UGD 2021.39.1
Ugens kendelse er afsagt af voldgiftsretten medio juni 2020, og vedrører en entreprenør og en rådgiver som blev frifundet for krav i anledning af mangler, da der ikke var reklameret inden for den absolutte frist på 5 år.
Den 4. oktober 2011 indgik en ejerforening og et arkitektfirma en aftale om teknisk rådgivning og bistand i forbindelse med renoveringsarbejder med ABR 89 gældende.
Den 3. august 2012 indgik ejerforeningen og en entreprenør (E) en entreprisekontrakt med AB 92 gældende.
Den 4. februar 2014 blev renoveringen afleveret og 1-års eftersyn skete den 2. og 3. februar 2015. 5-års eftersyn fandt sted den 29. januar 2019.
Den 18. maj 2020 lagde ejerforeningen sag an mod E og arkitektfirmaet vedr. tvist om hvorvidt ejerforeningens eventuelle krav var bortfaldet som følge af for sen reklamation eller forældelse.
Voldgiftsretten
Retten fandt, at ejerforeningen tidligst den 24. januar 2020 havde reklameret over arkitektfirmaets rådgivningsfejl i forbindelse med renoveringen, hvilket var for sent ift. 4-årsfristen iht. ABR 89 pkt. 6.2.3.1, som her ville betyde, at reklamationen senest skulle være sket 5 år efter byggeriets aflevering den 4. februar 2014.
For så vidt angik E, fandt retten, at E havde udført de udbedringsarbejder, som ejerforeningen med arkitektfirmaet vurderede som mangler, som E skulle udbedre efter 5-årsgennemgangen.
Voldgiftsretten fandt herefter, at ejerforeningens reklamation ved en skrivelse af 28. april 2020, der omhandlede klager, var fremsat efter udløbet af 5-årsfristen, således som det var anført i skrivelsen.
Reklamationsfristen i AB 92 § 36, stk. 1, var derfor ikke overholdt.
Opsummerende blev det lagt til grund, at der ikke var reklameret rettidigt af ejerforeningen overfor arkitektfirmaet og entreprenøren.
Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Af AB 92 § 36, stk. 1, fremgår, at ved byggearbejder og anlægsarbejder i tilslutning hertil skal bygherrens krav mod entreprenøren som følge af mangler fremsættes senest 5 år efter arbejdets aflevering. Efter 5 år kan bygherren ikke rejse krav mod entreprenøren.
Derudover bør det bemærkes, at det følger af ABR 89 pkt. 6.2.3.1., at ved rådgivning i forbindelse med udførelse af bygninger ophører rådgiveransvaret 5 år efter aflevering af den bygning, fejlen eller forsømmelsen vedrører.
Vil du vide mere?
Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet.
Se mere under kurser.
/Entrepriseadvokat Simon Heising
Som gengivet i TBB 2021.1143 / Sag nr. C-15474
#ugensdom #entrepriseret #reklamation
0O0-
Ejerforeningen … (advokat Erik Turley) mod Entreprenør E A/S (advokat Charlotte Frederikke Malmqvist) og Arkitektfirma … A/S (advokat Nicolas Farsø)
Indledning
Advokat Erik Turley har ved klageskrift af 18. maj 2020 anmodet Voldgiftsnævnet om at nedsætte en voldgiftsret til afgørelse af en tvist mellem klageren, Ejerforeningen … og indklagede 1, entreprenør E A/S og indklagede 2, Arkitektfirmaet … A/S angående en renoveringsentreprise, som E A/S har udført for Ejerforeningen …, og som Arkitektfirmaet … A/S har ydet teknisk rådgivning og bistand til.
Voldgiftsnævnet har i anledning heraf vedtaget at nedsætte en voldgiftsret i henhold til »Regler for voldgiftsbehandling inden for bygge- og anlægsvirksomhed« bestående af arkitekt Gitte Kilsgaard Hoff, bygningsingeniør Søren Holse og landsdommer Henrik Gunst Andersen, med sidstnævnte som formand.
Der er under sagens forberedelse fremlagt følgende processkriftet:
Klageskrift af 18. maj 2020 med udkast til skønstema Svarskrift fra E A/S af 15. juni 2020
Svarskrift fra Arkitektfirmaet … A/S af 24. juni 2020
Replik af 18. september 2020
Duplik fra E A/S 15. oktober 2020
Duplik fra Arkitektfirmaet … A/S af 15. oktober 2020
Klagers processkrift af 19. marts 2021
Klagers påstandsdokument af 19. maj 2021
Påstandsdokument af 21. maj 2021 fra E A/S
Påstandsdokument af 21. maj 2021 fra Arkitektfirmaet … A/S
Sagen er hovedforhandlet den 31. maj 2021 i Voldgiftsnævnets lokaler, Vesterbrogade 2B, 3. sal, 1620 København V.
Der er under hovedforhandlingen afgivet forklaring af … (klager), … (indklagede 1) og A (indklagede 2).
I forbindelse med at sagen er optaget til kendelse er det aftalt med parterne, at kendelsen udfærdiges uden fuldstændig sagsfremstilling og uden fuldstændig gengivelse af forklaringerne og proceduren og alene med gengivelse af parternes påstande og voldgiftsrettens resultat og begrundelsen herfor.
Hovedforhandlingen har omhandlet, om Ejerforeningen … har fortabt retten til at kræve erstatning for påståede mangler ved de udførte renoveringsarbejder som følge af forældelse eller udvist retsfortabende passivitet. Renoveringen blev afleveret den 4. februar 2014, og 1-årseftersyn fandt sted den 2. og 3. februar 2015. Der blev udført 5-årseftersyn den 29. januar 2019. Renoveringen omfattede blandt andet udskiftning af tag og vinduer.
Ejerforeningen … har nedlagt påstand om, at de indklagede tilpligtes at anerkende, at der ikke er indtrådt forældelse eller udvist retsfortabende passivitet eller reklameret for sent.
E A/S og Arkitektfirmaet … A/S har påstået frifindelse.
Voldgiftsrettens begrundelse og resultat
Der er i forholdet mellem Ejerforeningen … (herefter ejerforeningen) og Arkitektfirmaet … A/S (herefter arkitektfirmaet) den 4. oktober 2011 indgået aftale om teknisk rådgivning og bistand, hvor det blandt andet fremgår, at ABR 89 er gældende.
Entreprisekontrakten mellem ejerforeningen og E A/S (herefter entreprenøren) blev indgået den 3. august 2012 med bestemmelse om, at AB 92 er gældende.
Parterne har procederet i overensstemmelse med, at det er de nævnte standardvilkår og forældelseslovens § 3, der er relevante for sagens afgørelse.
Voldgiftsretten lægger til grund på baggrund af skrivelsen af 28. april 2020 fra ejerforeningens advokat til arkitektfirmaets advokat, og således som klageskriftet er affattet, at det er ejerforeningens synspunkt, at arkitektfirmaets eventuelle ansvar over for ejerforeningen er begrundet i, at arkitektfirmaets tilsyn under byggeriet har været mangelfuldt. Der er herved navnlig lagt vægt på, at det af skrivelsen af 28. april 2020 fremgår, at »Min klients synspunkt er fortsat, at Deres klient skulle have opdaget de pågældende mangler under tilsyn«.
Voldgiftsretten lægger til grund, at der den 6. januar 2020 blev afholdt et møde, hvor ejerforeningens administrator, advokat Poul Turley, samt A for arkitektfirmaet deltog. Det fremgår således af advokat Poul Turleys skrivelse af 24. januar 2020, at A på mødet fik udleveret et notat af 11. december 2019, der var udarbejdet af … A/S. Notatet omhandlede fejl og mangler ved tage i relation til blandt andet udførelsen af sternafdækning. I skrivelsen var det anført, at ejerforeningen vil rejse krav mod entreprenøren for mangler ved tage og vinduer, samt at der vil blive fremsat krav mod arkitektfirmaet for mangler ved tilsyn. Det anførtes om manglerne, at der er tale om skjulte mangler.
Reklamationen omhandlede dermed ikke et ansvar for den rådgivning, som arkitektfirmaet ydede i forbindelse med 5-årseftersynet, hvor der var spørgsmål om betydningen af nogle mørke aftegninger på murværket. Det, der er anført af ejerforeningen i påstandsdokumentet om, »at klager havde derfor en berettiget og naturlig forventning om, at [arkitektfirmaet]s vurdering som professionel rådgiver var korrekt« kan derfor ikke føre til et andet resultat.
Det følger af ABR 89 punkt 6.2.3.1., at ved rådgivning i forbindelse med udførelse af bygninger ophører rådgiveransvaret 5 år efter aflevering af den bygning, fejlen eller forsømmelsen vedrører.
Da byggeriet blev afleveret den 4. februar 2014 skulle ejerforeningen senest 5 år efter denne dato have reklameret over for arkitektfirmaet. Reklamationen kan tidligst anses for afgivet den 24. januar 2020, hvilket er for sent i forhold til 5-årsfristen.
Ejerforeningen har derfor ikke reklameret rettidigt over for arkitektfirmaet i relation til mangelfuldt tilsyn under renoveringen af ejerforenings ejendomme.
Ejerforeningens advokat rettede henvendelse til entreprenøren ved skrivelse af 28. april 2020, hvor det blev anført, at der blandt andet var konstateret fugtproblemer i lejligheder hos adskillige beboere samt fejl ved sterninddækninger og problemer ved tage på adskillige blokke. Endvidere blev det anført, at der var konstateret manglende isolering mellem karm og mur.
Det fremgik endvidere af skrivelsen, at »det er min klients opfattelse, at ovenstående skyldes skjulte mangler i Deres entreprisearbejde, idet min klient efter 5 årsgennemgangen – efter henvendelse fra flere beboere – har konstateret ovennævnte forhold.«
Det følger af AB 92 § 36, stk. 1, at ved byggearbejder og anlægsarbejder i tilslutning hertil skal bygherrens krav mod entreprenøren som følge af mangler fremsættes senest 5 år efter arbejdets aflevering. Efter dette tidspunkt kan bygherren ikke rejse krav mod entreprenøren.
Det fremgår af sagens oplysninger, at der var beboere, der inden afleveringen i 2014 klagede over, at der kom kulde og træk fra vinduer. Der var udsendt skemaer dateret 27. januar 2014 til en række beboere, der blev anmodet om at oplyse, om der var foretaget destruktive undersøgelse af, om stopværk og fuge var udført korrekt.
Ved 5-årsgennemgangen blev der udarbejdet et notat med oplistning af de mangler, som var meldt af beboerne. Der var angivet, at der var en klage fra en beboer over træk fra vinduer og dør i opholdsstue. Endvidere var der en beboer, der havde klaget over en defekt fuge under et vindue.
Ejerforeningen besluttede i samråd med arkitektfirmaet, at bemærkninger om tagkant inddækninger ved gavlene ikke skulle forfølges yderligere. Det fremgår af mails fra januar og februar 2019.
Entreprenørfirmaet færdigmeldte ved en mail af 7. oktober 2019 til ejerforeningen de påtalte mangler fra 5-årsgennemgangen. Det fremgik i relation til klagen over defekt fuge, at »vi tager selv kontakt til beboer og får en murer forbi til udbedring«.
Voldgiftsretten lægger på den baggrund til grund, at entreprenøren havde udført de udbedringsarbejder, som ejerforeningen i samråd med arkitektfirmaet vurderede som værende mangler, som entreprenøren skulle udbedre efter 5-årsgennemgangen. De mangler ved vinduer og døre, som det var aftalt i forbindelse med 5-årsgennemgangen at leverandøren skulle afhjælpe, har ikke nogen betydning for sagen.
Voldgiftsretten lægger derfor til grund, at der har været klager over trækgener ved vinduer, men at disse forhold blev afhjulpet inden afleveringen i 2014, og at der i forbindelse med 5-årsgennemgangen var en enkelt klage over trækgener, som blev afhjulpet.
Der er således ikke grundlag for ejerforeningens synspunkt, der er gjort gældende i påstandsdokumentet af 19. maj 2021 om, at de mangler i relation til træk fra døre og vinduer, som blev påtalt før 5-årsfristens udløb, aldrig er udbedret og godkendt af ejerforeningen.
Voldgiftsretten lægger derfor til grund, at ejerforeningens reklamation ved skrivelsen af 28. april 2020 omhandler klager fremsat efter udløbet af 5-årsfristen, således som det udtrykkeligt er anført i skrivelsen.
Reklamationsfristen i AB 92 § 36, stk. 1, er derfor ikke overholdt i forhold til entreprenøren i relation til de påståede mangler benævnt som manglende isolering mellem karm og mur, som begrunder klager over træk og kulde fra vinduer.
Ejerforeningens reklamation i relation til fugtproblemer og fejl ved sterninddækninger og problemer ved tage på adskillige blokke er fremsat på baggrund af notatet fra … A/S og første gang fremført over for entreprenøren ved skrivelsen af 28. april 2020.
Det ved 5-årsgennemgangen påpegede forhold i relation til inddækninger ved gavle blev frafaldet af ejerforeningen efter samråd med arkitektfirmaet, hvilket er dokumenteret ved arkitektfirmaets mail af 29. januar 2019 til ejerforeningen og ejerforeningens svar af 11. februar 2019. Entreprenørfirmaets mail af 7. oktober 2019 om færdigmelding underbygger, at entreprenørfirmaet var bekendt med ejerforeningens beslutning.
Voldgiftsretten finder på den baggrund, at reklamationen om fugtproblemer og fejl ved sterninddækninger og tage er fremsat efter udløbet af 5-årsfristen i AB 92 § 36, stk. 1, hvorfor reklamationen i forhold til entreprenøren ikke er rettidig.
Sammenfattende finder voldgiftsretten, at der ikke er reklameret rettidigt af ejerforeningen over for arkitektfirmaet og entreprenøren, hvorfor de indklagedes påstande tages til følge.
Voldgiftsrettens afgørelse slutter sagen, hvorfor der træffes bestemmelse om sagens omkostninger.
Ejerforeningen skal efter sagens udfald og forløb betale sagsomkostninger til dækning af de indklagedes udgifter til advokatbistand. Ejerforeningen skal betale 30.000 kr. (ekskl. moms) til entreprenøren og 30.000 kr. til arkitektfirmaet (ekskl. moms) til dækning af advokatomkostninger.
Udgiften til voldgiftsrettens behandling af sagen skal betales af ejerforeningen som nedenfor bestemt.