UGD 2021.31.1
Ugens kendelse er afsagt af voldgiftsretten medio april 2021, og vedrører en rådgiver der havde handlet ansvarspådragende, men bygherren havde ikke lidt noget tab.
I 2010 havde en bygherre antaget en rådgiver (R) til at projektere en støttemur på en ejendom.
I 2015 blev det konstateret, at støttemuren var begyndt at skride. R anerkendte, at der var sket en fejlprojektering af støttemuren, eftersom armeringen af støttemurens bundplade var utilstrækkelig. R iværksatte og betalte derfor foranstaltninger til aflastning af støttemuren.
I 2016 overdrog bygherren ejendommen til BH-S ApS. Af købsaftalen fremgik, at ejendommen blev overdraget med de forefundne skader, efter at støttemuren var begyndt at skride. Derudover var det foreskrevet, at køber indtrådte i sælgeres rettigheder overfor sælgers rådgivere i relation til følgerne af, at støttemuren var begyndt at skride.
I maj 2019 stillede BH-S krav om erstatning af R, som følge af fejlprojekteringen.
R anerkendte, at have handlet ansvarspådragende ved at fejlprojektere støttemuren, herunder bl.a. ved at fejlberegne mængden af armering.
Voldgiftsretten
Indledningsvist fandt retten, at fejlprojekteringen af støttemuren medførte en ekstra udgift på 100.000 kr. ved opførelse af et boligkompleks med parkeringskælder på ejendommen. Støttemurens manglende armering kunne derfor afhjælpes ved en merudgift på 100.000 kr.
Imidlertid fandt retten, at såfremt støttemuren havde været projekteret korrekt fra starten af, ville det have medført en tillægspris på 250.000 kr. Den manglende armering havde således medført en oprindelig besparelse på 250.000 kr.
BH-S havde derfor ikke lidt noget tab, hvorfor R blev frifundet.
Hvad kan vi lære af denne kendelse?
I dette tilfælde fik BH-S ikke tilkendt noget erstatning fordi R’s fejl ved projekteringen havde gjort støttemuren ’billigere’ og fordi BH-S ved opførelse af et boligkompleks med parkeringskælder, alligevel ville være nødt til at foretage en sammenbygning af støttemuren og parkeringskælderen. BH’S tab(merudgiften) blev derfor fratrukket den besparelse(tillægsprisen), som BH-S opnåede ved projekteringsfejlen, hvilket medførte, at der ikke forelå et egentligt tab.
Husk som altid, at for at få erstatning skal der foreligge årsagssammenhæng, påregnelighed, et dokumenteret tab og der skal være handlet ansvarspådragende.
Vil du vide mere?
Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet.
Se mere under kurser.
/Entrepriseadvokat Simon Heising
Som gengivet i TBB.2021.809 / Sag nr. C-15119
#ugensdom #entrepriseret #erstatning
-0O0-
Bygherresuccessor BH-S ApS (advokat Patrick Rask Buskbjerg) mod Rådgiver R (advokat Thomas Hjorth)
1. Indledning
Mellem klager, bygherresuccessor BH-S ApS (tidligere … ApS), og indklagede, rådgiver R, herefter R, er der opstået en tvist vedrørende krav om erstatning for påstået fejlprojektering af en støttemur i forbindelse med opførelse af en
…butik i ….
Voldgiftsnævnet har i anledning heraf nedsat en voldgiftsret i henhold til »Regler for voldgiftsbehandling inden for bygge- og anlægsvirksomhed« bestående af rådgivende ingeniør Carsten Krogh Schrøder, afdelingschef Niels Bank og landsdommer Lars Christensen, med sidstnævnte som formand.
2. Påstande og hovedforhandling
Klager har nedlagt påstand om, at R tilpligtes til BH-S ApS at betale 2.194.498,25 kr. med tillæg af procesrente fra den 26. marts 2021 til betaling sker.
Indklagede har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse over for klagers krav på 1.624.498,25 kr. vedrørende omkostninger forbundet med støttemur. Over for klagers resterende krav på 570.000 kr. vedrørende mistet lejeindtægt påstås frifindelse.
Hovedforhandling har fundet sted den 6. april 2021 på ….
I forbindelse med at sagen er optaget til kendelse, er det aftalt med parterne, at kendelsen udfærdiges uden fuldstændig sagsfremstilling og uden fuldstændig gengivelse af forklaringerne og proceduren og alene med gengivelse af parternes påstande og voldgiftsrettens resultat og begrundelsen herfor.
3. Kort sagsfremstilling
I 2010 udførte R projektering af en støttemur, der skulle etableres i forbindelse med opførelse af en …butik i …. Projektering blev udført for …, og ABR 89 indgik som et led i aftalegrundlaget.
I 2015 blev det konstateret, at støttemuren var begyndt at skride. R konstaterede, at der var en fejl i deres beregninger vedrørende støttemuren, hvilket havde ført til en utilstrækkelig armering af støttemurens bundplade. R iværksatte herefter nogle foranstaltninger til aflastning af støttemuren. Udgifterne hertil blev afholdt af R.
I 2016 overdrog … den ejendom, hvor støttemuren er opført, til BH-S ApS. Ifølge købsaftalen blev ejendommen, der fungerede som parkeringsplads, overdraget med de forefundne skader efter, at støttemuren var begyndt at skride. Det er videre angivet i købsaftalen, at køber indtrådte i sælgers rettigheder over for sælgers rådgivere i relation til følgerne af, at støttemuren var begyndt at skride.
Denne voldgiftssag er indledt ved klageskrift af 29. maj 2019, hvor BH-S ApS rejste krav om betaling af i alt
4.668.000 kr. eksklusive moms. Kravet angik erstatning for det tab, klager angav at have lidt som følge af R’s fejlprojektering af støttemuren. Forud for anlæg af voldgiftssagen var der gennemført syn og skøn under Voldgiftsnævnets j.nr. A-9469 med direktør, civilingeniør Henrik Jensen som skønsmand.
R nedlagde i svarskrift af 1. juli 2019 påstand om frifindelse. R bestred at have handlet ansvarspådragende, ligesom det rejste krav størrelsesmæssigt blev bestridt. Ved processkrift B af 28. januar 2021 anerkendte R imidlertid, at selskabet havde begået en ansvarspådragende fejl ved projekteringen af støttemuren, og at der var årsagssammenhæng mellem den begåede fejl og de af skønsmanden konstaterede skader.
Under voldgiftssagen er der fremkommet oplysninger om, at anparterne i BH-S ApS er overdraget af … A/S til … ApS i henhold til en optionsaftale og en betinget anpartsoverdragelsesaftale af 26. september 2018 med en række efterfølgende tillæg. Overdragelsen er sket som et led i et projekt vedrørende opførelse af et boligkompleks på ejendommen. Under sagen er fremlagt tillæg nr. 2 til betinget anpartsoverdragelsesaftale af 26. september 2018.
Tillægget er underskrevet den 29. maj 2020 og indeholder bl.a. bestemmelser om, at nærværende voldgiftssag
videreføres af sælger på dennes regning og risiko. Tillægget indeholder endvidere bestemmelser om sælgers forpligtelser til at sikre, at støttemuren kan anvendes som fundering for en parkeringskælder, der etableres i forbindelse med opførelse af det påtænkte boligkompleks på ejendommen.
I forbindelse med anpartsoverdragelsen er … ApS navneændret til BH-S ApS (med … ApS som binavn).
4. Forklaringer
Der er under hovedforhandlingen afgivet forklaring af [i alt 4 personer ud over] Henrik Jensen, skønsmand.
5. Procedure
BH-S ApS har opgjort sit erstatningskrav med baggrund i de ekstraudgifter, selskabet har afholdt til udbedring/sikring af støttemuren i forbindelse med, at støttemuren er anvendt/indbygget i parkeringskælderen til det nyopførte boligkompleks på ejendommen. BH-S ApS har opgjort dette krav til 1.624.498,25 kr. inkl. moms og har overordnet gjort gældende, at disse udgifter er en følge af manglerne ved støttemuren, som R er ansvarlig for.
BH-S ApS har herudover krævet erstatning for mistet lejeindtægt med 570.000 kr. Selskabet har herunder gjort gældende, at arealet ikke har kunnet benyttes som parkeringsareal siden aflastningen/frigravningen af støttemuren i 2015, og at selskabet derfor har mistet en lejeindtægt på i alt 570.000 kr. for perioden frem til juli 2020, hvor opførelsen af boligkomplekset på ejendommen blev påbegyndt.
R har i første række påstået afvisning af kravet på 1.624.498,25 kr. med henvisning til, at det ikke er godtgjort, at udgiften med rette er afholdt af BH-S ApS. R har subsidiært påstået frifindelse med henvisning til, at BH-S ApS ikke har lidt noget tab, navnlig som følge af, at der ikke har været ekstraudgifter til benyttelse af støttemuren i det opførte boligkompleks.
Over for kravet om mistet lejeindtægt har R overordnet gjort gældende, at det ikke er bevist, at forholdene ved støttemuren har medført, at klager har mistet en lejeindtægt.
Parternes nærmere anbringender og argumentation fremgår af deres sammenfattende processkrifter / påstandsdokumenter.
6. Voldgiftsrettens bemærkninger og resultat
R’s påstand om afvisning.
Anparterne i … ApS (nu BH-S ApS) er medio 2020 overdraget fra … A/S til … ApS.
Efter indholdet af det fremlagte tillæg 2 til anpartsoverdragelsesaftalen sammenholdt med forklaringerne fra direktør …, … A/S og direktør …, … ApS, lægger voldgiftsretten til grund, at det som et led i overdragelsen af anparterne er aftalt, at udgifterne på 1.624.498,25 kr. inkl. moms afholdes af … ApS (nu BH-S ApS), hvorefter beløbet skal indgå i en regulering af købesummen for anparterne i forbindelse med opgørelsen af udfaldet af voldgiftssagen, jf. bestemmelserne herom i tillægget.
Voldgiftsretten tager derfor ikke påstanden om afvisning til følge.
Kravet på 1.624.498,25 kr. vedrørende afholdte udgifter til udbedring af støttemur
BH-S ApS har overordnet gjort gældende, at disse udgifter er en følge af manglerne ved støttemuren, som R er ansvarlig for. Der er tale om ekstraudgifter, der er afholdt af selskabet til udbedring/sikring af støttemuren i
forbindelse med, at støttemuren er anvendt/indbygget i parkeringskælderen til det nyopførte boligkompleks på ejendommen. Udgifterne er alene forårsaget af manglerne ved støttemuren, som R har anerkendt ansvaret for.
R har bestridt, at fejlen i projekteringen af støttemuren har påført klager disse udgifter og har videre gjort gældende, at der i et eventuelt tab skal fratrækkes den besparelse, som klager har opnået ved projekteringsfejlen, herunder i form af sparet armering i støttemuren.
I skønserklæring af 22. marts 2018 anførte skønsmanden, civilingeniør Henrik Jensen, i sin besvarelse af spørgsmål C I), at aflastning eller stabilisering af støttemuren som en meget fornuftig løsning ville kunne ske ved at projektere det ind som en del af et kommende byggeri, og at en projektering med en kælderløsning i så fald ville være det mest optimale. Skønsmanden anførte videre i besvarelsen af spørgsmål C II), at udgiften til aflastning eller stabilisering af støttemuren som led i opførelsen af en bygning på grunden ikke kunne anslås med nogen grad af sikkerhed uden kendskab til et eventuelt fremtidigt projekts placering og udførelse.
Efter R blev bekendt med, at der medio 2019 var ansøgt om byggetilladelse til et konkret projekt på ejendommen, blev skønsmanden forelagt det materiale om projektet, R havde fået aktindsigt i, og i 2. supplerende erklæring af 21. februar 2020 har skønsmanden i sin besvarelse af spørgsmål J bl.a. anført følgende:
Ud fra det modtagne materiale kan skønsmanden se, at der påtænkes opført en parkeringskælder i nær tilknytning til den etablerede støttemur.
Endvidere fremgår det af materialet, at selve beboelsesdelen er trukket væk fra støttemuren.
…
Med baggrund i det modtagne materiale, kan skønsmanden konkludere, at der forholdsvis nemt kan skabes den fornødne bæreevne af støttemuren ved en sammenbygning med parkeringskælderen.
Tillæg for forstærkning af støttemur ved sammenbygning med de nye kælderkonstruktioner, inkl. alle omkostninger. Tillægspris i forhold til en korrekt udført støttemur: kr. 200.000,-«
Klager fremlagde efterfølgende nærmere beregninger på belastninger på støttemuren i det konkrete projekt (sagens bilag 12), og skønsmanden anførte herefter i 4. supplerende erklæring af 2. november 2020 bl.a. følgende:
»Spørgsmål N
Skønsmanden bedes i forlængelse af besvarelsen af spørgsmål M og under inddragelse af den tidligere besvarelse af spørgsmål J oplyse, om udgifterne til den planlagte sammenbygning af støttemuren med det nye byggeri vil blive forøget alene som følge af, at støttemuren ikke er dimensioneret korrekt til at modstå lasten fra den oprindeligt planlagte parkeringsplads på grunden, når der tages højde for, at den manglende bæreevne af den eksisterende støttemur kan indgå i projekteringen og udførelsen af de kommende byggeri.
I bekræftende fald bedes merudgiften som følge af den manglende bæreevne af det eksisterende støttemur anslået. Svar:
Forøgelsen kan ikke alene tilskrives den manglende bæreevne af støttevæggen, da der under alle omstændigheder
vil kræves en sammenbygning mellem dækket i kote 10,45 og støttevæggen, også i det tilfælde hvor støttevæggen er dimensioneret korrekt.
I dette tilfælde vil merudgiften som alene kan tilskrives den manglende armering beløbe sig til følgende.
Meromkostning: kr. 100.000,- «
Skønsmanden har under hovedforhandlingen uddybet sin vurdering af merudgiften, der er en følge af den manglende armering i støttemuren og herunder fastholdt, at merudgiften kan anslås til 100.000 kr.
Voldgiftsretten lægger herefter til grund, at den fejl ved projektering af støttemuren, som R er ansvarlig for, har medført en ekstra udgift på 100.000 kr. ved opførelsen af boligkomplekset med parkeringskælder på ejendommen.
Det forhold, at klager har fremlagt en række fakturaer, der samlet beløber sig til 1.624.498,25 kr. inkl. moms, kan ikke føre til et andet resultat, idet voldgiftsretten ikke har mulighed for at fastslå, om disse fakturaer, der ikke er forelagt skønsmanden, vedrører andet og mere arbejde end det, der er en direkte følge af den manglende armering i støttemuren.
Voldgiftsretten lægger samtidig efter skønsmandens besvarelse af spørgsmål L til grund, at hvis støttemuren fra starten havde været projekteret korrekt, herunder med den korrekte mængde armering, ville dette have medført en tillægspris på 250.000 kr., og at den manglende armering således har medført en oprindelig besparelse på 250.000 kr.
Da støttemurens manglende armering har kunnet afhjælpes ved en merudgift på 100.000 kr. i det konkrete projekt, har den projekteringsfejl, som R bærer ansvaret for, herefter samlet set ikke medført noget tab for klager.
Voldgiftsretten frifinder derfor R for kravet vedrørende afholdte udgifter til udbedring af støttemuren.
Kravet på 570.000 kr. vedrørende mistet lejeindtægt
BH-S ApS har gjort gældende, at arealet ikke har kunnet benyttes som parkeringsareal siden aflastningen/frigravningen af støttemuren i 2015, og at selskabet derfor har mistet en lejeindtægt på i alt 570.000 kr. for perioden frem til juli 2020, hvor opførelsen af boligkomplekset på ejendommen blev påbegyndt. Kravet er opgjort i overensstemmelse med skønsmandens besvarelse af spørgsmål 5.1 i skønserklæringen af 22. marts 2018, hvor skønsmanden har anslået, at lejeindtægten for arealet i den pågældende periode udgør i alt 570.000 kr.
R har overordnet gjort gældende, at det ikke er bevist, at forholdene ved støttemuren har medført, at klager har mistet en lejeindtægt.
Voldgiftsretten bemærker, at klager – trods R’s opfordring hertil – ikke har dokumenteret, at klager forud for afhjælpningsforanstaltningerne i 2015 oppebar en indtægt for udlejning af arealet til parkering, selvom … har forklaret, at klager også forud for erhvervelsen i 2016 havde brugsretten til arealet. Det er heller ikke dokumenteret, at afhjælpningsforanstaltningerne medførte, at klager var afskåret fra at anvende eller udleje arealet – eller i hvert fald en del af dette – til parkering.
Under disse omstændigheder finder voldgiftsretten ikke, at klager har bevist, at den fejl ved projekteringen af støttemuren, som R er ansvarlig for, har medført, at klager har mistet en lejeindtægt vedrørende arealet.
Voldgiftsretten frifinder derfor tillige R for denne del af klagers krav.
Sagsomkostninger
Efter sagens forløb og endelige udfald skal BH-S ApS betale sagsomkostninger til R med 252.800 kr. Af beløbet er 52.800 kr. til dækning af afholdte udgifter til syn og skøn og afhjemling af skønsmanden under hovedforhandlingen, mens 200.000 kr. er til dækning af udgifter til advokatbistand. Beløbene indeholder ikke moms, da R er momsregistreret. Beløbet til dækning af udgifter til advokatbistand er fastsat efter sagens værdi, omfang og forløb, og der er herunder taget hensyn til, at klagers påstand under sagens forberedelse og frem til kort før hovedforhandlingen angik et væsentligt højere beløb.
Efter sagens forløb og udfald skal BH-S ApS endvidere betale de omkostninger, der har været forbundet med voldgiftsrettens behandling af sagen, efter opgørelse og påkrav fra Voldgiftsnævnet.