UGD 2022.37.1
Ugens kendelse er afsagt af voldgiftsretten primo juli 2021, og vedrører en tvist mellem et ejendomsselskab og en stilladsentreprenør om fremsendte fakturaer og ejendomsselskabets eventuelle modkrav.
Et ejendomsselskab indgik i 2017 en aftale med en stilladsentreprenør (SE), der angik begrænset overdækning. SE’s almindelige betingelser var en del af aftalegrundlaget. Af disse betingelser fulgte det bl.a. at reklamationer over materiellets stand skulle være i hænde senest 4 dage efter færdigmontagen af stilladset.
Senere i forløbet opstod der uenighed blandt parterne, der knyttede sig til manglende betaling af SE’s fakturaer. Ejendomsselskabet gjorde indsigelse mod fakturaerne med henvisning til en del modkrav, som ejendomsselskabet anså sig berettiget til.
SE nedlagde påstand om betaling af ca. 630.000 kr., hvortil ejendomsselskab nedlagde påstand om frifindelse.
Voldgiftsretten
Voldgiftsretten indledte med at vurdere, hvorvidt SE kunne siges at være berettiget til betaling af de fremsendte fakturaer. Voldgiftsretten gennemgik dem enkeltvis.
Voldgiftsretten gav SE medhold i ca. 255.000 kr. Baggrunden for, at SE ikke fik medhold i sit samlede krav baserede sig til dels på forkert opgørelse af krav samt, at SE alene kunne kræve leje for ejendomsselskabets brug af SE’s materiel i den periode, hvor ejendomsselskabet havde meddelt, at ville gøre brug af materiellet mod betaling, jf. AB 92 § 44, stk. 5.
Voldgiftsretten bemærkede i den sammenhæng, at ejendomsselskabet havde reklameret for sent over fakturaerne, da ejendomsselskabet i mange tilfælde først havde reklameret i forbindelse med voldgiftssagen.
Efter at voldgiftsretten nåede frem til, at SE var berettiget til ca. 255.000 kr. tog voldgiftsretten stilling til om ejendomsselskabet havde nogle modkrav til kompensation, der kunne nedbringe eller udligne SE’s krav på ca. 255.000 kr.
Voldgiftsretten nåede frem til, at ejendomsselskabet ikke have nogle berettiget modkrav, hvilket resulterede i, at ejendomsselskabet ikke kunne få nedbragt SE’s berettigede krav. Voldgiftsretten fandt det derfor ikke godtgjort, at der var konstateret mangler ved SE’s ydelse eller andre forhold, der ville kunne begrunde et modkrav.
Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Kendelsen illustrerer, hvor vigtig rettidig reklamation er. Hvis ikke der reklameres rettidigt risikerer man at miste sit krav. Enhver part bør derfor grundigt overveje behovet for at reklamere og dermed gøre opmærksom på sit berettigede krav.
Vil du vide mere?
Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet.
Se mere under kurser.
/Entrepriseadvokat Simon Heising
Som gengivet i TBB 2021.1307 / Sag nr. C-14892
#ugensdom #entrepriseret #reklamation
-0O0-
Stilladsentreprenør SE (advokat Johnny Mæhlisen) mod Ejendomsselskab BH (advokat Mads Krarup)
1. Indledning
Mellem stilladsentreprenør SE A/S og Ejendomsselskabet BH er der opstået en tvist om manglende betaling for stilladsleje i forbindelse med facade- og tagarbejde på en ejendom i ….
Voldgiftsnævnet har i anledning heraf nedsat en voldgiftsret i henhold til »Regler for voldgiftsbehandling inden for bygge- og anlægsvirksomhed« med landsdommer Henrik Estrup som eneste voldgiftsdommer.
2. Påstande og hovedforhandling
Sagen var berammet til hovedforhandling den 11. marts 2020, men hovedforhandlingen blev den 10. marts 2020 aflyst som følge af Ejendomsselskabets direktørs sygdom.
Ejendomsselskabet havde i påstandsdokumentet til brug for den berammede hovedforhandling gjort gældende, at Ejendomsselskabet ikke var rette indklagede, og at rette indklagede i stedet var … Development A/S, der er moderselskab for Ejendomsselskabet.
Spørgsmålet om rette indklagede blev udskilt til særskilt procedure, der fandt sted den 6. november 2020. Ved voldgiftsrettens kendelse af 17. november 2020 blev det fastslået, at Ejendomsselskabet er rette indklagede.
Hovedforhandling om sagens realitet blev herefter berammet på ny.
Voldgiftsretten har, eftersom fristen for nova var udløbet, da den berammede hovedforhandling den 11. marts 2020 blev aflyst med dags varsel, og da der ikke var enighed herom, afslået at genoptage forberedelsen i tiden frem til den nye hovedforhandling. Ejendomsselskabet er derved i december 2020 efter protest fra SE blevet afskåret fra at fremlægge nye bilag, og SE er i juni 2021 efter protest fra Ejendomsselskabet blevet afskåret fra at fremsætte nye anbringender.
Hovedforhandling har fundet sted den 15. juni 2021 på. …
SE har nedlagt påstand om, at Ejendomsselskabet til SE skal betale 629.063,21 kr. med rente 1 % pr. påbegyndt måned af 144.663,53 fra den 25. juli 2018, af 70.238,25 kr. fra den 15. august 2018, af 58.703,67 kr. fra den 15. september 2018, af 66.117,50 kr. fra den 15. oktober 2018, af 44.977,13 kr. fra den 15. november 2018, af 33.986,25 kr. fra den 15. december 2018, af 44.977,13 kr. fra 15. januar 2019 og af 165.399,75 kr. fra den 28. februar 2020.
Rentepåstanden er ikke bestridt.
Ejendomsselskabet har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært betaling af et mindre beløb efter voldgiftsrettens skøn.
SE’s påstand fremkommer således:
Faktura nr. 3488 af 30. juni 2018 | 1.775,53 kr. |
Faktura nr. 3489 af 30. juni 2018 | 142.888,00 kr. |
Faktura nr. 3516 af 31. juli 2018 | 70.238,25 kr. |
Faktura nr. 3539 af 31. august 2018 | 58.703,67 kr. |
Faktura nr. 3591 af 30. september 2018 | 66.117,50 kr. |
Faktura nr. 3658 af 31. oktober 2018 | 44.977,13 kr. |
Faktura nr. 3684 af 30. november 2018 | 33.986,25 kr. |
Faktura nr. 3721 af 18. december 2018 | 44.977,13 kr. |
Faktura nr. 4367 af 28. februar 2020 | 165.399,75 kr. |
I alt | 629.063,21 kr. |
Alle beløb er inkl. moms.
Ejendomsselskabets påstand om frifindelse fremkommer ved, at Ejendomsselskabet bestrider berettigelsen af hovedparten af de nævnte fakturaer og berettigelsen af dele af flere af de øvrige fakturaer, og ved at Ejendomsselskabet har gjort krav gældende til kompensation, der overstiger SE’s krav.
SE-V1, BH-V1, SE-V2 og [murerentreprenør] M har afgivet forklaring under hovedforhandlingen.
Efter aftale med parterne er kendelsen udfærdiget uden fuldstændig sagsfremstilling og uden gengivelse af forklaringerne og proceduren, men alene med en kort sagsfremstilling, gengivelse af parternes påstande og skriftlige anbringender og med en redegørelse for voldgiftsrettens resultat og begrundelsen herfor.
3. Kort sagsfremstilling
Den 10. november 2017 afgav SE tilbud på stilladsmontage på den ejendom, som sagen angår. I tilbuddet var indeholdt totaloverdækning af taget.
Den 29. november 2017 afgav SE et revideret tilbud, hvor totaloverdækning var udgået. I stedet var der en begrænset overdækning. Den tilbudte pris omfattede såvel montage som demontage af stilladset. I tilbuddet var henvist til SE’s Almindelige lejebetingelser for stilladsentrepriser.
Der er enighed om, at tilbuddet af 29. november 2017 blev accepteret, og at tilbuddet og SE’s almindelige betingelser dermed udgør parternes aftalegrundlag.
Efter de almindelige betingelser pkt. 2 skal eventuelle reklamationer over materiellets stand være SE i hænde senest 4 dage efter færdigmontagen af stilladset. Ligeledes af pkt. 2 fremgår, at det ikke er tilladt lejer at ændre eller ombygge et af udlejer opsat stillads, herunder fjerne eller flytte fastgørelser, konsoller mv. Af pkt. 3 b fremgår bl.a., at udlejningsperioden ophører, når det med 2 arbejdsdages varsel afmeldes til udlejeren. Alle udbedringer af skader forvoldt på overdækninger mv. efter vindstød over 18 m/sek. forudsættes ifølge pkt. 4 betalt pr. regning.
SE fremsendte i perioden fra den 31. december 2017 til den 31. maj 2018 en række fakturaer for montage og leje af stillads, som alle blev betalt. Den 30. juni 2018 fremsendte SE 2 yderligere fakturaer (nr. 3488 og 3489), som ikke blev betalt. SE-V1 fra SE har forklaret, at han flere gange telefonisk rykkede BH-V1 fra Ejendomsselskabet for betaling, hvilket BH-V1 har bestridt.
Den 30. juli 2018 sendte BH-V1 en mail til SE-V2, som er formand i SE, og som hidtil havde haft kontakten til Ejendomsselskabet. I mailen afmeldte BH-V1 stilladset til nogle nærmere angivne tidspunkter for de enkelte stilladsdele (forside, bagside, gavl mv.) i perioden fra 3. august til 7. september 2018.
Ved mail af samme dag takkede SE-V2 for »Oversigt/afmelding« og spurgte, om han kunne komme onsdag. Den onsdag, der var tale om, må have været den 1. august 2018, der var den førstkommende onsdag efter den 30. juli 2018.
Ved mail af 30. august 2018 rykkede SE-V1 fra SE for betaling af de nævnte fakturaer og for betaling af en yderligere faktura (nr. 3516 af 31. juli 2018). I mailen afviste SE-V1 en reklamation over vandskade i anledning af utætheder i plastikken og varslede standsning af arbejdet i henhold til AB 92, indtil fakturaerne var betalt.
Den 2. september 2018 gjorde BH-V1 fra Ejendomsselskabet indsigelse mod de nævnte fakturaer med henvisning til en række nærmere angivne mangler og ekstraarbejder.
Der var herefter en omfattende mailkorrespondance mellem parterne, herunder om hvorvidt stilladset var rengjort mv. og dermed egnet til at blive nedtaget.
Ved mail af 5. september 2018 meddelte advokat Johnny Mæhlisen på vegne af SE, at SE som følge af betalingsmisligholdelsen hævede aftalen, og at SE den 6. september 2018 ville begynde nedtagning af alt stilladsmateriel.
Mailen blev samme dag besvaret af advokat Mads Krarup, der på vegne af Ejendomsselskabet bestred, at SE var berettiget til at ophæve aftalen. Advokat Mads Krarup tilføjede, at der ville blive indgivet politianmeldelse, hvis SE uberettiget skaffede sig adgang til Ejendomsselskabets ejendom.
Ved mail af 11. september 2018 hævede advokat Mads Krarup under påberåbelse af misligholdelse fra SE’s side på vegne af Ejendomsselskabet parternes aftale. I mailen forbeholdt advokat Mads Krarup sig, at Ejendomsselskabet under henvisning til AB 92 § 44, stk. 5, kunne anvende stilladsmaterialet i en periode.
Ved mails af 12. og 19. september 2018 konkretiserede BH-V1 fra Ejendomsselskabet, hvilke perioder frem til den 5. oktober 2018 stilladsmateriellet eller dele heraf efter ophævelsen ønskedes anvendt, og den skyldige leje herfor, som SE blev opfordret til i givet fald at korrigere, blev opgjort til 14.051,63 kr. inkl. moms.
Voldgiftssagen blev herefter anlagt af SE ved klageskrift af 31. oktober 2018.
I svarskriftet af 3. december 2018 anførte Ejendomsselskabet bl.a., at SE ikke havde nedtaget stilladset i henhold til Ejendomsselskabets færdigmelding og dermed forhindret Ejendomsselskabet i at færdiggøre ejendommen.
Den 31. januar 2019 udtog Ejendomsselskabet stævning mod SE ved Retten i … med påstand om, at SE skulle påbydes at fjerne det omhandlede stillads.
Den 22. marts 2019 varslede … Kommune over for Ejendomsselskabet påbud, hvis stilladset på offentlig vej ikke blev fjernet.
Den 25. april 2019 indgik parterne et retsforlig, i henhold til hvilket Ejendomsselskabet skulle betale 72.500 kr. inkl. moms til SE’s advokat mod, at SE »demonterer det opstillede stillads senest den 24. maj 2019.«
Der er enighed om, at stilladset blev demonteret på sidstedagen, den 24. maj 2019, og at beløbet på 72.500 kr. inkl. moms er betalt.
Der er derimod ikke enighed om, hvad beløbet på 72.500 kr. inkl. moms dækker. SE har således gjort gældende, at beløbet alene dækker nedtagning af stilladset, mens Ejendomsselskabet har gjort gældende, at beløbet også dækker leje af stilladset i den periode, hvor Ejendomsselskabet i medfør af AB 92 § 44, stk. 5, havde anvendt stilladset efter ophævelsen af parternes aftale.
4. Anbringender
SE har i revideret påstandsdokument af 4. juni 2021 gjort gældende:
at klager i henhold til parternes aftale har opstillet og leveret stillads samt etableret overdækning over stilladset og 2 meter indover taget, så 80 % af bygningen var totalt inddækket, jfr. klagers tilbud af 29. november 2017 accepteret af indklagede,
at klagers almindelige lejebetingelser for stilladsentrepriser var vedlagt såvel tilbud af 10. som revideret tilbud af 29. november 2017 er gældende, hvilket er accepteret af indklagede,
at klagers almindelige lejebetingelser regulerer parternes aftalegrundlag, at indklagede ikke har fremsat indsigelser herimod,
at klager hverken ved opstilling af stilladset eller etablering af overdækning eller efterfølgende har begået ansvarspådragende fejl eller undladelser,
at indklagede hverken ved opstilling af stilladset eller etablering af overdækning har fremsat mangelsreklamationer over det udførte arbejde,
at stillads var færdigmonteret 15. januar 2018,
at indklagede medio august 2018 fremsætter reklamationer efter direktør SE-V1 rykker indklagede for betaling af forfaldent tilgodehavende
at klager afviste indklagedes mangelsreklamationer,
at reklamation afgivet af indklagede medio august måned 2018 ikke er rettidig,
at indklagede ikke på et tidligere tidspunkt end medio august 2018 har reklameret over klagers faktura 3489 af 30. juni 2018 vedrørende forlængelse af overdækninger,
at reklamation afgivet på dette tidspunkt ikke er rettidig,
at indklagede i lejeperioden overfor klager bærer risikoen for og har ansvaret for skader på det lejede materiel,
at klagers stilladsinddækning holder op til 18 m pr. sekund, jfr. klagers almindelige lejebetingelser for stilladsentrepriser,
at der fredag den 10. august 2018 var kraftig regn og vindstød op til 25 m pr. sekund,
at klager ikke er ansvarlig for skade på plastinddækningen den 10. august 2018, idet der var vindstød på op til 25 m/sek.,
at klager ikke er ansvarlig for skade sket den 10. august 2018,
at klager ultimo august måned 2018 havde et betydeligt forfaldent tilgodehavende hos indklage de,
at klager den 30. august 2018 berettiget varslede standsning af arbejdet grundet indklagedes betalingsmisligholdelse af klagers betydelige forfaldne tilgodehavende,
at klagers varsling af arbejdsstandsning har været berettiget, idet det har stået indklagede klart, at fortsættelse af arbejdet forudsatte betaling,
at indklagede har misligholdt kontrakten ved ikke helt/delvist at betale klagers betydelige for faldne tilgodehavende,
at indklagede hverken har betalt eller deponeret klagers forfaldne tilgodehavende,
at klager ikke har accepteret, at indklagede undlod at betale klagers betydelige forfaldne tilgodehavende,
at indklagede herefter er afskåret fra at påberåbe sig klagers eventuel manglende fremme af aftalen som misligholdt, da klager har misligholdt sin betalingsforpligtelser,
at reglen i AB92, § 23, er en bevisregel,
at 5-dagesfristen i AB92, § 23, løber fra den 30. august 2018 kl. 8.41 til den 5. september 2018 kl. 8.41,
at klagers ophævelse af entrepriseaftalen den 5. september 2018 kl. 16.14 er sket med rette,
at klager ikke er ansvarlig for de af indklagede fremsatte erstatningskrav i henhold til skrivelse af 2. september 2018, idet stilladset er leveret og monteret mangelfrit,
idet indklagede ikke rettidigt har reklameret heroverfor, hvorfor kravet allerede af denne grund afvises som uberettiget
idet reparation af elevator er foretaget straks efter der er reklameret over driftsstop, idet klager vedrørende stilladsopbygning i niveau tilbød at ændre dette, hvilket indklagede afviste,
idet det er sædvanligt at fastgøre stillads midt i mursten, da fastgørelse i fuge ikke kan holde til stilladsets belastning,
idet der alene var bestilt skaktrør med en sliske,
idet der er bestilt og leveret inddækning 2 meter indover taget, hvorved indklagede i forhold til totaloverdækning sparede et betydeligt beløb,
at indklagede ikke har krav på at få sine advokatomkostninger under påbudssagen erstattet. Det fremgår udtrykkeligt af forliget, at hver part skulle bære egne omkostninger.
at indklagedes krav bestrides størrelsesmæssigt og udokumenteret,
at det i øvrigt var synbart, at fastgørelsen af stilladset skete i murstenene,
at indklagedes entreprenører selv har påkørt/ødelagt elevatoren/hejset, hvilket indklagede er an svarlig for,
at klager kræver stilladsleje indtil 25. april 2019, hvor demontering af stillads aftales,
at klagers krav forrentes med 1% pr. påbegyndt måned efter forfaldsdag,
at klagers betalingsbetingelser fremgår af klagers almindelige lejebetingelser, hvilket indklagede havde modtaget forinden entrepriseaftalens indgåelse, og
at indklagede ikke har fremsat indsigelser mod klagers betalingsbetingelser, herunder størrelse af morarenter.
Ejendomsselskabet har i Sammenfattende processkrift/påstandsdokument af 2. marts 2020 under overskriften anbringender anført følgende:
Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres det gældende, at indklagede mundtligt har reklameret over de forhold, der er gentaget i reklamationsskrivelsen fremlagt som bilag 17.
De nævnte indsigelser og påberåbte forhold fastholdes i deres helhed ligesom der henvises til det ovenfor under sagsfremstillingen fremførte.
Det bestrides, at der den 10. august 2018 var vejrlig som beskrevet i klageskriftet. Det bestrides, at det af klager fremlagte bilagsmateriale dokumenterer, at der har været tale om et sådant vejrlig, at klager af denne grund er ansvarsfri i forhold til den skete vandskade.
Samlet gøres det således gældende, at indklagedes indsigelser over for klagers oprindelige fakturakrav har været berettiget.
Det gøres videre gældende, at klager – og ikke indklagede – væsentligt har misligholdt parternes kontrakt.
Klager varslede den 30. august 2018 kl. 8:41, at »vi stopper arbejdet iht. ab 92«
Der burde efter indklagedes opfattelse med den pågældende mail være varslet standsning af arbejdet i medfør af AB 92 § 23, hvorefter standsning skal varsles med 5 arbejdsdages varsel.
Faktum er imidlertid, at klager de facto straks standsede arbejdet ved ikke at foretage sig yderligere, hverken i relation til nedtagning af stilladset eller i relation til udbedring af bl.a. lift, som brød sammen i 5-dagesperioden, jfr. her også sagens bilag 18.
Det bestrides således, at klager har afgivet noget forudgående varsel forinden ophævelse af kontrakten, i det klager ved meddelelse af den 30. august 2018 reelt set uden varsel ophævede kontrakten.
Selv hvis det måtte lægges til grund, at klager ikke straks standsede arbejdet, er ophævelsen foretaget af klagers advokat den 5. september 2018 kl. 16:14 foretaget forinden udløbet af 5 arbejdsdage regnet fra den 30. august 2018. En sådan frist var ikke udløbet den 5. september 2018, jfr. herved også mail fra undertegnede til klagers advokat, dateret den 5. september 2018, kl. 18:49 (bilag B).
Det skal som ovenfor anført på ny understreges, at § 23 ikke giver entreprenøren ret til at hæve kontrakten – men alene giver ret til efter forudgående varsel at standse arbejdet. Det er herefter op til bygherren at vurdere, om han tør tage den standpunktsrisiko at hæve kontrakten.
Selv hvis klagers meddelelse af den 30. august 2018 mod sin ordlyd skulle kunne forstås som et varsel om arbejdsstandsning, er fristreglen ikke overholdt.
Det gøres særskilt gældende, at klagers bemærkninger om AB 92 § 23 som en bevisregel er uforståelige. Der er tale om et krav, der efter sit indhold har karakter af en Nachfrist; betales der i 5-dagesperioden, kan en varslet arbejdsstandsning ikke opretholdes. Enhver ophævelse af en kontrakt, omfattet af AB 92, der sker inden udløbet af 5-dagesfristen er således per definition uberettiget og der med ansvarspådragende.
Det er derfor indklagede, der med rette har hævet kontrakten, hvilket er sket den 11. september 2018, jfr. bilag U.
For så vidt angår perioden efter klagers ophævelse af kontrakten gøres det gældende, at det helt åbenbart er uberettiget at opkræve leje af et stillads som klager selv har gjort utjenligt til formålet, og som klager blot kunne have fjernet.
Det gøres videre gældende, at klager – såfremt der overhovedet består et krav – har undladt at begrænse sit tab. Klager kunne og skulle (jfr. indklagedes anmodninger herom) have fjernet stilladset og herefter have foretaget genudlejning til anden side – en genudlejning, der efter klagers direktørs mundtlige tilkendegivelser forud for ophævelsen kunne være sket fra dag til dag grundet aktivitetsniveauet i byggebranchen.
Det gøres til støtte for den nedlagte erstatningspåstand gældende, at klager ved sin chikanøse adfærd samt undladelse af at demontere og bortfjerne stilladset i perioden frem til den 25. maj 2019, har pådraget sig et erstatningsansvar for de tab, som indklagede lider ved at byggeriet ikke har kunnet færdiggøres.
Dette gøres gældende, uanset om klagers ophævelse af kontrakten skulle være berettiget.
Det gøres gældende at klagers krav om, at indklagede skulle nedtage det opstillede stillads og transportere det til klagers forretningsadresse er uhjemlet i parternes aftalegrundlag.
Tværtimod fremgår klagers misligholdelsesbeføjelse af lejebetingelserne, nemlig at klager i tilfælde af lejers misligholdelse kan ophæve aftalen og nedtage stillad set for lejers regning; ikke, at lejer er pligtig til at nedtage stilladset og aflevere dette hos klager. Det bemærkes, at klagers synspunkt i så henseende blev fast holdt helt frem til hovedforhandlingen af påbudssagen den 29. april 2019.
Det gøres samlet gældende, at klagers undladelse af at nedtage stilladset ud over at være ansvarspådragende tillige har haft en chikanøs karakter.
Det gøres gældende, at kravet må opgøres som sket, med udgangspunkt i principalt de datoer, der fremgår af indklagedes nedtagningsplan, subsidiært fra ind levering af svarskrift af den 3. december 2018, mere subsidiært fra den 9. januar 2019 (bilag E) og mest subsidiært fra den 31. januar 2019 (indlevering af begæring om påbud).
Indklagede har ud over lejetab m.v. afholdt nødvendige udgifter til gennemførelse af en påbudssag.
5. Voldgiftsrettens bemærkninger og resultat
Ved afgørelsen af sagen må der tages stilling til, i hvilket omfang SE’s krav kan tages til følge, hvorefter der må forholdes til, om Ejendomsselskabets modkrav til kompensation kan nedbringe eller eventuelt udligne SE’s krav.
Opgørelse af SE’s krav: Faktura nr. 3488 af 30. juni 2018
Fakturaen angår efter sit indhold bl.a. reparation af låge til hejs og er på 1.775,53 kr. inkl. moms.
Ejendomsselskabet ses ikke at have reklameret over fakturaen før i forbindelse med denne voldgiftssag, hvilket er for sent.
Kravet tages derfor til følge.
Faktura nr. 3489 af 30. juni 2018
Fakturaen, der er på 142.888 kr. inkl. moms, angår bl.a. montage af stillads på forsiden af opgang E, forlængelse af overdækning på alle sider og leje af stillads frem til den
- juni 2018.
Ejendomsselskabet har gjort gældende, at kravet for montage af stillads på forsiden af opgang E er for højt og har i den forbindelse henvist til SE’s Almindelige betingelser pkt. 3 b. Ejendomsselskabet har endvidere gjort gældende, at kravet for forlængelse af overdækninger er uhjemlet.
Ejendomsselskabet har gjort gældende, at der er reklameret mundtligt over fakturaen, men dette er bestridt af SE og kan derfor ikke lægges til grund.
Den 30. juli 2018 rettede Ejendomsselskabet skriftlig henvendelse til SE om nedtagelse af dele af stilladset, men der blev ikke i den forbindelse gjort indsigelse mod faktura nr. 3489.
Den første skriftlige reklamation over faktura nr. 3489 er så vidt ses mail af 2. september 2018.
En indsigelse mod en faktura mere end 2 måneder efter, at den er udstedt og modtaget, og hvor grundlaget for indsigelsen har været klart, og hvor der har været anledning til at gøre indsigelsen gældende, er for sen.
Kravet tages til følge.
Faktura nr. 3516 af 31. juli 2018
Fakturaen, der er på 70.238,25 kr. inkl. moms, angår bl.a. leje af (dele af) stillads i juli 2018 og leje af materialehejs.
Ejendomsselskabet gjorde ved mail af 2. september 2018 indsigelse mod bl.a. denne faktura.
Det, der er anført i mailen, berettigede imidlertid ikke Ejendomsselskabet til i sin helhed at undlade at betale fakturaen.
Kravet tages til følge.
Der forholdes nedenfor under opgørelsen af Ejendomsselskabets modkrav til, om det anførte i mailen giver grundlag for, at Ejendomsselskabet kan gøre et modkrav gældende.
Faktura nr. 3539 af 31. august 2018
Fakturaen, der er på 58.703,67 kr. inkl. moms, angår bl.a. leje af stillads i perioden fra den 1. august 2018 til den 31. august 2018.
Ved mail af 30. juli 2018 havde Ejendomsselskabet imidlertid afmeldt størstedelen af stilladset etapevis, således at de første dele af stilladset skulle nedtages den 3. august 2018, og således at de sidste dele af stilladset omfattet af afmeldingen skulle nedtages den 7. september 2018.
Afmelding af stilladset kunne ifølge SE’s Almindelige betingelser pkt. 3 b ske med 2 arbejdsdages varsel, og afmeldingen var dermed behørigt varslet. SE-V2 fra SE havde da også ved mail af 30. juli 2018 bekræftet afmeldingen.
Det følger af det anførte, at en del af kravet i henhold til faktura nr. 3539 på 58.703,67 kr. inkl. moms er berettiget, mens en del af beløbet ikke er berettiget. Som sagen er forelagt, er det ikke muligt krone for krone at opgøre det krav, som SE med rette kan gøre gældende. Kravet må derfor opgøres skønsmæssigt. Ved det skøn, der således skal udøves, må det tages i betragtning, at det er SE, der har bevisbyrden for sit krav.
Efter en samlet vurdering tager voldgiftsretten skønsmæssigt kravet til følge med 20.000 kr. inkl. moms.
Faktura nr. 3591 af 30. september 2018, faktura nr. 3658 af 31. oktober 2018, faktura nr. 3684 af 30. november 2018, faktura nr. 3721 af 18. december 2018 og faktura nr. 4367 af 28. februar 2020
Fakturaerne angår i det væsentlige stilladsleje i perioden fra den 1. september 2018 til den 25. april 2019.
Ved mail af 5. september 2018 fra SE’s advokat havde SE imidlertid hævet parternes aftale.
Efter at SE havde ophævet aftalen, kunne SE ikke fremadrettet opkræve leje for stilladset. SE kunne således ikke både ophæve aftalen og kræve leje fremadrettet i henhold til den aftale, man selv havde ophævet.
Det bemærkes i den forbindelse, at aftalen i henhold til SE’s Almindelige betingelser pkt. 3 b kunne bringes til ophør ved afmelding med 2 arbejdsdages varsel, og der er derfor ikke tale om, at SE kan kræve erstatning for positiv opfyldelsesinteresse.
Det kan ikke føre til et andet resultat, at Ejendomsselskabets advokat i mail af 5. september 2018 varslede politianmeldelse, hvis SE’s folk uberettiget skaffede sig adgang til ejendommen. Efter bevisførelsen, herunder mail af 11. september 2018 fra Ejendomsselskabets advokat, må det således have stået klart for SE, at Ejendomsselskabet ønskede den del af stilladset, som Ejendomsselskabet den 30. juli 2018 havde afmeldt, og derefter hele stilladset, fjernet. Adgang til ejendommen med dette formål var ikke »uberettiget« og dermed ikke omfattet af varslingen om politianmeldelse.
SE kan herefter alene kræve leje for dagene fra den 1. september 2018 til den 5. september 2018, hvor SE ophævede aftalen, og for de dage efter ophævelsen, hvor Ejendomsselskabet, efter selv at have hævet, i henhold til mail af 12. september 2018 i medfør af AB 44, stk. 5, meddelte, at man mod betaling ville gøre brug af dele af materiellet. Ejendomsselskabet har gjort gældende, at betaling af leje for brug af materiellet i dagene efter ophævelsen er indeholdt i forliget om Ejendomsselskabets betaling af 72.500 kr. inkl. moms indgået for Retten i … den 25. april 2019, men dette synspunkt, der er bestridt af SE, kan voldgiftsretten efter forligets tekst ikke tiltræde.
Det beløb, som SE kan kræve, fastsættes skønsmæssigt til 20.000 kr. inkl. moms.
Efter det anførte tages SE’s krav (før eventuel modregning) til følge med 254.901,78 kr. inkl. moms.
Beløbet fremkommer således:
Faktura nr. 3488 | 1.775,53 kr. |
Faktura nr. 3489 | 142.888,00 kr. |
Faktura nr. 3516 | 70.238,25 kr. |
Faktura nr. 3539 | 20.000,00 kr. |
Faktura nr. 3591 | 20.000,00 kr. |
I alt inkl. moms | 254.901,78 kr. |
Opgørelse af Ejendomsselskabets modkrav:
Ejendomsselskabet har redegjort for sit modkrav i et sammenfattende processkrift/påstandsdokument af 2. marts 2020 og i et støttebilag af 15. juni 2021 fremlagt under hovedforhandlingen.
Materialeelevator:
Ejendomsselskabet har gjort gældende, at materialeelevatoren var af ældre dato og meget slidt. Den gik gentagne gange i stykker, og det antagne murerfirma måtte derfor i perioder afvente reparation for at kunne udføre sit arbejde.
Ejendomsselskabet har i den anledning gjort gældende at kunne modregne leje af stillads i 4 dage, hvor elevatoren ikke fungerede, og rejst krav om betaling for murerfirmaets »tomgangstid«, i alt 47.800 kr. inkl. moms.
SE har bestridt kravet og gjort gældende, at der er reklameret over elevatoren for sent. Ejendomsselskabet har gjort gældende at have reklameret mundtligt over elevatoren til SE-V2 fra SE.
Skriftlig reklamation er sket ved Ejendomsselskabets brev af 2. september 2018, hvor Ejendomsselskabet gjorde indsigelse mod faktura nr. 3489 og 3516.
SE-V2 har forklaret, at det er rigtigt, at der blev reklameret mundtligt over elevatoren, men problemerne med den skyldtes, at den blev overbelastet, og han mener ikke, at Ejendomsselskabet fremsatte krav i anledning af problemer med elevatoren, der var godkendt af myndighederne.
[Murerentreprenør] M har forklaret, at han har arbejdet på murerentreprisen på ejendommen. Elevatoren drillede, og det forsinkede hans arbejde. Han sendte en faktura til Ejendomsselskabet eller … Development i den anledning, men den blev aldrig betalt.
Der foreligger ingen tekniske erklæringer, der beskriver og dokumenterer elevatorens stand.
Voldgiftsretten finder det på den baggrund hverken bevist, at der var mangler ved elevatoren, eller at Ejendomsselskabet har lidt et tab i den anledning. Herefter, og da det heller ikke er dokumenteret, at der er reklameret rettidigt, tager voldgiftsretten ikke Ejendomsselskabets krav vedrørende elevatoren til følge.
Opbygning/ombygning af stillads
Ejendomsselskabet har gjort gældende, at SE ikke havde opbygget stilladset på bygning E i samme niveau/højde som på bygning F, hvilket besværliggjorde arbejdet og krævede ombygning af stilladset. Der er reklameret over forholdet til SE-V2. Kravet i den forbindelse er opgjort til 17.000 kr. inkl. moms.
SE har bestridt kravet. SE-V2 har forklaret, at stilladset sprang ca. ½ m i niveau, men at forholdet blev udbedret efter reklamation fra BH-V1, og at der ham bekendt ikke er fremsat andre reklamationer over stilladset.
Voldgiftsretten finder på den anførte baggrund ikke kravet dokumenteret og tager det ikke til følge.
Vandskade på tag
I det brev af 2. september 2018, hvor Ejendomsselskabet gjorde indsigelse mod faktura nr. 3489 og 3516, rejste Ejendomsselskabet krav mod SE i anledning af en vandskade i weekenden den 10.-12. august 2018. Det endelige krav, der er rejst i den anledning, er på 14.037,50 kr. inkl. moms, jf. det oven for omtalte støttebilag med redegørelse for Ejendomsselskabets krav til kompensation.
Ejendomsselskabet har i sammenfattende processkrift/påstandsdokument af 2. marts 2020 bl.a. gjort gældende, at vandskaderne opstod, fordi inddækningen var utilstrækkelig, hvilket bevirkede, at der var opstået huller omkring fastgørelsen af inddækningen, og fordi SE undlod at reagere på Ejendomsselskabets henvendelser om at få inddækningen udbedret.
SE har i sit reviderede påstandsdokument af 4. juni 2021 gjort gældende, at vandskaderne skyldtes vindstød op til 25 m/sek., og at SE ifølge parternes aftale ikke er ansvarlig for skader, der skyldes vindstød over 18 m/sek.
Ifølge pkt. 4 i SE’s Almindelige lejebetingelser forudsættes alle udbedringer af skader forvoldt på bl.a. overdækninger efter vindstød over 18 m/sek., betalt pr. regning.
Ifølge udskrift fra DMI’s vejrarkiv var højeste vindstød i … Kommune den 10. august 2018 på 21,2 m/sek., og i dagene fra den 11.-14. august 2018 faldt der megen nedbør.
Det er på denne baggrund sandsynliggjort, at vandskaden skyldtes, at inddækningen var blevet beskadiget af den kraftige vind med vindstød op til 21,2 m/sek. Voldgiftsretten finder i den forbindelse ikke grundlag for at fastslå, at den nævnte måling, der dækker hele … Kommune, ikke, som det er gjort gældende af Ejendomsselskabet, skulle gælde for …, blot fordi der i midtbyen er store bygninger. Der er således ikke fremlagt referencer eller henvist til kilder, der kan underbygge et sådant synspunkt.
Da SE herefter ikke er ansvarlig for vandskaden, tager voldgiftsretten ikke Ejendomsselskabets krav i den anledning til følge.
Lejetab
Ejendomsselskabet har gjort gældende, at SE skønt gentagne gange at være blevet opfordret hertil ikke fjernede stilladset. Den manglende nedtagning af stilladset har medført en betydelig forsinkelse af byggeriet, idet Ejendomsselskabet, da stilladset stod i vejen, bl.a. ikke har kunnet påbegynde montering af altaner og etablering af kloak. Ejendomsselskabet har bestridt, at Ejendomsselskabet efter udløbet af den varslede anvendelsesperiode i medfør af AB 92 § 44, stk. 5, har forhindret SE i at nedtage og fjerne stilladset. SE har i stedet for at nedtage stilladset gjort det ubrugbart. SE har handlet chikanøst. Huslejetabet som følge af den manglende fjernelse af stilladset og den dermed forbundne forsinkelse af byggeriet kan opgøres til 1.541.931,62 kr. inkl. moms. Subsidiært har Ejendomsselskabet gjort krav på godtgørelse for finansieringsudgifter på 610.400 kr.
SE har bestridt Ejendomsselskabets krav.
Voldgiftsretten bemærker, at en kontraktpart efter almindelige obligationsretlige regler har ret til at holde sin egen ydelse tilbage for at motivere den anden part til at opfylde kontrakten.
Ejendomsselskabet var fra den 25. juli 2018 (forfaldstidspunktet for bl.a. faktura nr. 3489) ophørt med at betale den aftalte leje.
At Ejendomsselskabet havde indsigelser mod dele af faktura nr. 3489 kunne ikke begrunde et fuldstændigt betalingsophør.
SE var dermed berettiget til at holde sin ydelse i form af demontering af stilladset tilbage, indtil Ejendomsselskabet havde betalt den leje, som Ejendomsselskabet ved parternes aftale havde påtaget sig at betale.
Ejendomsselskabet kan på den baggrund ikke gøre krav gældende mod SE i anledning af det huslejetab, som Ejendomsselskabet har haft, idet Ejendomsselskabet ved sin uberettigede undladelse af at betale, hvad man skyldte, selv bærer ansvaret for den forsinkelse, som er årsag til huslejetabet.
Voldgiftsretten tager derfor ikke Ejendomselskabets krav om erstatning for huslejetab, subsidiært finansieringsudgifter, til følge.
Efter det anførte har Ejendomsselskabet ikke noget krav, der kan modregnes i SE’s krav, og voldgiftsretten tager derfor SE’s krav til følge med 254.901,78 kr. inkl. moms. Rentepåstanden, der ikke er bestridt, tages til følge som nedenfor bestemt.
Med hensyn til sagens omkostninger bemærkes følgende:
SE har fået medhold for 254.901,78 kr. af en påstand på 629.063,21 kr. svarende til ca. 40 %. Selv om SE således har fået medhold for mindre end halvdelen af det beløb, som SE havde nedlagt påstand om, skal SE, da medholdsprocenten dog udgør ca. 40, efter praksis have tilkendt delvise sagsomkostninger af det beløb, som SE har fået medhold for. Der henvises til artiklerne Sagsomkostninger i civile sager trykt i fagbladet Advokaten nr. 6/2011 og nr. 6/2015.
Ved fastsættelsen af omkostningsbeløbet skal der tages hensyn til, at der som omtalt ovenfor har været en særskilt procedure om rette indklagede, hvor SE fik medhold.
Efter en samlet vurdering af de nævnte omstændigheder fastsættes det beløb, som Ejendomsselskabet skal betale i delvise sagsomkostninger til SE, til 60.000 kr. Beløbet, der er uden moms, da SE er momsregistreret, vedrører udgifter til advokatbistand.
De udgifter, der har været forbundet med voldgiftsrettens behandling af sagen, skal betales af Ejendomsselskabet med 3/4 og af SE med 1/4. Ved beslutningen om, at SE skal deltage i afholdelsen af disse udgifter, er der lagt vægt på, at SE havde nedlagt påstand om betaling af et væsentligt større beløb, end SE har fået medhold for. Ved fastsættelsen af den brøkdel, som SE skal betale, er der lagt vægt på, at SE fik medhold i den særskilte procedure.