Et renoveringsprojekt for 129 almene familieboliger udviklede sig til en sag om både mangler, reklamation, forældelse og friholdelse. Voldgiftsretten fandt, at vandinstallationen var mangelfuld, og at hovedentreprenøren og underentreprenøren materielt bar ansvaret for den mangelfulde udførelse, mens totalrådgiveren var ansvarlig for svigtende tilsyn. Bygherren fik imidlertid kun medhold mod totalrådgiveren, fordi kravet mod hovedentreprenøren var forældet.
Voldgiftsretten lagde vægt på, at bygherren først med Byggeskadefondens rapport fik et tilstrækkeligt grundlag for at gøre mangelskrav gældende, og at forældelsen kun blev afbrudt over for den part, der faktisk var skønsindstævnt. Kendelsen tydeliggør dermed to centrale pointer: dels at en bygherre efter omstændighederne kan være i berettiget god tro om, at der ikke foreligger en mangel, selv om der er symptomer på et problem, dels at procestilvarsling under syn og skøn ikke har forældelsesafbrydende virkning.
Kendelsen viser også, at samme forældelsesproblem kan ramme et senere friholdelseskrav mellem de involverede parter.
Sagens forløb
Bygherren indgik i marts 2014 aftale med totalrådgiveren om teknisk rådgivning og bistand i forbindelse med renovering af 129 almene familieboliger. Totalrådgiveren antog en underrådgiver til VVS-projekteringen. Senere i 2014 indgik bygherren hovedentrepriseaftale med hovedentreprenøren, og i oktober 2015 indgik hovedentreprenøren underentrepriseaftale med underentreprenøren om blandt andet VVS-arbejderne. Efter arbejdsbeskrivelsen skulle alle rør under gulve føres som præisolerede PEX rør-i-rør.
Fra maj 2016 modtog bygherren klager fra beboere over, at det kolde vand i køkkenet ikke var tilstrækkeligt koldt. Underrådgiverens tilsynsnotater fra juni og juli 2016 konstaterede dels manglende isolering af varmtvandsledninger, dels utilsigtet opvarmning af det kolde brugsvand, men konkluderede samtidig, at byggeriet efter bedste overbevisning var udført i henhold til almindelig god dansk byggeskik og gældende normer. I februar 2017 udtalte kommunen som tilsynsmyndighed, at bygherren havde handlet forsvarligt.
Aflevering fandt sted den 20. december 2016. Først ved 1-årseftersynet den 9. oktober 2017, som mundede ud i Byggeskadefondens rapport af 20. december 2017, blev der konstateret byggetekniske svigt i form af mangelfuld isolering af vandrørene. Herefter reklamerede bygherren den 2. februar 2018 over for totalrådgiveren, hovedentreprenøren og underrådgiveren. Parterne indgik senere suspensionsaftaler, som ophørte den 1. september 2020. Den 11. september 2020 indgav bygherren begæring om syn og skøn, hvor totalrådgiveren var angivet som skønsindstævnt, mens hovedentreprenøren alene var procestilvarslet. Voldgiftssagen blev anlagt den 18. januar 2022.
Bygherren krævede under sagen 2.983.125 kr. af totalrådgiveren og hovedentreprenøren in solidum, subsidiært pro rata. Kravet byggede på skønsmandens opgørelse af udbedringsomkostninger fratrukket sparede omkostninger med tillæg af moms. Totalrådgiveren og hovedentreprenøren påstod frifindelse, og hovedentreprenøren adciterede underentreprenøren med påstand om friholdelse.
Voldgiftsretten
Voldgiftsretten lagde på grundlag af skønsmandens erklæringer og forklaring til grund, at vandinstallationen ikke var udført håndværksmæssigt korrekt og i henhold til normer og anvisninger. Skønsmanden pegede på, at det kolde brugsvand blev temperaturbelastet, fordi uisolerede rør til koldt og varmt brugsvand lå sammen med varmeinstallationen, og at røret til koldt brugsvand burde have ligget for sig selv. På den baggrund fandt voldgiftsretten, at arbejdet var mangelfuldt, at hovedentreprenøren og underentreprenøren var ansvarlige for mangelfuld udførelse, og at totalrådgiveren var ansvarlig for svigtende tilsyn.
Voldgiftsretten fandt samtidig, at bygherrens reklamation af 2. februar 2018 var rettidig. Retten lagde vægt på, at bygherren ved tilsynsnotaterne fra 2016, det tekniske notat fra december 2016 og kommunens konklusion i februar 2017 med rette kunne få den opfattelse, at der ikke forelå mangler, som kunne bære et krav. Først med Byggeskadefondens rapport af 20. december 2017 stod det klart, at der kunne gøres mangelskrav gældende. Kendelsen viser dermed, at vurderingen af reklamationsfristens begyndelsestidspunkt knytter sig til, hvornår bygherren reelt har et tilstrækkeligt grundlag for at anse forholdet som en mangel.
Forældelsesspørgsmålet blev derimod udslagsgivende for udfaldet over for hovedentreprenøren. Kravet mod totalrådgiveren var ikke forældet, fordi totalrådgiveren var angivet som skønsindstævnt i syns- og skønssagen indleveret den 11. september 2020, og dette afbrød forældelsen inden udløbet af 3-årsfristen. Kravet mod hovedentreprenøren var derimod forældet, fordi hovedentreprenøren alene var procestilvarslet, og en sådan tilvarsling i en skønssag ikke har forældelsesafbrydende virkning. Det kunne ikke føre til et andet resultat, at hovedentreprenøren deltog aktivt under skønssagen. Forældelsen over for hovedentreprenøren blev først afbrudt ved anlæg af voldgiftssagen den 18. januar 2022, hvilket var for sent. Voldgiftsretten nåede på samme måde frem til, at totalrådgiverens friholdelseskrav mod hovedentreprenøren også var forældet. Ved det samlede opgør blev totalrådgiveren derfor pålagt at betale 2.312.500 kr. inkl. moms til bygherren.
Hvad kan vi lære af kendelsen?
- Mangelsspørgsmålet afgøres i høj grad af det tekniske bevis. Når skønsmanden fastslår, at installationen ikke er udført håndværksmæssigt korrekt og i overensstemmelse med normer og anvisninger, får det som udgangspunkt afgørende vægt for ansvarsbedømmelsen.
- Reklamationsfristen løber først, når bygherren har et tilstrækkeligt grundlag for at anse forholdet som en mangel. Tidligere symptomer eller driftsproblemer er ikke nødvendigvis nok, hvis rådgivere og myndighedstilsyn samtidig har betrygget bygherren i, at der ikke foreligger egentlige mangler.
- Forældelsesfristen løber fra det tidspunkt, hvor bygherren fik eller burde have fået kendskab til fordringen. I denne sag knyttede voldgiftsretten dette tidspunkt til Byggeskadefondens rapport af 20. december 2017, ikke til de tidligere beboerklager.
- Procestilvarsling afbryder ikke forældelse. Den part, man vil bevare et krav mod, skal inddrages på en måde, der faktisk har forældelsesafbrydende virkning. Det er ikke tilstrækkeligt, at parten blot er procestilvarslet i en skønssag.
- Materielt ansvar og forældelse er to forskellige spørgsmål. En entreprenør kan godt være ansvarlig for mangelfuld udførelse og alligevel blive frifundet, fordi kravet er forældet.
- Rådgiveransvar kan bestå, selv om entreprenørkravet falder bort. Hvis rådgiveren har svigtet projektering eller tilsyn, og kravet mod rådgiveren er bevaret rettidigt, kan bygherren stadig få medhold dér.
- Et friholdelseskrav skal også forældelsesvurderes særskilt. Kendelsen viser, at samme forældelsesproblem kan ramme et regress- eller friholdelseskrav mellem de involverede aktører.
- Suspensionsaftaler kræver opmærksomhed på både starttidspunkt og rækkevidde. En suspensionsaftale hjælper ikke nødvendigvis, hvis den ikke dækker allerede indtrådt forældelse eller i praksis ikke flytter på fristberegningen.
- Forældelsesstrategien skal tænkes ind tidligt. Når der opstår mistanke om mangler, bør reklamation, teknisk afklaring og korrekt afbrydelse af forældelse håndteres samlet og uden ophold.
Kontakt
Vil du vide mere?
Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet. Se mere under kurser.
/Entrepriseadvokat Simon Heising
Læs kendelsen i fuld længde her
TBB2026.81 / Sag nr.C-16026
Voldgiftsnævnets kendelse afsagt den 3. september 2025, C-16026
1. Indledning
Mellem klager, bygherre BH, …, og indklagede 1 totalrådgiver TR A/S, herefter TR, og indklagede 2, hovedentreprenør HE A/S, herefter HE, og adciterede, underentreprenør UE A/S, herefter UE, er der opstået en tvist om angivelige mangler ved VVS-installationer i en renoveringsentreprise på lejeboliger beliggende i ….
Voldgiftsnævnet har i anledning heraf nedsat en voldgiftsret i henhold til »Regler for voldgiftsbehandling inden forbygge- og anlægsvirksomhed« bestående af ingeniør , ingeniør og landsdommer, med sidstnævnte som formand.
2.Påstande og hovedforhandling
BH har under hovedforhandlingen nedlagt endelig påstand om, at TR og HE in solidum, subsidiært pro rata, skal betale 2.983.125 kr. med tillæg af procesrenter fra sagens anlæg, til betaling sker.
BH’s påstand fremkommer således:
Udbedringsomkostning på 26.500 kr. pr. bolig for 129 boliger, 3.418.500 kr.
jf. skønserklæringens svar på spørgsmål 6
Fradrag for sparede omkostninger, jf. skønserklæringens svar på
spørgsmål 9 – 1.032.000 kr. Moms 596.625 kr. I alt 2.983.125 kr.
TR har over for BH nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse for tiden.
TR har over for HE nedlagt påstand om friholdelse for ethvert beløb, herunder renter og omkostninger, som TR måtteblive pålagt at betale til BH.
HE har over for BH og TR nedlagt påstand om frifindelse.
HE har over for UE nedlagt påstand om, at UE skal friholde HE for ethvert krav, som HE, måtte ifalde over for BH inkl. sagsomkostninger og renter.
UE har nedlagt påstand om frifindelse.
Hovedforhandling har fundet sted den 14. august 2025.
Skønsmanden blev afhjemlet.
V1, V2, V3, V4 og V5 har afgivet forklaring under hovedforhandlingen.
I forbindelse med at sagen er optaget til kendelse, er det aftalt med parterne, at kendelsen udfærdiges uden fuldstændig sagsfremstilling og uden gengivelse af forklaringerne og proceduren, men med gengivelse af parternes påstande og en udførlig redegørelse for voldgiftsrettens resultat og begrundelsen herfor.
3. Sagens omstændigheder Den 31. marts 2014 indgik BH som bygherre og TR-1 A/S som totalrådgiver aftale om teknisk rådgivning og bistand vedrørende renovering af 129 almene familieboliger ejet af BH. TR-1 A/S er i dag en del af TR.
Aftalen omfattede ifølge pkt. 2.1 totalrådgivning i forbindelse med renoveringen af de nævnte boliger, herunder rådgivning i forbindelse med projektering og udførelse.TR-1 A/S antog UR-1 A/S som underrådgiver. UR-1, der efter det oplyste i dag er en del af UR A/S, er ikke part i sagen.
Den 16. december 2014 indgik BH en hovedentrepriseaftale med HE.
Den 14. oktober 2015 indgik HE en underentrepriseaftale med UE. Ved underentrepriseaftalen blev det overladt til UE at udføre bl.a. VVS-arbejdet omfattet af HE’s hovedentrepriseaftale. Den fremlagte underentrepriseaftale er ikkeunderskrevet, men parterne har under sagen erklæret, at det kan lægges til grund, at aftalen er indgået.
Ifølge arbejdsbeskrivelsen for VVS pkt. 4.7.9 skulle alle rør under gulve føres som præisolerede PEX rør-i-rør.
Af referat af bygherremøde afholdt den 4. maj 2016 fremgår, at en beboerrepræsentant nævnte, at det tog lang tid, før der var koldt vand i køkkenet, og at det var noget, der blev snakket om i afdelingen.
Problemet med koldt vand blev også taget op på et bestyrelsesmøde i afdelingen den 25. maj 2016.
Af tilsynsnotat nr. 6 af 24. juni 2016 fra UR-1 fremgår bl.a., at »I bolig 47 konstateres det at varmtvandsledningen til køkkenvasken ikke er isoleret iht. Projektmaterialet.«.
Notatet angives at være fordelt til UR-1, HE og TR-1 A/S, men ikke til BH.
Af et tilsynsnotat dateret den 1. juli 2016 fra UR-1 baseret på en undersøgelse i tre boliger den 23. juni 2016 fremgår, at ventetiden på koldt brugsvand i de tre boliger var målt til ca. 15-20 sekunder. Den teoretiske ventetid for koldt brugsvand bør i nybyggerier ifølge notatet normalt ikke overstige 10 sekunder. Den beregnede ventetid var ifølge notatet 7,85 sekunder. I notatet er som konklusion anført følgende.
»De målte ventetider er lidt højere end de beregnede, noget der højst sandsynligt tilskrives vandtemperaturen i vandet umiddelbart ved stikindførslen samt i det øvrige forsyningsnet i terræn.
Der forekommer en utilsigtet opvarmning af det kolde brugsvand under gulvene, noget der kun vanskeligt kunne være undgået indenfor en rimelig økonomisk ramme.
Efter bedste overbevisning er byggeriet udført i henhold til almindelig god dansk byggeskik, og gældende normer og regler er overholdt både ved projektering og ved udførelse af brugsvandssystemet.« Det fremgår ikke, til hvem tilsynsnotatet er sendt.
I referat for bestyrelsesmøde for BH afholdt den 25. august 2016 er bl.a. anført følgende: ».. Koldtvands sagen (A) …
Afdelingsbestyrelsen har 2 gange klaget skriftligt til BH vedr. problemer med vores drikkevand fra den kolde hane i køkkenet. Begge gange er disse 2 klager blevet afvist af BH samt af deres håndværkere og rådgivere, som har lavet en mindre undersøgelse uden for fyringssæsonen, der rigtigt nok bekræfter bestyrelsens påstande, men som alligevel afvises som værende uden nogen betydning, der kræver nogen form for udbedring. Efter en enstemmig afstemning ibestyrelsen har den nu valgt at indsende en formel klage til kommunen over disse forhold og bedt om en ekstern vurdering af evt. sundhedsmæssige problemer. …«
Der er enighed om, at »BH« betyder BH.
I et referat af et bestyrelsesmøde i BH den 28. september 2016 er anført følgende:
»Opdatering vedr. den verserende »koldtvands«-klagesag hos kommunen
Diskussion
A gav en opdatering om sagen, hvor kommunen nu stadigt venter på en redegørelse fra BH med et svar på den klage, som bestyrelsen har sendt til kommunen vedr. problemet med varmt vand i den kolde hane i køkkenet – når der er sat varme på radiatoren og hanen ikke har været brugt i længere tid. A har nu afleveret 2 videoer, der reelt dokumenterer problemet til sagsbehandleren fra kommunen. Til orientering til beboerne kan det nævnes, at bestyrelsen 2 gange har klaget skriftligt til BH over dette problem. BH og deres rådgivere har undersøgt sagen uden at have noget reelt ønske om at rette problemet, hvad bestyrelsen ikke har fundet tilfredsstillende, hvorfor vi har klaget videre til kommunen. Bestyrelsen mener især, at der på sigt kan opstå yderligere problemer med risiko for beboernes helbred med en forhøjet risiko for muligvis at tildrage sig infektioner???«
Den 16. december 2016 udsendte UR-1 et teknisk notat. Notatet har overskriften »Notat vedr.: Koldt brugsvand i renoverede boliger.« Det fremgår af notatets indledende resume, at det er udarbejdet i anledning af, at X Kommune den22. november 2016 havde bedt om en teknisk redegørelse for, om byggeriet for så vidt angår brugsvandsinstallationer overholder kravene i DS 452:2013 – Norm for teknisk isolering af installationer.
I notatets konklusion er anført følgende:
»Jf. billeddokumentation er varmt og koldt brugsvand ikke isolerede, jf. DS 452:2013 inden udstøbing af skumbeton. Den beregnede ventetid overholder DS 439, såfremt man lukker op for varmt og koldt brugsvand ved køkkenvasken med fuld acceptabel vandstrøm på 0,2 l/sek.
Koldt og varmt brugsvand er på grund af pladsforhold i renoveringsprojektet ikke isoleret i gang, som foreskrevet og krævet i udbud, samt i DS 452:2013.
Den autoriserede VVS-installatør har godkendt dette, under hensyn til at ventetiderne overholdes, hvilket er bekræftet ved beregning Stillestående vand i rør, som er placeret i opvarmede rum, vil uagtet om de er isolerede over tid opnå rum temperaturen, hvilket jf. målinger sker. Uagtet dette er det muligt at få koldt og varmt vand frem inden for den normgivende ventetid.
Omkostninger ved opbrydning af eksisterende betongulve, for at give plads til den foreskrevne isolering er uforholdsmæssig fordyrende uden nogen nævneværdig gevinst på ventetiderne.
Det anbefales at instruere beboerne om, at såfremt de ønsker at drikke vandet åbner fuldt for hanen i 7-10 sek.« Den i notatet omtalte »autoriserede VVS-installatør«, hvorved må menes UE, har afvist at have givet den nævntegodkendelse. Der er i sagen ikke fremlagt en afleveringsprotokol, men der er på baggrund af Byggeskadefondens rapport af 20.december 2017 fra 1-årseftersynet enighed om at lægge til grund, at aflevering fandt sted den 20. december 2016.
Den 23. februar 2017 traf X Kommune afgørelse i anledning af en klage, som BH havde indgivet den 28. august 2016.Datoen den 23. februar 2017 fremgår ikke af kommunens brev, der er udateret, men der har under hovedforhandlingen været enighed om, at datoen kan lægges til grund. Datoen for klagen, den 28. august 2016, fremgår af afgørelsen under overskriften sagsfremstilling.
Det fremgår af kommunens brev, at X Kommune har truffet afgørelsen i sin egenskab af tilsynsmyndighed for kommunens almene boligorganisationer, jf. bekendtgørelse nr. 1540 af 16. december 2013 om drift af almene boliger mv.
Af selve afgørelsen i kommunens brev fremgår følgende:
»Tilsynet finder, at BH har handlet forsvarligt i forbindelse med deres håndtering i denne konkrete sag. Der kan derfor ikke udtales kritik af boligorganisationens ageren i forbindelse med renoveringsprojektet, der omfatter 129 boliger iBH.
Der henstilles dog til, at der foretages en kvalitetssikring, fx gennem et uafhængigt akkrediteret laboratorium, af det kolde vand i afdelingen, i et nødvendigt omfang der er skønnet af boligforeningen«.
I begrundelsen for afgørelsen og i sagsfremstillingen henviser kommunen bl.a. til de tekniske undersøgelser, som BH har indhentet i anledning af klagen. Den 20. december 2017 afgav Byggeskadefonden rapport i anledning af 1-årseftersynet. Det fremgår, at eftersynet er foretaget den 9. oktober 2017 af rådgiver B med teknisk bistand fra rådgivende ingeniørfirma C.
Ifølge Byggeskadefondens rapport var der vedrørende vandrørene byggetekniske svigt i form af bl.a. mangelfuldisolering. Byggeskadefondens rapport førte til, at BH den 2. februar 2018 sendte stort set enslydende reklamationsskrivelser til TR, HE og UR-1. I skrivelserne blev der reklameret over bl.a. mangelfuld isolering af vandrørene.
Det er ubestridt, at reklamationerne isoleret set var fyldestgørende for den tvist, som sagen angår. Uenigheden drejersig alene om, hvorvidt reklamationerne var rettidige eller fremsat for sent, således at mangelsindsigelserne er fortabt.
Der er enighed om, at der blev indgået suspensionsaftaler mellem parterne. Suspensionsaftalerne er ikke fremlagt i sagen, og deres nærmere indhold er dermed ikke voldgiftsretten bekendt. På baggrund af mailkorrespondancen fremlagt som bilag A lægger voldgiftsretten til grund, at suspensionsaftalerne blev indgået den 11. november 2019, at aftalerne ikke gælder for allerede indtrådt forældelse, at aftalerne ophørte den 1. september 2020, at retten til at gøre indsigelse over indtrådt passivitet forbeholdes, og at retten til at gøre gældende, at der er reklameret for sent, ligeledes forbeholdes.
BH indgav den 11. september 2020 begæring til Voldgiftsnævnet om syn om skøn. I begæringen blev TR angivet som modpart (skønsindstævnt), mens HE blev angivet som proces til varslet. Den 16. september 2020 blev UE proces til varslet af HE.
Skønssagen er i Voldgiftsnævnet behandlet under A-10396.
Som skønsmand blev udpeget …
Skønsmanden har i A-sagen og i den efterfølgende voldgiftssag afgivet en række erklæringer, og han er blevet afhjemlet under hovedforhandlingen.
Voldgiftssagen (C-16026) blev ved klageskrift af 18. januar 2022 anlagt af BH mod TR og HE. Ved adcitations klageskrift af 24. februar 2022 indleveret af HE blev UE inddraget i sagen som adciteret.
4. Voldgiftsrettens bemærkninger og resultat
4.1. Mangler
Skønsmanden har i svaret på spørgsmål 1 i erklæring af 12. oktober 2021 efter en gennemgang af lejligheder, projektmateriale og gældende normer anført, at det er hans vurdering, at vandinstallationen ikke er udført håndværksmæssigt korrekt og i henhold til normer og anvisninger. I svaret på spørgsmål 2 i samme erklæring har skønsmanden anført, at det er hans vurdering, at der sker en bådeuhensigtsmæssig og utilsigtet opvarmning af det kolde brugsvand på grund af placering sammen med varmt brugsvand og varmeinstallationen. På grund af placering og manglende isolering vil det kolde brugsvand ifølge svaret blive temperaturbelastet som følge af bl.a., at brugsvandsinstallationer (både koldt og varmt vand) ligger mod hinanden uden isolering.
Skønsmanden har fastholdt og gentaget sin vurdering i svaret på spørgsmål UE3 A i supplerende erklæring af 8. juni2025. Skønsmanden har under afhjemlingen uddybende forklaret, at røret til koldt brugsvand burde have ligget for sig selv. Den konstruktion, der ses på det foto, der indgår i svaret på spørgsmål UE3 A, er dermed ikke en håndværksmæssigt korrekt fremgangsmåde. På fotoet ser man således, at de to uisolerede rør til henholdsvis koldt og varmt brugsvand ligger oven på hinanden og mellem rør til varmeinstallationen, og alle rørene er samlet med et stålbånd, der er fastgjort til gulvet. Temperaturen i vandet i det uisolerede rør til koldt brugsvand bliver dermed påvirket af både det uisolerede rør til varmt brugsvand og af rørene til varmeinstallationen.
På baggrund af skønsmandens besvarelser og forklaring og efter bevisførelsen i øvrigt finder voldgiftsretten, at det udførte arbejde er mangelfuldt, og at HE og UE er erstatningsansvarlige for mangelfuld udførelse, ligesom TR er erstatningsansvarlig for svigtende tilsyn.
4.2. Kravets størrelse
BH har som anført oven for under pkt. 2 opgjort sit krav til 2.983.125 kr. inkl. moms for 129 boliger svarende til 23.125kr. inkl. moms pr. bolig.
Voldgiftsretten kan tiltræde denne opgørelse og finder ikke grundlag for yderligere fradrag end allerede sket medhenvisning til skønsmandens svar på spørgsmål 9.
Voldgiftsretten finder imidlertid, at der skal ske en begrænsning i antallet af boliger.
Der er således ikke fyldestgørende redegjort for de 8 boliger omfattet af etape 1, og disse boliger skal derforfratrækkes.
Der skal endvidere ske et yderligere skønsmæssigt fradrag som følge af, at skønsmanden alene har undersøgt 8 ud af129 boliger. Voldgiftsretten finder herefter, at tabet kan opgøres til 23.125 kr. inkl. moms for 100 boliger svarende til 2.312.500 kr. inkl. moms.
4.3. Reklamation En bygherre, der er eller burde være opmærksom på, at der en mangel ved et arbejde, skal reklamere inden for rimeligtid. Gør bygherren ikke det, fortaber bygherren retten til erstatning i anledning af manglen.
BH var i hvert fald fra sommeren 2016 bekendt med, at beboerne eller nogle beboere syntes, at der var problemer med, at det kolde vand ikke var koldt eller var længe om at blive koldt.
BH reklamerede ikke til hverken TR (TR-1 A/S) eller HE.
Den manglende reklamation på dette tidspunkt må anses for berettiget, da BH ved tilsynsnotat af 1. juli 2016 fra TR-1’sunderrådgiver UR-1 var blevet betrygget i, at der ikke var et problem. I notatets konklusion blev det ganske vist anført, at der forekom en utilsigtet opvarmning af det kolde brugsvand under gulvene, men det blev samtidig anført, at byggeriet efter bedste overbevisning var udført i henhold til almindelig god byggeskik, og at gældende normer og regler var overholdt, både ved projektering og udførelse af brugsvandssystemet.
Beboerklagerne fortsatte, jf. bl.a. referat af bestyrelsesmøde den 25. august 2016 og den 28. september 2016.
BH blev imidlertid endnu engang betrygget i, at der ikke var et problem, jf. teknisk notat af 16. december 2016 fra UR-1udarbejdet på foranledning af X Kommune, hvortil beboerne havde henvendt sig.
Den 23. februar 2017 traf X Kommune, der fører tilsyn med BH, afgørelse om, at BH havde handlet forsvarligt i forbindelse med sin håndtering af sagen, og at der ikke kunne udtales kritik af BH.
På den anførte baggrund må det anses for berettiget, at BH først reklamerede efter, at det ved rapporten fra 1-årseftersynet den 20. december 2017 fra Byggeskadefonden lå klart, at der kunne være grundlag for at gøre kravgældende mod TR og HE.
Reklamation skete den 2. februar 2018, hvilket i forhold til datoen den 20. december 2017, også i lyset af de mellemkommende julefridage, må anses for at være inden rimelig tid.
BH’s krav er derfor ikke fortabt som følge af for sen reklamation.
4.4. Forældelse
4.4.1. Forholdet mellem BH og TR
Efter forældelseslovens § 3, stk. 2, regnes forældelsesfristen fra den dag, da BH fik eller burde have fået kendskab til sin fordring.
Denne dato er efter det, der er anført oven for under pkt. 4.3., den 20. december 2017.
Da BH den 11. september 2020 indleverede begæring om syn og skøn, var TR angivet som skønsindstævnt og dermed part i skønssagen. Begæringen om syn og skøn afbrød derfor forældelsen i forhold til TR, jf. forældelseslovens § 21 ,stk. 4.
Da denne dato er mindre end 3 år efter, at forældelsesfristen som nævnt begyndte at løbe den 20. december 2017, er BH’s krav mod TR ikke forældet.
4.4.2. Forholdet mellem BH og HE Da BH den 11. september 2020 indleverede begæring om syn og skøn, var HE alene procestilvarslet og dermed ikkepart i skønssagen. En procestilvarsling i en skønssag (før anlæg af rets- eller voldgiftssag) afbryder ikke forældelsen. Der henvises til Højesterets dom gengivet i Ugeskrift for Retsvæsen 2015, side 1580. Der henvises endvidere til Lars Lindencrone Petersen, Forældelse efter forældelsesloven af 2007, 3. udgave, 2025, side 906 f, og til Kristian Torp i Erhvervsjuridisk Tidsskrift 2024, side 134.
Det er i den forbindelse uden betydning, at den procestilvarslede har spillet en aktiv rolle i udpegningen af skønsmanden og i skønsforretningen, jf. herved den nævnte Højesteretsdom fra 2015.
Forældelsen i forhold til HE blev derfor først afbrudt, da BH den 18. januar 2022 anlagde voldgiftssag mod HE, jf. voldgiftslovens § 16 . Da denne dato er mere end 3 år efter den 20. december 2017, hvorfra forældelsesfristen som nævnt begynder at løbe, er BH’s krav mod HE forældet. Suspensionsaftalen omtalt oven for under pkt. 3 kan ikke føre til et andet resultat, da den blev indgået den 11.november 2019 og efter sit indhold udløb den 1. september 2020. Det fradrag i forældelsen, som suspensions aftalen indebærer, er dermed uden betydning.
4.4.3. Forholdet mellem TR og HE TR har nedlagt påstand om, at HE skal friholde TR for ethvert beløb, herunder renter og omkostninger, som TR måtteblive pålagt at betale til BH. Forældelsesfristen i dette retsforhold skal regnes fra det tidspunkt, hvor TR vidste eller burde have vidst, at TR kunne have et krav mod HE, jf. herved forældelseslovens § 3. Denne dato må anses for at være den 2. februar 2018, hvor TR(TR-1 A/S) modtog BH’s reklamation.
Forældelsen blev ikke afbrudt ved syns- og skønssagen, hvor HE alene var procestilvarslet, jf. oven for pkt. 4.4.2., men først ved anlæggelsen af voldgiftssagen den 18. januar 2022.
Da denne dato er mere end 3 år efter den 2. februar 2018, hvorfra forældelsesfristen som nævnt begynder at løbe, er TR’s friholdelseskrav mod HE forældet.
Suspensionsaftalen omtalt oven for under pkt. 3 kan ikke føre til et andet resultat, da den blev indgået den 11.november 2019 og efter sit indhold udløb den 1. september 2020. Det fradrag i forældelsen, som suspensionsaftalen indebærer, er dermed uden betydning.
4.4.4. Forholdet mellem HE og UE HE har over for UE nedlagt påstand om, at UE skal friholde HE for ethvert krav, som HE måtte ifalde over for BH inkl. sagsomkostninger og renter. Allerede fordi HE skal frifindes og dermed ikke har noget krav at videreføre, skal UE frifindes for HE’s friholdelsespåstand, og der er derfor ikke anledning til at tage stilling til, om HE’s krav mod UE er forældet.
4.5. Sammenfatning Efter det under pkt. 4.2.-4.4. anførte skal TR til BH betale 2.312.500 kr. inkl. moms med procesrente fra sagens anlæg den 18. januar 2022, til betaling sker.
HE frifindes for BH’s påstand.
HE frifindes for TR’s friholdelsespåstand.
UE frifindes for HE’s friholdelsespåstand.
4.6. Sagsomkostninger
De sagsomkostningsbeløb, der fremgår af kendelsens konklusion nedenfor, udgøres af summen af udgiften til syn og skøn, jf. pkt. 4.6.1., og udgiften til advokatbistand, jf. pkt. 4.6.2.
4.6.1. Syn og skøn Der er ikke grundlag for at fastslå, at der er spørgsmål, som har været irrelevante med den virkning, at den spørgende part skal afholde udgiften til spørgsmålets besvarelse, selv om parten har fået medhold i selve tvisten.
BH har afholdt udgifter til syn om skøn med i alt 101.552 kr.
Efter sagens udfald skal TR godtgøre BH denne udgift.
TR har afholdt udgifter til syn og skøn med i alt 99.553 kr.
Efter sagens udfald skal TR selv endeligt afholde denne udgift.
HE har afholdt udgifter til syn og skøn med 10.764 kr.
Efter sagens udfald skal BH godtgøre HE denne udgift.
UE har afholdt udgifter til syn og skøn med 35.014 kr.
Efter sagens udfald skal HE godtgøre UE denne udgift. Det kan ikke føre til et andet resultat, at HE er blevet frifundet, da det er HE, der har inddraget UE i sagen, og UE er også blevet frifundet.
4.6.2. Udgifter til advokatbistand
4.6.2.1. Forholdet mellem BH og TR
BH har fået medhold for 2.312.500 kr. TR skal derfor betale sagsomkostninger til BH med udgangspunkt i dette beløb. Der er også henset til, at BH tidligere havde nedlagt påstand om betaling af et højere beløb.
Ifølge landsretspræsidenternes vejledende takster, som der også tages udgangspunkt i i voldgift, bør salæret for advokatbistand i sager med en sagsværdi på mellem 2.300.001-5.750.000 kr. som udgangspunkt fastsættes til mellem 101.000-259.000 kr. ekskl. moms og 126.250-323.750 kr. inkl. moms. Medianen i de to sagsintervaller er henholdsvis 180.000 kr. og 225.000 kr.
Har der været afholdt syn og skøn, bør beløbet normalt ifølge landsretspræsidenternes vejledende takster udmåles iden øverste halvdel af intervallet. Det beløb, som TR skal betale til BH i sagsomkostninger vedrørende advokatbistand, fastsættes herefter til 230.000 kr. Beløbet indeholder moms, da BH ikke er momsregistreret. Der er ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens omfang og forløb, herunder at der har været et omfattende syn og skøn. Der er endvidere lagt vægt på, at det vundne beløb er i den nederste del af det nævnte sagsværdiinterval.
4.6.2.2. Forholdet mellem BH og HE HE har over for BH med held forsvaret sig mod en påstand på 2.983.125 kr. Påstanden var ved hovedforhandlingens begyndelse 3.044.788 kr. og var tidligere under forberedelsen højere.
Det beløb, som BH skal betale i sagsomkostninger til HE vedrørende advokatbistand, fastsættes herefter til 95.000 kr. Beløbet er uden moms, da HE er momsregistreret. Der er ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens omfang og forløb, herunder at der har været et omfattende syn og skøn. Der er endvidere lagt vægt på, at det krav, som HE har forsvaret sig imod, er i den nederste del af det nævnte sagsværdiinterval. Der er også lagt vægt på, at HE også skal have sagsomkostninger fra TR, jf. nedenfor pkt. 4.6.2.3., og at HE ikke skal have dobbelt dækning.
4.6.2.3. Forholdet mellem TR og HE
HE har over for TR med held forsvaret sig mod en friholdelsespåstand på 2.983.125 kr. Påstanden var ved hovedforhandlingens begyndelse 3.044.788 kr. og var tidligere under forberedelsen højere.
Det beløb, som TR skal betale i sagsomkostninger til HE vedrørende advokatbistand, fastsættes herefter til 95.000 kr. Beløbet er uden moms, da HE er momsregistreret. Der er ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens omfang og forløb, herunder at der har været et omfattende syn og skøn. Der er endvidere lagt vægt på, at det krav, som HE har forsvaret sig imod, er i den nederste del af sagsværdiintervallet nævnt ovenfor. Der er også lagt vægt på, at HE også skal have sagsomkostninger fra BH, jf. ovenfor pkt. 4.6.2.2., og at HE ikke skal have dobbelt dækning.
4.6.2.4. Forholdet mellem HE og UE
UE har over for HE med held forsvaret sig mod en friholdelsespåstand på 2.983.125 kr. Påstanden var ved hovedforhandlingens begyndelse 3.044.788 kr. og var tidligere under forberedelsen højere.
Det beløb, som HE skal betale i sagsomkostninger til UE vedrørende advokatbistand, fastsættes herefter til 190.000 kr. Beløbet er uden moms, da UE er momsregistreret. Der er ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens omfang og forløb, herunder at der har været et omfattende syn og skøn. Der er endvidere lagt vægt på, at det krav, som UE har forsvaret sig imod, er i den nederste del af sagsværdiintervallet nævnt oven for.
4.6.3. Omkostninger forbundet med voldgiftsrettens behandling af sagen Efter sagens udfald skal de omkostninger, der har været forbundet med voldgiftsrettens behandling af sagen, betalesaf TR med ¾ og af BH med ¼. Der er ved afgørelsen om, at TR skal betale ¾ af omkostningerne lagt vægt på, at TR i overvejende grad har tabt sagen. Der er ved afgørelsen om, at BH skal betale ¼ af omkostningerne lagt vægt på, at BH siden sagens anlæg har nedsat sin påstand, og at BH har fået medhold for et mindre beløb, end der under hovedforhandlingen var nedlagt påstand om.
Thi bestemmes TR skal til BH, betale 2.312.500 kr. med procesrenter fra den 18. januar 2022, til betaling sker.
HE frifindes. UE frifindes. I sagsomkostninger skal TR betale 331.552 kr. til BH. I sagsomkostninger skal BH til HE betale 105.764 kr. I sagsomkostninger skal TR til HE betale 95.000 kr. I sagsomkostninger skal HE til UE betale 225.014 kr. De nævnte omkostningsbeløb forrentes efter rentelovens § 8 a.
De omkostninger, der har været forbundet med voldgiftsrettens behandling af sagen, skal betales af TR med ¾ og af BH med ¼ efter opgørelse og påkrav fra Voldgiftsnævnet.
….