Når en bygherre vælger at sælge en ejendom, før byggeriet er færdigt, er det en beslutning, der kræver nøje overvejelse. Særligt, hvis retten til at kræve dagbøder overfor entreprenøren samtidig overdrages til køberen. For selvom det kan virke som en hurtig og fornuftig løsning, kan det skabe store udfordringer, hvis projektet løber ind i forsinkelser, skriver Advokat Simon Heising.
Det er ikke usædvanligt, at bygherrer har travlt med at få solgt ejendommen, ofte længe inden byggeriet står færdigt. I et stærkt marked kan det endda føles som en selvfølge at sætte alt på plads hurtigt. Men her bør man som bygherre træde varsomt, for beslutninger taget for tidligt kan ende med at binde hænderne senere i processen.
At kaste sig ud i sådanne aftaler uden at sikre sig de rette forbehold er som at tage på jagt uden ammunition. Du risikerer at stå uden de nødvendige redskaber, når problemerne opstår, og pludselig har du ikke kontrol over situationen.
Advokat Simon Heising: Hvem har styringen?
Ofte ser vi, at bygherrer i overdragelsesaftaler giver køberen rettigheder, som de måske ikke bør give slip på så tidligt. Det inkluderer retten til at sanktionere entreprenøren, eksempelvis gennem dagbøder ved forsinkelser.
Ved første øjekast kan det virke som en logisk løsning – det er jo køberen, der står tilbage med konsekvenserne af forsinkelser, så hvorfor ikke lade dem stå med ansvaret? Fra et juridisk perspektiv er der som udgangspunkt intet til hinder for, at retten til dagbod overdrages. Aftalefrihed giver parterne mulighed for at skræddersy deres aftaler, som de ønsker.
Men tingene har det med at blive mere mudrede, når der opstår forsinkelser, økonomiske stridigheder eller andre uforudsete problemer på byggepladsen. En overdragelse af rettigheder kan nemt fjerne de redskaber, du som bygherre har brug for, når projektet møder modstand.
Når forsinkelserne banker på døren
Forsinkelser i byggebranchen er nærmest lige så sikre som tyngdekraften – de kommer, uanset hvor godt man planlægger. Og her opstår de reelle udfordringer. Hvis retten til at pålægge dagbod er overdraget til køberen, står bygherren pludselig med færre kort på hånden.
I mange situationer kan retten til at kræve dagbod være et vigtigt forhandlingsmiddel for at sikre, at byggeriet færdiggøres. Men hvis køberen har denne ret, og køberen ikke ønsker at bruge dagbod som en del af en løsning med entreprenøren, står du som bygherre pludselig uden indflydelse. Det svarer til at være kaptajn på et skib, men uden adgang til roret.
Flere interesser – færre løsninger
Når køberen har fået overdraget retten til at sanktionere entreprenøren, bliver det køberens beslutning, hvordan – eller om – dagbodskravet skal gøres gældende. Det kan i mange tilfælde gøre forhandlinger sværere, især hvis køberens og bygherrens interesser ikke er helt sammenfaldende. For en bygherre, der stadig er ansvarlig for projektets færdiggørelse, kan det være som at prøve at løse en knude med bind for øjnene.
Flere interessenter betyder ofte, at antallet af løsninger reduceres. Jo flere parter der skal tages hensyn til, jo sværere bliver det at finde en fælles vej frem, og det kan i sidste ende blokere for ellers oplagte løsninger. Her risikerer man, at problemer, der kunne være blevet løst gennem forhandling og fleksibilitet, bliver låst fast, fordi køberen ikke ser dagbod som en del af løsningen.
Forudse konsekvenserne – før du handler, skriver Advokat Simon Heising
At sælge en ejendom, før den er færdig, kan virke som en god idé i øjeblikket. Men det kan hurtigt blive som at bygge huset på sand, hvis de rette forholdsregler ikke er taget. For bygherren handler det om at forstå, hvordan rettighederne over for entreprenøren – og særligt retten til dagbod – kan påvirke projektets fremdrift, når de er blevet overdraget.
Inden du overdrager vigtige rettigheder til køberen, bør du nøje overveje, hvordan dette vil påvirke dine muligheder for at løse problemer, der kan opstå undervejs i byggeriet. Som bygherre skal du sikre, at du ikke mister kontrollen over væsentlige dele af projektet, især hvis forsinkelser opstår – hvilket de sandsynligvis vil.
Ved at beholde råderetten over dagbodskravet kan du sikre, at du har en stærk position i forhandlingerne med entreprenøren, hvis færdiggørelsen af projektet bliver truet. Det svarer til at have en nøgle i hånden, der kan låse op for en ellers fastlåst situation.
Så før du gør dig klar til at “tælle kyllingerne, før de er klækket”, bør du overveje de langsigtede konsekvenser af dine valg, siger Advokat Simon Heising. At træffe beslutninger for tidligt kan ende med at koste dig mere, end du tror – både i tid og penge.
Advokat Simon Heising er specialist i entrepriseret og har mange års erfaring med at rådgive bygherrer og entreprenører i byggeprojekter. Han har hjulpet utallige klienter med at navigere i komplekse juridiske problemstillinger, fra kontraktforhandlinger til løsning af konflikter på byggepladsen. Hans ekspertise sikrer, at du som bygherre er klædt på til at træffe de rette beslutninger, så du undgår dyre fejl og juridiske udfordringer. For mere information om byggebranchen og reglerne, kan du besøge DI Byggeri, der tilbyder vejledning og ressourcer til virksomheder i byggebranchen.