Der opstår mangler på et byggeri: Bygherren vil hurtigt videre og kræver et nedslag i entreprisesummen, mens entreprenøren insisterer på retten til selv at udbedre. Hvem får retten på sin side, og hvordan fastsættes et eventuelt afslag?
En ny voldgiftskendelse afslører, hvornår bygherren kan kræve forholdsmæssigt afslag – og hvor dyrt det kan ende for entreprenøren.
Sagens forløb
En hovedentreprenør (HE) indgik i 2021 aftale med en privat bygherre (BH) om totalrenovering af en bolig og opførelse af en tilbygning efter AB 18. Entreprisesummen var på ca. 2,8 mio. kr.
I foråret 2023 påtalte BH gentagne gange mangler ved bl.a. skotrende, gulv og skorsten. På afleveringsforretningen 15. maj blev der udarbejdet en mangelliste, og HE lovede at udbedre hurtigt.
Flere måneder senere viste et syn og skøn, at væsentlige mangler stadig bestod, og at HE’s forslag til udbedring var teknisk utilstrækkelige.
BH krævede derfor et forholdsmæssigt afslag i entreprisesummen på ca. 620.000 kr. (ca. 22 % af entreprisesummen), svarende til de skønnede udbedringsomkostninger. HE afviste kravet og anførte bl.a., at udbedringsomkostningerne var uforholdsmæssigt høje og overskred offergrænsen.
Det var herefter op til voldgiftsretten at afgøre, om BH kunne kræve et forholdsmæssigt afslag – og i givet fald størrelsen heraf.
Voldgiftsretten
Voldgiftsretten fandt, at HE havde mistet retten til selv at udbedre, og at BH derfor kunne kræve et forholdsmæssigt afslag. Retten lagde vægt på:
- at der stadig bestod væsentlige mangler, og at HE’s egne forslag til udbedring ikke var tilstrækkelige, og
- at skønsmandens beregning af udbedringsomkostningerne fremstod rimelig og derfor blev lagt til grund.
På den baggrund blev HE pålagt at give et afslag i entreprisesummen på ca. 620.000 kr.
Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Kendelsen viser, at bygherren kan kræve et forholdsmæssigt afslag, hvis arbejdet er mangelfuldt, og entreprenøren enten ikke udnytter sin afhjælpningsret eller ikke udbedrer manglerne tilfredsstillende.
Afslaget beregnes som udgangspunkt ligesom udbedringsgodtgørelsen – altså efter de rimelige omkostninger ved at få arbejdet bragt i kontraktmæssig stand. Det betyder, at afslaget ikke afhænger af entreprisesummen, men alene af skønsmandens vurdering af udbedringsprisen.
Kun i særlige tilfælde – hvor afhjælpning er umulig eller uforholdsmæssigt dyr – fastsættes afslaget på anden måde, fx efter værdiforringelsen af byggeriet eller entreprenørens besparelse.
Vil du vide mere?
Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet. Se mere under kurser.
/Entrepriseadvokat Simon Heising
Som gengivet i TBB2025.509 / Sag nr. C-16644
Læs kendelsen i fuld længde her
TBB2025.509 / Sag nr. C-16644
Voldgiftsnævnets kendelse afsagt den 4. marts 2025, C-16644
1. Indledning
Mellem klagerne, bygherre BH, og indklagede, hovedentreprenør HE A/S (herefter HE), er der opstået en tvist om det økonomiske opgør i forbindelse med opførelse af en tilbygning og renovering af en hovedbygning beliggende i
…, herunder om BH har krav på forholdsmæssigt afslag samt betaling af dagbøder, og om HE har krav på yderligere betaling for kontrakt- og ekstraarbejder.
Voldgiftsnævnet har i anledning heraf nedsat en voldgiftsret i henhold til »Regler for voldgift 2018« bestående af direktør og ingeniør …, adm. direktør og civilingeniør … og landsdommer … med sidstnævnte som formand.
2. Påstande og hovedforhandling
Klagerne, BH, har nedlagt påstand om, at HE til dem skal betale 662.056 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg til betaling sker.
Indklagede, HE, har nedlagt påstand om frifindelse over for den af BH nedlagte påstand.
HE har herudover nedlagt selvstændig påstand 1 om, at BH til HE skal betale 699.949,69 kr. med tillæg af procesrente af 309.137,50 kr. fra den 23. maj 2023, af 87.500 kr. fra den 27. april 2023, af 34.950 kr. fra den 25. januar 2024 og af 268.362,19 kr. fra den 25. januar 2024, alt til betaling sker, subsidiært et mindre beløb fastsat skønsmæssigt af Voldgiftsretten.
HE har herudover nedlagt selvstændig påstand 2 om, at HE har afhjælpningsret for anerkendte mangler. BH har overfor de af HE nedlagte selvstændige påstande 1 og 2 påstået frifindelse.
Hovedforhandling har fundet sted den 10. og 12. februar 2025 kl. 09.00 i Voldgiftsnævnets lokaler, Vesterbrogade 2B, 3. sal, 1620 København V.
BH-V1, BH-V2, HE-V1, V3 og V4 har afgivet forklaring under hovedforhandlingen.
Der er i forbindelse med, at sagen blev optaget til kendelse, aftalt med parterne, at kendelsen udfærdiges uden fuldstændig sagsfremstilling og uden fuldstændig gengivelse af forklaringerne og proceduren og alene med gengivelse af parternes påstande og voldgiftsrettens resultat og begrundelsen herfor.
1. Procedure
Parterne har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med deres påstandsdokumenter.
2. Voldgiftsrettens bemærkninger og resultat
Indledende bemærkninger
Ved entreprisekontrakt af 20. december 2021 indgik parterne aftale om, at HE skulle forestå en totalrenovering af klagernes bolig og opførelse af en tilbygning til boligen. I maj 2023 udførte HE de sidste arbejder på projektet.
Der er mellem parterne opstået tvist om, hvorvidt BH har krav på afslag som følge af mangler ved entreprisen og på betaling om dagbøder samt om, hvorvidt HE har krav på betaling for en række ekstraarbejder. Der er mellem parterne endvidere uenighed om, hvorvidt AB-Forbruger er gældende mellem parterne, og om hvilke dokumenter, der indgår i udbudsmaterialet.
Nedenfor behandles indledningsvis parternes aftalegrundlag. Herefter behandles de af BH rejste betalingskrav, og dernæst de af HE rejste betalingskrav. Afslutningsvis behandles parternes samlede økonomiske mellemværende.
Voldgiftsretten bemærker overordnet, at det efter bevisførelsen, herunder de afgivne forklaringer samt de foreliggende skriftlige dokumentbeviser, må lægges til grund, at afviklingen af entreprisen har været præget af en betydelig grad af formløshed og manglende iagttagelse af aftalte vilkår fra begge parters side.
Aftalegrundlaget
Det er ubestridt, at BH, der i forbindelse med kontraktindgåelsen var bistået af en advokat, skal anses for at være forbrugere i relation til den indgåede entrepriseaftale. Parterne har vedtaget, at AB 18 er gældende til trods for, at
AB 18 er udarbejdet med henblik på entrepriseaftaler, hvor bygherren ikke er forbruger, jf. AB 18 § 1, stk. 1. Det indebærer, at AB 18 er gældende mellem parterne med de begrænsninger, der følger af ufravigelige forbrugerbeskyttelsesregler.
Af entreprisekontrakten, der er konciperet af HE, fremgår, at bygherrens udbudsmateriale er en del af aftalegrundlaget. Efter det oplyste modtog HE forud for tilbudsgivningen dels de som bilag R fremlagte arkitekttegninger fra A og de som bilag 23 fremlagte ingeniørberegninger fra I, dels et af BH tidligere indhentet – men ikke antaget – tilbud fra …. Der er mellem parterne uenighed om, hvorvidt det tidligere indhentede tilbud skal anses for at være en del af udbudsmaterialet.
BH har herom forklaret, at de udleverede det tidligere indhentede tilbud til HE-V1, fordi de oplevede, at han ikke tidligere havde udført større projekter og havde brug for hjælp til at udarbejde et tilbud, mens HE-V1 har forklaret, at han forud for tilbudsgivningen gennemgik arkitekttegningerne, ingeniørberegningerne og det tidligere tilbud, hvori der var foretaget en række valg af materialer m.v., som han baserede tilbudsgivningen på.
Voldgiftsretten finder, at der med udbudsmaterialet i første række sigtes til arkitekttegningerne fra A og ingeniørberegningerne fra I, der således skulle lægges til grund ved HE’s tilbudsgivning. Voldgiftsretten finder samtidig, at der i det omfang, at udbudsmaterialet ikke indeholdt nærmere oplysninger herom, i relation til materialevalg kunne tages hensyn til oplysningerne i det udleverede tilbud fra ….
De af BH rejste betalingskrav. Mangler og ret til afhjælpning
HE har anerkendt de mangler, der er omtalt af skønsmanden, bortset fra manglen ved skorstenen, men har navnlig gjort gældende, at HE har ret til at foretage afhjælpning af manglerne, hvilket selskabet er blevet afskåret fra.
BH har heroverfor gjort gældende, at HE har fortabt sin ret til at foretage afhjælpning
Efter de foreliggende oplysninger, herunder ordlyden af BH-V1’s mail af 8. maj 2023 sammenholdt med parternes efterfølgende mailkorrespondance, lægges det til grund, at aflevering af byggeriet fandt sted den 15. maj 2023.
Efter bevisførelsen lægges det ligeledes til grund, at de mangler, der fremgår af klagernes mangelliste af 16. maj 2023, blev gennemgået på afleveringsforretningen, ligesom det blev aftalt, at manglerne ville blive udbedret senest den 17. maj 2023.
Det fremgår, at BH, forud for afleveringsforretningen, løbende havde reklameret over forskellige fejl og mangler, herunder ved mail af 6. marts 2023 og ved fremsendelsen af en mangelsliste den 26. april 2023. Herudover afholdt parterne en foreløbig gennemgang af entreprisearbejderne den 2. maj 2023.
Det fremgår videre, at en væsentlig del af de mange mangler, som BH – dels forud for, dels under afleveringsforretningen – havde påpeget over for HE, og som HE havde givet tilsagn om at ville udbedre, fortsat var til stede under skønsforretningen, og således enten ikke har været udbedret eller har været udbedret på utilstrækkelig vis. Voldgiftsretten finder endvidere, at en række af manglerne efter deres art og karakter må anses for at være væsentlige mangler.
Hertil kommer, at det på baggrund af skønserklæringens besvarelse af spørgsmål 1 og 7 må lægges til grund, at de udbedringsforslag, som HE ifølge forklaringerne fra V3 og BH-V1 fremkom med i relation til skotrenden og gulvet i tilbygningen, var helt utilstrækkelige.
Under disse omstændigheder finder voldgiftsretten, at HE har fortabt enhver ret til afhjælpning.
Voldgiftsretten finder ikke grundlag for at tilsidesætte skønsmandens skøn over udbedringsomkostningerne, der i det hele synes rimelige, ligesom det blandt andet henset til, at inddækning af skorsten er omfattet af de mangler, som HE havde påtaget sig at udbedre, lægges til grund, at også dette arbejde var omfattet af HE’s entreprise.
Herefter, og da rentepåstanden er ubestridt, tager voldgiftsretten BH’s krav om forholdsmæssigt afslag i entreprisesummen til følge som påstået, ligesom BH frifindes for HE’s selvstændige påstand 2. Det af HE anførte om offergrænsen kan ikke føre til et andet resultat.
Dagbod
Af entreprisekontrakten fremgår, at arbejdet skulle være afsluttet ultimo november 2022, ligesom det fremgår, at der var vedtaget en dagbod på 1.500 kr. pr. hverdag. I den efterfølgende allonge til entreprisekontrakten blev overleveringsdatoen på hovedhus udskudt til den 1. december 2022, mens overleveringsdatoen på tilbygningen blev udskudt til den 15. februar 2023.Ved mail af 27. februar 2020 gjorde BH-V1 opmærksom på, at han og familien ville flytte ind den 30. marts, og HE bekræftede senere samme dag, at tilbygningen ville blive leveret den 29. marts som aftalt, og at pladsen ville være ryddet. Ved mail af 6. marts 2023 fastsatte BH-V1 fristen for overlevering af nøglefærdigt hus og tilbygning m.v. til den 29. marts, ligesom der blev varslet dagbøder pr. 30. marts 2023.
BH findes hverken i mailen af 6. marts 2023 eller i mailen af 21. april 2023 fra BH-V1 at have fremsat krav om dagbod på en sådan konkret og utvetydig måde, som må kræves. Der er heller ikke skriftligt materiale i sagen eller oplysninger i sagen i øvrigt, der viser eller nærmere underbygger, at der undervejs i byggeforløbet eller i forbindelse med afleveringsforretningen den 15. maj 2023 var en opfattelse hos parterne, at der faktisk påløb dagbøder.
Der er herefter efter en samlet vurdering ikke tilstrækkeligt grundlag for helt eller delvist at imødekomme kravet om betaling af dagbøder.
Samlet opgørelse af klagernes krav
På baggrund af det, som er anført, ovenfor findes BH herefter samlet at have et tilgodehavende krav på 620.056 kr.
Det af HE rejste betalingskrav
HE’s krav omfatter betaling for dels kontraktsarbejder, dels ekstraarbejder.
Kontraktarbejder
HE har gjort gældende, at der af den oprindelige kontraktsum fortsat udestår betaling af i alt 122.450 kr. (svarende til faktura nr. 153 og faktura nr. 178). Denne opgørelse ses ikke at være bestridt af BH. HE findes herefter at have krav på betaling af 122.450 kr. inkl. moms.
Ekstraarbejder
HE har rejst krav om betaling for 11 forskellige ekstraarbejder. De enkelte krav gennemgås nedenfor. De første otte krav blev faktureret ved HE’s faktura nr. 157 af 14. maj 2023, mens de sidste tre krav blev faktureret ved HE’s faktura nr. 177 af 16. januar 2024.
Det bemærkes indledningsvis, at HE som udgangspunkt har bevisbyrden for, at der er udført ekstraarbejder ud over fastprisydelserne i den indgåede entrepriseaftale. Det bemærkes endvidere, at det er ubestridt, at der mellem parterne ikke er indgået skriftlige aftaler om ekstraarbejderne i form af aftalesedler eller tilsvarende. Endelig bemærkes, at HE i mail af 8. marts 2023 oplyste, at der »er på nuværende tidspunkt ikke identificerede eller kendte yderligere omkostninger«,
Krav nr. 1 – installation af sternbrædder og vinduesinddækninger i trykimprægneret træ
Voldgiftsretten finder, at de udførte arbejder må anses for at være en naturlig del af en entreprise som den foreliggende.
Hertil kommer, at BH ved faktura nr. 136 af 3. november 2022 blev afkrævet betaling – og efterfølgende betalte – for blandt andet indkøb af trykimprægneret træ til vinduer.
Herefter, og når også henses til det, som er anført ovenfor, findes det ikke godtgjort, at HE har krav på betaling herfor som ekstraarbejder.
Krav nr. 2 – montering af sokkelplader i eternit på hovedhuset
Der er mellem parterne uenighed, om det oprindelige hus havde en sokkel, eller om det stod på pæle. Voldgiftsretten finder det ikke alene ved den af HE-V1 afgivne forklaring bevist, at der mellem parterne skulle være aftalt, at montering af sokkelplader som bundafslutning skulle udføres som ekstraarbejder. Kravet tages således ikke til følge.
Krav nr. 3 – genopbygning af pejs efter fejlgodkendelse fra skorstensfejer
Det må anses for en naturlig del af entreprisen, at den pejs, som HE skulle opføre, blev opbygget i overensstemmelse med gældende byggeregler, således at det var sikkerhedsmæssigt forsvarligt at anvende den. HE’s krav om betaling for genopbygning af pejsen efter, at det havde vist sig, at den oprindeligt opførte pejs ikke overholdt gældende krav, tages derfor ikke til følge.
Krav nr. 4 – Ændring af loftslem i tilbygningen til en specialdør
Kravet, der er bestridt af klagerne, har ikke været genstand for nærmere bevisførelse, og det findes herefter ikke godtgjort, at HE har krav på betaling herfor som ekstraarbejder.
Krav nr. 5 – tilføjelse af udluftning i badeværelse
Efter bevisførelsen finder voldgiftsretten, at det fremgik af udbudsmaterialet, at der skulle etableres ventilation i alle tre badeværelser. HE burde således have indregnet dette i sit tilbud, og der kan således ikke gives HE medhold i kravet.
Krav nr. 6 – slibning af synlige bjælker i hovedhuset
Det fremgår, at HE i faktura nr. 136 af 3. november 2022 har faktureret for slibning af stolper. Det er ubestridt, at denne faktura er betalt af klagerne. Herefter og som sagen i øvrigt foreligger oplyst for voldgiftsretten, kan der herefter ikke gives HE medhold i dette krav.
Krav nr. 7 – bestilling og klargøring af jerndrager til tilbygningen
Det fremgår af de ingeniørberegninger, som var en del af udbudsmaterialet, at der i relation til tilbygningen skulle opføres »en stålramme med momentstive hjørner, for at sikre tværstabilitet«. Det bemærkes endvidere, at det på tidspunktet for HE’s tilbudsgivning var klart, at murerentreprisen for så vidt angår tilbygningen alene omfattede fundament samt enkelte arbejder i badeværelset. HE burde således have medtaget stålrammen i sit tilbud, og der kan således ikke gives HE medhold i dette krav.
Krav nr. 8 – udførelse af nedløbsrør og tagrender i sort farve
Det fremgår af tegning nr. 07 i de arkitekttegninger, som var en del af udbudsmaterialet, at nedløb og tagrender skulle »udføres i zink nr. 12«. HE burde således have medtaget levering af tagrender og nedløb i zink og opsættelse heraf i sit tilbud Efter bevisførelsen lægges det samtidig til grund, at parterne under entreprisen aftalte, at nedløbsrør og tagrender i stedet skulle være i sort farve. HE findes således alene at have krav på de merudgifter, der har været forbundet hermed. Disse meromkostninger findes, som sagen foreligger oplyst at måtte fastsættes skønsmæssigt til 12.500 kr. inkl. moms.
Krav nr. 9 – Montering af forskalling og fermacell fibergips
Det fremgår, at HE ved flere lejligheder har faktureret – og modtaget betaling – for forskalling og gips. Det fremgår endvidere, at BH har betalt for materialer i form af fermacell fibergips, bestilt hos – den 7. januar 2022.
Som sagen foreligger oplyst, er det ikke tilstrækkelig godtgjort, at HE har krav på yderligere betaling herfor, og kravet tages derfor ikke til følge.
Krav nr. 10 – montering af nye vindueskarme
Der er mellem parterne uenighed om, hvorvidt HE har krav på betaling herfor, og kravet har ikke været genstand for nærmere bevisførelse. HE kan herefter ikke gives medhold i kravet.
Krav nr. 11 – armerings strimmel i alle samlinger og to gange spartling af samlinger, skruehuller og slibning, grundig og opsætning af filt på alle lodrette vægge.
Der er mellem parterne uenighed om kravet, herunder om HE allerede har modtaget betaling for dette krav ved betaling af faktura nr. 131 og nr. 139. Kravet har ikke været genstand for nærmere bevisførelse, og HE kan herefter ikke gives medhold i kravet.
Samlet opgørelse af indklagedes krav.
Som følge af det, som er anført ovenfor, findes HE herefter at have et samlet tilgodehavende mod klagerne på 134.940 kr. inkl. moms.
Parterne samlede økonomiske mellemværende
Parternes økonomiske mellemværende inkl. moms kan herefter opgøres således:
| BH’s tilgodehavende: | 620.056 kr. |
| HE’s tilgodehavende: | 134.950 kr. |
| I klagernes favør | 485.106 kr. |
Sagsomkostninger
Efter de af parterne nedlagte påstande sammenholdt med sagens udfald må sagen i det væsentlige anses for vundet af BH, der derfor tillægges sagsomkostninger til dækning af advokatudgifter med 140.000 kr. inkl. moms.
Voldgiftsretten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens værdi og udfald, samt sagens samlede forløb, herunder at der været afholdt syn og skøn, inden voldgiftssagen blev anlagt.
HE skal endvidere til BH betale de udgifter, som de har afholdt i forbindelse med skønserklæringen af 21. december 2023 og tillægserklæringen af 7. marts 2024, der samlet udgør 128.565 kr. inkl. moms. Voldgiftsretten har herved lagt vægt på, at de af klagerne stillede spørgsmål i skønstemaet og det supplerende skønstema ikke gik videre end, hvad der på daværende tidspunkt med rimelighed kunne anses for nødvendige.
Thi bestemmes
Indklagede, HE, skal til klagerne, BH, betale 485.106 kr. med procesrente fra den 4. april 2024. BH frifindes for de af HE nedlagte selvstændige påstande.
I sagsomkostninger skal HE til BH betale 268.565 kr.
De omkostninger, der har været forbundet med voldgiftsrettens behandling af sagen, betales af HE efter opgørelse og påkrav fra Voldgiftsnævnet.