Er private bygherrer altid ”private” i juridisk forstand?

Er private bygherrer altid ”private” i juridisk forstand?

< Tilbage

Ugens kendelse er afsagt af Voldgiftsretten for Bygge og Anlæg den 1. juli 2019, og vedrører hvor vigtigt det er at man har omhyggelige rådgivere, der ved hvad de gør når man skifter entreprenøren ud midt under et byggeri.

Den 27. januar 2014 indgår den private bygherre BH (et ægtepar) en ”partneringaftale” med hovedentreprenør HE om opførelse af et parcelhus. HE skulle udføre projektledelsen og arkitektarbejdet til en fast pris og bygningsarbejder efter regning. HE’s avance på materialer og materiel aftaltes til 10 %, og hvad angik bygherreleverancer havde HE ikke ret til avance, hvis HE eller dennes leverandører ikke var konkurrence- eller leveringsdygtige. Sidstnævnte skulle afklares efter ”åben bog” princippet inden bygherreleverancer blev iværksat.

I begyndelsen af samarbejdet indgik parterne også en hovedentrepriseaftale, som først blev underskrevet 1. juni 2015. Samarbejdet ophørte i foråret 2016, og parterne underskrev den 20. juni 2016 en afslutningsaftale, hvorefter ”parterne kan ikke fremkomme med yderligere krav mod hinanden efterfølgende, udover eventuelt skjulte fejl og mangler som følger bestemmelserne i AB 92”. Der blev i aftalen henvist til bilag 1, som var en mangelsliste som var udarbejdet af den ene af ægtefællerne.  På tidspunktet for samarbejdets ophør var byggeriet ikke færdiggjort, og arbejderne blev straks fortsat af andre håndværkere. Bygningen stod klar til indflytning i foråret 2018.

HE indledte herefter en voldgiftssag mod BH med påstand om betaling af sit resttilgodehavende på ca. 800.000 med tillæg af 2 % renter pr. måned samt betaling af ca. 750.000 kroner for mistet avance på bygherreleverancer samt til dækning af udgifter i forbindelse med syn og skøn. BH påstod frifindelse og nedlagde en selvstændig påstand om betaling af ca. 1.250.000 kroner som følge af mangler. Der blev under sagen udmeldt syn og skøn.

Voldgiftsretten

Indledningsvist bemærker Voldgiftsretten, at BH havde status som forbruger, men at det som følge af bevisførelsen måtte lægges til grund, at BH havde rådgivere af både teknisk og juridisk karakter, som de havde rådført sig med løbende efter behov.

I forhold til HE’s krav på betaling af resttilgodehavender foretog Voldgiftsretten en række fradrag f.eks. på grund af manglende bevis. Kravet vedr. mistet avance og dækning til syn og skønsomkostninger blev afvist, da der dels ikke var løftet noget bevis for mistet avance og dels fordi udgifter vedr. syn og skøn henhørte under sagsomkostninger.

BH vedr. sin selvstændige påstand kun medhold i betaling af 43.750 inkl. moms, da er dels ikke var løftet noget bevis for mangler via skønsrapporten, dels var disse accepteret af BH og dels fordi BH ikke havde reklameret overfor HE og sørge for, at disse forhold blev medtaget i bilaget til afslutningsaftalen. Derudover havde afslutningsaftalen indeholdt en klausul om, at flere af arbejderne var overtaget af en anden entreprenør, der havde overtaget ”alle pligter og rettigheder” efter HE.

Hvad angik rentepåstanden bemærkede Voldgiftsretten, at de 2 % pr. påbegyndt måned var hjemlet i parternes hovedentrepriseaftale. At HE først krævede forretning efter kontraktens underskrivelse og ikke ved byggeriets start og at BH er forbrugere, kan ikke ændre ved, at HE har ret til forretningen på de 2 % pr. måned.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?

Hvis man under et byggeri står i en situation, hvor man ser sig nødsaget til at udskifte en hovedentreprenør, kan det gå ret galt, hvis man ikke har styr på hvad det er man giver afkald på. I denne sag enten glemmer man eller så overser man en lang række mangler, som man åbenbart burde have med i afslutningsaftalen, for indholdet af denne aftale gør, at man senere er afskåret fra at gøre manglende gældende overfor den hovedentreprenør, der har forårsaget manglerne.

Derfor er det vigtigt, at man har en teknisk rådgiver til at gennemgå en bygning for fejl og mangler før man får sin advokat til at hjælpe sig med en aftale, så man ikke afskærer sig fra at kunne gøre fejl og mangler gældende.

Vil du vide mere?

Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet.

Se mere under kurser.

/Entrepriseadvokat Simon Heising

Som gengivet i TBB2019.825  / Sag. nr. C-1480

#ugensdom #entrepriseret #privatebygherrer

 

-oOo-

 

Kendelsen i fuld længde

Hovedentreprenør HE (advokat Jesper Nørgaard) mod Bygherre BH (advokat Marianne Pedersen)

1. Indledning

Mellem klageren, hovedentrepenør HE, herefter HE, og indklagede, bygherre BH, herefter BH, er der opstået en tvist om manglende betaling af fakturaer for udført arbejde, ekstraarbejde mv. ifm. en entreprise på indklagedes ejendom i ….

I den anledning er der nedsat en voldgiftsret i henhold til »Regler for voldgiftsbehandling inden for bygge- og anlægsvirksomhed« med adm. direktør, civilingeniør Niels Techen, adm. direktør og civilingeniør Jeppe Blak-Lunddahl og landsdommer Tuk Bagger, sidstnævnte som formand.

2. Påstande og hovedforhandling

HE har nedlagt endelig påstand (1) om, at BH, tilpligtes at betale 795.063,25 kr. inkl. moms med tillæg af rente 2 % pr. påbegyndt måned af 535.250,25 kr. fra den 12. juli 2016 og af 795.063,25 kr. fra den 24. september 2016, til betaling sker.

HE har endvidere endelig nedlagt påstand (2) om, at BH tilpligtes at betale 756.562,50 kr. med tillæg af procesrente fra klageskriftets indgivelse, til betaling sker.

Over for den af BH selvstændigt nedlagte påstand påstås frifindelse.

BH har nedlagt påstand om frifindelse og endelig selvstændig påstand over for HE om, at HE tilpligtes til BH at betale 1.243.826,94 kr. med procesrente fra sagens anlæg, til betaling sker.

Hovedforhandling har fundet sted den 18. og 19. juni 2019 kl. 9.00 i Voldgiftsnævnets lokaler, Vesterbrogade 2B, 3. sal, 1620 København V.

C (fra HE), BH1, D (fra HE) og R har afgivet forklaring under hovedforhandlingen, ligesom skønsmanden er blevet afhjemlet.

I forbindelse med at sagen er optaget til kendelse, er det aftalt med parterne, at kendelsen udfærdiges uden fuldstændig sagsfremstilling og uden gengivelse af forklaringerne og proceduren og alene med gengivelse af parternes påstande og voldgiftsrettens resultat og begrundelsen herfor.

3. Kort sagsfremstilling

Parterne indgik den 27. januar 2014 en partneringaftale om opførelse af en beboelsesejendom på …vej …, …. Ifølge aftalen skulle HE udføre projektledelsen og arkitektarbejdet til en fast pris og bygningsarbejdet efter regning. HE’s avance på materialer og materiel aftaltes til 10 %. For bygherreleverancer gjaldt, at der ikke skulle beregnes avance, hvis HE og dennes leverandører ikke var konkurrence- eller leveringsdygtige. Det er anført i partneringaftalen, at »Alt materiale og priser skal lægges åbent frem parterne imellem inden bygherreleverancer evt. iværksættes.«

Parterne har endvidere indgået en hovedentrepriseaftale, som, de er enige om, blev udfærdiget ved starten af parternes samarbejde, men først underskrevet den 1. juni 2015.

Samarbejdet ophørte i foråret 2016, hvor parterne den 20. juni 2016 underskrev en afslutningsaftale, der indeholdt følgende passus:

»Parterne har ikke yderligere krav mod hinanden ud over de i denne aftale anførte beløb samt de i bilag 1 anførte punkter, herunder de meromkostninger bygherre har accepteret som der foreligger under udførelse af de specifikke punkter – disse fremgår af bilag 1 samt nærværende aftale. Parterne kan ikke fremkomme med yderligere krav mod hinanden efterfølgende, udover eventuelt skjulte fejl og mangler som følger bestemmelserne i AB 92.«

Bilag 1 var en mangelsliste, som der er enighed om er udarbejdet af BH1.

Der er enighed om, at byggeriet ikke var færdiggjort på tidspunktet for samarbejdets ophør, og at arbejderne straks efter samarbejdets ophør blev fortsat af andre håndværkere.

Bygningen stod klar til indflytning i foråret 2018.

Der er til brug for sagen foretaget syn og skøn med tre besigtigelser. Der er afgivet to skønserklæringer. Af skønserklæringerne fremgår blandt andet:

»Spørgsmål 1:

Skønsmanden bedes oplyse, om den anvendte puds er uegnet til brug på gasbeton.

Svar på spørgsmål 1:

Ifølge producentens oplysninger er den valgte puds, Weber multi 280, ikke velegnet til brug på porøse underlag som porebeton. Multi 280 er velegnet til brug på ikke sugende overflader som beton og andre hårde underlag. Producenten anviser en anden type, nemlig Weber multi 292, til sugende og porøse underlag. Multi 292 har en evne til at absorbere sulfater, der kan forekomme i overfladen på nyproduceret porebeton.

Spørgsmål 2:

Skønsmanden bedes oplyse, om der er skader på pudset, herunder pudsespor.

Svar på spørgsmål 2:

Overfladerne fremstår med forskelligartet finish. Omkring indgangsparti mod vest bærer overfladen præg af grove pudsespor, hvilket kunne indikere, at der her kun er grovpudset. Andre steder ses armeringsnettet gennem pudsen. Her kan overfladen heller ikke betragtes som færdig. Store dele ser færdige ud, og har ikke pudsespor eller synlig netarmering. Det er således skønsmandens opfattelse, at pudsoverfladerne fremstår med forskellig grad af færdiggørelse. Dette underbygges af, at der bl.a. ved kældertrappe mod vest kan ses flere lag forskellig puds ved underkanten ved overgang til fundamentet. Der ses enkelte fine revner udvendigt – særligt under balkoner mod vandet, hvor betonoverliggere i konstruktionen ligger af på porebetonmurene. Herudover fandtes små lokale områder, hvor pudsen er »skruk« og ikke hæfter tilstrækkeligt til underlaget. I kældergang ved vinkælder er der lagt et tykt lag puds på væggen for at rette flugten mellem betonkonstruktion og porebeton. Her ses flere revnedannelser og partielt løs puds. Dette skyldes formodentlig det tykke pudslag.

Spørgsmål 7:

Skønsmanden bedes oplyse, om der mangler udluftning fra toiletter.

Svar på spørgsmål 7:

Tegning 1.31 – kloakplan, kælder er gennemgået således: Kloakledninger mellem modul 11 og 15 fra 1. sal, stueplan er ført til faldstamme i kælder hvor disse føres ud gennem kældervæg til ø425 PVC rensebrønd. Tegning 1.32 – kloakplan, stue er gennemgået således: Tegning 1.33 – kloakplan, 1. sal er gennemgået således: Det fremgår af plan at FS1, FS2 og FS3 skal udluftes over tag. Ved besigtigelse kunne det konstateres at der ved faldstamme FS2 var udført udluftning. Udluftning var udført ved sindrigt system af ledninger som var ført rundt på loftrum. Det var ikke muligt at se om udluftning var udført gennem tag. Det kunne konstateres at der var udført udluftning af faldstamme FS1 via vacuumventil. Det var ved besigtigelse ikke muligt at se om der var udluftning af FS3. Iht. SBI anvisning 255 skal ledninger udluftes hvis der tilføres en spildevandsstrøm på mere end 5,4 l/s for ø 110 PVC ledninger. Det vurderes ud fra fotodokumentation at afløbsledninger i jord er udført som ø110 PVC. Vi har gennemgået kloakplaner som ovenfor nævnt, og kan konstatere at alle installationer fra stuen og 1. sal mellem modul 11 og 15 er udluftede gennem FS1 som nævnt ovenfor. Alle installationer fra stuen og 1. sal mellem modul 5 og 11 er udluftede gennem FS2. Alle installationer fra stuen og 1. sal mellem modul 1 og 2 er beskrevet som udluftede gennem FS3. Det er ikke nødvendigt at udlufte FS3 da forudsatte spildevandsstrømme er mindre end 5,4 l/s. I kælder er projekteret 3 gulvafløb, 1 WC samt 1 håndvask, hvilket også medfører forudsatte spildevandsstrøm på mindre end 5,4 l/s. Det er således ikke nødvendigt at udlufte disse.

Spørgsmål 9:

Skønsmanden bedes oplyse, om unidræn-enheder er monteret så tæt på væg, at der ikke kan ske montage af rist / topdele af unidræn.

Svar på spørgsmål 9:

Såfremt den udførte løsning er en såkaldt Unidrain HighLine, hvor der ikke skal være en synlig ramme, er Unidrain-enhederne korrekt monteret. Afstanden mellem gulvflise og bagvæg vurderes dog at være mindre end producenten anbefaler. Producenten oplyser, at en afstand på 49 mm er optimal. Her ses afstande mellem ca. 45 og 49 mm. Hvis afløbsskålen kan tages op uhindret, kan HighLine panelet tilpasses individuelt, og det udførte kan anvendes.

Spørgsmål 10:

Skønsmanden bedes oplyse, om udvendige afløb på altaner er udført på en anden måde end beskrevet i tegning 5.04, jf. bilag 1 og 3, og om dette i givet fald indebærer en dyrere løsning for afvanding af balkoner end beskrevet i tegningen.

Svar på spørgsmål 10:

Der henvises til bilag 3: tegning 5.04. Den problemstilling der er beskrevet, og som blev besigtiget vises på bilag 4, tegning 5.19. Skønsmanden kan oplyse, at der er anvendt en anden type afløb end den der fremgår af tegningen. På tegningen er beskrevet et afløb som Blücher altanafløb type Square 9 x 97 mm. Der er i stedet indbygget et rundt afløb med flange for montering af smøremembran. Anvendelsen af det valgte afløb vurderes ikke isoleret at være en dyrere løsning end den på tegningen viste. I og med at afløbet nu er kommet til at sidde delvis inden i opkanten, har det imidlertid været nødvendigt at foretage diverse tilpasninger af konstruktionerne omkring afløbene. Disse arbejder vurderes at have medført en merpris.

Spørgsmål 15:

Hvis et eller flere af spørgsmål 1-14 besvares bekræftende, bedes oplyst, om forholdet efter skønsmandens vurdering skyldes projektering i strid med god projekteringsskik og/eller udførelse i strid med god håndværksmæssig skik og/eller manglende færdiggørelse.

Svar på spørgsmål 15:

Ad spørgsmål 1. Anvendelse af en puds der ikke er anbefalet af producenten til det pågældende formål, strider mod god håndværksmæssig skik.

Ad spørgsmål 2: Synlige pudsespor og synlig netarmering skyldes manglende færdiggørelse. Partielle løse områder anses som værende af meget begrænset omfang, men vurderes at skyldes udførelse i strid med god håndværksmæssig skik, herunder forkert materialevalg. Revnedannelser under altan mod øst må anses som forventelige. Revnedannelser i kælder indenfor anses at skyldes udførelse i strid med god håndværksmæssig skik, da pudslaget her er unormalt tykt.

Ad spørgsmål 9: Udførelsen vurderes at være delvis i strid med god håndværksmæssig skik, idet tolerancerne ifølge producentens anvisninger ikke er overholdt.

Ad spørgsmål 10: Forholdet skyldes, efter skønsmandens vurdering, projektering i strid mod god projekteringsskik, idet de på tegningen beskrevne afløb ikke vurderes at være egnede til den aktuelle anvendelse med smøremembran.

Spørgsmål 16:

Skønsmanden bedes oplyse, om eksterne pumpebrønde er sat for lavt i relation til funktion og adgang til service.

Svar på spørgsmål 16:

Spørgsmål er besvaret under spørgsmål 8: »Ved gennemgang af vedlagte fotodokumentation bilag 10, 11 og 12 giver ikke anledning til at mene at pumpebrønd er sat for lavt i forhold til funktion og adgang til service«.

Spørgsmål 17:

Skønsmanden bedes i relation til besvarelsen af BH’s spørgsmål 1 oplyse, om valget af det anvendte produkt, henset til leverandørens forskrifter/anvisninger, er i overensstemmelse med god projekteringsskik og kravene til korrekt håndværksmæssig udførelse.

Svar på spørgsmål 17:

Anvendelsen af det valgte produkt, Weber 280, vurderes ikke at være i overensstemmelse med god projekteringsskik og kravene til korrekt håndværksmæssig udførelse. Dette vurderes ud fra, at der, fra samme leverandør, findes et produkt, Weber 292, som producenten anviser som det primære valg til den aktuelle anvendelse.

Spørgsmål 18:

Skønsmanden bedes oplyse, om svaret på HE’s spørgsmål A vil være anderledes, hvis facadepuds med Weber 280 er udført i 2015, dvs. for ca. 1 år siden.

Svar på spørgsmål 18:

Det vurderes, at risikoen for skader der opstår som følge af det valgte pudsmateriale, vil aftage med tiden. Dette skal ses på baggrund af producentens oplysninger om at skader på pudsen typisk til opstå i den første periode efter arbejdets udførelse, altså under materialernes udtørring og afhærdning. Det er således skønsmandens opfattelse, at risikoen for skader vil være større fra 1-2 år efter udførelse end efter 2 år. Risikoen vurderes dog under alle omstændigheder at være lille – også selv om det kun skulle være 1 år siden at pudsen er påført.

Spørgsmål 21:

Skønsmanden bedes oplyse, om det udvendige facadepuds er klart til malerbehandling, eller om der er behov for yderligere pudsearbejder inden malerbehandlingen. Hvis der er behov for sådanne yderligere pudsearbejder, bedes oplyst, hvor meget sådanne vil koste, og om sådanne yderligere pudsearbejder helt eller delvis kunne være sparet ved en korrekt håndværksmæssig udførelse af den udvendige facadepuds.

Svar på spørgsmål 21:

Størstedelen af facaderne er, efter min opfattelse, klar til malerbehandling. Mindre dele af facaderne mangler færdiggørelse i form af supplerende pudslag og/eller filtsning. Hvis det antages, at 20 % af facaderne mangler færdiggørelse, vil dette jf. svaret på spørgsmål 19 udgøre ca. 75 m2. Jeg vil vurdere, at færdigbehandling vil koste omkring 200 kr. pr. m2, hvilket svarer til en udgift på 15.000. Da der visse steder skal foretages opretning af for grov, eller upræcis puds, og idet arbejdet skal udføres flere forskellige steder på facaden og visse steder fra stillads eller lift, vurderes den samlede udgift til at udgøre omkring 35.000. Denne udgift kunne ikke have været sparet ved anderledes håndværksmæssig udførelse, idet det altid må påregnes at pudsen, for at blive klar til malerbehandling, vil kræve en afsluttende filtsning med et tyndt lag puds. Opretning af skæve eller meget grove områder, f.eks. omkring indgangsparti, burde dog have været undgået ved større omhyggelighed ved udførelsen af de inderste lag puds.

Spørgsmål 31:

Skønsmanden bedes oplyse, om maling skaller af på indvendige vægge, og hvad årsagen i givet fald er til sådanne afskalninger, herunder om forholdet skyldes malerbehandlingen udført af BH (2. gang maling) eller behandlingen af de underliggende lag, hvis skønsmanden lægger til grund, at alle pudsarbejder samt grunding og 1. gang maling er udført af HE.

Svar på spørgsmål 31:

De vurderede afskalninger indvendigt på 1. sal i rum mod øst vurderes ikke at stamme fra selve malerbehandlingen. Det er af HE oplyst, at der er anvendt Goldband puds nogle steder som opretningsmateriale. Ved de besigtigede afskalninger er der set Goldband inderst i et tyndt lag på få mm. Ifølge anvisninger fra producenten Knauf, er materialet anbefalet til anvendelse i lagtykkelser på 8-50 mm. På det aktuelle projekt er materialet således tilsyneladende anvendt i strid med producentens anvisninger. Det kan, efter rådgivning fra producenten, ikke entydigt fastslås, at dette er årsagen til afskalningerne, men det kan være en mulig forklaring.

Spørgsmål 36:

Skønsmanden bedes i relation til HE’s spørgsmål R oplyse, om og i givet fald hvordan revnerne kunne være undgået.

Svar på spørgsmål 36:

Det er, af HE, oplyst, at der er placeret en betonoverligger over vindueshullet. Iht. projekttegning 5.02 RevB, er der ikke placeret en betonoverligger det pågældende sted, men en såkaldt U-skal med et kraftigt stålprofil i bagmuren, og en porebetonbjælke yderst. Den projekterede løsning burde normalt ikke give anledning til problemer. Såfremt der, i modstrid med projektet og producentens anvisninger, er anvendt en betondrager yderst, vil denne kunne have en anden måde at bevæge sig på end den opgivende porebeton, hvilket kan være grunden revnedannelserne. Det er også en mulighed, at limning mellem overligger og resterende murværk er udført forkert, således at der ikke er sket en tilstrækkelig god hæftning mellem overligger og murværk. Det er min vurdering, også efter at have talt med Ytongs tekniske afdeling om problemstillingen, at der normalt ikke vil opstå denne type revner omkring overliggere, hvis arbejdet er udført i henhold til producentens anvisninger, der foreskriver beton eller U-skal inderst og porebeton yderst.

Spørgsmål 39:

Skønsmanden bedes efter foretagelse af nødvendige prøver oplyse, om der er brugt U-skaller på de steder på østfacaden og over intern garage på vestfacaden, hvor der er konstateret revner.

Svar på spørgsmål 39:

Ved skønsforretningen blev der boret to huller over vindueshullet omkring modullinie 2. Det kunne konstateres, at boret mødte modstand efter ca. 6 cm. De yderste 6 cm. kunne bores uden slag på boremaskinen. Efter 6 cm. skulle der bores med slag, og herefter kunne der bores videre. Dette tyder på, at der er anvendt U-skaller det pågældende sted.

Spørgsmål 40: Skønsmanden bedes oplyse, hvilke yderligere tiltag der er nødvendige for at opnå ibrugtagningstilladelse til elevatoren, såfremt disse tiltag udføres af (a) firma A eller (b) en anden part end firma A. Skønsmanden bedes videre anslå omkostningerne til disse tiltag, såfremt arbejdet forestås af en tredjepart.

Spørgsmål A – Ad spm. 1.:

Skønsmanden bedes oplyse hvorvidt skønsmanden har haft en praktisk erfaring med behandling af Weber 280 på gasbeton?

Svar:

Skønsmanden er arkitekt og ikke håndværker. Spørgsmålet er ikke relevant.

Skønsmanden bedes oplyse om der er risiko for skade på facaden ved brug af Weber 280, og under hvilke forudsætninger en sådan skade evt. kan opstå?

Svar:

Ja, der er risiko for skader på facaden ved brug af Weber 280 på porebeton. Skaderne vil, ifølge producenten, typisk opstå den første tid efter påføring af pudsen, og særligt hvis der er tale om nyproducerede blokke. Det er muligt, at skaderne ikke viser sig med det samme, men først bliver synlige på et senere tidspunkt. Skaderne vil ske som følge af at pudsens vedhæftning på porebetonunderlaget ikke er tilstrækkelig god.

Skønsmanden bedes i givet fald oplyse om risikoens størrelse under hensyntagen til, at facaden blev pudset for ca. 2 år siden.

Svar:

Risikoen for at der i fremtiden vil opstå nye skader vurderes til at være lille. Det er ikke muligt at sætte tal på risikoen, da der ikke findes undersøgelser eller statistik herfor.

Skønsmanden bedes oplyse om det har en funktionel betydning om facaden pudses med Weber 280 eller Weber 292 henset til at facaden har været pudset i 2 år.

Svar:

Bortset fra, at det ikke kan udelukkes, at der i fremtiden kan opstå skader på grund af det forkerte materialevalg, har det ingen funktionel eller æstetisk betydning om facaden er pudset med Weber 280 eller Weber 292.

Skønsmanden bedes oplyse om eventuelle skader må antages at opstå i udhærdningsfasen eller senere.

Svar:

Ifølge producentens oplysninger må eventuelle skader, som konsekvens af materialevalget, antages at opstå i udhærdningsfasen eller efterfølgende, i den periode hvor blokkene tørrer ud.

Spørgsmål D – Ad spm. 8.:

Skønsmanden bedes oplyse om de eksterne pumpebrønde kan forhøjes, og om dette kan ske med bevarelse af funktionalitet.

Svar:

Ja pumpebrønde kan forhøjes med bevarelse af funktionalitet.

Skønsmanden bedes oplyse om det er sædvanligt at brønde og dæksler tilpasses det færdige terræn når dette kendes?

Svar:

Ja det er sædvanligt.

Spørgsmål E – Ad spm. 9.:

Skønsmanden bedes oplyse om det er sædvanligt, at flange på Unidrain monteres plant med væggen.

Svar:

Se svar på spørgsmål 9. Som det fremgår af svaret, er den udførte montage sædvanlig såfremt, og kun såfremt, der anvendes den type Unidrain der betegnes HighLine, som ikke har en synlig ramme for ilægning af risten.

Spørgsmål F – Ad spm. 10.:

Skønsmanden bedes oplyse hvorvidt der er indtegnet et afløb på tegning 5.04.

Svar:

Der er ikke indtegnet et altanafløb på den omtalte tegning. Der er alene vist et linieafløb ved terræn foran garageporten.

Skønsmanden bedes oplyse om der er tegnet et afløb på tegning 5.19, og om dette afløb har en lille afstand til kanten.

Svar:

På snittet i målestok 1:10 på tegning 5.19, er der indtegnet et altanafløb med betegnelsen K. Afløbet er placeret med en lille afstand til opkanten.

Skønsmanden bedes oplyse om den på tegning 5.19 anførte Blucher 97 x 97 har en flange til at påføre smøremembran.

Svar:

Den pågældende type altanafløb er ikke forsynet med en flange for påføring af smøremembran.

Skønsmanden bedes oplyse om der, for at opnå en vandtæthed, skal benyttes et afløb for smøremembran.

Svar:

For at opnå vandtæthed skal der benyttes et afløb for smøremembran.

Skønsmanden bedes oplyse, om det kan betragtes som god byggeskik, at benytte afløb med flange for smøremembran for udførelse af vandtætning.

Svar:

Idet der er valgt en løsning, hvor vandtætningen er udført med en smøremembran, er det i overensstemmelse med god udførelsesskik, at anvende et afløb med flange herfor.

Spørgsmål I:Skønsmanden bedes oplyse om der kan konstateres løst puds på disse facader?

Svar på spørgsmål I:

Det antages, at der med udtrykket »disse facader« menes facaderne på ejendommen generelt. Der kan konstateres partier med løs puds på dele af facaderne, herunder bl.a. mod nord.

Skønsmanden bedes besvare dette spm. i forlængelse af spm. A, 5. afs. hvor der spørges til hvorvidt eventuelle skader må antages at opstå i udhærdningsfasen.

Nedenstående afsnit har karakter af partsindlæg eller vurderinger, som jeg som skønsmand ikke kan forholde mig til, eller som jeg har besvaret under spørgsmål A.

Der henvises til bilag fra AFM rådgivende ingeniører af 17.09.2016 samt e-mail af 19.09.2016 fra producenten Weber. Det fremgår af vedhæftet produktdata (billede 4654, 4655 og 4656), at Weber multi 280 kan bruges på porøse overflader, og bl.a. også på gips, som må betragtes som særligt porøst og væsentlig svagere end eksempelvis gasbetonblokke.

Svar:

Der står anført på den gule afbildede pose, at produktet kan anvendes på pladematerialer, men med forudgående grunding med forseglingsgrunder. Denne situation kan ikke sammenlignes med brug direkte på porebeton.

Spørgsmål K:

Skønsmanden bedes med udgangspunkt i oplysninger fra producenten jf. de fremlagte e-mails fra parterne (7 og 19. september og 5. oktober 2016), oplyse om der er behov for at fjerne den udførte puds og erstatte det med Weber multi 292 på nuværende tidspunkt.

Svar på spørgsmål K:

Det er min vurdering, at pudsen nu har siddet så længe, at det forkerte materialevalg ikke længere giver anledning til at der opstår nye områder hvor pudsen slipper underlaget. Se også producentens mail af 19. september 2016. Det er dog uomtvisteligt, at pudsen er »skruk« eller løs, på visse områder af facaderne. Disse skader vurderes at kunne hidrøre fra det forkerte materialevalg. Det er min vurdering, at pudsen skal fjernes helt på alle områder, hvor den er løs eller »skruk«, og erstattes med komplet ny behandling. Der vurderes ikke at være behov for at fjerne pudsen på størstedelen af facaden, hvor pudsen er intakt.

Spørgsmål L:

Skønsmanden bedes i forlængelse heraf oplyse om skønsmanden finder den udførte facade stærk?

Svar på spørgsmål L:

Jeg finder at pudsen, på størstedelen af facaderne, hvor den er intakt, er stærk.

Spørgsmål M:

Skønsmanden bedes oplyse om der efter skønsmandens eller producentens opfattelser er nedsat levetid ved den udførte facadepus, i forhold til hvis der var benyttet multi 292?

Svar på spørgsmål M:

Når der ses bort fra, at der er områder med skader, der kan skyldes forkert materialevalg, vurderes levetiden ikke at være nedsat, hvor pudsen nu er intakt, forudsat at arbejdet er udført i overensstemmelse med producentens anvisninger.

Spørgsmål Å:

Skønsmanden bedes oplyse om det ville være muligt og i givet fald håndværksmæssigt korrekt, at føre en regnvandsledning gennem det omhandlede teknikrum? Det gøres gældende, at HE som følge af rekvirentens efterfølgende ønske om en pool og et teknikrum det pågældende sted, var nødt til at standse regnvandsledningen ved pumpebrønd-ende for bygherres egen færdiggørelse.

Svar på spørgsmål Å:

Regnvandsledning kan godt føres gennem teknikrum på en måde som er håndværksmæssig korrekt.

Spørgsmål AQ:

Skønsmanden bedes på baggrund af billeder 9000, 9001 og billede af 2015-08-21 oplyse hvorvidt pumpebrønd iht. disse var afsluttet over terræn og i givet fald i hvilket omfang? Skønsmanden bedes endvidere på baggrund af ovennævnte billeder oplyse om pumpebrønden kan konstateres, at være placeret for lavt?

Svar på spørgsmål AQ:

Af billede fremgår det at pumpebrønd er afsluttet ca. 20-25 cm over terræn.

Skønsmanden bedes endvidere på baggrund af ovennævnte billeder oplyse om pumpebrønden kan konstateres, at være placeret for lavt?

Svar:

Det vurderes ikke at pumpebrønd er sat for lavt.

Spørgsmål AØ:

Skønsmanden bedes oplyse om løst spartel omkring indvendige vinduer kan stamme fra rystelser ved nedramning af pæle i det omfattende piloteringsarbejde som der er udført jf. belægningsplan K312B fra ingeniør Bøgh samt billede 4727-4730?

Svar på spørgsmål AØ:

Løs spartel omkring indvendige vinduer kan stamme fra rystelser ved nedramning af pæle. Det virker dog ikke særlig sandsynligt, at det skulle være tilfældet, da der ikke ses andre skader i form af eksempelvis revnedannelser i området.

Spørgsmål AÅ:

Skønsmanden bedes oplyse om løst spartel omkring vinduer kan stamme fra arbejder med klargøring til indfatninger og lister ved at der eksempelvis bankes eller skæres i væggen?

Svar på spørgsmål AÅ:

Det vurderes, at løs spartel kan stamme fra disse arbejder. Dette virker dog heller ikke særlig sandsynligt, såfremt spartling er udført i henhold til producentens anvisninger, og at der er god sammenhæng mellem de enkelte lag.

Spørgsmål BP:

Skønsmanden bedes for samtlige vurderede forhold på skønsforretningerne, oplyse om de af skønsmanden eventuelle registrerede skader er at betragte som synlige skader og i givet fald hvilke?

Svar på spørgsmål BP:

Følgende skader betragtes som synlige skader eller fejl: Revnedannelser i puds på indvendige og udvendige vægge. Stålsøjle på altan på 1. sal, placeret ude af lod. Udvendigt puds fremstår visse steder grov (skyldes manglende færdiggørelse) Synligt armeringsnet enkelte steder på facader (skyldes manglende færdiggørelse) Øverste trin på udvendig kældertrappe placeret for lavt.

Spørgsmål CR:

Skønsmanden har i sit svar på spørgsmål 21 anslået de manglende arbejder på facaderne, inden malerarbejde kan udføres, til 35.000 kr. Skønsmanden bedes oplyse hvor meget de i spørgsmål 2 anførte arbejder »enkelte steder med løst puds« andrager af de samlede færdiggørelsesomkostninger som er opgjort til 35.000 kr. Skønsmanden skal ikke tillægge omkostningerne i spørgsmål BØ da dette efter HE’s opfattelse skyldes bygherres måde at fjerne afdækning på?

Svar på spørgsmål CR:

Idet der ikke har været udført en opmåling af al løs puds, må dette bero på et skøn. Det antages, at udbedring af løs puds vil udgøre 20.000 af de tidligere skønnede 35.000, idet der også skal medregnes udgifter til fjernelse af løs puds.«

4. Voldgiftsrettens bemærkninger og resultat

Det bemærkes indledningsvis, at sagen angår et byggeri, som ikke var færdiggjort, da samarbejdet ophørte.

Det bemærkes endvidere, at BH har status af forbrugere, men at det efter de oplysninger, der er fremkommet under sagen, må lægges til grund, at de havde rådgivere af såvel teknisk som juridisk karakter, som de kunne rådføre sig med, og at de også rent faktisk har rådført sig med dem, når de fandt behov for det.

Vedrørende HE’s krav i påstand 1 på betaling af tilbageholdte beløb i henhold til fakturaer udstedt inden samarbejdets ophør bemærkes herefter, at der er enighed om, at det samlede fakturabeløb udgør 760.173 kr. ekskl. moms, 950.126,25 kr. inkl. moms.

Herfra skal indledningsvis trækkes 3.000 kr. ekskl. moms, 3.750 kr. inkl. moms. Beløbet er anerkendt af HE og vedrører pkt. 5 »Godkendelse af elevator« i bilag 1 til afslutningsaftalen. Der foreligger ikke dokumentation for, at der derudover skulle udestå udbedring af synlige mangler i henhold til afslutningsaftalen.

Særligt vedrørende den af BH krævede godtgørelse vedrørende betaling af tre fakturaer til firma A bemærkes, at HE har oplyst, at HE har udlignet fakturaerne i forhold til firma A ved modregning. Da der ikke foreligger en aftale mellem parterne om, at BH skulle betale direkte til firma A, er det herefter BH’s egen risiko, at de har valgt at betale fakturaerne. Kravet tages derfor ikke til følge.

Af bilag 1 til afslutningsaftalen fremgår endvidere, at parterne har aftalt en kulancemæssig kreditering på 122.000 kr. ekskl. moms, 152.500 kr. inkl. moms. Da der ikke er oplysninger, der kan føre til et andet resultat, skal også dette beløb trækkes fra fakturasummen. HE har herefter som udgangspunkt krav på betaling af fakturaer udstedt før samarbejdets ophør med 635.173 kr. ekskl. moms, 793.966,25 kr. inkl. moms.

Herudover har HE krævet betaling for tre fakturaer udstedt efter samarbejdets ophør. Heraf er én faktura på 25.000 kr. ekskl. moms, 31.250 kr. inkl. moms, anerkendt af BH. En anden faktura på 16.000 kr. ekskl. moms, 20.000 kr. inkl. moms, er delvis anerkendt af BH med 6.000 kr. ekskl. moms, 7.500 kr. inkl. moms. Da kravet i henhold til denne faktura følger af afslutningsaftalens bilag 1, pkt. 7, 9 og 14, og der ikke er dokumentation for, at der skulle udestå udbedring af mangler, skal fakturaen indgå i opgørelsen med det fulde beløb. Endelig for så vidt angår den tredje faktura på 180.050 kr. ekskl. moms, 225.062,50 kr. inkl. moms, bemærkes, at HE ikke har godtgjort en aftale med bygherre om at udføre etablering af platform, forgæves kørsel til rodfræsning, pudsning omkring vinduer og etablering af ny Ø400 brønd mod betaling, og at HE ikke vedrørende udbedring af skader på kloakrør m.v. har godtgjort, at arbejdet vedrører udbedring af skader påført af andre end HE. Kravet i henhold til denne faktura tages derfor ikke til følge.

For så vidt angår HE’s påstand 2 bemærkes, at kravene vedrørende udgiften til syn og skøn, advokatbistand til syn og skøn og egne omkostninger til syn og skøn behandles nedenfor under sagsomkostningerne. For så vidt angår kravet på avance af bygherreleverancer, er det i afslutningsaftalen aftalt, at ingen af parterne har yderligere krav mod hinanden. Da kravet ikke indgår i afslutningsaftalen, og da kravets størrelse i øvrigt ikke er dokumenteret, tages kravet ikke til følge.

HE har herefter som udgangspunkt krav på betaling af 676.173 kr. ekskl. moms eller 845.216,25 kr. inkl. moms med fradrag af 414.966 kr., som er betalt af BH i henhold til afslutningsaftalen, eller 430.250,25 kr. inkl. moms.

Vedrørende BH’s selvstændigt nedlagte påstand bemærkes herefter:

Facadepuds:

Skønsmanden har både i sine erklæringer og under afhjemlingen oplyst, at nogle områder af facaden fremstod færdigpudsede, mens der andre steder syntes at mangle det sidste lag filtsning. Han har videre i skønserklæringerne oplyst, at risikoen for skader vil være større fra 1-2 år efter udførelse end efter 2 år, og at risikoen under alle omstændigheder vurderes at være lille også i det første år efter pudsningen. Skønsmanden har i voldgiftsretten supplerende oplyst, at han nok er tilbøjelig til at vurdere, at skader på pudsen, viser sig ret hurtigt.

Efter skønsmandens vurdering i spørgsmålene 1, 15, 17, 18, 21, A, I-M og CR og under afhjemlingen sammenholdt med oplysningerne fra producenten om det anvendte produkt lægger voldgiftsretten til grund, at det ikke var i overensstemmelse med god håndværksmæssig skik at anvende Weber 280 i stedet for Weber 292. Voldgiftsretten finder det derimod ikke godtgjort, at det for udbedring er nødvendigt at nedtage al pudsen og ompudse med Weber 292. Udbedring skal imidlertid ske vedrørende de områder, hvor der er løs puds ud over det løse, men udbedrede pudsarbejde, der er anført i mangelslisten til afslutningsaftalen. Skønsmanden har i besvarelsen af spørgsmål CR vurderet omkostningen hertil til 20.000 kr. ekskl. moms, 25.000 kr. inkl. moms, hvilket beløb skal udredes af HE.

Unidræn m.v.:

Der er efter det i skønsmandens besvarelse af spørgsmål 9 og E oplyste ikke grundlag for at anse monteringen af Unidræn for mangelfuld. Det er endvidere ikke dokumenteret, at Vola-elementerne er fejlleveret. Kravet tages derfor ikke til følge.

Pumpebrønden:

Der er efter skønsmandens besvarelse af spørgsmål 16, D og AQ ikke grundlag for at anse pumpebrønden for sat for lavt. Kravet tages derfor ikke til følge.

Udluftning:

Der er ikke i skønsmandens besvarelse grundlag for at anse udluftningen for mangelfuld, jf. herved skønsmandens besvarelse af spørgsmål 7. Kravet tages derfor ikke til følge.

For lav kote og teknikrum:

Skønsmanden har i skønserklæringens besvarelse af spørgsmål Å oplyst, at regnvandsledningen godt kunne føres gennem teknikrummet på en måde, som var håndværksmæssigt korrekt. Kravet tages derfor ikke til følge.

Afskalning:

Der er ikke i skønsmandens besvarelse grundlag for at anse overfladebehandlingen af væggene for mangelfuld, jf. herved skønsmandens besvarelse af spørgsmål 31, AØ og AÅ. Kravet tages derfor ikke til følge.

Skævhed i stolpe på altan:

Der er tale om en synlig mangel, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål BP. Da manglen ikke er påvist i forbindelse med indgåelsen af afslutningsaftalen, tages kravet ikke til følge.

Kældertrappen:

Der er tale om en synlig mangel, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål BP. Da manglen ikke er påvist i forbindelse med indgåelsen af afslutningsaftalen, tages kravet ikke til følge.

Tre nye døre:

Efter BH1’s og D’s (fra HE) forklaringer lægger voldgiftsretten til grund, at de sammen stod ved dørhullerne, som D (fra HE) målte op, mens BH1 besluttede designet. Det var derfor synligt for BH1, at dørhullerne ikke havde de dimensioner, som gøres gældende som aftalt. En eventuel mangel var således synlig, men ikke påvist i forbindelse med indgåelsen af afslutningsaftalen, hvorfor kravet ikke tages til følge.

Opretning af vægge:

Kravet er anerkendt og tages derfor til følge med de krævede 15.000 kr. ekskl. moms, 18.750 kr. inkl. moms.

Ændring af opkant:

Efter skønsmandens besvarelse af spørgsmål 10 og F lægger voldgiftsretten til grund, at den valgte afløbstype var anvendelig. Da der i øvrigt er tale om en synlig mangel, som ikke er påvist i forbindelse med indgåelsen af afslutningsaftalen, tages kravet ikke til følge.

Overligger:

Voldgiftsretten kan ikke ud fra skønsmandens besvarelse af spørgsmål 36 og 39 anse det for dokumenteret, at HE har monteret en betonoverligger over vindueshullet og dermed udført mangelfuldt arbejde. Kravet tages derfor ikke til følge.

Varmesporing på grund af manglende KS-materiale:

Der var ved samarbejdets afslutning ikke etableret et endeligt varmeanlæg. Færdiggørelsen blev overtaget af VVS-installatør …, der ifølge afslutningsaftalen overtog alle pligter og rettigheder. Kravet tages derfor ikke til følge.

Manglende udluftning gæstetoilet m.v.

Forholdet er ikke omtalt i skønserklæringen, og i øvrigt er arbejderne overtaget af VVS-installatør …, der ifølge afslutningsaftalen overtog alle pligter og rettigheder. Kravet tages derfor ikke til følge.

Bagfald rørføring mv.

Forholdet er ikke omtalt i skønserklæringen, og i øvrigt er arbejderne overtaget af VVS-installatør …, der ifølge afslutningsaftalen overtog alle pligter og rettigheder. Kravet tages derfor ikke til følge.

Faldstamme i væg:

Forholdet er ikke omtalt i skønserklæringen, og i øvrigt er arbejderne overtaget af VVS-installatør …, der ifølge afslutningsaftalen overtog alle pligter og rettigheder. Kravet tages derfor ikke til følge.

Forkert pumpe monteret (uden kværn):

Forholdet er ikke omtalt i skønserklæringen, og i øvrigt er arbejderne overtaget af VVS-installatør …, der ifølge afslutningsaftalen overtog alle pligter og rettigheder. Kravet tages derfor ikke til følge.

Fastgørelse af dør- og vinduespartier ved … :

C, HE, har i et referat af et møde afholdt 3. maj 2016 med deltagelse af BH, deres rådgiver R, C og D fra HE samt producenter og leverandører af vinduer og døre anført: »Bygherre ønskede herefter at gennemgå monteringen af døre og vinduer da bygherre ikke mente at vinduerne sad ordentligt fast. … gennemgik herefter de udførte statiske beregninger som der er udført på baggrund af bygherres påstand om ukorrekt montering samt manglende fastgørelse. … gennemgik dette med både bygherre og dennes rådgiver. Parterne var efter …’s gennemgang enige om at fastgørelse var korrekt, og … oplyste at han ville fremsende et notat herpå – dette accepterede alle parter.« Der påhviler herefter ikke HE et ansvar vedrørende fastgørelse af dør- og vinduespartier, hvorfor kravet ikke tages til følge.

Opretning af indgangsportal:

Der er tale om en synlig mangel. Da manglen ikke er påvist i forbindelse med indgåelsen af afslutningsaftalen, tages kravet ikke til følge.

Ændring af nedløbsrør på grund af forkert placering:

Der er tale om en synlig mangel. Da manglen ikke er påvist i forbindelse med indgåelsen af afslutningsaftalen, tages kravet ikke til følge.

BH’s krav tages herefter til følge med 35.000 kr. med tillæg af moms eller 43.750 kr.

Efter fradrag af BH’s krav, tages HE’s krav herefter til følge med 386.500,25 kr. inkl. moms.

Parterne har ved hovedentrepriseaftalen, som blev underskrevet 1. juni 2016, aftalt forrentning med 2 % pr. påbegyndt måned ved for sen betaling. Den omstændighed, at HE først krævede forrentning hermed efter kontraktens underskrivelse og ikke allerede fra byggeriets start, og at BH er forbrugere, kan ikke ændre herved.

Efter sagens forløb og udfald forholdes med sagens omkostninger som nedenfor bestemt, hvorved bemærkes, at parterne hver især alene har fået medhold i en mindre del af deres påstande.

Syn og skøn har i det væsentlige skullet tjene til støtte for BH’s krav vedrørende mangler. Da BH’s krav alene er taget til følge for en ubetydelig dels vedkommende, skal udgiften til syn og skøn endeligt bæres af BH.

De omkostninger, der har været forbundet med sagens behandling ved voldgiftsretten betales af parterne hver med halvdelen.

Der er ikke grundlag for at tilkende beløb til dækning af HE’s egne omkostninger til syn og skøn.