Mangler i byggeriet er en af de mest udbredte årsager til tvister mellem bygherre, entreprenør og rådgiver. De kan opstå i alt fra små renoveringsopgaver til store anlægsprojekter og udvikle sig til dyre og tidskrævende konflikter.
Ifølge advokat (H) Simon Heising fra Nexus Advokater handler professionel håndtering af mangler ikke kun om at reagere, når problemerne viser sig, men om at kende de typiske faldgruber og forebygge dem allerede i kontraktfasen.
En mangel i byggeriet er ikke bare en fejl eller et skønhedsproblem – det er et juridisk spørgsmål, der kræver præcision i både definition og håndtering. Her er de fem mest almindelige fejl, der får selv erfarne aktører til at snuble, og hvordan du undgår dem.
Uklart kontraktgrundlag
En uklar kontrakt er den hyppigste årsag til uenighed om mangler. Hvis projektets ydelser, materialer og kvalitetskrav ikke er tydeligt beskrevet, er der fri bane for fortolkning – og dermed konflikt.
Eksempel: En bygherre forventer vinduer af højeste energiklasse, mens entreprenøren leverer standardvinduer. Uden præcis henvisning til standarder eller specifikationer kan det være vanskeligt at bevise, at der er tale om en mangel.
Sådan undgår du det:
- Lav detaljerede kravspecifikationer og tegningsmateriale.
- Henvis til relevante standarder og normer.
- Sørg for, at begge parter har samme forståelse af kvalitetsniveauet fra starten.
Manglende eller for sen reklamation
I entrepriseretten gælder der både aftalte reklamationsfrister og almindelige frister i lovgivningen. Overskrider du fristen, mister du retten til at kræve udbedring eller erstatning – også ved åbenlyse mangler.
Eksempel: En bygherre opdager fejl i facadearbejdet, men venter med at reklamere, fordi projektet alligevel er forsinket. Da reklamationen endelig sendes, er fristen overskredet, og kravet bortfalder.
Sådan undgår du det:
- Etabler interne rutiner for løbende kontrol og dokumentation.
- Reklamér skriftligt og straks, når en mangel opdages.
- Vær opmærksom på både de aftalte og lovbestemte frister
Uklarhed om bevisbyrden
I en mangelssag kan spørgsmålet om bevisbyrde være afgørende. Som udgangspunkt skal den part, der påstår, at der foreligger en mangel, kunne bevise det.
Eksempel: En entreprenør hævder, at bygherren har anvist en billigere løsning, der har ført til en fejl. Uden skriftlig dokumentation kan det være umuligt at bevise, hvem der har ansvaret.
Sådan undgår du det:
- Gem korrespondance, fotos, inspektionsrapporter og anden relevant dokumentation.
- Overvej uvildigt syn og skøn tidligt, hvis uenigheden vokser.
- Sørg for klare procedurer for kommunikation mellem parterne.
Forveksling af mangler og ændringsarbejder
Mangler handler om arbejde, der ikke lever op til aftalen, mens ændringsarbejder er nye eller ekstra ydelser uden for aftalen. Forveksles de to, kan det give både juridiske og økonomiske problemer.
Eksempel: En entreprenør mener, at ekstra maling af vægge er en ændring, mens bygherren mener, at det er en udbedring af en mangel. Uden skriftlige aftaler kan sagen ende i en tvist.
Sådan undgår du det:
- Hold mangler og ændringer adskilt i tidsplan og økonomi.
- Indgå skriftlige aftaler om ændringsarbejder inden udførelse.
- Brug konsekvent den rigtige terminologi i kontrakt og kommunikation.
Manglende plan for udbedring
Når en mangel er anerkendt, skal der udarbejdes en konkret plan for udbedring. Uden plan risikerer du yderligere forsinkelser og nye konflikter.
Eksempel: En facade har revner, og entreprenøren lover at ordne det. Uden en præcis tidsplan bliver arbejdet udskudt i måneder, og skaden forværres.
Sådan undgår du det:
- Lav en skriftlig tids- og handlingsplan for udbedring.
- Aftal konsekvenser ved manglende overholdelse af planen.
- Følg op løbende for at sikre fremdrift.
Konklusion: Forebyggelse er den billigste løsning
Den mest effektive måde at håndtere mangler på er at forebygge dem. Det sker gennem klare kontrakter, rettidig reklamation, god dokumentation, præcis sondring mellem mangler og ændringer samt en fast plan for udbedring. Ved at undgå de fem faldgruber minimerer du risikoen for tvister, forsinkelser og økonomiske tab og står stærkere, hvis sagen ender i en juridisk konflikt.
Har du brug for rådgivning om håndtering af mangler eller forebyggelse af tvister i dit byggeprojekt? Kontakt Nexus Advokater og få en vurdering af din sag.
Har du interesse i at blive klogere på mangler i byggeriet, så kan du læse mere om vores AB 18-certificering i mangler.
Denne artikel er skrevet af Advokat Simon Heising for at hjælpe entreprenører i byggebranchen med at håndtere de svære valg, de ofte står over for. Ved at forstå bygherrens perspektiv, AB-reglerne og kommunikere effektivt kan man finde løsninger, der gavner begge parter og sikrer projektets succes.