UGD 2021.21.1
Ugens kendelse er afsagt af voldgiftsretten ultimo september 2020, og vedrører en situation hvor der ikke forelå udbudsmangler som kunne give leverandør krav på ekstrabetaling.
Et boligselskab ønskede i 2014 at ombygge 24 eksisterende lejligheder til 30 lejligheder.
Boligselskabet havde antaget TR som totalrådgiver og UR var underrådgiver.
UR fremsendte udbudsmaterialet d. 11. juli til leverandør (L). Af udbudsmaterialet fremgik, at arbejdet bl.a. omfattede: ”Køkkener, badeværelser og garderobeskabe (…)” og det var bl.a. angivet, at ”Der leveres og monteres garderobeskabe i boliger”.
L fremsendte 20. august tilbud på ca. 1.100.000 kr. Den 16. september skrev UR til L, at UR havde lavet en fejl i fagbeskrivelsen, idet der ikke var angivet garderobeskade i værelserne. Herefter opstod tvist om L havde krav på ekstrabetaling for disse 120 garderobeskabe.
Den 18. september sendte L en revideret pris på ca. 1.200.000 kr.
Herefter indgik boligselskabet og L, under anvendelse af AB 92, aftale på baggrund af L’s tilbud af 20. august med nogle reguleringer. Antallet af garderobeskabe blev dog ikke drøftet mellem parterne i forbindelse med denne aftale.
L fremsatte herefter krav om betaling af forskellen mellem tilbuddet og den reviderede pris.
L havde underskrevet aftalen uden forbehold, idet L efter sin egen forklaring antog, at UR var bekendt med, at de 120 garderobeskave var en tillægsydelse.
Voldgiftsretten
Voldgiftsretten bemærkede indledningsvist, at L havde afgivet et tilbud ud fra det udbudsmateriale der bl.a. omfattede arbejdsbeskrivelser hvori var angivet, at arbejdet omfattede garderobeskabe.
Efter bevisførelsen fandt voldgiftsretten således, at L havde afgivet tilbud indeholdende en allerede foretaget regulering for tillægsydelser og at L heller ikke havde krævet ændringer i kontrakten efter han blev bekendt med garderobeskabene.
L kunne således ikke kræve betaling for de 120 garderobeskabe.
Hvad kan vi lære af denne kendelse?
For at reviderede tilbud får betydning senere hen er det vigtigt, at disse indarbejdes i kontrakten. Dette kunne gøres på flere måder i den konkrete sag. For det første kunne L forinden aftalens indgåelse, have foretaget forbehold om tillægget. For det andet kunne L under drøftelserne om kontrakten, krævet ændringer i forbindelse med tillægget eller gjort det klart og tydeligt at boligselskabet forpligtes til at betale for de 120 garderobeskabe efter kontraktens indgåelse som en tillægsydelse. For det tredje kunne L under byggeriet havde gjort UR og boligselskabet opmærksom på, at de 120 garderobeskabe bør anses som tillæg. Det er igen vigtigt som altid, at udforme en klar og tydelig kontrakt.
Vil du vide mere?
Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet.
Se mere under kurser.
/Entrepriseadvokat Simon Heising
Som gengivet i TBB 2021.159 / Sag nr. C-14982
#ugensdom #entrepriseret #tillægsydelser
-0O0-
Leverandør L (advokat Kim Christian Hove Thomsen) mod Boligselskabet … (advokat Sarah Ploug Madsen)
Indledning
Mellem klageren, leverandør L A/S (herefter L), og indklagede, Boligselskabet … (herefter Boligselskabet), er der uenighed om, hvorvidt L har krav på betaling for levering og montering af 120 garderobeskabe i forbindelse med Boligselskabets renovering og tilbygning til ejendommen …. Der er endvidere uenighed om forrentning af en række fakturaer, der er betalt efter forfaldstid i henhold til fakturaerne.
I den anledning har Voldgiftsnævnet nedsat en voldgiftsret i henhold til »Regler for voldgiftsbehandling inden for bygge- og anlægsvirksomhed« med Lisbeth Parbo som eneste voldgiftsdommer på tidspunktet for hovedforhandlingen.
Påstande og hovedforhandling
L har nedlagt påstand om, at Boligselskabet skal betale 128.725 kr. med procesrente fra den 16. februar 2017, procesrente af 6.720 kr. fra den 17. juli 2016 til den 14. juni 2017, af 12.690 kr. fra den 5. juli 2016 til den 14. juni 2017, af 840,63 kr. fra den 26. januar 2017 til den 14. juni 2017, af 19.000 kr. fra den 26. januar 2017 til den 14. juni 2017, af kr. 14.940 kr. fra den 26. januar 2017 til den 14. juni 2017, af 7.095 kr. fra den 26. januar 2016 til den 14. juni 2017, af 45.358,15 kr. fra den 16. februar 2016 til den 14. juni 2017 og sagens omkostninger, herunder inkassogebyr på 100 kr. kompensationsbeløb på i alt 2.480 kr. og 3.850 kr. i udenretlige inkassoomkostninger.
Boligselskabet har påstået frifindelse.
Hovedforhandling har fundet sted den 3. september 2020 på ….
Direktør D (L), forretningsfører … (Boligselskabet) og erhvervskonsulent … (L) har afgivet forklaring under hovedforhandlingen.
I forbindelse med at sagen blev optaget til kendelse, er det aftalt med parterne, at kendelsen udfærdiges uden fuldstændig sagsfremstilling og uden gengivelse af forklaringer og procedure, således at kendelsen i det væsentlige gengiver parternes påstande og voldgiftsrettens begrundelse og resultat.
Sagsfremstilling
Boligselskabet ønskede i 2014 at renovere og ombygge de eksisterende 24 lejligheder i ejendommen … , således at der derefter blev 20 lejligheder. Desuden skulle der bygges en etage med yderligere 10 lejligheder oven på de eksisterende bygninger, således at ejendommen i alt kom til at bestå af 30 lejligheder. Boligselskabet havde antaget TR (nu … A/S) som totalrådgiver, og UR var underrådgiver for TR. Arkitekt A var kontaktperson hos UR. BH-R var bygherrerådgiver.
Ved udbudsbrev af 11. juli 2014 fremsendte A fra UR udbudsmaterialet til bl.a. L i forbindelse med en indbudt licitation i fagentreprise af renoverings- og tilbygningsarbejderne. Med udbudsbrevet fulgte bl.a. tegninger og arbejdsbeskrivelse. I beskrivelsen for inventarentreprisen var det under punkt 2.2 angivet generelt om bygningsdelenes omfang, at »Arbejdet omfatter følgende standardinventar:
1. Køkkener, badeværelser og garderobeskabe i soveværelser og værelser, jf. plantegninger og bygningsdelstegninger
Følgende dele, der leveres af og monteres under dette arbejde:
…
1. Køkkener, badeværelser og garderobeskabe er at betragte som systemleverancer til fuld færdig brug.
…«
Under bygningsdelsbeskrivelsens punkt 4.02 om garderobeskabe og teknikskabe var det under punkt 4.1 Orientering og 4.2 Omfang angivet, at »Der leveres og monteres garderobeskabe i boliger, jf. tegninger. Der leveres og monteres låge samt ramme til teknikskabe…« og »Inventar iht. tegninger«
Under punkt 4.3 Lokalisering var følgende anført:
1. »Garderobeskabe i soveværelser, værelser og entre (lejligheder mellem modul E-H).
2. Teknikskabe i entre (lejligheder mellem modul A-E & H-M) og køkken (lejligheder mellem modul E-H)
3. Hattehylde og bøjlestang i entre (lejligheder mellem modul A-E & H-M)«
Af udbudstegningerne fremgik bl.a., at ejendommen består af 3 bygninger, hvor bygningen mellem modul E-H er en lille bygning placeret mellem 2 lange bygninger. I alle lejligheder – også i de lange bygninger – var der i soveværelser og værelser indtegnet henholdsvis 3 og 2 skabe. I lejlighederne i bygningen mellem modul E-H var der desuden indtegnet 2 skabe i entréerne.
L’s tilbud indeholdt en samlet pris for inventaret på 1.102.020 kr.+ moms, heraf 279.795 kr.+ moms for garderobeskabe og teknikskabe. Tilbuddet indeholdt en bemærkning under »Evt. forbehold vedlagt« om, at leverancer af anden leverandør var færdigsamlet. Efter licitationen den 20. august 2014 var der i september 2014 en mailkorrespondance mellem D fra L og A fra UR. A skrev i en mail af 16. september 2014 til D (fra L) bl.a., at han havde været materialet igennem, og at de havde lavet en fejl i fagbeskrivelsen under punkt 4.3 lokalisering, hvor der ikke var angivet garderobeskabe i soveværelser og værelser i de lange bygninger, i alt 120 højskabe. D (fra L) sendte den 18. september 2014 en revideret pris, så prisen (licitation og tillæg) herefter var på i alt 1.205.000 kr. Den 19. september 2014 indstillede nu afdøde C fra TR til Boligselskabet, at L blev inventarentreprenør, da L havde det laveste tilbud også »efter justering for forbehold«. På et bygherremøde samme dag blev det drøftet, hvor mange køkkener der var med i L’s tilbud. Ifølge mødereferatet var der ikke nogen omtale af antallet af garderobeskabe.
Ved mail af 22. september 2014 svarede C (fra TR) på en henvendelse samme dag fra L. C (fra TR) oplyste i mailen, at han havde sendt en revideret indstillingsskrivelse til Boligselskabet, hvor L stadig var indstillet som inventarentreprenør, da »jeres komplette tilbud« stadig var det laveste. I det efterfølgende forløb var der drøftelser mellem Boligselskabet og L om ændringer og præciseringer af inventaret, uden at antallet af garderobeskabe ifølge mødereferatet blev nævnt. Den 6. januar 2015 underskrev L en entreprisekontrakt med Boligselskabet, der underskrev den 13. januar 2015. Kontrakten var udarbejdet af BH-R, og det fremgår af kontrakten, at parternes aftale var baseret på bl.a. 1. entreprisekontrakten med bilag, 4. udbuds- og projektmateriale og 5. entreprenørens tilbud dateret 20.08.2014. Det var angivet, at dokumenterne gjaldt i den anførte rækkefølge, hvis der var uoverensstemmelser. Entreprisesummen blev opgjort til 892.306 kr. med udgangspunkt i tilbuddet på 1.102.020 kr. med fradrag af 333.141 kr. vedrørende de nybyggede lejligheder og med tillæg af inventarændringer for i alt 123.427 kr. Om ekstraarbejder var det i kontrakten angivet, at intet ekstraarbejde måtte igangsættes uden forudgående skriftlig aftale, og at aftaler om ekstraarbejder skulle være skriftlige for at være gyldige. Som bilag til aftalen var medtaget AB 92 med en række tilføjelser, bl.a. om at entreprenøren havde pligt til at udfærdige skriftlige aftalesedler ved krav om ekstraarbejder, der skulle rejses i god tid.
Byggeriet blev afleveret i juli 2016. I juni 2016 og januar 2017 sendte L en række fakturaer vedrørende ekstraarbejder. Den 2. februar 2017 sendte L faktura 3034 på 102.980 kr. + moms for »Ekstra skabe, jf. fremsendt korrespondance« og en faktura på 36.286,52 kr. + moms vedrørende indeksregulering. Boligselskabet afviste i første omgang at betale de krævede beløb, men betalte den 14. juni 2017 fakturaerne vedrørende ekstraarbejder og indeksregulering.
Voldgiftsrettens begrundelse og resultat
Garderobeskabene
L’s tilbud på inventarentreprisen blev afgivet på grundlag af et udbudsmateriale, der bl.a. omfattede arbejdsbeskrivelser og tegninger. I arbejdsbeskrivelsens generelle afsnit om fast inventar var der henvist til, at arbejdet omfattede bl.a. garderobeskabe i soveværelser og værelser, jf. plantegninger og bygningsdelstegninger. I bygningsdels-beskrivelsen var der ligeledes henvist til tegninger som grundlag for omfanget af garderobeskabe i de i alt 30 lejligheder. Voldgiftsretten lægger til grund, at disse tegninger klart viser, at der var 3 garderobeskabe i alle soveværelser og 2 i alle værelser, ligesom der i bygningen mellem modul E-H tillige var 2 garderobeskabe i entreerne. Når de enkelte punkter i bygningsdelsbeskrivelsens afsnit 4.3 om lokalisering læses i sammenhæng og i sammenhæng med udbudstegningerne, må afsnittet naturligt forstås således, at henvisningen til lejlighederne mellem modul E-H ikke vedrører garderobeskabe i soveværelser og værelser, men alene i entreerne. Grundlaget for L’s tilbud kan derfor – uanset A’s (fra UR) mail af 16. september 2014 – ikke anses for uklart, jf. AB 92 § 2. Som udgangspunkt var L herefter forpligtet til i henhold til sit tilbud at levere garderobeskabe til alle soveværelser og værelser inkl. de 120 garderobeskabe, der er omfattet af denne sag. L kan derfor ikke kræve betaling for de 120 garderobeskabe ud fra et berigelsessynspunkt.
I entreprisekontrakten var entreprisesummen fastsat med udgangspunkt i L’s oprindelige tilbudspris med regulering for fradrags- og tillægsydelser, mens den reviderede tilbudspris på 1.205.000 kr. + moms, der fremgik af mailkorrespondancen fra september 2014 mellem D (fra L) og A (fra UR), ikke var anført. Kontrakten blev underskrevet af parterne i januar 2015, uden at der var drøftelser om dens indhold, og uden at L – der vidste, at der skulle være garderobeskabe i alle soveværelser og værelser – krævede ændringer i kontrakten.
Direktør D (fra L) har forklaret, at fejlen med de manglende 120 garderobeskabe blev opdaget i dialog mellem ham og A (fra UR). Han anså tillægsprisen for de 120 garderobeskabe som en tillægsydelse, der var godkendt på forhånd, og skrev derfor under på kontrakten, der henviste til det oprindelige tilbud, uden at gøre opmærksom på tillægget. Han gjorde ikke under byggeriet opmærksom på, at der var et tillæg for de 120 garderobeskabe.
Forretningsfører … har forklaret, at Boligforeningen først blev bekendt med mailkorrespondancen fra september 2014, da Boligforeningen ca. et halvt år efter byggeriets aflevering modtog L’s faktura af 2. februar 2016 vedrørende de 120 garderobeskabe. Han har ikke talt med A (fra UR) om mailkorrespondancen.
A (fra UR) har ikke afgivet forklaring under sagen.
Efter bevisførelsen lægger voldgiftsretten til grund, at Boligselskabet ikke ved entreprisekontraktens underskrift havde kendskab til mailkorrespondancen mellem A (fra UR) og D (fra L), der fandt sted efter licitationen. Korrespondancen vedrørte en regulering af tilbudssummen og sluttede med C’s (fra TR) mail af 22. september 2014, hvorefter L blev indstillet som inventarentreprenør, da deres komplette tilbud stadig var det laveste. Som anført blev den reviderede tilbudspris ikke indarbejdet i den senere entreprisekontrakt, som L underskrev uden forbehold. Som sagen er oplyst, giver bevisførelsen ikke grundlag for at fastslå, at rådgiverne i forbindelse med korrespondancen forud for entreprisekontrakten har forpligtet Boligselskabet til at betale for de 120 garderobeskabe som en tillægsydelse efter kontraktens indgåelse. L kan derfor ikke kræve betaling for de 120 garderobeskabe ud fra et fuldmagtssynspunkt.
Herefter, og da L’s synspunkter heller ikke i øvrigt kan føre til en betalingsforpligtelse for Boligselskabet, frifindes Boligselskabet for dette krav.
Renter
Der er i udbudsbetingelserne fastlagt en række regler for, hvordan krav om betaling for ekstraydelser skal håndteres, uden at det er dokumenteret, at reglerne generelt er overholdt. Faktura nr. 2662 og 2663 er udstedt den 27. juni 2016 og dermed inden afleveringen, og Boligforeningen har været forpligtet til at tage stilling til disse krav inden for rimelig tid. Da betaling først er sket den 14. juni 2017, har L krav på renter af disse fakturaer frem til betalingstidspunktet. Det samme gælder faktura nr. 3035 vedrørende indeksregulering, der derfor tillige skal forrentes frem til betalingstids-punktet. Der er ikke grundlag for at imødekomme påstanden om renter af de øvrige betalte ekstrakrav, da den aftalte fremgangsmåde ikke er overholdt, og kravene er fremsat længe efter byggeriets aflevering. Boligforeningen har derfor været berettiget til først at betale efter nærmere gennemgang, uden at dette giver grundlag for rentebetaling.
I det nævnte omfang tages L’s rentekrav til følge.
Sagsomkostninger
Efter sagens udfald har Boligselskabet i alt væsentligt vundet sagen. L skal derfor betale sagsomkostninger til Boligselskabet med 30.000 kr. i udgifter til advokatbistand. Beløbet er fastsat med udgangspunkt i sagens økonomiske værdi og dens omfang og forløb. I beløbet indgår moms, da det er oplyst, at Boligselskabet ikke er momsregistreret.
L skal endvidere betale udgifterne til voldgiftsrettens behandling af sagen efter opgørelse og påkrav fra Voldgiftsnævnet.