UGENS DOM: Rådgiver tilkendes betaling for næsten alle krav om ekstraarbejde, selvom bygherren ikke havde godkendt et eneste

I denne Ugens Dom med Advokat Simon Heising: Ekstraarbejder udgør ofte kilden til konflikter i entrepriseforhold. Typisk aftaler parterne specifikke formkrav, hvor ekstraarbejde ikke kan igangsættes, før bygherren har givet sin godkendelse.

En nylig afgørelse fra voldgiftsretten understreger endnu engang, at et sådant krav ikke forhindrer rådgiveren i at blive tilkendt betaling for ekstraarbejde. Afgørelsen demonstrerer, hvordan bygherrens passivitet i sammenhæng med nødvendigheden af arbejdet spiller en afgørende rolle i sådanne tvister.

Sagens forløb

Sagens forløb begyndte med en aftale mellem en bygherre og en rådgiver om teknisk bistand til et byggeprojekt, der inkluderede brandsikring og et ABA-anlæg til en ejendom. Aftalen indebar, at rådgiverens honorar ville udgøre 11 % af den endelige entreprisesum, og at aftalegrundlaget var ABR 89.

Undervejs i arbejdet og i tiden efter rejste rådgiveren en række krav om ekstraarbejder, som ikke var blevet skriftligt godkendt af bygherren.

Bygherren nægtede at betale rådgiveren for ekstraarbejde. Bygherren forklarede, at kravene blev afvist under møderne med rådgiveren, ligesom de havde anmodet om en redegørelse, der forklarede, hvorfor omkostningerne oversteg det aftalte beløb. En sådan redegørelse blev dog aldrig sendt af rådgiveren.

På den anden side mente rådgiveren ikke, at kravene blev afvist under mødet. Rådgiveren bemærkede, at han havde sendt flere e-mails med opgørelser over ekstraarbejdet til bygherren, som aldrig blev besvaret. Rådgiveren påpegede desuden, at en nytiltrådt direktør hos bygherren tidligere havde antydet via e-mail i 2021, at der var mulighed for yderligere betaling, og udtrykte håb om at nå til enighed om en passende afregningsmodel.

Da parterne ikke kunne nå til enighed om, hvorvidt kravene blev afvist eller ej, blev voldgiftsretten indkaldt til at afgøre, om rådgiveren havde krav på ekstrabetaling, selvom kravene ikke var blevet skriftligt godkendt af bygherren inden udførelse.

Voldgiftsretten

Voldgiftsretten fastslog (endnu engang), at kravet om skriftlig forhåndsgodkendelse fra bygherren før påbegyndelse af ekstraarbejdet blot udgør en bevisregel. En rådgiver, der undlader at overholde dette formkrav, mister således ikke sit krav alene på dette grundlag, men det kan i stedet komme ham bevismæssigt til skade.

Herefter fastslog voldgiftsretten, at ekstrabetaling kun kan tilkendes, hvis det kan dokumenteres, at:

1) arbejdet enten var bestilt af bygherren, eller 2) var nødvendigt for byggeriets udførelse.

Dette krævede en omhyggelig vurdering af parternes beviser.

I vurderingen lagde retten særlig vægt på, at rådgiveren havde fremsendt flere e-mails til bygherren med opgørelser over merforbrug, og det blev bemærket, at bygherren ikke havde svaret på disse henvendelser.

Voldgiftsretten gennemgik derefter hvert enkelt krav individuelt og konkluderede, at rådgiverens arbejde med ulovlig el, en flugtvej og ekstra arbejde vedrørende ABA-anlægget (grundet en anden entreprenørs forhold), samt en myndighedsgodkendelse var nødvendige arbejder, som ikke var inkluderet i aftalen. Derfor blev rådgiveren tilkendt betaling for disse arbejder.

Derimod blev rådgiveren nægtet betaling for mindre ad hoc-opgaver, da disse ikke blev anset for nødvendige for entreprisen.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?

1. Ekstraarbejde og særlige formkrav: Kendelsen understreger derfor, at voldgiftsretten lægger vægt på det reelle frem for det formelle.

Selvom aftalen angiver, at rådgiveren skal afvente bygherrens godkendelse før udførelsen af ekstraarbejde, anerkender voldgiftsretten, at der kan opstå situationer, hvor det er nødvendigt for rådgiveren at udføre arbejdet uden at vente på en sådan godkendelse.

2. Ekstraarbejde og bevisførelse: Kendelsen viser derfor også, at voldgiftsretten i en sådan vurdering ligger vægt på mange faktorer udover selve aftalen, herunder omstændighederne og parternes adfærd.

Som det fremgår af denne kendelse, havde det afgørende betydning, at rådgiveren havde kommunikeret med bygherren via flere e-mails angående behovet for ekstraarbejde, og at bygherren ikke havde reageret herpå. Bygherren var således klar over, at rådgiveren anså arbejdet som ekstraarbejde, og de kunne derfor have protesteret imod udførelsen af arbejdet, hvis de ikke ønskede at betale for det.

Vil du vide mere?

Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet. Se mere under kurser.

/Entrepriseadvokat Simon Heising

Som gengivet i TBB2024.203 / Sag nr. C-16079

Læs kendelsen i fuld længde her

TBB2024.203 / Sag nr. C-16079

Voldgiftsrettens kendelse afsagt den 23. oktober 2023, C-16079

1. Indledning

Mellem klageren, rådgiver R, og indklagede, bygherre BH, er der opstået en tvist om betaling af honorar for eventuelle ekstraarbejder i forbindelse med en aftale om teknisk rådgivning om brandsikring m.v. af en ejendom beliggende i ….

Voldgiftsnævnet har i anledning heraf nedsat en voldgiftsret i henhold til »Regler for voldgiftsbehandling inden for bygge- og anlægsvirksomhed (2010)« bestående af bygningsingeniør …, akademiingeniør … og landsdommer …, med sidstnævnte som formand.

2. Påstande og hovedforhandling

R har nedlagt påstand om, at BH skal betale 819.087,50 kr. med procesrente fra klageskriftets indgivelse, til betaling sker.

R har endvidere nedlagt påstand om frifindelse over for BH’s selvstændigt nedlagte påstand.

BH har nedlagt påstand om frifindelse.

BH har endvidere nedlagt selvstændig påstand om, at R skal betale 677.335 kr. med procesrente fra 24. juni 2022.

Hovedforhandling har fundet sted den 5. oktober 2023 i Voldgiftsnævnets lokaler, Vesterbrogade 2B, 3. sal, 1620 København V.

R-V1, BH-V1, R-V2, R-V3, R-V4, BH-V2 og BH-V3 har afgivet forklaring under hovedforhandlingen.

I forbindelse med at sagen blev optaget til kendelse, er det aftalt med parterne, at kendelsen udfærdiges uden fuldstændig sagsfremstilling og uden fuldstændig gengivelse af forklaringerne og proceduren og alene med gengivelse af parternes påstande og voldgiftsrettens resultat og begrundelsen herfor.

3. Indledning

Parterne indgik den 14. juli 2017 aftale om teknisk rådgivning og bistand, herunder byggeledelse, i forbindelse med udførelse af brandsikring af …, der er beliggende i lokaler lejet af X Kommune. Det fremgår, at brandsikringen skulle udføres på grundlag af et projektmateriale udarbejdet af arkitektfirmaet A, som var overdraget til R. I arbejdet indgik endvidere et ABA-anlæg, og det var forudsat, at det udbud, der skulle foretages, skulle indgå i et større udbudsmateriale for …, der bl.a. omfattede vinduesudskiftning i og facaderenovering af samme ejendom, som lejemålet er beliggende i, hvilket arbejde forudsattes udført i 2017, hvor brandsikringen også forventedes gennemført.

Det var aftalt, at det samlede honorar for arbejdet med brandsikringen og ABA-anlæg skulle afregnes som 11 % af den samlede endelige entreprisesum for de to entrepriser, og at aftalegrundlaget bl.a. var ABR 89.

R har under arbejdets udførelse og efterfølgende rejst en række krav om betaling for ekstraarbejder, hvilke er behandlet nedenfor.

BH har bestridt disse krav og bl.a. anført, at arbejderne ikke er aftalt skriftligt, og at der er indtrådt forældelse. Endvidere har BH rejst et krav på mistede lejeindtægter.

4. Voldgiftsrettens bemærkninger og resultat

Spørgsmålet om skriftlighed

Der er mellem parterne enighed om, at BH under forhandlingerne om aftalen fik indføjet et afsnit heri om, at såfremt R skulle udføre arbejde, der ikke var omfattet af det fastsatte honorar, skulle dette arbejde og honorering herfor godkendes skriftligt forinden igangsættelse af arbejdet, medmindre dette ikke tidsmæssigt var muligt, og arbejdet var af mindre omfang.

Endvidere er der enighed om, at de omtvistede ekstraarbejder og honoreringen herfor ikke skriftligt er godkendt af BH.

Det følger imidlertid af fast praksis, at forudgående skriftlig godkendelse af et ekstraarbejde, uanset en bestemmelse herom i parternes aftale, er en bevisregel og ikke er gyldighedsbetingelse, således at bygherren ikke kan nægte at honorere et krav om betaling for ekstraarbejder alene med den begrundelse, at der ikke foreligger en skriftlig aftale herom. Der vil herefter som hovedregel kunne ske honorering af ekstraarbejder, hvis det efter bevisførelsen kan lægges til grund, at det pågældende arbejde er bestilt, eller at det pågældende arbejde har været nødvendigt.

Det bemærkes i denne forbindelse, at R i en mail af 10. oktober 2018 til BH sendte en opgørelse over merforbrug af timer i størrelsesordenen 320.000 kr. med en anmodning om afklaring i samarbejde, og at R i en mail af 21. december 2018 til BH oplyste, at det samlede merforbrug nu var i størrelsesordenen

480.000 kr., og at sagen ikke var afsluttet. Det fremgår, at dette skulle drøftes på et møde i uge 2 i 2019. De pågældende mails blev efter det foreliggende ikke besvaret skriftligt.

Spørgsmålet om forældelse, herunder udsættelse af forældelsesfristen på grund af forhandlinger

Det fremgår, at R-V2 fra R ved mail af 10. februar 2021 til D, der var nytiltrådt direktør i BH, lykønskede hende med den nye stilling og gjorde opmærksom på, at R havde nogle udestående honorarkrav, og at R, når byggeregnskabet var på plads, ville vende tilbage med et bud på, hvordan deres resterende ydelser skulle afregnes.

D svarede herpå ved en mail af 11. februar 2021 bl.a., at hun godt vidste, at der var noget at komme efter, og at hun håbede, at der kunne findes en ordentlig afregningsmodel og et slutbeløb, som alle kunne blive enige om.

BH’s repræsentanter har om R’s krav på yderligere betaling, herunder om de ovenstående mails fra efteråret 2018, forklaret, at de på møder, hvor de blev præsenteret for krav om yderligere betaling henviste til honorarbestemmelsen om 11% af den samlede entreprisesum og i øvrigt bad om en nærmere redegørelse for, hvorfor det var blevet dyrere end aftalt. BH-V1 har forklaret, at han aldrig fik en sådan redegørelse. BH-V2 har ligeledes forklaret bl.a., at hun aldrig fik en redegørelse for de forbrugte timer eller var varslet herom, ligesom man ikke blev enige om, hvorledes der skulle afregnes.

R-V4 har for R’s vedkommende forklaret, at han kom ind i sagen i marts eller april 2021, da R ikke kunne komme videre med sit honorarkrav, og at der blev afholdt et møde den 10. maj 2021 mellem parterne for at opnå en fælles forståelse. De blev på mødet enige om, at der af R skulle udarbejdes supplerende dokumentation for kravet, hvilket han forstod således, at der herefter kunne findes en fornuftig løsning.

Han mener ikke, at kravene blev afvist på mødet, hvor der også blev drøftet uenighed om manglende varsling af ekstrakravene, hvilke krav blev afvist ved D’s mail af 18. august 2021.

Der er enighed om, at R efter mødet i maj 2021 til BH sendte de notater med redegørelse for de enkelte krav, som er rejst under denne sag, hvorefter D på BH’s vegne ved mail af 22. juni 2021 afviste kravene et for et, idet det blev konkluderet, at R alene have et udestående på 1.841,68 kr. ekskl. moms. R-V4 svarede herpå ved en mail af 8. juli 2021 med et ønske om en yderligere drøftelse af forløbet, hvorefter D ved en mail af 11. august 2021 afviste R’s krav.

Under disse omstændigheder finder voldgiftsretten, at R ikke har godtgjort, at der har været en egentlig realitetsforhandling om kravene og grundlaget herfor, og at R derfor ikke har haft føje til at gå ud fra, at der var en rimelig udsigt til, at der kunne opnås en løsning uden anlæggelsen af en sag.

Voldgiftsretten har herved navnlig lagt vægt på, at D’s mail 11. februar 2021 er sendt af hende som relativt nytiltrådt direktør som svar på en mail, hvor R’s krav ikke var opgjort, og at det ikke kan anses for realitetsforhandlinger, at BH’s repræsentanter på et efterfølgende møde gentog de anmodninger om redegørelser for opgørelsen af kravet, som de tidligere havde anmodet om.

Voldgiftsretten finder derfor ikke, at udløbet af forældelsesfristen har været udskudt i medfør af forældelseslovens § 21, stk. 5.

Spørgsmålet om forældelse af R’s krav må derfor, således som sagen er forelagt, behandles efter den tidslinje for projektets tillægsarbejder, som R har udarbejdet, idet det lægges til grund, at de enkelte tillægsarbejder kunne kræves betalt, når disse hver især var afsluttet, jf. nærmere nedenfor om de enkelte krav.

De enkelte krav

Forlænget byggetid – 275.875 kr. ekskl. moms

Der er enighed om, at der kan komme yderligere udgifter til tilsyn m.v., når byggetiden forlænges, og der er således ubestridt, at arbejdet var nødvendigt.

BH har ikke godtgjort, at den forlængede byggetid kan tilskrives R’s forhold, og BH heller ikke har godtgjort, at der er anvendt for mange timer, eller at kravet i øvrigt er ubilligt. Byggeperioden blev afsluttet i løbet af 2020, hvorfor kravet ikke var forældet ved indgivelsen af klageskriftet den 22. marts 2022.

Voldgiftsretten tager derfor dette ekstrakrav til følge.

Ulovlig el – 107.640 kr. ekskl. moms

Arbejde i forbindelse med den under arbejdets udførelse konstaterede ulovlige el-installation kan ikke anses for omfattet af parternes aftalegrundlag og er et nødvendigt arbejde.

Imidlertid er arbejdet efter det oplyste i tidslinjen for projektets tillægsarbejder udført frem til primo 2018, og kravet var derfor forældet ved indgivelsen af klageskriftet den 22. marts 2022.