I denne Ugens Dom med Advokat Simon Heising: En bygherre kan ophæve en entreprisekontrakt med entreprenøren, hvis entreprenøren er forsinket, men dette kræver, at visse strenge betingelser er opfyldt.
Et centralt krav i AB 92 § 40 er, at bygherren skal give entreprenøren et “skriftligt påkrav” før ophævelsen. Dette betyder, at bygherren skriftligt skal advare entreprenøren om, at han ønsker at ophæve kontrakten, hvis entreprenøren ikke retter for sig indenfor en rimelig frist.
I en nylig voldgiftssag opstod spørgsmålet om, hvorvidt en mail sendt fra bygherren til entreprenøren opfyldte kravene til et skriftligt påkrav.
Sagernes forløb
I efteråret 2021 påtog en entreprenør sig at udføre omfattende fundamentsarbejde som en del af totalrenoveringen af bygherrens ejendom. Selvom der ikke forelå en egentlig skriftlig entrepriseaftale, havde bygherren accepteret et tilbud fra entreprenøren.
Kun knap et halvt år senere, i februar 2022, ophævede bygherren aftalen, og parterne afsluttede samarbejdet. Bygherren hævdede, at han havde krav på erstatning for de meromkostninger, han pådrog sig ved at overdrage de resterende arbejder til en anden entreprenør. Bygherren påstod, at parterne var enige om at afslutte samarbejdet, samt at entreprenøren havde været væsentligt forsinket med arbejdet.
Entreprenøren hævdede derimod, at bygherrens ophævelse var uberettiget, da han ikke havde modtaget et skriftligt påkrav forinden. I denne sag havde bygherren fået sin rådgiver, som forestod byggestyringen, til at sende en mail til entreprenøren. Mailen beskrev, hvordan bygherren ønskede, at entreprenøren skulle handle fremover i samarbejdet.
Voldgiftsretten blev derfor indkaldt for at vurdere, om betingelserne for ophævelse var opfyldt, herunder om der var afgivet et korrekt skriftligt påkrav af bygherren.
Voldgiftsretten
Voldgiftsretten bemærkede først og fremmest, at bygherren ifølge § 40 i AB 92 kan ophæve kontrakten efter et skriftligt påkrav, såfremt visse betingelser er opfyldt. Retten påpegede, at retspraksis ikke stiller specifikke formkrav til en sådan meddelelse, men at advarslen som minimum skal gøre entreprenøren klart, at entrepriseaftalen vil blive ophævet, hvis ikke de påbudte krav i mailen bliver overholdt.
Retten gennemgik herefter nøje bygherrens e-mail for at vurdere, om den havde karakter af et skriftligt påkrav. Retten konkluderede, at der ikke var noget i mailen, der tydede på, at aftalen ville blive ophævet, hvis entreprenøren ikke reagerede som beskrevet. Mailen blev derfor alene anset som retningslinjer for parternes fremtidige arbejde.
Voldgiftsretten konkluderede derfor, at bygherren ikke var berettiget til at hæve kontrakten med entreprenøren. Bygherrens krav på erstatning for meromkostninger i forbindelse med færdiggørelsen af byggeriet blev derfor ikke imødekommet.
Retten bemærkede desuden, at de resterende betingelser for ophævelse ikke var opfyldt. Forsinkelsen blev ikke anset som væsentlig, da der ikke forelå en klar tidsplan, og det var heller ikke bevist, at entreprenøren ikke kunne afhjælpe manglerne, hvis han havde fået et rimeligt varsel.
Hvad kan vi lære af disse kendelser?
Ophævelse og skriftligt påkrav: Inden der træffes en beslutning om at ophæve kontrakten, skal bygherren give entreprenøren en skriftlig advarsel og tilbyde en rimelig frist til at rette fejlen.
Denne kendelse illustrerer, hvad der skal til, før en mail kan anses som et skriftligt påkrav. Retten fastslog, at mailen som minimum skal tydeliggøre, at kontrakten vil blive ophævet, hvis visse påkrav ikke overholdes. Hvis mailen kun beskriver bygherrens forventninger til fremtidigt arbejde uden specifikt at nævne konsekvenserne af manglende overholdelse, kan den ikke betragtes som et skriftligt påkrav.
Derfor anbefales det, at bygherren klart angiver, at hvis entreprenøren ikke løser det påpegede problem inden for en specificeret frist (som skal være rimelig), forbeholder bygherren sig retten til at opsige entrepriseaftalen.
Afgørelsen understreger også andre betingelser, der skal være opfyldt, før bygherren kan ophæve kontrakten. Disse inkluderer, at forsinkelsen skal være væsentlig og medføre betydelige ulemper for bygherren, samt at entreprenørens ret til at afhjælpe først skal være udtømt.
Vil du vide mere?
Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet. Se mere under kurser.
/Entrepriseadvokat Simon Heising
Som gengivet i TBB2024.126 / Sag nr. C-16183
Læs kendelsen i fuld længde her
TBB2024.126 / Sag nr. C-16183
Bygherre BH mod Entreprenør E
Voldgiftsrettens kendelse afsagt den 13. september 2023, C-16183
1. Indledning Mellem klager, BH, og indklagede, entreprenør E, er der opstået en tvist om dels erstatning som følge af ophævelsen af en renoveringsentreprisekontrakt vedrørende ejendommen beliggende … dels om mangler ved det udførte arbejde.
Voldgiftsnævnet har i anledning heraf nedsat en voldgiftsret i henhold til »VBA-voldgiftsregler 2010« med landsdommer … som eneste voldgiftsdommer.
2. Påstande og hovedforhandling BH har nedlagt påstand om, at E skal betale ham 837.376,77 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente fra sagens anlæg, og indtil betaling sker. BH har nedlagt en subsidiær påstand om betaling af et mindre beløb.
E har nedlagt påstand om frifindelse.
Sagen er anlagt ved klageskrift af 19. juli 2022. BH har nedlagt sin endelige påstand i replikken af 12. april 2023.
Hovedforhandling har fundet sted den 30. august 2023 i Voldgiftsnævnets lokaler, Vesterbrogade 2B, 3. sal, 1620 København V.
BH og E-V1 har afgivet partsforklaring under hovedforhandlingen. V2 og V3 har afgivet vidneforklaring under hovedforhandlingen.
I forbindelse med at sagen er optaget til kendelse, er det aftalt med parterne, at kendelsen udfærdiges uden fuldstændig sagsfremstilling og uden fuldstændig gengivelse af forklaringerne og proceduren og alene med gengivelse af parternes påstande og voldgiftsrettens resultat og begrundelsen herfor.
3. Voldgiftsrettens bemærkninger og resultat
3.1. Om aftalen mellem BH og E Om indgåelsen af aftalen Det fremgår af sagen, at BH i slutningen af juli eller starten af august 2021 tog kontakt til E mhp. udførelse af et omfattende fundamentsarbejde som et led i totalrenoveringen af hans ejendom i …, og at parterne efterfølgende indgik en aftale herom. Der er for voldgiftsretten ikke fremlagt en egentlig entrepriseaftale, men det er ubestridt, at BH accepterede det tilbud, som E afgav den 3. september 2021, og som bestod i blandt andet fundamentsarbejde på hovedhuset, en række opgaver på bådhuset, etablering af et teknikhus, etablering af et badehus samt forskelligt udendørsarbejde, herunder etablering af udendørs pejs, trapper og fundament til en betonmur samt tilretning af eksisterende kloak mv.
Var byggestyring en del af aftalen?
BH har under voldgiftssagen forklaret, at E ud over at have forpligtet sig til at udføre de poster, der fremgik af tilbuddet, også havde forpligtet sig til at være byggestyrende for projektet. Dette er imidlertid bestridt af E, som har forklaret, at E af praktiske årsager havde en rolle i at koordinere med de øvrige fagentreprenører, således at de i overensstemmelse med tilbuddet skulle udarbejde en samlet tidsplan, men ikke i øvrigt havde påtaget sig styringen af projektet.
Tilbuddet indeholder ikke noget om en forpligtelse for E til at udføre byggestyring på projektet. Heller ikke den fremlagte efterfølgende e-mailkorrespondance mellem parterne peger i retning af, at E skulle have påtaget sig en styring af projektet. I det hele taget fremstår entrepriseaftalen mellem BH og E som en ren fagentreprise.
Hertil kommer, at BH i starten af november 2021 indgik aftale med V2 om, at denne skulle forestå byggestyringen, og der foreligger ikke noget i sagen, der peger i retning af, at BH i den forbindelse inddrog E eller påpegede, at E ikke havde udført en aftalt byggestyring.
På denne baggrund må aftalen mellem BH og E forstås således, at den alene bestod i at udføre de opgaver, der fremgik af tilbuddet, idet der i forbindelse med udførelsen af entreprisen dog nødvendigvis må indgå en sædvanlig koordinering med andre fagentreprenører om udførelsen af arbejde.
3.2. Om de enkelte krav
BH’s meromkostninger ifm. færdiggørelse udført af anden entreprenør
BH har gjort gældende, at han som følge af sin ophævelse af entrepriseaftalen har krav på erstatning af de meromkostninger, som færdiggørelse af den aftalte entreprise måtte medføre.
Det følger af § 40 i AB92, at en bygherre efter skriftligt påkrav til entreprenøren under visse omstændigheder kan hæve entrepriseaftalen, hvis der foreligger væsentlig forsinkelse, eller hvis det udførte arbejde er mangelfuldt. Det er bygherren, som har bevisbyrden for, at betingelserne for ophævelse var til stede.
Der er efter retspraksis ikke egentlige formkrav til påkravet, men det må i hvert fald være en betingelse, at entreprenøren har været eller burde være klar over, at bygherren anså entreprisekontrakten for misligholdt, og at bygherren ville skride til ophævelse, hvis betingelserne i påkravet ikke blev overholdt.
BH har for voldgiftsretten gjort gældende, at V2, som var befuldmægtiget til at handle på BH’s vegne, i sin mail af 7. februar 2022 afgav et skriftligt påkrav om, at entrepriseaftalen ville blive hævet, hvis ikke E overholdt de påbud, der var medtaget i mailen.
Mailen af 7. februar 2022 kan efter voldgiftsrettens opfattelse imidlertid ikke anses som et sådant påkrav. Således er der ikke i mailen noget, der peger i retning af, at aftalen ville blive hævet, hvis E ikke reagerede som forudsat i mailen. Mailen har derimod mere karakter af at være retningslinjer til E for det fremtidige samarbejde.
Allerede af denne grund var BH ikke berettiget til at hæve kontrakten med E. Hertil kommer, at der ikke er ført bevis for, at E skulle være forsinket i et så væsentligt omfang, at der havde været grundlag for at hæve kontrakten. Det bemærkes i den forbindelse, at parterne ikke har aftalt en egentlig tidsplan, men kun har aftalt en betalingsplan, der alene kan anses for at udgøre en overordnet tidsramme for udførelsen af arbejdet. De nærmere omstændigheder om, hvorfor arbejdet ikke fulgte denne overordnede tidsramme, er i øvrigt ikke dokumenteret for voldgiftsretten.
Det er efter bevisførelsen heller ikke godtgjort, at manglerne ved arbejdet ikke kunne have været afhjulpet af E selv, hvis E var givet et rimeligt varsel hertil. Således har BH heller ikke på denne baggrund godtgjort, at betingelserne for at ophæve entreprisekontrakten var til stede.
Da BH’s ophævelse således ikke var berettiget, kan BH’s krav på erstatning for meromkostninger ifm. færdiggørelsen af byggeriet ikke tages til følge.
E frifindes på denne baggrund for denne del af kravet.
BH’s krav på tilbagebetaling som følge af arbejdets stade.
Som følge af parternes afslutning af samarbejdet blev der den 15. marts 2022 foretaget stadeforretning med henblik på at opgøre omfanget og kvaliteten af E’s arbejde. Det er for voldgiftsretten ubestridt, at staderegistranten ud over at foretage en staderegistrering kunne foretage en vurdering af mangler ved arbejdet.
E har gjort gældende, at staderapporten ikke kan lægges til grund for stadet, da E efter ophævelsen den 16. februar 2022 forlod byggepladsen, og har henvist til en række udaterede fotos optaget af E selv. E’s anbringende herom må forstås således, at andre arbejdede videre på arbejdet omfattet af E’s entreprise, efter at E forlod arbejdspladsen.
E deltog imidlertid i stadeforretningen, og det fremgår af stadeopgørelsen, at parterne fremviste og berettede om det udførte byggeri, uden at der er anført noget om, at E havde indsigelser på tidspunktet for stadeforretningen. E ses endvidere ikke før i svarskriftet af 18. august 2022 at have gjort opmærksom på, at stadeforretningen ikke var retvisende for stadet på det tidspunkt, hvor E forlod pladsen. På denne baggrund, og da E ikke på anden måde har dokumenteret eller sandsynliggjort, at staderegistrantens opgørelse ikke er retvisende for det tidspunkt, hvor E forlod pladsen, tages anbringendet om, at der imellem dette tidspunkt og tidspunktet for stadeforretningen er sket ændringer af byggeriet, ikke til følge.
Der er enighed om, at BH til E har betalt samlet 450.000 kr. (inkl. moms). Det fremgår af stadeforretningen, at staderegistranten vurderer, at de udførte arbejder udgør 228.000 kr. ekskl. moms svarende til 285.000 inkl. moms.
BH har herefter krav på tilbagebetaling af 165.000 kr. som følge af arbejdets stade.
Om BH’s krav på erstatning for mangler (stadeforretningen)
Af staderapporten fremgår, at staderegistranten har konstateret mangler for i alt 359.000 kr. inkl. moms. Ud over partsforklaringerne for voldgiftsretten og de ovenfor omtalte udaterede fotos fremlagt af E, har ingen af parterne ført yderligere bevis for manglerne. Således er staderegistranten heller ikke afhjemlet i forbindelse med sagens førelse i voldgiftsnævnet. Voldgiftsretten finder på denne baggrund, at de af staderegistranten konstaterede mangler, der i fornøden grad er dokumenteret ved de fotos, som indgår i rapporten, må lægges til grund for afgørelsen af sagen.
BH har herefter krav på erstatning for 359.000 kr. inkl. moms for de mangler, der er konstateret på stadeforretningen.
Om BH’s krav på erstatning for manglende leverede varmepumper
Det er ubestridt, at BH har betalt 8.750 kr. inkl. moms for levering af varmekanoner.
E har gjort gældende, at de pågældende varmepumper er leveret, men har ikke ud over et foto, som BH har bestridt viser varmepumper, dokumentet, at varmepumperne er leveret.
Voldgiftsretten finder, at E må være nærmest til at dokumentere, at de pågældende varmepumper er leveret. Da sådan dokumentation ikke er sket, tages BH’s påstand om tilbagebetaling af fakturaen på 8.750 kr. inkl. moms for varmepumper til følge.
E’s modkrav til kompensation
Som sagen er oplyst for voldgiftsretten, må det lægges til grund, at parterne i februar 2022 ikke længere ønskede at samarbejde om entreprisen og var enige om at afslutte samarbejdet. Uanset at det var BH, der ved sin mail af 16. februar 2022 tog initiativ til samarbejdets ophør, finder voldgiftsretten således holdepunkter for at antage, at parterne reelt var enige om dette, eller at E i hvert fald gennem passivitet har accepteret, at samarbejdet blev afsluttet.
E har da heller ikke før de afsluttende bemærkninger for voldgiftsretten rejst krav (til kompensation) i anledning af BH’s uberettigede ophævelse. Voldgiftsretten er allerede på den baggrund afskåret fra at tage stilling til dette krav, som i øvrigt alene bygger på E’s eget estimat for, hvilket dækningsbidrag E ville have opnået, hvis arbejdet ikke var stoppet. I hvert fald på den baggrund har E fortabt retten til at kræve eventuel erstatning for uberettiget ophævelse.
E’s krav om erstatning til kompensation for uberettiget ophævelse kan derfor ikke imødekommes.
Om BH’s krav på godtgørelse forbundet med stadeopgørelsen
Som ovenfor nævnt må stadeopgørelsen ses i lyset af, at parterne må anses for at have været enige om at afslutte samarbejdet. På denne baggrund findes det rigtigst, at parterne hver bærer halvdelen af udgifterne til stadeforretningen. Parterne var enige om at udvide stadeopgørelsen til også at omfatte en mangelgennemgang. Det forhold, at staderegistranten i forbindelse med gennemgangen konstaterede en række mangler ved E’s arbejde, kan ikke føre til, at en større del af udgifterne ved stadeforretningen skal bæres af E.
På denne baggrund tages BH’s påstand om godtgørelse af udgifter forbundet med stadeopgørelsen til følge for så vidt angår 23.718,81 kr.
Konklusion
På baggrund af ovenstående skal E til BH betale samlet 556.468,81 kr.
3.3. Sagsomkostninger
Efter sagens forløb og udfald skal E betale 55.000 kr. i sagsomkostninger til BH. I beløbet er indeholdt moms, da BH ikke er momsregistreret. Beløbet, der er til dækning af rimelige udgifter til advokat, er fastsat ud fra størrelsen af det vundne beløb, processkrifternes omfang og hovedforhandlingens længde.
E skal dække omkostningerne forbundet med voldgiftsrettens behandling af sagen.
Thi bestemmes Indklagede, E, skal til klageren, BH, betale 556.468,81 kr. med procesrente fra den 19. juli 2022 til betaling sker. I sagsomkostninger skal E til BH betale 55.000 kr.
De omkostninger, der har været forbundet med voldgiftsrettens behandling af sagen, betales af E efter opgørelse og påkrav fra Voldgiftsnævnet.