UGD 2022.15.1
Ugens kendelse er afsagt af voldgiftsretten medio marts 2021 og omhandler en arkitekt der var ansvarlig for en regnefejl, men ikke skulle betale erstatning da der ikke var lidt et tab.
Sagen omhandlede en arkitekt (A) der havde udført projekttegninger som byggeselskabet B havde fået opført fire boligblokke på baggrund af.
Kommunen havde meddelt byggetilladelse til byggeriet på 1.059 m2 pr. boligblok.
A opdagede dog en regnefejl, der havde medført 756 for mange kvadratmeter.
Efter drøftelser om tiltag, der kunne føre til dispensation fra lokalplanen som alternativ til fysisk lovliggørelse, meddelte kommunen dispensation fra lokalplanen, med forudsætning om, at B iværksatte bestemte tiltag for at kunne få dispensation.
Tiltagene kostede ca. 556.000 kr.
B krævede herefter, at A betalte udgiften for tiltagene, idet A ved regnefejlen havde handlet ansvarspådragende og var ansvarlig for B’s tab svarende til udgiften for at få dispensation.
A påstod frifindelse med henvisning til, at B ikke havde lidt et tab idet B havde opnået en større købesum, end hvis arealet i købesummen havde været anført til det oprindelige 1.059 m2. A påstod derfor, at B’s udgifter svarede til den fortjeneste, som B havde haft ved at sælge et areal der var større end de 1.059 m2 der var givet byggetilladelse til.
Byretten og landsretten
I byretten blev A dømt til at betale det krævede beløb, idet byretten fandt, at der ikke var grundlag for at antage, at B herved ville opnå en uberettiget berigelse.
Landsretten fandt, A ved regnefejlen havde handlet ansvarspådragende. Landsretten fandt dog samtidig at de ekstra 756 m2 havde medført, at B ved salget af ejendommene opnåede en fortjeneste, der var betydelig større end den fortjeneste, som B ville have opnået, hvis fejlen ikke var begået, og det skønnedes, at merfortjenesten oversteg de samlede udgifter til tiltag.
Herefter havde B ikke godtgjort at have lidt et tab som følge af regnefejlen, og A blev derfor frifundet.
Hvad kan vi lære af denne dom?
Kendelsen illustrerer de kumulative erstatningsbetingelser som er, at der (1) skal foreligge et ansvarsgrundlag, (2) et økonomisk tab, (3) at dette tab skal være en påregneligt (4) og der skal ligge årsagsforbindelse mellem den ansvarspådragende handling og tabet.
Kendelsen omhandler dog samtidig begrebet ”byggeri for pengene”, hvilket indebærer, at bygherren netop har fået det byggeri, som entreprisesummen svarer til, hvilket også er tilfældet når man ved en tilføjelse af en ”glemt ydelse” forøger entreprisesummen. I denne sag udlignes B’s umiddelbare ’tab’ således af dét B har vundet ved at regnefejlen er sket, hvorfor B ikke længere har et beviseligt tab.
Interessant?
Såfremt du har lyst til uddybende viden om kendelsen, kan du på Nexus Advokaters hjemmeside læse kendelsen i fuld længde. Link direkte dertil er her.
Du er i øvrigt meget velkommen til at like, dele eller kommentere opslaget 🙂
/Entrepriseadvokat Simon Heising
Som gengivet i TBB 2022.788 / Sag nr. BS-11297
#ugensdom #entrepriseret #tab
-0O0-
(Chris Olesen, Karen Foldager og Dorte Thorhauge (kst.)). A ApS (adv. Thomas Hjort, Aarhus) mod B ApS (adv. Casper Gammelgaard, Aalborg)
Retten i Hjørrings dom 2. marts 2020, BS-17205/2019-HJO
Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen er anlagt den 11. april 2019.
Sagen drejer sig om erstatning for udgifter afholdt efter overskridelse af bebyggelsesprocenten ved 4 boligblokke, som sagsøger har opført på baggrund af projekttegninger udført af sagsøgte.
B ApS (B) har nedlagt endelig påstand om, at A ApS til B skal betale 555.981,15 kr. (opgjort uden moms) med procesrente fra den 15. august 2019.
A ApS har nedlagt påstand om frifindelse.
Af hjælpebilaget fremlagt af sagsøger under hovedforhandlingen fremgår, at det opgjorte krav består af følgende poster:
»Faktura 21221 fra SER Hegn A/S til B ApS, forudbetaling for opsætning af støjreducerende hegn, ekskl. moms
kr. 130.000,00
Faktura 21697 fra SER Hegn A/S til B ApS, for opsætning af støjreducerende hegn, ekskl. moms
kr. 198.960,00
Faktura fra Elmerhøj A/S til KA Byg for etablering af stenmelspladser,
petanquebaner, balancebom og plantning, ekskl. moms – og faktura fra K A/S til B
kr. 180.000,00
Køb af PLUS bord-bænkesæt fra Bilka, ekskl. moms kr. 2.398,40
Faktura fra Hjallerup Maskinforretning for køb af fodboldmål, ekskl. moms kr. 1.997,75
Samling af fodboldmål og bord-bænkesæt, ekskl. moms kr. 2.625,00
Tilsyn med opførelse af hegn og beplantning, ekskl. moms kr. 8.000,00
Tid forbrug på møder med Aalborg Kommune med videre, ekskl. moms kr. 32.000,00
I alt kr. 555.981,15«
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218
Oplysningerne i sagen
Det fremgår af sagen, at Aalborg Kommune den 16. november 2015 meddelte byggetilladelse til det omhandlede byggeri.
Det fremgår videre af sagen, at Aalborg Kommune den 13. juni 2019 meddelte dispensation fra lokalplan 4-4-114, og at der forud herfor var en række drøftelser omkring mulige tiltag, der kunne føre til, at der kunne gives dispensation fra lokalplanen som alternativ til et krav om fysisk lovliggørelse.
Af tegninger med Myndighedsprojekt dateret 9. og 23. juli 2015 anvendt ved ansøgning om byggetilladelse fremgår arealopgørelsen for hver af de 4 boligblokke efter sammentælling med 1.125 kvadratmeter og med en opgørelse af den samlede bebyggelsesprocent til 47,9 (bilag C og B), hvilket efterfølgende – efter forudgående henvendelse fra kommunen – blev rettet til 1.059 kvadratmeter og med en opgørelse af den samlede bebyggelsesprocent til 47,1 ved tegning, Myndighedsprojekt, af 25. august 2015 (bilag D).
Af de fremlagte købsaftaler vedrørende de 4 boligblokke fremgår, at de er indgået den 25. september 2015, den 12. februar 2016, den 24. februar 2016 og den 15. marts 2016.
Af købsaftalerne af 25. september 2015 og 12. februar 2016 fremgår under punkt 2.1. og 3 blandt andet følgende:
»…
2.1. Sælger opfører i perioden 01.11.2015-01.10.2016 en boligbebyggelse med i alt 15 boliger, som beskrevet i byggetilladelse, og som anført i projektbeskrivelse udarbejdet af sælger, og vedlagt som bilag 1, 2 og 17 til nærværende købsaftale.
…
3. Ejerlejlighedsarealer
Ejerlejlighedernes tinglyste arealer udgør: 1.224 m2
BBR-areal 1.329 m2
der ifølge Sælgers oplysning anvendes således:
Boligareal inkl. adgangsarealer mv. 1.329 m2
Etageareal 1.329 m2
Sekundære arealer 234 m2
Som bilag til købsaftalen modtager køber opmåling/ejerlejlighedskort fra landinspektør med angivelse af tinglyst areal samt anmeldelse og fortegnelse over ejerlejligheder som bilag 4. Sælger skal levere det ovenfor aftalte BBR- areal. Køber er gjort opmærksom på, at BBR-areal og ejerlejlighedsareal vil være afvigende, idet principperne for arealopgørelsen ikke er identiske. Idet omfang leverede arealer er større end ovenfor anført sker der ingen regulering af købesummen.
…«
I købsaftalen af 24. februar 2016 fremgår tilsvarende formuleringer, dog således at perioden for opførelse af bebyggelsen er angivet til 1. april 2016 til 1. november 2016.
Af købsaftalen af 15. marts 2016 fremgår under »Boligareal (BEA)«:
»15 ejerlejligheder Boligareal i alt 1.362 kvm.«
Under punkt 2, Regulering af købesummen, fremgår blandt andet:
»…
2.3. Der kan evt. forekomme ændringer i forhold til lejlighedernes oplyste BEA areal. BEA (BruttoEtageAreal) består af lejlighedens areal tillagt alle fællesarealer og fællesadgangsarealer iht. gældende lovgivning). Da der er tale om projekt salg og ejendomme/lejlighederne endnu ikke er opført, uden dette medfører ændringer i købesummen, såfremt afvigelsen ikke overstiger +/- 2 %. Sker der en afvigelse over dette, så vel i positiv retning som negativ retning, betales køber / sælger med den kvm pris ejendommen er solgt til (kontantpris (uden tilkøb) divideret med antal BEA areal).
…«
Af mail af 13. november 2017 fra J til By- og Landskabsforvaltningen fremgår blandt andet:
»…
Kære By- og Landskabsudvalg
Vedr. artiklen – »Glemte« altangange gør byggeri ulovligt« – bragt i Nordjyske søndag den 12. november samt omtalen de seneste dage i P4Nordiylland at den beklagelige regnefejl i forbindelse med boligbyggeriet på … Alle
Med denne henvendelse ønsker jeg at sikre, at også udvalget kender sagens rette sammenhæng. Herunder at der selvfølgelig ikke ligger en bevidst handling fra min og A’s side som hyret arkitekt på opgaven, bag den utilsigtede overskridelse af den tilladte bebyggelsesprocent. Omvendt påtager vi os overfor både Aalborg Kommune og vores kunde der opførte ejendommene (…), det fulde ansvar for misforståelsen – og beklager de problemer, som sagen medfører og har medført.
Lad mig forklare lidt nærmere:
…
Vi anbefaler, at dette faktum måske kan danne grundlag for den dispensation, som vi håber kan blive resultatet af den gode dialog og forståelse, som vi foreløbigt har mødt i forvaltningen.
…«
Af mail af 3. oktober 2018 fra J til sagsøgers advokat fremgår blandt andet:
»… Hej C
Vil høre om der er noget nyt i sagen på … Allé?
Vil samtidigt også meddele at vi ikke vil tage ansvaret for eventuelle skærpende sanktioner fra kommunen ifb. med den lange sagsgang, da vi allerede for 14. dage siden var klar til at indsende et detailprojekt som aftale med kommunen og K efter den sidste høringsperiodes slut. Dette detailprojekt er baseret 100% på det af bygherrerne godkendte projekt tilbage fra juni 2018.
Vi er ikke ude på at løbe fra vores ansvar på regnefejlen på bebyggelsesprocenten men såfremt der opstår komplikationer med kommunen ifb. den lange sagsgang vil vi påpege at vi har haft vores detailprojekt klar rettidigt.
Jeg vil meget gerne at projektet indsendes ASAP så vi kan få den manglende dispensation tildelt. Herefter har vi meget bedre tid til at bearbejde kommunen hvis det er muligt.
…«
Forklaringer
Der er afgivet forklaring af K og J.
K har forklaret, at selskabet B ejes af ham og S med 50 % hver. De er begge tegningsberettigede. Han har også sit eget byggeselskab og vil betegne sig selv mere som byggemand end projektudvikler. E Entreprise ApS ejes også af
ham og S med 50 % til hver med ham som direktør.
Myndighedsprojektet i denne sag blev lavet af J. Han havde selv dialogen med J. Han repræsenterede i den forbindelse B. Det går han ud fra, at J også var klar over. De havde også tidligere arbejdet sammen. Der er faktureret til E Entreprise ApS, som har betalt som udlæg, hvorefter regningen er sendt videre til B.
De fakturaer, der fremgår af hjælpebilaget udleveret af sagsøger under hovedforhandlingen, side 1, er også alle afholdt af B – dog således, at han betalte dem i første omgang og herefter sendte regningen videre til B, som det fremgår af mellemregningen i bilag 29.
Foreholdt ekstraktens side 185 med opgørelse af 3 poster har han forklaret, at beløbene dækker over anvendt tid. Den første post med fodboldmål mv. er et udtryk for, at de selv har samlet tingene, der kom med mange løsdele. Der er ikke andre, udgiften kan »væltes« over på. Han har haft nogle af sine folk til at udføre opgaven. De 3.500 kr. afspejler en timeløn på cirka 350 kr. Det vil sige, at der er brugt cirka 10 timer i alt. Det har han anslået.
Vedrørende tilsyn med hegn og beplantning, en udgift på 10.000 kr. med moms, er det arbejde, han selv har udført. Han har været ude og tage mål og tale med håndværkere. Han har nok været derude 6-7 gange. Der gik også tid med at indhente tilbuddene. Lydhegnet var den store udgift, hvor der skulle indhentes flere tilbud. Tilbuddene er blevet forelagt J, så han havde mulighed for at forholde sig til, om prisen var ok.
Udgiften til møder ved Aalborg Kommune mv. er udtryk for den tid, som han selv har brug på møder med kommunen, grundejerforeningen, herunder om aftenen, om ønskede forskønnelsestiltag og med J. De 40.000 kr. afspejler, at hans timeløn ligger på cirka 800 kr. – beløbet svarer således til cirka 1 uges arbejde. Beløbet er 32.000 kr. uden moms.
Der er timesedler på nogle af posterne, men hans egne timer er anslået. Han bor i Hjørring, men har ikke skrevet kilometerpenge på, ligesom han ikke løbende har lavet en tidsregistrering af sit tidsforbrug.
Foreholdt ekstraktens side 202, »at E Entreprise ApS bare bestilte opgaven«, har han forklaret, at det jo er samme ejere som i B. Han henvendte sig på baggrund af E Entreprise ApS.
Der er bygget et større areal, end der er givet tilladelse til. Foreholdt ekstraktens side 57 om, at sælger skal levere det ovenfor anførte BBR-areal, har han forklaret, at han ikke har lavet købsaftalerne og heller ikke skrevet under på noget i den forbindelse.
Hvis de havde bygget 756 kvadratmeter mindre, ville de ikke nødvendigvis have haft en mindre avance. Det er muligt, at de så ville have solgt projektet til en dyrere kvadratmeterpris. De har forsøgt at udnytte bebyggelsesprocenten for at få flest mulige kvadratmeter af hensyn til at få en højere salgssum. I runde tal har de fået 23-24 mio. kr. per styk for hver enkelt ejendom. Købsprisen fastsættes blandt andet på baggrund af størrelsen af de udstykkede ejerlejligheder i komplekserne.
J har forklaret, at han er uddannet bygningskonstruktør. Han arbejder i et partnerskab med P som arkitekt. De arbejder primært med boligbyggeri og erhvervsbyggeri. Det er typisk etagebyggeri.
Opgaven i denne sag startede med en henvendelse fra K med tegninger for det pågældende jordstykke. Opgaven skulle udføres for K og S. Han fik at vide, at det var E Entreprise ApS, han skulle udføre opgaven for.
Tegningsmaterialet bliver først lavet som skitser efter nærmere instruks fra bygherre, hvorefter det bliver til et myndighedsprojekt, som det i store træk er meningen, man skal bygge ud fra. Han så det herunder som sin opgave så vidt muligt at udnytte bebyggelsesprocenten – sådan er det som regel altid. Man går typisk efter at hente pengene på jordprisen hjem ved at få flest muligt kvadratmeter. Flere kvadratmeter giver flere indtægter. Foreholdt ekstraktens side 52, Myndighedsprojekt, er fejlen, at de 375 kvadratmeter skulle have være 454 kvadratmeter som
bruttoetageareal, som er det man regner med i forhold til bebyggelsesprocent. Adgangsarealer regnes altid med ved denne opgørelse.
Foreholdt ekstraktens side 53 forklarede han, at fejlen er fulgt med ved opgørelsen på denne tegning. Det er disse 2 dokumenter, der blev søgt om byggetilladelse på baggrund af. Fejlen førte til, at der var for mange kvadratmeter
Han blev på et tidspunkt kontaktet af en byggesagsbehandler ved kommunen med oplysning om, at adgangsarealer i stueplan ikke skulle regnes med i opgørelsen over kvadratmeter. Det betød, at han skulle trække 43 + 23 kvadratmeter fra de 375 kvadratmeter i stueetagen. Han endte herefter på de 1.059 kvadratmeter. Han skulle rettelig have taget tallet 454 kvadratmeter og fratrukket de to arealer i stueetagen. Side 72 i ekstrakten viser den korrektion, han laver. Det fremgår af side 73 i ekstrakten, at det er det, der gives byggetilladelse på. Han har ikke været involveret i udarbejdelse af købsaftaler.
Havde han været opmærksom på fejlen, ville han have været nødt til at reducere i arealet svarende til, at bygningerne skulle have været mindre for at få kvadratmeter til at passe – svarende til den reducering, kommunen senere skriver, bygningerne i udgangspunktet skal lovliggøres med.
Han husker det også sådan, som gengivet af K, at han var med i hele den efterfølgende proces med forskønnelsestiltag med kommunen mv.
Arbejdet blev faktureret til E Entreprise ApS, fordi han fik at vide, at det var dem, han lavede opgaven for. Han blev først hen mod slutningen af processen klar over, at udgifterne til projektet, herunder fakturaerne fra sagsøgte, landede ved B. Det var blandt andet, da han genfremsendte en faktura, sagens bilag G, hvor han udstedte den til B som debitor, at han blev klar over dette. Han har tidligere arbejdet sammen med K, hvor K skulle levere en del af et byggeri. Projektet i denne sag var et af de første projekter, han havde med K og S.
Foreholdt at byggetilladelsen er udstedt til sagsøger, forklarede han, at det var ham, der sendte det relevante materiale ind til kommunen til brug for byggeansøgningen. At byggetilladelsen er udstedt til sagsøger må således være på baggrund af oplysningerne fra ham. Det er ikke noget, han har tænkt over.
Vedrørende sammentællingsfejlen på tegningen i ekstraktens side 52 har han forklaret, at det er ham og ham alene, der har lavet sammentællingsfejlen. Køber har fået det projekt, han har bestilt ifølge købsaftalerne på projektstadiet.
De kunne kun få et cirkatal for kvadratmeter for jordarealet, da tegningsmaterialet skulle udarbejdes. De kendte derfor ikke de præcise tal. Det var inden for denne ramme, at man prøvede at gå efter den højest mulige bebyggelsesprocent. Foreholdt ekstraktens side 147, 4. afsnit, mail til By- og Landskabsudvalget, er det stadig korrekt, dét, han skriver der. Byggetilladelsen blev givet i november 2015 og dispensationen i juni 2019. Han tror, at den nye lokalplan nåede at komme imellem, før tilladelsen blev givet. Han vil derfor tro, at man uanset hvad ikke ville have fået tilladelsen med det høje kvadratmetertal. Foreholdt kommunens bemærkninger i dispensationen, 2. afsnit under begrundelsen (ekstraktens side 180), forklarede han, at arbejdet med at få byggetilladelsen i hus fandt sted mellem juli og november 2015. Han er ikke sikker på, at kommunens bemærkning kan tages til indtægt for, at tilladelsen ville være givet efter den gamle plan.
Vedrørende udgiftsposterne, der dækker over arbejde udført af K selv og hans folk, har han forklaret, at han selv som følge af fejlen har lagt en masse timer, har haft en landmåler på og har brugt 5-6.000 kr. på en droneoverflyvning, hvortil kommer alle hans interessetimer i niveauet 50-100 timer. Hans normaltimepris er 800 kr.
eksklusiv moms. Han har haft dialog med K, kommunen og grundejerforeningen, ligesom der har været interne møder. Han kan genkende det billede, K beskriver med den tid, sagen har krævet. Der blev også talt en del sammen i telefon. De talte også løbende sammen om de indhentede tilbud, herunder i forhold til om de var billige nok.
Både K og S var inde over hans tegninger og forslag til forskønnelse til kommunen, før de blev sendt ind. Den anslåede håndværkerudgift lyder ok for ham. Det samme gør K’s timepris. De tager dog i hans virksomhed en lidt lavere timepris for tilsyn. De 10 timer til at samle ting, vil han tro, passer. Det lyder troværdigt og sandsynligt, at K har haft et tidsforbrug til sagen, der modsvarer de opgjorte 32.000 kr. uden moms, svarende til ca. 50 timer.
Hvis han havde været opmærksom på fejlen, ville køberne af ejendommene have fået noget andet, end de faktisk fik i og med, at de havde været nødt til at reducere. I forhold til kommunens bemærkning i dispensationen om mulig godkendelse efter den gamle lokalplan (…), var det hans indtryk, at kommunen ville gå langt at finde en løsning.
Havde den gamle lokalplan været gældende, kunne man alene med den i hånden have fået en dispensation – altså uden krav om fysisk lovliggørelse. Når kommunen skriver, som de gør, tror han, at kommunen ikke har haft de samme muligheder for at inddrage fællesarealer og dermed »nedbringe« bebyggelsesprocenten efter den nye lokalplan, som man havde efter den gamle. Efter den gamle lokalplan ville man heller ikke umiddelbart og uden dispensation have fået lov til at opføre de større bygninger.
Parternes synspunkter
B ApS har i sit påstandsdokument anført følgende:
»…
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende,
At sagsøgte ved sammentællingsfejlen har handlet erstatningspådragende, og er ansvarlig for sagsøgers tab, og
At der er årsagssammenhæng og adækvans mellem sagsøgtes sammentællingsfejl og overskridelse af bebyggelsesprocenten på arealerne, og de efterfølgende omkostninger som sagsøger har afholdt, for at opnå dispensation til/lovliggørelse af bygningerne At sagsøgte har anerkendt sit erstatningsansvar, jf. bilag 12-15
At sagsøger har lidt et tab ved sagsøgtes fejloptælling på projekttegningerne for de 4 solgte bygninger, idet købesummen for bygningerne ikke kan reguleres til dækning af de omkostninger, som sagsøger afholdte for lovliggørelsen af de 4 bygninger
At sagsøger derfor har lidt et økonomisk tab svarende til den nedlagte påstand At sagsøgte skal erstatte det økonomiske tab, som sagsøger lider herved
At de omkostninger, som sagsøger har afholdt for lovliggørelse er en direkte følge af, at sagsøgtes ansvarspådragende fejl har medført, at der skulle opnås en dispensation for overskridelse af bebyggelsesprocenten på de 4 bygninger på … Allé, 9260 Gistrup i Aalborg Kommune
At de ekstra omkostninger, der er afholdt for at opnå dispensation, ikke kan dækkes nogen steder i projektøkonomien, hvorfor udbedringsomkostningerne udgør det økonomiske tab, som sagsøger har lidt som følge af sagsøgtes sammentællingsfejl
At beskrivelsen i sagsøgers stævning af reguleringsmekanismerne i købsaftalerne med køberne af bygningerne, relaterer sig til, hvorvidt omkostningerne til lovliggørelsen helt eller delvist kunne dækkes ved sagsøgers salg af bygningerne, og således også er udtryk for, at sagsøger har søgt at iagttage sin almindelige tabsbegrænsningsforpligtelse
At det afgørende for vurderingen af sagsøgers erstatningskrav mod sagsøgte, ikke er dén gensidige risiko for regulering af købesummen, som såvel sagsøger som køberne af blokkene har accepteret ved at indsætte reguleringsbestemmelser i købsaftalerne ved arealafvigelser (§ 3 i bilag 1-3, punkt 2 i bilag 4), men derimod det økonomiske tab, som sagsøger lider for at opnå en lovliggørelse af byggeriet.
For så vidt angår bilag 23 gøres der gældende, At de opgjorte omkostninger har været nødvendige og er rimelige.
…«
A ApS har i sit påstandsdokument anført følgende:
»…
Anbringender:
Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres det gældende, at sagsøger ikke har dokumenteret at være rette sagsøger, idet der ikke er indgået nogen aftale mellem sagsøger og sagsøgte, og idet kravet er støttet på reglerne om erstatning i kontrakt.
Derudover gøres det gældende, at sagsøgte skal frifindes, allerede fordi sagsøger ikke har lidt noget tab, jf. nedenfor.
Det bestrides, at sagsøgte har handlet erstatningspådragende overfor sagsøger ved den sammentællings-/tastefejl i arealet, der er sket.
Sagsøger er et professionelt byggeselskab, som har modtaget og gennemgået myndighedsprojektet, formentlig også med ekstern bistand. Både før og efter byggetilladelsen fra kommunen forelå (bilag A), har sagsøger solgt etagehusene med et boligareal på 1.329 m2 (bilag 1, s. 3 og s. 18) og 1.362 m2 (bilag 4, s. 1).
Arealerne hidrører fra en landinspektørmåling, som sagsøger selv har indhentet.
Sagsøger var eller burde være bekendt med, at sagsøger hermed overdrog et større boligareal, end der var givet byggetilladelse til at opføre.
Det gøres gældende, at sagsøger har udvist egen skyld.
Både sagsøger, sagsøgte og kommunen har en andel i den sammentællingsfejl, der er sket, og at den ikke er blevet opdaget.
Det gøres gældende, at sagsøger ikke har dokumenteret og/eller lidt et tab.
Købesummerne er i købsaftalerne fastsat på baggrund af et areal på 1.329 m2 for så vidt angår blok 1-3 og et areal på 1.362 m2 for så vidt angår blok 4.
Da købesummerne er fastsat på baggrund af et større areal, end der er opnået byggetilladelse til at opføre, har sagsøger opnået en (uberettiget) fortjeneste i form af en højere købesum, end sagsøger ville have opnået, hvis arealet i købsaftalen havde været anført til 1.059 m2, jf. byggetilladelsen.
Det er sagsøgtes opfattelse, at udgifterne til forskønnelse af området mv. går lige op med den fortjeneste, som sagsøger har haft ved at sælge et areal, som var større end det tilladte.
Sagsøger skal fralægge sig sin uberettigede berigelse ved at have solgt et større areal, end der lovligt kunne opføres (og sælges), før sagsøger kan gøre et eventuelt erstatningskrav gældende mod sagsøgte.
Det er sagsøgers bevisbyrde, at den uberettigede berigelse som sagsøger opnår ved at sælge et større areal, end der lovligt kunne opføres (og sælges) er fratrukket i det rejste erstatningskrav, og denne bevisbyrde er ikke løftet og kan ikke løftes uden afholdelse af syn og skøn.
Det gøres gældende, at et eventuelt erstatningskrav på baggrund af de fremlagte fakturaer skal opgøres ekskl. moms, da sagsøger er momsregistreret, jf. bilag F, og dermed har fradrag for moms.
Sagsøgers udgifter til egen rådgiver mv. er under alle omstændigheder sagsøgte uvedkommende.
Det er sagsøgers bevisbyrde, at der er lidt et tab og dokumentere størrelsen af et eventuelt tab. Denne bevisbyrde er ikke løftet.
…«
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen og har herunder idet væsentligste procederet i overensstemmelse med deres påstandsdokumenter.
Sagsøger har herunder i forhold til sagsøgtes indsigelse vedrørende rette sagsøger subsidiært gjort gældende, at der er sket debitorskifte fra E Entreprise til B. Sagsøger har videre i relation til betydningen af den omhandlede sammenlægningsfejl anført, at det efter indholdet af kommunens dispensation af 13. juni 2019 må lægges til grund, at der ville være givet byggetilladelse efter den dagældende lokalplan, hvis de rette tal havde fremgået af ansøgningen om byggetilladelsen, og at synspunktet er indeholdt i de anbringender, der allerede er gjort gældende under sagen.
Sagsøgte har i forbindelse med sin procedure erkendt, at der i forhold til sammentællingen foreligger en fejl, men fortsat bestridt at fejlen konkret giver anledning til, at der kan gøres et erstatningskrav gældende mod sagsøgte, herunder med henvisning til egen skyld og til, at sagsøger ikke har lidt et tab. Sagsøgte har i relation til bemærkningerne om debitorskifte og byggetilladelse ved korrekte tal efter den dagældende lokalplan gjort gældende, at der er tale om nye anbringender, som ikke bør tillades fremsat.
Rettens begrundelse og resultat
J har på vegne af A ApS under hele sagsforløbet kontraheret med K og S, som er indehavere af såvel E Entreprise ApS som B. Samtlige udgifter til A ApS er endeligt afholdt af B, og en af de fremlagte fakturaer er endt med at blive udstedt direkte til B. Det er ubestridt, at byggetilladelsen og den efterfølgende dispensation fra lokalplanen er udstedt til B, ligesom det efter J’s forklaring må lægges til grund, at byggetilladelsen er udstedt på baggrund af
oplysninger fra A ApS, og at dispensationen er et resultat af et større antal møder i forening med K og J ved blandt andet kommunen.
Under disse omstændigheder finder retten ikke grundlag for at tage A ApS’ påstand om frifindelse med henvisning til, at B ikke er rette sagsøger, til følge.
Det lægges som ubestridt til grund, at J ved sammentælling af kvadratmeterne i tegningsmaterialet til myndighedsprojektet anvendt til brug for byggeansøgning begik en fejl, således at byggeriet i det sammenlagte tal kom til at fremstå med et lavere kvadratmetertal, end tilfældet var. A ApS har herved som professionelt arkitektfirma, der var antaget til at udføre opgaven med blandt andet at udarbejde tegningsmateriale til byggeriet, handlet ansvarspådragende.
Der er mellem parterne enighed om, at de gennemførte forskønnelsestiltag blev foretaget efter kommunens ønske og var en forudsætning for, at kommunen efterfølgende den 13. juni 2019 meddelte B dispensation, ligesom det efter sagens oplysninger lægges til grund, at udgifterne til de omhandlede forskønnelsestiltag er endeligt afholdt af B.
Spørgsmålet er herefter, om B er afskåret fra at gøre et krav gældende som følge af egen skyld eller med henvisning til, at B henset til fortjenesten ved salget af de 4 boligblokke – vil opnå en uberettiget berigelse, hvis udgifterne ved forskønnelsestiltagene dækkes af A ApS.
A ApS påtog sig ifølge den fremlagte korrespondance og efter sagens øvrige oplysninger i det efterfølgende forløb ansvaret for regnefejlen, deltog i møder med kommunen, B og grundejerforeningen, udarbejdede forslag til forskønnelsestiltag samt fik forelagt håndværkertilbud til godkendelse vedrørende tiltagenes udførelse. På den baggrund, og efter karakteren af fejlen, som gik igen også efter kommunens henvendelse om fratrækning af areal, og som blev begået af A ApS som professionelt antaget arkitektfirma i byggeprojektet, er der ikke grundlag for helt eller delvist at afskære erstatningskrav som følge af egen skyld fra B’s side.
De 4 boligblokke er solgt på projektstadiet og til dels før den meddelte byggetilladelse den 16. november 2015 og med klausuler vedrørende mulige kvadratmeterafvigelser, som ubestridt konkret afskærer efterfølgende regulering af købesummen. På den baggrund finder retten ikke grundlag for at antage, at B vil opnå en uberettiget berigelse ved at få sine udgifter til de efterfølgende gennemførte forskønnelsestiltag – en fremgangsmåde og med tiltag valgt i samarbejde med A ApS, som nærmere beskrevet ovenfor, for at undgå at blive mødt med et krav om fysisk lovliggørelse – erstattet.
I forhold til den beløbsmæssige opgørelse af posterne angående forskønnelsestiltag er alene posterne vedrørende eget arbejde til samling af diverse materialer, tilsyn og tidsforbrug på møder mv. bestridt som udokumenterede.
Det kan efter sagens oplysninger, herunder forklaringerne fra K og J, lægges til grund, at der er udført arbejde i det beskrevne omfang og til en timepris i det niveau, B har lagt til grund ved kravenes opgørelse. Det kan videre lægges til grund, at arbejdet har direkte relation til at opnå dispensation henholdsvis at gennemføre de forskønnelsestiltag, der var en betingelse for dispensationen som følge af regnefejlen. Beløbet, der kan kræves erstattet, findes herefter, idet der ikke er fremlagt timesedler eller lignende med dokumentation for den præcis anvendte tid og de foretagne udbetalinger, skønsmæssigt at kunne fastsættes til 30.000 kr. eksklusiv moms.
B’s påstand tages herefter til følge med 543.356,15 kr. (513.356,15 + 30.000 kr.) med tillæg af procesrente fra den
15. august 2019, til betaling sker.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 48.000 kr. ekskl. moms og af retsafgift af det vundne beløb med 13.360 kr. – i alt 61.360 kr. B er momsregistreret.
Påstande
Appellanten, A ApS, har gentaget sin påstand for byretten om frifindelse. Der er endvidere nedlagt påstand om, at A ApS tilkendes sagsomkostninger for begge instanser.
Indstævnte, B ApS, har påstået dommen stadfæstet.
Supplerende sagsfremstilling
Der er for landsretten fremlagt lokalplan 4-4-102, skitser og B ApS’ årsrapport for regnskabsåret 01.10.16-30.09.17.
Der er endvidere indhentet skønserklæring af 17. februar 2021 og supplerende skønserklæring af 21. juni 2021 fra skønsmand Stig Theilmann.
Skønsmanden har i skønserklæring af 17. februar 2021 besvarede følgende spørgsmål:
»Spørgsmål 1:
Skønsmanden bedes ved besvarelsen af nærværende spørgsmål lægge til grund,
at de 4 boligblokke blev solgt af indstævnte på projektstadiet og bl.a. på baggrund af appellantens tegningsmateriale,
at der i tegningsmaterialet er en sammentællingsfejl af arealerne,
at der som følge af sammentællingsfejlen skete en overskridelse af byggeretten med 756 m2 i alt for alle 4 blokke samlet,
at såfremt appellanten havde været opmærksom på regnefejlen, ville konsekvensen have været, at tegningsmaterialet skulle ændres, således at der var blevet opført mindre bygninger,
at såfremt tegningsmaterialet var blevet ændret, således at bygningerne, der skulle opføres, var blevet reduceret med i alt 756 m2, ville indstævnte også på projektstadiet have solgt de 4 blokke med et reduceret areal på i alt 756 m2, svarende til et reduceret areal på 189 m2 pr. blok eller ca. 14 % af det i købsaftalerne oplyste BBR-areal.
Det bemærkes, at der ikke er enighed mellem sagens parter om ovennævnte forudsætninger.
Skønsmanden bedes på den baggrund oplyse, om skønsmanden vurderer, om det ville have haft betydning for salgspriserne på/værdien af de 4 blokke på tidspunktet for indgåelse af købsaftalerne, jf. herved købsaftalerne fremlagt som sagens bilag 1, 2, 3 og 4, såfremt indstævnte på projektstadiet havde solgt de 4 boligblokke med et samlet reduceret areal på i alt 756 m2, svarende til et reduceret areal på 189 m2 pr. blok eller ca. 14 % af det i købsaftalerne oplyste BBR-areal.
Svar på spørgsmål 1:
Det er skønsmandens opfattelse, at det ville have haft betydning for salgspriserne såfremt, at de 4 boligblokke var blevet solgt med et reduceret areal på 756 m2.
Spørgsmål 2:
Såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende, bedes skønsmanden oplyse, om salgspriserne på/værdien af de 4 blokke efter skønsmandens vurdering ville være blevet forringet/reduceret i forhold til de realiserede handelspriser på baggrund af købsaftalerne fremlagt som sagens bilag 1,2,3 og 4.
I bekræftende fald bedes det oplyst, hvor meget salgsprisen/værdien for hver af de 4 blokke ville være blevet forringet/reduceret på tidspunktet for indgåelse af købsaftalerne vedrørende de 4 boligblokke, jf. herved sagens bilag 1, 2, 3 og 4.
En eventuel værdiforringelse bedes oplyst pr. blok i % og i kroner og øre.
Svar på spørgsmål 2:
Det er skønsmandens opfattelse, at salgspriserne ville være blevet reduceret i forhold til de realiserede handelspriser såfremt boligblokkene, måtte være blevet solgt med et reduceret areal på 756 m2.
Det er skønsmandens opfattelse, at en værdiforringelse skal opgøres forholdsmæssigt ud fra det samlede areal pr. boligblok i forhold til det reducerede areal. Det skyldes det forhold, at de samlede arealer for hver boligblok vil være lejebærende, og dermed indgå i beregningen af ejendommens handelsværdi og forrentningsprocent.
Værdiforringelsen for de enkelte boligblokke kan efter skønsmandens opfattelse opgøres på følgende måde idet den gennemsnitlige salgspris pr. m2 skønsmæssigt er anslået til kr. 18.000.
… Allé 39-49, 9260 Gistrup: 189 m2 i forhold til 1.362 m2 = 13,88% svarende til ca. kr. 3.402.820.
… Allé 27-37, 9260 Gistrup: 189 m2 i forhold til 1.329 m2 = 14,22 % svarende til ca. kr. 3.401.708.
… Allé 15-26, 9260 Gistrup: 189 m2 i forhold til 1.329 m2 = 14,22 % svarende til ca. kr. 3.401.708.
… Allé 3-13, 9260 Gistrup: 189 m2 i forhold til 1.329 m2 = 14,22 % svarende til ca. kr. 3.401.708.
Spørgsmål 3:
Skønsmanden bedes i forlængelse af besvarelsen af spørgsmål IA nedenfor oplyse, hvorledes opførelsesprisen for de 4 blokke ville blive påvirket.
Svar på spørgsmål 3:
Skønsmanden har ikke mulighed for at besvare det stillede spørgsmål. Det skyldes det forhold, at det vil være afgørende for besvarelsen hvilke bygningsdele, der skal være omfattet af besvarelsen.
Spørgsmål IA:
Såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende, bedes skønsmanden oplyse om skønsmanden vurderer, at
Skønsmanden har i supplerende skønserklæring af 21. juni 2021 besvarede følgende spørgsmål:
»Spørgsmål SS 1:
Skønsmanden bedes, evt. ved hjælp af antagelse af sagkyndig bistand efter nærmere aftale med parterne, anslå den gennemsnitlige m2-pris for opførelse af de 4 blokke, som de står nu og med det faktisk opførte antal m2.
Skønsmanden bedes vurdere opførelsesprisen på tidspunktet for opførelsen af de 4 blokke, dvs. fra efteråret 2015 til efteråret 2016.
Svar på spørgsmål SS 1:
Der henvises til vedhæftet skrivelse (bilag A) dateret 11.06.2021 fra projektdirektør Thomas Holm, Rambøll Danmark A/S.
Af skrivelsen fremgår det, at han vurderer, at en m2 pris på kr. 14.950 inkl. moms vil være gældende for nybyggeri af etageboliger i perioden 2015-2016.
Følgende forudsætninger er gældende for ovenstående:
• Alm. jordbundsforhold til direkte fundering.
• Tilslutningsafgifter kan variere afhængig af eksisterende forhold på grunden samt forhandling med den enkelte forsyningsvirksomhed.
• Der er ikke medregnet særlige udgifter til evt. nedrivning, forurenet jord eller grundvandsafledning.
• Grund og finansiering er ikke indeholde i den anførte m2 på kr. 14.950 inkl. moms.
Spørgsmål SS 2:
Skønsmanden har ved besvarelsen af spørgsmål 1 oplyst, at det er skønsmandens opfattelse, at det ville have haft betydning for salgspriserne såfremt, at de 4 boligblokke var blevet solgt med et reduceret areal på 756 m2.
Skønsmanden har ved besvarelsen af spørgsmål IA vedrørende opførelsesprisen for de 4 blokke oplyst, at det er skønsmandens opfattelse, at de 4 blokke vil blive tilsvarende påvirket.
Det er A ApS’ opfattelse, at opførelsesprisen som minimum ville blive reduceret forholdsmæssigt i forhold til det reducerede opførte areal, således at opførelsesprisen for hhv. blok 1, 2, 3, og 4, ville være blevet reduceret med hhv. 13,88 %, 14,22 %, 14,22 % samt 14,22 %, jf. skønsmandens beregning i besvarelsen af spørgsmål 2, såfremt de 4 boligblokke var blevet opført med et reduceret areal på 756 m2.
Skønsmanden bedes oplyse, om han kan tiltræde denne opfattelse. Svaret bedes begrundet.
Skønsmanden bedes ved besvarelsen lægge til grund, at samtlige bygningsdele i deres omfang/størrelse var blevet reduceret forholdsmæssigt, dvs. med hhv. 13,88 %, 14,22 %, 14,22 % samt 14,22 %.
Det bemærkes, at B ApS givetvis bestrider den nævnte opfattelse og den nævnte forudsætning.
Svar på spørgsmål SS 2:
Skønsmanden kan ikke tiltræde A ApS’ opfattelse af de reducerede opførelsespriser.
Det skyldes det forhold, at der efter skønsmandens opfattelse vil være behov for, at undersøge hvilke bygningsdele, der vil være omfattet af de reducerede arealer.
Spørgsmål SS 3:
Det er A ApS’ opfattelse, at jo flere m2 af et byggeri der opgøres, desto mere falder den gennemsnitlige m2-pris, idet bl.a. en række faste omkostninger ved byggeriet kan fordeles over flere m2, ligesom der opnås »stordriftsfordele«.
Skønsmanden bedes oplyse, om han kan tiltræde denne opfattelse. Svaret bedes begrundet. Det bemærkes, at B ApS givetvis bestrider den nævnte opfattelse.
Svar på spørgsmål SS 3:
Det er skønsmandens opfattelse, at det kun vil være en mindre del af de faste omkostninger, der vil blive billigere pr. m2 såfremt der opføres flere m2. Det skyldes efter skønsmandens opfattelse, at hovedparten af omkostningerne relateres til anlægsudgifterne i form af selve byggeriet.«
Forklaringer
J har afgivet supplerende forklaring. Skønsmand Stig Theilmann har endvidere afgivet forklaring.
J har forklaret, at han var ansat til at udføre en opgave for E Entreprise. Grundpriserne i Aalborg Kommune var ret høje, han skulle derfor udnytte grunden bedst muligt.
Der er korrekt, at fejlen er opstået ved en sammentællingsfejl af kvadratmeter. Det var ham, som lavede fejlen. På projektet, som blev indsendt til kommunen, har han fratrukket 43 og 23 kvadratmeter efter, at kommunens sagsbehandler havde oplyst ham om, at fællesarealerne i stueplan ikke skal medregnes i det samlede areal.
Det var en medarbejder ved BRF Kredit, der gjorde den byggeansvarlige ved kommunen, …, opmærksom på, at der var noget galt med projektet.
Hvis han havde vidst, at der var begået en sammentællingsfejl inden opførelsen af byggeriet, ville han have været nødsaget til at reducere bygningerne størrelsesmæssigt. Der skulle reduceres med ca. 60 kvadratmeter pr. etage. Der var flere muligheder for, hvordan denne reduktion kunne foretages. Udover at reducere bygningernes areal kunne elevatoren flyttes.
Han var bange for, at de ikke ville få dispensation af kommunen, og det kan godt formuleres således, at de slap med skrækken. Der var en god dialog med kommunen, men der var valg på det pågældende tidspunkt, og der var politikere, som ikke var indstillet på, at der skulle gives en dispensation.
Han ved ikke, om han drøftede sammentællingen med K eller S.
Der stod ikke i lokalplanen, at friarealer måtte inddrages. Han tror ikke, at kommunen ville give tilladelse til at inddrage friarealer. Han mener, at han ikke kunne have projekteret anderledes. Den eneste mulighed for at reducere bebyggelsesprocenten var at gøre boligerne mindre.
Skønsmand Stig Theilmann har forklaret, at han er ejendomsmægler. Han kan vedstå de to skønserklæringer. Han kan bekræfte, at en reduktion af boligarealet vil have en betydning for salgsprisen. Ved salg af en beboelsesejendom skal man tage udgangspunkt i det lejebærende areal. Det gør man ved at tage højde for indtægten ved leje, driftsudgifter, kvadratmeterprisen og om lejen er markedskonform.
Han har beregnet en gennemsnitlige salgspris på 18.000 kr. pr. kvadratmeter. Det er korrekt, at hans beregning fører til en salgspris på ca. 25 mio. kr. pr. boligblok. Hvis der var bygget 756 færre kvadratmeter, kommer han frem til en reduceret salgspris på 13.607.944 kr. Den gennemsnitlige opførelsespris pr. kvadratmeter på 14.950 kr. inkl. moms er beregnet af projektdirektør Thomas Holm fra Rambøll. Prisen er udregnet på baggrund af et tilsvarende byggeri i Aalborg Kommune. Det kan herudfra konkluderes, at der har været en anslået merindtægt på 3.050 kr. pr. kvadratmeter, men han kan ikke sige, om der har været yderligere udgifter ved det konkrete byggeri.
Han kan ikke sige, om der har været en stordriftsfordel ved at bygge de ekstra kvadratmeter. Han har ikke kendskab til, hvordan friarealer, fællesarealer mv. opgøres.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
A ApS har yderligere anført, at det skal tillægge B ApS processuel skadevirkning, at selskabet ikke vil oplyse salgsprisen for de fire ejendomme og fremlægge byggeregnskab, der viser opførelsesprisen for de fire ejendomme.
B ApS har heroverfor anført, at selskabet ikke ønsker at fremlægge byggeregnskabet og oplyse købesummen, da der er tale om meget kommercielle fortrolige oplysninger.
Landsrettens begrundelse og resultat
Af de grunde, der er anført af byretten, tiltrædes det, at B ApS var rette sagsøger.
Det tiltrædes videre, at de fire boligblokke på grund af en sammentællingsfejl begået af A ApS blev 756 kvadratmeter større end tilladt, og at dette forhold er erstatningspådragende for arkitektfirmaet.
Landsretten er enig med byretten i, at der ikke som følge af egen skyld er grundlag for at afskære B ApS fra at kræve erstatning i anledning af det ansvarspådragende forhold.
Som anført af byretten var der enighed mellem B ApS og A ApS om, at de gennemførte forskønnelsestiltag blev foretaget efter kommunens ønske og var en forudsætning for, at kommunen efterfølgende meddelte B ApS dispensation.
B ApS har for landsretten opgjort udgifterne til forskønnelsestiltag til 543.356,15 kr.
Efter skønserklæringerne og skønsmandens forklaring lægges det til grund, at de 756 ekstra kvadratmeter har medført, at B ApS ved salget af ejendommene opnåede en fortjeneste, der var betydeligt større end den fortjeneste,
som selskabet ville have opnået, hvis fejlen ikke var begået, og efter det fremkomne skønnes merfortjenesten at overstige de samlede udgifter til forskønnelsestiltag.
Herefter finder landsretten, at B ApS ikke har godtgjort, at det har lidt et tab som følge af A ApS’ sammentællingsfejl.
A ApS frifindes derfor.
Efter sagens udfald skal B ApS i sagsomkostninger for begge retter betale 149.356 kr. til A ApS. 90.000 kr. af beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand ekskl. moms, 37.000 kr. af beløbet er til dækning af udgifter til skønserklæringer ekskl. moms, 7.416 kr. ekskl. moms er til dækning udgifter til afhjemling af skønsmanden, 1.600 kr. er til dækning af udgiften til gebyr for udmeldelse af skønsmand og 13.340 kr. er til dækning af retsafgift. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens omfang og hovedforhandlingens varighed.