I en nylig voldgiftssag krævede en bygherre næsten 5 millioner kr. i erstatning af sin totalrådgiver på grund af en uventet servitut, der satte en stopper for et planlagt byggeri.
Kernen i konflikten var, om rådgiveren burde have afklaret servitutforholdene som en del af parternes aftalte ydelser i den indledende fase af projektet.
Sagens forløb
Sagens forløb begyndte tilbage i 2010, da en almen administrationsorganisation indgik en rammeaftale med en totalrådgiver om teknisk rådgivning og bistand til forskellige byggesager. Ifølge aftalen skulle rådgiveren blandt andet udarbejde arealredegørelser, mens bygherren selv skulle fremskaffe juridiske dokumenter vedrørende grundkøb og lån.
Kommunen henvendte sig til bygherren med et ønske om at opføre plejeboliger. Bygherren fandt hurtigt en grund, der tilsyneladende opfyldte projektets krav, og rådgiveren vurderede, at 50 plejeboliger ville kræve et samlet areal på 4.250 m². Alt så ud til at gå som smurt, indtil det gik op for bygherren efter købet, at sælger ikke havde medsendt information eller dokumenter vedrørende kommunens uudnyttede ret til at bygge en vej på grunden (servitut om vejudlæg).
Denne servitut gav kommunen ret til i 2016 at overtage 702 m² af arealet til at udlægge en vej, hvilket betød, at grunden ikke kunne bruges som planlagt.
Bygherren blev i en sag mellem denne og boligorganisationen dømt til at betale knap 5 mio. kr. i erstatning til boligorganisationen. Byretten fandt her, at bygherren burde have afklaret, om grunden var egnet til det ønskede byggeri.
Bygherren gav ikke op og trak totalrådgiveren for voldgiftsretten og krævende samme beløb i erstatning. Argumentet var, at totalrådgiveren burde have opdaget arealproblemet tidligt i processen og dermed kunne have sparet store projekteringsudgifter.
Voldgiftsretten
Voldgiftsretten tog i deres vurdering udgangspunkt i begge parters forklaringer, en tidligere retsafgørelse og sagens dokumenter. Til sidst konkluderede retten, at totalrådgiveren ikke var erstatningsansvarlig for bygherrens krav på 5 mio. kr. Da der ikke var indgået en skriftlig rådgiveraftale om plejeboligprojektet mellem parterne, blev rammeaftalen betragtet som grundlaget.
Retten lagde vægt på følgende momenter:
- “Ydelsesbeskrivelse Byggeri og Planlægning 2012” var ikke vedtaget mellem parterne, hvilket ville have afklaret servitutforhold.
- Ifølge rammeaftalen var det bygherrens opgave at sikre landinspektørassistance. Selvom rådgiveren hjalp med at finde en landinspektør, pålagde det ikke rådgiveren ansvar for servitutundersøgelser.
- Det var bygherren, som foretog undersøgelsen af servitutter på ejendommen. Blot fordi rådgiveren modtog nogle servitutoplysninger fra sælgeren, påtog han sig ikke ansvaret for en fuldstændig servitutundersøgelse.
Voldgiftsretten konkluderede ud fra disse omstændigheder, at det ikke var en del af totalrådgiverens opgaver at undersøge ejendommens servitutforhold. Derfor kunne rådgiveren ikke holdes ansvarlig for, at dette ikke blev undersøgt korrekt.
Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Totalrådgiverens ydelser: Denne kendelse fremhæver vigtigheden af klare skriftlige aftaler om ansvarsfordelingen mellem bygherre og totalrådgiver. For at vurdere, om rådgiveren har et ansvar i en given situation, tages der udgangspunkt i teknikeraftalens beskrivelse af rådgiverens ydelser. I denne sag var der ikke indgået en skriftlig aftale mellem totalrådgiveren og bygherren vedrørende plejeboligprojektet, så retten baserede sin vurdering på rammeaftalen fra 2010. Da det ikke fremgik af rammeaftalen, at totalrådgiveren skulle foretage en servitutundersøgelse, og da aftaledokumentet Ydelsesbeskrivelse Byggeri og Planlægning 2012 ikke var vedtaget mellem parterne, kunne rådgiveren ikke holdes ansvarlig.
Det er afgørende, at alle nødvendige juridiske og tekniske forhold, herunder servitutter, er på plads før projektet går i gang. Denne opgave kan overgives til totalrådgiveren, såfremt opgaven udtrykkeligt fremgår af aftaledokumentet. Retten undersøger, som i dette tilfælde, også om det kunne være blevet aftalt under de givne omstændigheder. I denne sag var der dog ikke stærke holdepunkter for, at det var blevet overdraget til totalrådgiveren. Selvom rådgiveren hjalp med at finde en landinspektør, pålagde det ikke automatisk rådgiveren ansvaret for servitutundersøgelser.
Vil du vide mere?
Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet. Se mere under kurser.
/Entrepriseadvokat Simon Heising
Som gengivet i TBB2024.449 / Sag nr. C-14822
Læs kendelsen i fuld længde her
TBB2024.449 / Sag nr. C-14822
Bygherre BH mod Totalrådgiver TR A/S
1. Indledning
Mellem klager, bygherre BH, … og indklagede, totalrådgiver TR A/S, herefter TR, er der opstået en tvist vedrørende rådgiveransvar.
Voldgiftsnævnet har i anledning heraf nedsat en voldgiftsret i henhold til »Regler for voldgiftsbehandling inden for bygge- og anlægsvirksomhed (2010)« bestående af arkitekt m.a.a. …, udviklingsdirektør …r og landsdommer …, med sidstnævnte som formand.
2. Påstande og hovedforhandling
BH har nedlagt påstand om, at TR skal betale BH 5.611.738,43 kr. subsidiært et mindre beløb efter voldgiftsrettens skøn med tillæg af procesrente fra den 29. januar 2020.
TR har nedlagt påstand om frifindelse.
Hovedforhandling har fundet sted den 20. og 21. november 2023 i Voldgiftsnævnets lokaler, Vesterbrogade 2B, 3. sal, 1620 København V.
Der er afgivet forklaring under hovedforhandlingen af BH-V1, TR-V1 og BH-V2.
I forbindelse med at sagen er optaget til kendelse, er det aftalt med parterne, at kendelsen udfærdiges uden fuldstændig sagsfremstilling og uden fuldstændig gengivelse af forklaringerne og proceduren og alene med gengivelse af parternes påstande og voldgiftsrettens resultat og begrundelsen herfor.
3. Sagsfremstilling
BH er en almen administrationsorganisation, hvis medlemskreds er andre almene boligorganisationer med afdelinger omfattet af almenboligloven, herunder indtil 1. juli 2018 …, herefter [boligorganisationen]. BH’s forestår opførelse, udlejning, administration mv. for medlemmerne og deres afdelinger.
Der var mellem [boligorganisationen] og BH indgået en administrationsaftale, hvorefter BH forestod administrationen af bl.a. [boligorganisationens] byggeopgaver. BH skulle indhente og bearbejde oplysninger af teknisk, økonomisk og planmæssig art, som var nødvendige for en beslutning truffet af [boligorganisationens] bestyrelsen og en kommunal godkendelse af det enkelte byggeri.
Byggeadministration ydet af BH til en boligorganisation med afdelinger var en tillægsydelse mod særskilt honorar. Af en ydelsesbeskrivelse fremgår bl.a., at byggeadministration omfatter myndighedskontakt ved planlægning og udførelse, skema A, B og C til kommunen, rådgivning og forhandling om grundkøb, udfærdigelse og tinglysning af grundkøbsdokumenter og kontakt til eksterne rådgivere, fastsættelse af rådgivers ydelser, honorar og øvrige kontraktlige forpligtelser.
BH indgik i 2010 en rammeaftale med TR om teknisk rådgivning og bistand. Rammeaftalen omfatter teknisk rådgivning og bistand vedrørende BH’s byggesager. ABR 89 er gældende for aftalen. Der er i rammeaftalens bilag i form af en aftaleformular for aftale om teknisk rådgivning og bistand en nærmere opregning af parternes ydelser. Det er om TR’s ydelser anført bl.a., at det omfatter udarbejdelse af »Redegørelse, der angiver arealer (jf. BBR-instruktion). Arealredegørelse skal være attesteret af en landinspektør«. BH’s ydelser omfatter bl.a. »Fremskaffelse af juridiske dokumenter og økonomiske dokumenter m.v. vedrørende grundkøb og låneoptagelse« og fremskaffelse af assistance fra en landinspektør, som ikke omfattes af rådgiverens opgaver.
X Kommune rettede den 18. marts 2013 henvendelse til BH, da kommunen havde et ønske om, at der i alment regi blev opført plejeboliger til særligt plejekrævende borgere. Kommunen henledte opmærksomheden på ejendommen Y-vej, som muligt egnet til formålet.
BH meddelte i en mail af 20. marts 2013 kommunen, at grunden på Y-vej opfyldte størrelseskravet til projektet og angav dette til at være 3.850 etagemeter.
TR beskrev i en mail af 11. april 2013 til BH et ideoplæg, hvor det var anført, at 50 plejeboliger m.m. ville have et forventet samlet areal på 4.250 m2.
Ejeren af ejendommen på Y-vej sendte i juni måned 2013 en mail til BH og TR, hvortil der var vedhæftet filer med kopier af servitutdokumenter og en opregning af nogle af ejendommens servitutter, der var udarbejdet i 2006. Servitut tinglyst den 10. august 2007 om X Kommunens udnyttelse af vejudlæg var ikke medsendt.
Ejendommens areal blev som konsekvens af kommunens beslutning ændret fra 1.777 m2 til 1.234 m2, heraf 160 m2 vejareal. Den matrikulære berigtigelse af kommunens beslutning skete den 7. oktober 2016.
Ejendommen på Y-vej blev af BH som fuldmægtig for [boligorganisationen] erhvervet den 22. august 2013 ved en betinget købsaftale. I købsaftalen var det anført, at »Ejendommens grundareal udgør ifølge Tingbogen 1.777 m2«. Aftalen var fra [boligorganisationens] side betinget af bl.a., at »de på ejendommen lyste servitutter og deklarationer ikke er til hinder for købernes forudsatte byggeprojekt senest 31.10.13«. Købsaftalen er formentlig affattet af BH, da det er forklaret af BH-V2, at typografien og opstillingen er identisk med den, som BH anvendte.
Fristen for at tage endeligt skøde blev forlænget flere gange, og [boligorganisationen] tog endeligt skøde den 30. april 2015.
BH indgik på vegne af [boligorganisationen] den 4. september 2013 aftale med TR om teknisk rådgivning og bistand til plejeboligprojektet. TR skulle yde rådgivning som totalrådgiver. ABR 89 var gældende for aftalen. Det fremgik af aftalens afsnit om bygherrens ydelser, at BH skulle fremskaffe juridiske og økonomiske dokumenter m.v. vedrørende grundkøb og låneoptagelse.
Der blev den 14. november 2013 indgået en aftale mellem [boligorganisationen] og BH om opførelse af et plejehjem med ca. 50 boliger på grunden på Y-vej. Aftalen, der hovedsageligt omhandler de økonomiske forudsætninger for projektet, indeholder et afsnit om grunden, hvor det er oplyst, at den er 1.770 m2. Det fremgår endvidere af aftalen, at der ikke er tinglyste servitutter på ejendommen. Byggeriet er angivet til at omfatte 3.650 m2 og have en samlet udgift på ca. 74 mio. kr.
I november 2016 blev det konstateret, at muligheden for udnyttelse af grunden ikke var som forudsat, idet servitutten tinglyst den 10. august 2007 og den deraf følgende matrikulær ændring noteret den 7. oktober 2016 indebar, at X Kommune havde overtaget 703 m2 af ejendommens areal helt eller delvis til kommunevej. Ejendommens areal var ændret fra 1.777 m2, heraf vej 703 m2 til 1.234 m2, heraf vej 160 m2. Det areal, som kunne anvendes til bebyggelse, var reelt 1.074 m2.
Ved Retten på Frederiksbergs dom af 2. januar 2020 blev BH dømt til at betale en erstatning på 4.950.000 kr. til [boligorganisationen] som følge af mangelfuld rådgivning om ejendommens arealforhold. Erstatningskravet omhandlede udgifter til grundkøb, projektering og udgifter til grundsalg. Der var i kravet fradraget den merpris, som [boligorganisationen] opnåede ved videresalg af grunden.
Af dommens præmisser fremgår følgende:
»…
BH’s projektleder på Y-vej-projektet, A, har forklaret, at han og en kollega ved sagens opstart havde gennemgået tingbogen og ejendommens servitutter, at dette var den sædvanlige procedure hos BH ved modtagelse af nye byggesager med henblik på en screening af mulighederne for byggeri på den pågældende ejendom. A har endvidere forklaret, at han i den forbindelse gennemgik deklarationerne fra 1923 og 1937, men at han ikke anså disse som et problem i forhold til projektet, idet X Kommune i så mange år ikke havde udnyttet retten i henhold til deklarationerne. A har i forlængelse heraf forklaret, at han ikke mindedes at have set den tinglyste meddelelse fra 2007 om kommunens udnyttelse af vejretten. Det fremgår endvidere af parternes »Aftale om sagens forudsætninger«, som blev udfyldt af A den 25. oktober 2013, at grundens størrelse udgjorde 1.770 m2, og at punkterne »Risici« og »Servitutter« var udfyldt med »Ingen«.
Retten finder, at BH allerede som følge af administrationsaftalen mellem BH og [boligorganisationen] samt ydelsesbeskrivelsen burde have afklaret, om ejendommen Y-vej 8 var egnet til det ønskede byggeri af plejeboliger, som X Kommune havde rettet henvendelse om, og at dette burde være afklaret i projektets indledende fase og i hvert fald inden indgåelsen af totalrådgivningsaftalen med TR, som BH indgik på vegne af [boligorganisationen] den 4. september 2013.
Efter bevisførelsen, herunder særligt A’s forklaring, lægger retten til grund, at BH som byggesagsadministrator for [boligorganisationen] allerede på tidspunktet for den indledende fase af Y-vej-projektet var eller burde være bekendt med grundens reelle arealforhold, og at det som følge af arealforholdene ikke ville være muligt at gennemføre projektet. Retten lægger herefter til grund, at projektet ikke ville være videreført, såfremt det allerede i foråret 2013 havde stået klart, at grundens areal ikke udgjorde 1.777 m2 som forventet, men et væsentligt mindre areal. Som følge heraf finder retten, at BH har handlet ansvarspådragende overfor [boligorganisationen]. Retten finder ikke, at BH-V1’s forklaring kan føre til en anden vurdering af ansvarsgrundlaget.
Retten finder, at [boligorganisationen] i henhold til parternes aftaler med rette kunne have forventet, at BH undersøgte de risici, der måtte foreligge, herunder tinglyste servitutter mv., og at der er årsagssammenhæng mellem BH’s ansvarspådragende handlinger og undladelser og [boligorganisationens] køb af ejendommen og afholdte udgifter forbundet med projektet, ligesom [boligorganisationens] udgifter er en påregnelig følge af BH’s ansvarspådragende handlinger og undladelser. Retten finder ikke, at BH har godtgjort, at [boligorganisationens] involvering i projektet skulle medføre, at der foreligger egen skyld fra [boligorganisationens] side.
Retten finder således, at der foreligger et ansvarsgrundlag i forhold til BH, som udspringer af parternes administrationsaftale.
Retten har ikke herved taget stilling til, om der måtte være et ansvarsgrundlag for TR som følge af totalrådgivningsaftalen, og retten finder ikke, at [boligorganisationen] vil være forpligtet til tillige at forfølge et eventuelt krav mod TR.
Som anført finder retten, at BH allerede i den indledende fase var eller burde have været bekendt med de reelle arealforhold, og at det som følge heraf ikke var muligt at gennemføre projektet. Retten finder herefter, at BH skal erstatte de af [boligorganisationen] opgjorte udgifter til projektet med et skønsmæssigt, mindre fradrag til honorering af BH’s indledende byggesagsbehandling. Retten tager herefter [boligorganisationens] påstand til følge for et beløb på 4.950.000 kr.…«
BH’s påstand under denne sag fremkommer således:
Domsbeløb 4.950.000,00 kr.
Procesrente af 2.851.250 kr. indtil 8. 11.2018 135.639,15 kr.
Procesrente af 2.088.750 kr. fra den 8.11. til 29.1 2020 205.919,28 kr.
Sagsomkostninger 320.180,00 kr.
I alt 5.611.738,43 kr.
4. Voldgiftsrettens bemærkninger og resultat
Sagens hovedspørgsmål er, hvorvidt TR er erstatningsansvarlig over for BH for mangelfuld rådgivning ydet under rammeaftalen fra 2010 i relation til servitutforholdene for grunden på Y-vej, som [boligorganisationen] erhvervede til brug for en boligafdeling med plejeboliger, idet TR ikke var opmærksom på en servitut fra 2007 om vejudlæg. Erstatningskravet er baseret på det synspunkt, at TR i en indledende fase burde have opdaget, at ejendommens areal var til hinder for realisering af projektet, hvorved betydelige projekteringsudgifter m.v. kunne være undgået.
Rammeaftalen fra 2010 omhandler teknisk rådgivning og bistand, og rådgiverens ydelse vil fremgå af den konkrete rådgiveraftale. Der er ikke indgået en skriftlig rådgiveraftale mellem BH og TR om projektet med plejeboliger. Parterne er imidlertid enige om, at rammeaftalen danner grundlaget for sagen.
En afklaring af myndighedsforhold og herunder servitutforhold er en del af Ydelsesbeskrivelse Byggeri og Planlægning 2012 under afsnittet om indledende rådgivning. Ydelsesbeskrivelse Byggeri og Planlægning 2012 er et aftaledokument, og det skal være vedtaget mellem parterne for at være gældende, hvilket ikke er tilfældet. Der kan derfor ikke indlæses en forpligtigelse for TR til at undersøge servitutforhold i rammeaftalen med henvisning til Ydelsesbeskrivelse Byggeri og Planlægning 2012.
Den omstændighed, at TR i samråd med BH antog en landinspektør til at udarbejde en opmålingsplan med skeloplysninger, kan ikke begrunde ansvar for TR for manglende undersøgelse af ejendommens servitutforhold. Det var efter rammeaftalens aftaleformular for aftale om teknisk rådgivning og bistand BH’s ydelse at skaffe fornøden landinspektørassistance. TR’s pligt til at indhente arealoplysning til BBR, der skal være attesteret af en landinspektør, har ikke betydning for sagen, da det omhandler bygningers arealer.
TR modtog fra sælgeren af ejendommen nogle servitutoplysninger, men derved påtog TR sig ikke ansvaret for en servitutundersøgelse over for BH. BH foretog selv denne undersøgelse, men undersøgelsen var mangelfuld, som det er fastslået i Retten på Frederiksbergs dom.
Voldgiftsretten finder derfor sammenfattende, at det ikke indgik i TR’s rådgivningsopgave at undersøge servitutforholdene for Y-vej-ejendommen. TR kan derfor ikke drages til ansvar for, at de arealmæssige konsekvenser af servitutten tinglyst den 10. august 2007 ikke blev inddraget i overvejelserne om plejeboligprojektet på det indledende stade.
TR frifindes derfor for BH’s påstand.
Efter sagens forløb og udfald skal BH betale 200.000 kr. til TR til dækning af advokatomkostninger ekskl. moms.
Omkostningerne til sagens behandling ved voldgiftsretten skal betales af BH som nedenfor bestemt.
Thi bestemmes
TR frifindes.
BH skal i sagsomkostninger til TR betale 200.000 kr.
De omkostninger, der har været forbundet med voldgiftsrettens behandling af sagen, betales af BH efter opgørelse og påkrav fra Voldgiftsnævnet.