaleretten – men i praksis er det næsten umuligt at dokumentere, hvornår en part er illoyal, hvis samarbejdet knirker.
Råd: Beskriv konkrete samarbejdsformer i kontrakten – fx mødefrekvens, koordineringspligt, tidsfrister for tilbagemeldinger og informationspligt. Det styrker håndteringen af både forsinkelser og uenigheder.
“Ydelsen omfatter alt, hvad der er nødvendigt for fuld funktion” – gummiparagrafens fætter
Denne formulering ses ofte i funktionsudbud, men den skaber mere usikkerhed end klarhed. Hvad er “alt nødvendigt”? Hvem afgør, om noget er en forudsætning for funktionen? Og hvad hvis prisen ikke afspejler det?
Råd: Vær præcis. Særligt ved funktionskrav bør kontrakten indeholde en detaljeret beskrivelse og afgrænsning af entreprenørens ydelser. Ellers risikerer entreprenøren at hæfte for forhold, der ligger uden for det, man egentlig troede, man skulle levere.
“Uklarheder fortolkes til fordel for bygherre” – men det er ikke altid rigtigt
Det lyder som en styrkeposition for bygherren, men det er en misforståelse af koncipistreglen. Hvis bygherren har udarbejdet kontrakten (eller projektmaterialet), vil uklarheder typisk blive fortolket imod bygherren – ikke nødvendigvis til fordel for ham.
Råd: Fokusér på at undgå uklarheder. Det handler ikke om at kunne fortolke bagefter – det handler om at undgå behovet for det.
“Mangler afhjælpes uden ophold” – men hvornår er det?
Denne formulering er en klassiker i både AB 18-aftaler, rådgiveraftaler og garantierklæringer. Problemet er bare, at “uden ophold” er helt udefinerbart. En uge? To dage? Tre måneder?
Råd: Supplér formuleringen med en konkret frist, fx: “Afhjælpning skal påbegyndes senest 5 arbejdsdage efter reklamation og afsluttes uden unødigt ophold.”
Så ved alle parter, hvad der gælder – og hvornår det gælder.
Konklusion: Det, der lyder godt i kontrakten, er ikke nødvendigvis godt i praksis
Disse fem formuleringer går igen og igen i kontrakter i byggebranchen – men de skaber flere konflikter end løsninger. Når først der opstår uenighed om betaling, tidsfrister eller ansvar, er det ikke det “pæne sprog”, der hjælper dig. Det er klarhed, præcision og dokumentation.
Med AB 18 som ramme er der faktisk gode muligheder for at opstille klare, balancerede og juridisk holdbare aftaler – men det kræver, at man ikke falder i fælden med standardsætninger, der hverken forpligter eller beskytter nogen i praksis.
Vil du undgå faldgruberne? Hos Nexus Advokater hjælper vi bygherrer, entreprenører og rådgivere med at få kontrakter, der ikke bare ser rigtige ud – men holder i voldgiftsretten. Vi rådgiver om:
- Ekstraarbejder og ændringsarbejder
- Mangelsansvar og afhjælpning
- Rådgiveransvar og projekteringsfejl
- Dagbod og reklamation
- Kontraktgennemgang og risikovurdering
AB 18-certificering: Få styr på dine entreprisekontrakter gennem vores intensive certificeringsforløb i AB 18-kontrakter.
Lær, hvordan du formulerer, forhandler og håndhæver entreprisekontrakter, så dine aftaler holder – både på byggepladsen og i retten.
Læs mere om kurset her
Denne artikel er skrevet af Advokat Simon Heising for at hjælpe entreprenører i byggebranchen med at håndtere de svære valg, de ofte står over for. Ved at forstå bygherrens perspektiv, AB-reglerne og kommunikere effektivt kan man finde løsninger, der gavner begge parter og sikrer projektets succes.