UGD 2022.12.1
Ugens kendelse er afsagt af voldgiftsretten ultimo marts 2021 og omhandler en entreprenørs tilbud om afhjælpning af mangler.
I november 2015 indgik en bygherre (BH) en kontrakt med en entreprenør (E) om opførelse af et enfamiliehus på BH’s grund. AB 92 var aftalt mellem parterne og E skulle udføre arbejdet som hovedentreprise.
Det viste sig at der var væsentlige mangler ved byggeriet hvorfor BH indledte voldgiftssag.
E mente, at BH var blevet tilbudt afhjælpning af flere af manglerne, men havde afslået dette.
Voldgiftsretten
Voldgiftsretten lagde indledningsvist til grund, at der forelå en række mangler.
Voldgiftsretten fandt derefter, at E’s tilbud om afhjælpning omhandlede mangler af meget begrænset økonomisk betydning og at de tilbudte afhjælpningsarbejder med rette har kunne være afvist som utilstrækkelige eller overflødige.
E havde derfor fortabt sin afhjælpningsret, da tilbuddet ikke var tilstrækkeligt.
Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Denne kendelse illustrerer at entreprenørens afhjælpningsret kan bortfalde hvis hans tilbud om afhjælpning ikke har været tilstrækkeligt f.eks. som følge af, at tilbuddet omhandlede afhjælpning af mangler af meget begrænset økonomisk betydning.
Et tilstrækkeligt tilbud om afhjælpning af mangler skal således indebære afhjælpning af de pågældende mangler – store som små – og ikke blot mangler af uvæsentlig betydning.
Vil du vide mere?
Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet.
Se mere under kurser.
/Entrepriseadvokat Simon Heising
Som gengivet i TBB 2021.785 / Sag nr. C-14922
#ugensdom #entrepriseret #afhjælpning
-0O0-
Bygherre BH (advokat Claus N. Kristiansen) mod Entreprenør E (advokat Per R. Andersen)
Voldgiftsnævnet
Indledning
Mellem bygherre BH på den ene side og entreprenør E A/S på den anden side er der opstået tvist om mangler ved et enfamiliehus i …, som E A/S har opført i hovedentreprise.
Voldgiftsnævnet har i anledning heraf nedsat en voldgiftsret i henhold til »Regler for voldgiftsbehandling inden for bygge- og anlægsvirksomhed« bestående af arkitekt og bygningskonstruktør Søren Krogh Bornak, direktør, akademiingeniør Per Mohr Hansen og landsdommer Henrik Gunst Andersen, med sidstnævnte som formand.
Påstande og hovedforhandling
Klagerne, BH, har nedlagt påstand om, at indklagede, E A/S tilpligtes til klagerne at betale 1.368.000,00 kr. (inkl. moms) med tillæg af procesrente af 750.000 kr. fra 30 dage efter den 15. november 2018, af 458.000 kr. fra den 16. januar 2020 og af 160.000 kr. fra den 2. marts 2021, indtil betaling sker.
Indklagede, E A/S, har nedlagt påstand om frifindelse.
Hovedforhandling har fundet sted den 11. og 12. marts 2021 i Voldgiftsnævnets lokaler, Vesterbrogade 2B, 3. sal, 1620 København V.
Der er under hovedforhandlingen afgivet forklaring af BH(1), E’s byggeleder, … og ….
Skønsmanden, civilingeniør Claus Lind, har været afhjemlet under hovedforhandlingen.
I forbindelse med at sagen er optaget til kendelse, er det aftalt med parterne, at kendelsen udfærdiges uden fuldstændig sagsfremstilling og uden fuldstændig gengivelse af forklaringerne og proceduren og alene med gengivelse af parternes påstande og voldgiftsrettens resultat og begrundelsen herfor.
Sagsfremstilling
Der er mellem BH (herefter bygherren) på den ene side og E A/S (herefter E) indgået aftale om opførelse af et enfamiliehus på bygherrens grund i … til erstatning for den tidligere på grunden værende bygning, som var blevet totalskadet ved en brand. Ejendommen var brandforsikret hos forsikringsselskab FS. I aftalen, der er indgået den 11. november 2015, er det anført, at E skal udføre arbejdet i hovedentreprise, men betegnelsen totalentreprenør og totalentreprise fremgår også af aftalen. Prisen er angivet til 1.513.676,64 kr. (inkl. moms).
Aftalen indebærer blandt andet, at E skal udføre tegningsmaterialer/projektering og ingeniørberegninger, som er nødvendige for hver enkelt entreprise. E skal endvide re efter aftalen indhente byggetilladelse hos kommunen. Arbejdet udføres efter AB 92.
Forklaringer
BH(1) har forklaret blandt andet, at han er ikke bekendt med, hvem der har sendt ansøgning om byggetilladelse til kommunen til opførelse af et 178 m2 stort hus med tagetage. Byggetilladelsen omhandler ikke det hus, som er blevet opført af E, da det er et etplanshus på 116 m2. Der var overvejelser om opførelse af et større hus med udnyttet tagetage, hvor et andet byggefirma end E skulle opføre det. Byggefirmaet ophørte, hvorefter FS opfordrede ham til at kontakte E, da de kunne opføre et hus til samme pris, som det ophørte firma. Han har ikke drøftet økonomi med E, da FS tog sig af det spørgsmål. Han har set nogle papirer med blandt andet en tegning af husets indretning og facaderne.
Der blev aftalt nogle ændringer med E angående blandt andet materialevalg til indervægge og gavlpartier. Han har ikke antaget arkitekt A til at bistå med byggeriet, men han har i forbindelse med et byggemøde, som E indkaldte til, sagt, at han ikke ville deltage, medmindre der var en arkitekt tilstede. Han har kun mødt A en enkelt gang. Han var på ejendommen for at passe haven, da A kom for at tilse byggeriet. Han har ikke betalt A for bistand i forbindelse med byggeriet. Ejendommen er usælgelig på grund af de mange alvorlige mangler, og det er af samme grund heller ikke muligt at belåne ejendommen i et realkreditinstitut.
E’s byggeleder har forklaret blandt andet, at han er byggeleder hos E. Han var ikke med til forhandlingerne om indgåelsen af aftalen med bygherren. Det var FS, der kontaktede E om opgaven. Der var tegninger udarbejdet af A. E har ikke indgået nogen aftale med A og har ikke betalt for bistand. A førte tilsyn med byggeriet og har givet anvisninger om løsning af detaljer ved byggeriet. Der var ikke udarbejdet statiske beregninger, da huset blev opført, men de er udarbejdet af A efter husets færdiggørelse.
BH(1) var indkaldt til det tredje byggemøde, men han nægtede at deltage, hvorefter det blev aftalt med FS, at A skulle være tilknyttet bygge sagen. E henvendte sig til A, hvis der var spørgsmål.
E har ikke ansøgt om byggetilladelse, og han antager, at A har ansøgt og indsendt færdigmelding. E har sendt A oplysninger til brug for en varmeberegning. Bygherren ville ikke give E adgang til huset efter 1. års gennemgangen til mangeludbedring.
Voldgiftsrettens bemærkninger og resultat
Bygherrens påstand angår godtgørelse for en række mangler, der tilsammen udgør påstandsbeløbet.
Voldgiftsretten finder, at de tilbud, som E har indhentet fra eksterne virksomheder, og tilbud, som E uopfordret har afgivet til bygherren, ikke kan anses for realistiske på baggrund af de prisskøn, som skønsmanden er fremkommet med.
De enkelte mangler er ifølge bygherren følgende:
Manglende loftlem
Ejendommens tagkonstruktion er opbygget med saksespær og skrånende lofter i beboelsen. Konstruktionen indebærer, at der er et hulrum mellem tag og loft. Der kan være anledning til inspektion af dette rum for blandt andet indtrængende insekter eller fygesne.
Det er voldgiftsrettens opfattelse, at det er i overensstemmelse med almindelig projekterings- og udførelsespraksis, at der etableres loftlem.
Bygherrens krav, der er i overensstemmelse med skønsmandens vurdering af omkostningen til etablering af loftlem, tages derfor til følge.
Manglende isolering af gulvvarmeslager
Gulvvarmeslangerne fra bryggerset til de to badeværelser er ikke isolerede, hvilket kan indebære overopvarmning af de rum, som varmeslangerne går igennem.
Det fremgik af bygningsreglementet, at varmeanlæg skal udføres i overensstemmelse med DS 469.
Det er oplyst i skønserklæringen, at i henhold til DS 469 skal gulvvarmeisoleres i andre rum for at undgå overopvarmning der.
Bygherrens krav, der er i overensstemmelse med skønsmandens vurdering af omkostningen til udbedring af manglen, tages derfor til følge.
Manglende kvalitetssikringsmappe
Det lægges i overensstemmelse med skønsmandens erklæring til grund, at der vil være omkostninger til udarbejdelse af fyldestgørende kvalitetssikringsmappe og drifts- og vedligeholdelsesmateriale i overensstemmelse med bygherrens krav.
Bygherrens krav tages derfor til følge.
Manglende retvisende kloakplan
Det lægges i overensstemmelse med skønsmandens erklæring til grund, at den eksisterende kloakplan ikke er retvisende, og at omkostningen til udarbejdelse af en revideret plan udgør det krævede beløb.
Bygherrens krav tages derfor til følge.
Manglende stikkontakter i badeværelser
Der er ikke etableret en stikkontakt i hvert af baderummene i overensstemmelse med den tegning, som indgår i aftalegrundlaget.
Bygherrens krav, der er i overensstemmelse med skønsmandens vurdering af omkostningen til udbedring af manglen, tages derfor til følge.
Manglende stikkontakter med afbryder
Voldgiftsretten lægger til grund, at bygherren på baggrund af tegningen, der indgår i aftalegrundlaget, med rette har kunnet forvente, at de 25 stikkontakter var med afbryder.
På baggrund af skønsmanden forklaring under hovedforhandlingen tages bygherrens krav til følge med 15.000 kr.
Ventilator i bryggers defekt
Der er enighed om, at ventilatoren er defekt.
Bygherrens krav, der er i overensstemmelse med skønsmandens vurdering af omkostningen til udskiftning af defekt ventilator, tages derfor til følge.
Manglende skorstensfejerattest
Voldgiftsretten lægger til grund som forklaret af skønsmanden under hovedforhandlingen, at udgiften til færdiggørelse af installationen og indhentelse af skorstensfejerattest udgør 25.000 kr.
Bygherrens krav tages derfor til følge med 25.000 kr.
Manglende fugning mellem vægge og loft
Voldgiftsretten vurderer, at en udbedring af revnerne har en sådan sammenhæng med de omfattende arbejder med udbedring af ejendommens statik, som er omhandlet nedenfor, at der ikke er grundlag for at tilkende en særskilt godtgørelse herfor.
Uoverensstemmelser med planlægningsgrundlag, opvarmning og montering af vejrkompenseringsanlæg
Voldgiftsretten lægger til grund, at bygningen skal overholde reglerne i BR2010 og dermed kunne opfylde kravene for Energiklasse 2010, hvilket ikke er tilfældet. Sorø Kommune har meddelt, at det skal indberettes, at der er installeret et pillefyr og ikke en varmepumpe som indberettet. Der er ikke indsendt energimærkning.
Det er vurderet af skønsmanden, at der skal installeres en varmepumpe, hvis bygningen skal opfylde kravene til energimærke i overensstemmelse med reglerne herfor, hvortil der vil være en udgift på 160.000 kr.
Voldgiftsretten tager bygherrens krav til følge med 160.000 kr.
Manglende radonsikring
Voldgiftsretten lægger til grund i overensstemmelse med skønsmandens udtalelse, at der ikke er udført sikring mod radon i overensstemmelse med kommunens krav. Der skal således etableres udluftning af de kappilarbrydende lag.
Det er vurderet af skønsmanden, at udgiften hertil vil være i størrelsesordenen 60.000-80.000 kr.
Voldgiftsretten tager bygherrens krav til følge med 80.000 kr.
Statik
Voldgiftsretten lægger til grund i overensstemmelse med skønsmandens udtalelse, at ejendommen er opført uden skyldig hensyntagen til gældende normer og krav til statik. E opførte huset, uden at der forelå statiske beregninger og anvisninger til, hvordan en beregningsforudsætning skulle opfyldes.
Voldgiftsretten finder, at det ikke kan anses for godtgjort, således som E gør gældende, at det var arkitekt A’s og dermed bygherrens ansvar, at ejendommen er mangelfuld i henseende til statik. Der er således ikke ført bevis for, at bygherren havde antaget A til at yde rådgivning eller var forpligtiget til at indgå aftale herom.
Voldgiftsretten har navnlig lagt vægt på, at det var aftalt i entreprisekontrakten, at E skulle sørge for detailtegningsmateriale/projektering og fremskaffe ingeniørberegning.
Voldgiftsretten lægger til grund, at der ifølge skønsmanden ikke har kunnet konstateres revner eller brud i bygningen som følge af den vandrette deformation, som de statiske beregninger af spærene angiver ville opstå, hvorfor der ikke er grundlag for at tilkende bygherren det beløb, som skønsmanden har anslået til at være i størrelsesordenen 250-300.000 kr. til forstærkning af spærene.
Det er vurderet af skønsmanden, at udgiften til udbedring af ejendommens mangelfulde statik herefter vil være 490.000 kr. Voldgiftsretten anser det anslåede beløb for realistisk, når henses til de meget omfattende arbejder med navnlig indgreb i murværk og loftkonstruktion, som en udbedring vil kræve.
Voldgiftsretten tager derfor bygherrens krav til følge med 490.000 kr.
Rørtilførsel til håndklædetørreren på badeværelse og isolering af rørtilførsel til håndklædetørreren i badeværelse
Voldgiftsretten lægger i overensstemmelse med skønsmandens udtalelse under hovedforhandlingen til grund, at der er mangler ved udførelsen, som kan begrunde en godtgørelse på 30.000 kr. til dækning af udbedringsomkostningen.
Voldgiftsretten tager derfor bygherrens krav til følge med 30.000 kr.
E har gjort gældende, at bygherren er blevet tilbudt afhjælpning af flere af manglerne, men har afslået dette.
Voldgiftsretten finder, at E’s tilbud om afhjælpning har omhandlet mangler af meget begrænset økonomisk betydning. Hertil kommer, at det for flere af de tilbudte afhjælpningsarbejder har været med en udførelsesmetode, som bygherren med rette har kunnet afvise som utilstrækkelige eller overflødige, da manglen havde sammen hæng med husets mangelfulde statik.
Der er som følge heraf ikke grundlag for at nedsætte den godtgørelse, som bygherren er berettiget til med henvisning til, at bygherren har afvist afhjælpning.
Sammenfatning og sagsomkostninger
Bygherrens krav udgør herefter samlet 998.000 kr.
E skal efter sagens forløb og udfald betale sagsomkostninger til bygherren. Der er ved fastsættelsen lagt vægt på, at sagsforberedelse har været omfattende med syn og skøn og indhentelse af udtalelser fra kommunen, hvilket også kan ses af bilagsmaterialet i ekstrakt og tillæg hertil, der samlet udgør mere end 400 sider.
E skal betale samtlige omkostninger, som bygherren har afholdt til skønsudgifter, der udgør 110.113,70 kr. Da udgiften til bevarelse af spørgsmål 17 om bygningens placering på grunden ikke har relevans for sagen, skal bygherren endeligt afholde udgiften til landinspektør, der udgør 16.250 kr. De samlede skønsomkostninger som E endeligt skal betale til bygherren udgør herefter 93.863,70 kr. E afholder ende ligt egne skønsomkostninger.
Endvidere skal E betale 125.000 kr. (inkl. moms) til bygherren til dækning af udgiften til advokatbistand.
Udgiften til voldgiftsrettens behandling af sagen skal betales af E som nedenfor bestemt.