Ugens kendelse er afsagt af voldgiftsretten den 6. januar 2020, og vedrører en hovedentreprenørs forsøg på at kræve betaling for udførte ekstraarbejder.
En bygherre (BH) indgik den 7. marts 2018 en entreprisekontrakt med en hovedentreprenør (HE). AB 92 blev vedtaget mellem parterne.
Der opstod tvist mellem parterne om bl.a. ekstraarbejder, mangler og garantinedskrivning.
HE’s påståede krav på betaling for ekstraarbejder skyldtes en uoverensstemmelse i udbudsmaterialet. Uklarheden skyldtes det forhold, at BH’s rådgiver ikke havde oplyst HE, at BH ønskede en væsentlig ændring i materialevalget, som ville medføre en ændring af tilbudslisten. Entreprisens parter var derfor uenige om, hvem der skulle betale for ændringen af tilbudslisten.
HE nedlagde påstand om, at BH skulle tilpligtes at betale ca. kr. 500.650,00. Herudover nedlagde HE påstand om, at BH skulle nedskrive den af HE stillede garanti i henhold til AB 92 § 6, stk. 2 fra 15% til 10%. BH påstod i den sammenhæng frifindelse.
BH nedlagde selvstændig påstand om, at der i HE’s påstand skulle fradrages omkostninger for mangler, afviste aftalesedler og besparelser.
Voldgiftsretten
Voldgiftsretten indledte behandling af sagen med at afvise, at der forelå mangler fra HE’s side. Voldgiftsretten afviste mangelskravet, da de påberåbte mangler ikke var blevet gjort gældende af BH i forbindelse med afleveringen af entreprisen. BH havde desuden heller ikke forsøgt at belyse manglerne nærmere gennem syn og skøn. BH fik derfor ikke medhold i, at HE’s krav på betaling skulle nedsættes som følge af mangler.
Efterfølgende tog voldgiftsretten stilling til, hvorvidt HE havde krav på merbetaling som følge af ekstraarbejder. I den forbindelse gennemgik voldgiftsretten de enkelte aftalesedler separat.
Visse arbejder blev karakteriseret som ekstraarbejder, da de ikke var indeholdt i entreprisen. Dette gjaldt bl.a. HE’s krav på betaling som følge af brandsikring af etageadskillelse.
HE fik endvidere medhold i sit krav på betaling for udførte ekstraarbejder som følge af udbudsmanglerne i udbudsmaterialet. Voldgiftsretten fastslog, at omkostningen som følge af uoverensstemmelsen i udbudsmaterialet måtte pålægges BH, idet det var BH’s rådgiver, der havde undladt at oplyse HE om ændringen.
Samlet set gav voldgiftsretten HE medhold i en række punkter i sine krav på betaling for udførte ekstraarbejder.
Voldgiftsretten fandt det ikke godtgjort af BH, at HE havde opnået besparelser som følge af ændringer i udførelsen af entreprisen.
BH påstod endvidere erstatning for forsinkelse. Voldgiftsretten fandt i denne sammenhæng, at BH på trods af en evt. forsinkelse, som muligvis skyldtes HE, ikke havde lidt noget tab. BH var ikke i stand til at godtgøre ekstraudgifter som følge af forsinkelsen.
Voldgiftsretten gav derfor ikke BH medhold i sin påstand om erstatning som følge af forsinkelse.
Voldgiftsretten fandt desuden, at den af HE stillede garanti skulle nedskrives fra 15% til 10% som følge af, at BH ikke havde fremført forhold, der kunne begrunde frifindelse.
Samlet set gav voldgiftsretten HE medhold i sin påstand om krav på ca. kr. 500.650,00 samt HE’s påstand om nedskrivning af den af HE stillede garanti.
Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Kendelsen illustrerer meget fint, at det som udgangspunkt er bygherren, der bærer ansvaret for udbudsmangler. Omkostninger, som følge af ændringer i udbudsmaterialet, må derfor som udgangspunkt pålægges bygherren.
Herudover viser kendelsen også, at det er en forudsætning for et almindeligt erstatningsansvar som følge af forsinkelse, at der er lidt et tab. Er der ikke lidt et tab, er der intet at erstatte.
Ønsker bygherren, at forsinkelse fra en entreprenør skal medføre en udgift for entreprenøren, skal der forinden være aftalt vilkår om konventionalbod.
Vil du vide mere?
Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet.
Se mere under kurser.
/Entrepriseadvokat Simon Heising
Som gengivet i TBB 2020.340 / Sag nr. C-15008
#ugensdom #entrepriseret #udbudsmangler
-oOo-
Kendelsen i fuld længde
Hovedentrepenør HE (advokat Carsten Højer) mod Bygherre BH (advokat David Rachat-Nielsen)
1. Indledning
Der er mellem klageren, hovedentreprenør HE A/S (herefter HE) og indklagede, bygherre BH ApS (herefter BH) opstået tvist om krav i forbindelse med ombygningsentreprisen på BH’s ejendom beliggende … .
HE var hovedentreprenør på baggrund af et udbudsmateriale udarbejdet af … Arkitekter ApS. Det er aftalt mellem parterne, at arbejdet udføres i henhold til AB 92. Entreprisesummen udgjorde 5.538.127,50 kr.
I den anledning er der nedsat en voldgiftsret i henhold til »Regler for voldgiftsbehandling inden for bygge- og anlægsvirksomhed« med landsdommer Henrik Gunst Andersen som formand.
2. Påstande og hovedforhandling
HE har nedlagt følgende endelige påstande:
- BH tilpligtes til HE at betale 500.653,25 kr. med tillæg af den til enhver tid gældende procesrente fra sagens anlæg, til betaling sker, subsidiært et efter voldgiftsrettens skøn fastsat mindre beløb med tillæg af samme rente som anført.
- BH tilpligtes at nedskrive den af HE stillede garanti i henhold til AB 92 fra 15 % til 10 %.
Over for BH’s selvstændige påstand har HE påstået frifindelse.
BH har påstået frifindelse over for HE’s påstand 1 og frifindelse for tiden i forhold til HE’s påstand 2 samt nedlagt endelig påstand om, at HE tilpligtes til BH at betale 295.490,34 kr.
HE’s påstand fremkommer som resttilgodehavendet ifølge entrepriseaftalen med tillæg af ekstraarbejder. Ved sagens anlæg var tilgodehavendet 527.552,13 kr. Beløbet er reduceret som følge af … Arkitekter ApS’ indbetaling af 3.898,88 kr., en besparelse på dørpumper på 20.000 kr. og et fradrag for en radiator til 3.000 kr. Sidstnævnte er korrigeret under hovedforhandlingen.
BH’s selvstændige påstand fremkommer som HE’s oprindelige påstand på 527.552,13 kr. med fradrag for mangler, afviste aftalesedler og besparelser, som samlet udgør 491.556,35 kr. Differencebeløbet 35.985,78 kr. til fordel for HE er herefter fradraget erstatning for tabt lejeindtægt med 303.000 kr. samt ekstraomkostning til rådgiver med 61.875 kr. Under hovedforhandlingen har BH frafaldet indsigelser for samlet 41.748,60 kr.
Sagen er hovedforhandlet den 9. december 2019 i Voldgiftsnævnets lokaler, Vesterbrogade 2B, 3. sal, 1620 København V.
Der er under hovedforhandlingen afgivet forklaring af C (HE), … (HE), D (BH), R1 [arkitekt] (rådgiver for BH), R2 [ingeniør] (rådgiver for BH).
I forbindelse med, at sagen er optaget til kendelse, er det aftalt med parterne, at kendelsen udfærdiges uden fuldstændig sagsfremstilling og uden fuldstændig gengivelse af forklaringerne og proceduren og alene med gengivelse af parternes påstande og voldgiftsrettens resultat og begrundelsen herfor.
3. Voldgiftsrettens bemærkninger og resultat
Mangler, som ikke er afhjulpet
- Sikring mod vandindtrængning ved elevatordør
- Dør til kælder og butik mangler slutbeklædning
- Afkorte værn som støder mod zinkbeklædning
- Konvektorriste understøttes og fastgøres, udestue 2. sal
HE har bestridt, at der er de påståede mangler. Der er tale om forhold, som ikke er gjort gældende i forbindelse med afleveringen af byggeriet.
BH har ikke søgt de pågældende forhold nærmere belyst gennem syn og skøn, hvorfor det ikke kan anses for bevist af BH, at der er mangler ved byggeriet som påstået.
Aftalesedler
Aftale 13, Brandsikring af etageadskillelse
HE har i aftalesedlen beskrevet, at der er udført tilmuring af huller i vægge over loft. Endvidere er der opsat 2 lag gips på loft, hvor puds manglede, samt etableret brandsikring i gulv i henhold til skitse, hvor brædder og lerindskud manglede.
Det er forklaret af R1, at han havde forventet, at der ved fjernelse af et betongulv tillige blev udført en brandsikring af loftet under betongulvet. Han har anmodet om opsætning af gipsplader, hvor der manglede pudsloft. Han har tegnet en skitse, der viser, hvordan arbejdet kunne udføres.
Voldgiftsretten lægger på baggrund af beskrivelsen af arbejderne og R1’s forklaring til grund, at arbejderne ikke var indeholdt i entreprisen, men bestilt af BH på grund af uforudsete forhold.
Kravet tages derfor til følge.
Aftale 17, Merpris for facadebeklædning i zink
Parterne indgik entrepriseaftalen den 7. marts 2018 ved underskrivelse af en skrivelse, der var udfærdiget af … Arkitekter ApS. Skrivelsen er benævnt »accept« og har et afsnit på dokumentets forside med overskriften »gældende for tilbud og accept«. I dette afsnit er anført udbudsbrev af 17. januar 2018 med udbudsmateriale, to rettelsesblade dateret henholdsvis 5. og 8. februar 2018 samt licitationstilbud af 14. februar 2018, der begrunder en entreprisesum på 4.636.952 kr. (ekskl. moms). Herefter var det anført, at der forelå en revideret tilbudsliste med besparelser og ændringer dateret 27. februar 2018, der begrundede en entreprisesum på 4.440.702 kr. (ekskl. moms). Til sidstnævnte beløb er anført et beløb til fradrag, da arbejdet udgår, hvorefter der er beregnet moms af 4.430.502 kr.
På acceptskrivelsens side 2 er der et afsnit benævnt »Betingelser/bilag«, hvor det er anført, at der er beskrivelser fra henholdsvis en vvs-entreprenør og en el-entreprenør på indarbejdede besparelser og ændringer. Endvidere er der anført »Reviderede tegninger, dateret 01.03.2018«.
C (fra HE) har forklaret, at han modtog en mail den 6. marts 2018 fra … Arkitekter ApS, hvortil der var vedhæftet en tegning dateret 1. marts 2018. Han bemærkede, at tegningen viste en ændret udformning af en kvist, udluftning fra kælderen og et gelænder til kældernedgangen. Det var ændringer, der ikke havde nogen prismæssige konsekvenser. Han bemærkede ikke, at der i et større tekstafsnit om facadebeklædningen var sket en ændring, idet ordet cembrit var ændret til zink. Der havde ikke været forhandlinger om denne ændring, der er en dyrere løsning. Der havde været forhandlinger om besparelser. Han modtog ikke et rettelsesblad angående zinkbeklædning på facaden. Det fremgår både af projektbeskrivelsen og tilbudslisten, at der skulle være zink på søjler og en kvist.
R1 har forklaret, at han gennem længere tid havde drøftet med D (fra BH) at ændre facadebeklædningen til zink, men at det først var den 1. marts 2018, at han foretog en ændring i facadetegningen i overensstemmelse med bygherrens ønske. Han tænkte ikke over, at tilbuddet fra HE var afgivet, før den reviderede tegning blev fremsendt til HE, og at zinkbeklædning var væsentligt dyrere end cembritplader.
Voldgiftsretten lægger til grund, at der er en uoverensstemmelse mellem det udbudsmateriale, som ifølge acceptskrivelsen er angivet til at være gældende for tilbud og accept og teksten i den tegning, som tilføjet under afsnittet om betingelser og bilag. Acceptskrivelsen, som er skrevet af BH’s rådgiver, har denne uklarhed, fordi BH’s rådgiver undlod at oplyse over for HE, at BH ønskede en væsentlig ændring i materialevalget, som krævede en tilretning af tilbudslisten.
BH kan under disse omstændigheder ikke støtte ret på teksten i tegningen af 1. marts 2018, hvorfor BH skal betale for ekstraydelsen i forhold til udbudsbrev og rettelsesbreve samt revideret tilbud af 27. februar 2018.
Kravet tages derfor til følge.
Aftale 22, Merpris for ændret facadeparti i udestuen 2. sal
Voldgiftsretten har ikke grundlag for at tilsidesætte HE’s forståelse af tegningen, der viser udførelsen af skydedørene i udestuen på 2. sal. BH, der ikke var enig heri, anmodede om levering af en skydedør med andre dimensioner, hvilket herefter må anses for en ekstraydelse.
Kravet tages derfor til følge.
Aftale 27, Vola-armatur i udekøkken
Der var oprindelig fremsendt en aftaleseddel med et større beløb, da vvs-installatøren havde angivet prisen forkert. Det fremgår af en mail af 20. september 2018 fra HE til BH, at der fremsendes rettet aftaleseddel 27, og samme dag svarede HE med teksten »Den er OK«.
Voldgiftsretten lægger derfor til grund, at der var aftalt en ydelse, som ikke fremgik af udbudsmaterialet.
Kravet tages derfor til følge.
Aftale 28, Merpris for brusedøre
Det er forklaret af D (fra BH), at han rettede henvendelse til … for levering af andre 6 brusedøre end dem, der fremgår af fagbeskrivelsen for vvs-entreprisen. D (fra BH) sikrede sig ikke, at det ikke indebar en ekstraudgift. HE har i aftalesedlen forlangt betaling for prisdifferencen.
Kravet tages derfor til følge.
Aftale 29, Bæresøjler til elevator
Det lægges efter de afgivne forklaringer til grund, at det var uforudset, at bygningens konstruktion ikke umiddelbart tillod installering af en elevator. Det fremgår tilsvarende af en mail fra R1, at han var enig i, at det var nødvendigt med en stålkonstruktion. R1 har forklaret, at han ikke er bekendt med andre løsninger end den valgte.
Kravet tages derfor til følge.
Uafklarede fejl og mangler, samt ændringer i udførelse
Besparelse på ændrede vvs-installationer
BH har ikke godtgjort, at der er udført en anden og billigere vvs-installation i ejendommen end den aftalte, der kan berettige til en reduktion af entreprisesummen.
Mødereferatet fra 6. marts 2018 udfærdiget af vvs-ingeniør R2 angående et møde med … og … fra vvs-installatørfirmaet indeholder ikke nogen angivelse af, at der er aftalt besparelser på vandinstallationen ud over det, som kunne opnås ved at installere separate afkalkere.
Den pris, som R2 har beregnet i et estimat fra 4. januar 2019 for udførelse af selvstændige vandforsyningsstik til to lejemål på 1. sal samt et lejemål på 2. sal, er således ikke udtryk for, at der i forbindelse med entreprisens udførelse er udført en billigere løsning i strid med udbudsbetingelserne.
Der er derfor ikke grundlag for reduktion af entreprisesummen.
Besparelse på ændrede ventilationsinstallationer
BH’s krav bygger på et estimat af 4. januar 2019 fra vvs-ingeniør R2 over udgiften til udførelse af udsugning fra emhætter i henhold til udbudsmaterialet. R2 har imidlertid forklaret, at han ikke var bekendt med, at ventilation udgik af entreprisen, og at arbejdet er bestilt senere på grundlag af et andet tilbud.
Der er derfor ikke grundlag for reduktion af entreprisesummen.
Vurderet udgift for nødvendig ændring af vvs-installation
Dette krav, der har sammenhæng med kravet om reduktion af entreprisesummen som følge af besparelser på ændrede vvs-installationer, kan som følge af det ovenfor anførte ikke tage til følge.
Besparelse på trægulve på 3. sal
… (fra HE) har forklaret, at der ikke er anvendt billigere materialer, end dem der er forudsat i entrepriseaftalen. R1 har forklaret, at han har hørt, at materialeprisen var mindre end de 500 kr. pr. kvadratmeter, som var angivet i udbudsmaterialet. Af udbudsbeskrivelsen fremgik: »Der skal regnes med en netto materialepris på 500,- kr. pr. m2«.
Kravet om reduktion af entreprisesummen findes på den baggrund ikke dokumenteret og tages derfor ikke til følge.
Styring til elevatordøre
Det er oplyst, at det under byggefasen blev besluttet at fravælge elektriske dørpumper på elevatordørene med henblik på at opnå en besparelse.
… (fra HE) har forklaret, at der i elevatorens styringssystem er installeret det nødvendige for opsætning af elektriske dørpumper, men at systemet ikke anvendes, da BH fravalgte elektriske dørpumper til fordel for almindelige dørpumper. Det var ikke muligt at ændre ordren til elevatorfirmaet, da BH ændrede mening. R1 har forklaret, at han var af den opfattelse, at det var i pumperne, at styringssystemet var installeret.
Voldgiftsretten lægger på baggrund af forklaringerne til grund, at der ikke er opnået en besparelse på elevatorleverancen. Kravet om reduktion af entreprisesummen tages derfor ikke til følge.
Fradrag for 2 brandvinduer
De omhandlede vinduer fremgik af tegningen fra den 1. marts 2018, som er nærmere omhandlet under punktet om aftaleseddel 17.
Af de grunde, som er anført ovenfor, og da BH ikke har betalt for de omhandlede vinduer, som ikke indgik i HE’s accepterede tilbud, kan der ikke gives fradrag for to vinduer.
BH’s krav om erstatning for forsinkelse – tabt lejeindtægt og udgift til rådgiver
Der er enighed mellem parterne om, at der under entreprisens udførelse opstod en forsinkelse i forhold til den oprindelige tidsplan. Parterne er imidlertid ikke enige om, hvorvidt forsinkelsen kan tilregnes HE, og hvilken betydning det har haft, at der opstod en vandskade. HE har foruden vandskaden henvist til, at der blev foretaget en række ændringer i projektet og krævet en række tillægsarbejder.
Voldgiftsretten finder, uanset om der måtte være tale om en vis forsinkelse, der kan tilregnes HE, at BH ikke har dokumenteret, at der har været tab og ekstraudgifter, som kan henføres til, at afleveringen skete senere end oprindelig planlagt.
Kravet tager derfor ikke til følge.
Nedskrivning af garantien – HE’s påstand 2
Da BH ikke har anbringender til støtte for frifindelsespåstanden, og det derfor er uoplyst, hvad der begrunder frifindelsespåstanden, tages HE’s påstand 2 til følge. Det lægge således til grund som anført af HE, at byggeriet er afleveret og mangler udbedret i fornødent omfang.
Sammenfatning og konklusion
HE har som følge af det anførte krav på restbetaling ifølge entrepriseaftalen og betaling for de ekstraarbejder, som er omhandlet i de ovenfor nævnte aftalesedler, og der er ikke er grundlag for BH’s krav om erstatning for mangler og reduktion af entreprisesummen med henvisning til opnåede besparelser. BH’s selvstændige påstand, der er begrundet med forsinket aflevering, findes ikke godtgjort. HE’s påstand 1 og frifindelsespåstand over for BH’s selvstændige påstand tages derfor til følge. Endvidere tages HE’s påstand 2 om garantinedskrivning til følge.
Efter sagens forløb og udfald skal BH til HE i sagsomkostninger til dækning af udgiften til advokatomkostninger betale 60.000 kr. ekskl. moms.