Hvem er ansvarlig for forsinkelser?

Hvem er ansvarlig for forsinkelser?

< Tilbage

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten ultimo november 2018 og vedrører en tvist om ansvaret for forsinkelse, mangler og ekstraarbejder mv.

Der er primo juli 2015 indgået en entrepriseaftale mellem bygherre (BH) og hovedentreprenør (HE) om HE’s renoveringen af BH’s udlejningsejendom. Entreprisesummen for den pågældende entreprise var 2,9 mio. kr. AB 92 var vedtaget mellem parterne.

Arbejdet skulle ifølge tidsplanen påbegynde ultimo juni 2015 og stå færdigt den 22. oktober 2015. Aflevering af 1. – og 2. sal skulle henholdsvis ske den 11. – og 20. august. I aftalen var det fremhævet, at det var essentielt, at arbejdet blev færdigt i overensstemmelse med tidsplanen, da der ville flytte lejere ind i ejendommen, som arbejdet blev færdigt. En forsinkelse af arbejdet ville derfor medføre tab i huslejeindtægter for BH. Ved forsinkelse af afleveringen af 1. – og 2. sal aftalte parterne således at dette ville medføre dagbod for HE. Det fremgik endvidere af kontrakten, at HEvar ”forpligtet til at mande op” for at overholde tidsplanen. Såfremt tidsplanen ikke overholdes, er HE erstatningsansvarlig herfor, dog under forudsætning af, at forsinkelsen kan påregnes HE.

Under udfærdigelsen af entreprisen var der mellem HE og BH korresponderet om det tidsmæssige aspekt i forhold til byggeriets udførelse.

Efterfølgende er der mellem HE og BH blandt andet opstået tvist om betaling af ekstraarbejder, da HE har rettet et krav om betaling af restentreprisesummen samt betaling for forsinkelser. Det af HE rettede krav pålød i alt på 1.750.000 kr. I relation til HE’s krav har BH rettet diverse modkrav for i alt 1.160.000 kr. begrundet i HE’s forsinkelser og mangler.

Der har under sagen været syn og skøn.

Voldgiftsretten

Voldgiftsretten indledte sine bemærkninger med at fremhæve, at BH og HE igennem arbejdet med renoveringen har mailkorresponderet om de tidsmæssige aspekter i forbindelse med byggeriet. På denne baggrund er der ikke væsentlige uoverensstemmelser eller konflikter i relation til fremdriften af byggeriet. Dog var der en begrænset mailkorrespondance om mangler ved byggeriet. Voldgiftsretten fandt imidlertid ikke, at BH havde godtgjort disse tilstrækkeligt via skønserklæringen baseret på fotos, hvorfor dette ikke blev anset for mangelfuldt. Skønsmanden skulle vurdere manglerne ud fra fotos, da HE allerede havde udbedret eller færdiggjort de forhold som beskrevet i skønserklæringen, da skønsforretningen fandt sted. Ydermere har HE gjort gældende, at alle de oplistede mangler og øvrige forhold ifølge mangellisterne, er blevet udbedret af HE. Dette havde også indflydelse på voldgiftsrettens afvisning af BH’s krav.

BH var af den opfattelse, at HE i forbindelse med afleveringen af 3. og 4. sal var i ansvarspådragende forsinkelse, da disse var afleveret omkring den 30. oktober 2015 og den endelige afleveringsdato var den 22. oktober 2015. Der forelå således forsinkelse. BH havde imidlertid ikke på noget tidspunkt tilkendegivet dette over for HE. Da BH således ikke før medio marts 2016 havde rettet eller varslet et erstatningskrav over for HE, fandt voldgiftsretten at BH havde fortabt kravet som følge af forsinkelse. Kravet blev således afvist.

Grundet den forsinkede aflevering, havde BH mistet huslejeindtægter. BH rettede derfor et krav om forsinkelseserstatning for mistede huslejeindtægter mod HE. Voldgiftsretten bemærkede i den forbindelse, at erstatning for huslejetab efter AB 92 § 35, stk. 2 afskæres som et indirekte tab. Idet der således ikke var grundlag for kravet, blev det afvist.

HE fik imidlertid medhold i nogle af sine krav, hvilket beløb sig til 150.000 kr.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?

Ved udførelse af en entreprise er det væsentligt som entreprenør, at man overholder de fastsatte tidsfrister. Ved eventuelle fravigelser fra tidsfristerne efter aftale med bygherren, er det vigtigt at disse er dokumenteret og utvetydige, således man efterfølgende kan bruge disse til at imødekomme efterfølgende tvister eller i værste fald ved bevisførelsen i en tvist ved voldgiftsretten eller retten om forsinkelser.

Vil du vide mere?

Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet.

Se mere på https://nexusadvokater.dk/kurser/

/Entrepriseadvokat Simon Heising

Som gengivet i TBB 2019.153 / Sag Nr. C-14216

 

-oOo-

 

Kendelsen i fuld længde

Hovedentreprenør HE (advokat Michael Melchior) mod Bygherre BH (advokat Frank Iburg)

1. Indledning

Mellem klageren, hovedentreprenør HE, og indklagede, Ejendomsselskabet BH, er der opstået en tvist om betaling af entreprise- og ekstraarbejder i forbindelse med renovering af en ejendom i ….

I den anledning er der nedsat en voldgiftsret i henhold til »Regler for voldgiftsbehandling inden for bygge- og anlægsvirksomhed« med afdelingschef Niels Bank, direktør, civilingeniør Henrik Jensen og landsdommer Henrik Bjørnager Nielsen, med sidstnævnte som formand.

2. Påstande og hovedforhandling

HE har nedlagt påstand om, at indklagede skal betale 1.752.870,89 kr. med tillæg af procesrente af 20.337,50 kr. fra den 15. maj 2016 og af 1.732.533,39 kr. fra den 15. juni 2016, subsidiært et mindre beløb.

Ejendomsselskabet … har nedlagt påstand om frifindelse mod betaling af 688.757,43 kr.

Sagen er hovedforhandlet den 1. november 2018 på ….

Kendelsen er udfærdiget uden fuldstændig sagsfremstilling og uden fuldstændig gengivelse af forklaringerne og proceduren og med gengivelse af parternes påstande og voldgiftsrettens resultat og begrundelsen herfor.

3. Sagsfremstilling

Den 7. juli 2015 indgik parterne aftale, hvorefter HE i hovedentreprise skulle udføre en renovering af ejendommen …. Arbejdet omfattede indvendig ombygning og udvendig renovering af bygningen for en samlet entreprisesum på 2.900.000 kr. ekskl. moms. Om aftalegrundlaget var der i første række henvist til udbudsmails af 12. og 17. marts 2015, funktionsbeskrivelse af 5. marts 2015, tegninger og bl.a. tidsplan udarbejdet af HE af 23. juni 2015.

Ifølge tidsplanen skulle arbejdet udføres i perioden med opstart ultimo juni 2015, og arbejdet skulle være færdigt senest den 22. oktober 2015. Af kontrakten fremgår bl.a.,

»De enkelte etager skal være færdige, jf. tidsplan – er yderst vigtigt i forhold til lejere, der flytter ind efterhånden som byggeriet bliver færdig.

Aflevering for 1. sal (11/8) og 2. sal (20/8) er dagbodsgivende medmindre andet er aftalt.«

Om forsinkelse fremgår det af kontrakten bl.a., at HE er »forpligtet til at mande op, således at tidsplanen kan overholdes. Hvis denne ikke overholdes, er HE, i tilfælde af ansvarspådragende forsinkelse fra HE’s side, erstatningspligtig efter dansk rets alm. Erstatningsregler.«

Den 5. november 2015 afgav HE tilbud på indretning af erhvervslejemålet i stueplan for en samlet pris på 289.697 kr. ekskl. moms, hvilket parterne i forlængelse heraf indgik aftale om.

HE’s krav udgør restentreprisesummen på 1.601.918,39 kr. med tillæg af fakturerede yderligere arbejder/ekstraarbejder i april og juni 2016 på 150.952,50 kr., i alt 1.752.870,89 kr.

Ejendomsselskabet … har ikke bestridt størrelsen af restentreprisesummen, men har under anbringende af, at byggeriet har været forsinket og mangelfuldt, og at kravene vedrørende ekstraarbejder til dels er uberettigede, fremsat følgende modkrav til kompensation:

Udbedring af mangelfuldt arbejde jf. skønserklæring … kr. 189.500,00

Udbedring af mangelfuld rampe … kr. 218.750,00

Udgift til forlænget entrepriseforsikring … kr. 3.533,45

Udgift til forlænget bankgaranti … kr. 38.400,00

Udgift til banner … kr. 1.325,00

Udgift til udvidet bygherretilsyn … kr. 240.000,00

Omkostninger ved vandskade … kr. 2.075,00

Flytteomkostninger … kr. 2.500,00

Mistede huslejeindtægter … kr. 292.916,67

Overfakturering … kr. 75.072,67

Modkrav i alt kr. 1.064.113,45

Under sagen har bygningskonstruktør Thomas Andersson været udmeldt som skønsmand. Der er afgivet skønserklæring af 24. maj 2018. Det fremgår af erklæringen, at skønstemaet er besvaret på baggrund af fremlagte bilag samt fotos uden besigtigelse, da forholdene alle er oplyst udbedrede.

4. Forklaringer

A (fra HE) har bl.a. forklaret, at han er uddannet bygningskonstruktør og er ansat hos HE. Han var tilknyttet projektet helt fra opstarten, hvor han fulgte C. Han var på det tidspunkt ansat som praktikant.

Ved afgivelsen af tilbuddet blev der taget højde for det, der stod i udbudsgrundlaget, herunder funktionsbeskrivelsen og tegninger. Årsagen til, at tidsplanen skred, var overordnet, at funktionsbeskrivelsen ikke var tilstrækkelig fyldestgørende, tegningerne var mangelfulde, og der manglede detailprojektering på flere punkter. Der var endvidere tale om en ældre ejendom, hvor der var flere uforudsete forhold, der undervejs i byggeriet skulle tages højde for.

Der var ugentlige opfølgninger på byggeriet og dets stade sammen med D (fra BH). Opfølgningen foregik typisk i form af mailkorrespondance mellem parterne. Der blev ikke lavet byggemødereferater.

Foreholdt den konstaterede råd, …, har han forklaret, at der viste sig at være råd på 4. sal. Det var forsatsvægge ud til kviste, hvor der var omfattende rådskader, der skulle udbedres. Der var tale om 2 værelser, hvor der skulle brydes ned og bygges op fra bunden og bygges ud mod 2 kviste, hvilket forsinkede byggeriet i omkring 8 dage. Der var tale om uforudset arbejde, som ikke var omfattet af kontrakten.

I kælderen viste der sig at være problemer med grundvandet, da gulvet skulle sænkes, hvilket forsinkede byggeriet. Hans oplevelse var, at der var tale om opstigende grundvand, da der blev ved med at komme vand, så snart der ikke var en pumpe på. Gennem D (fra BH) blev … rekvireret, og det var først i marts 2016, der kom styr på kældergulvet. Først herefter kunne der isættes døre og gøres klar til vaskeri i kælderen.

Mailen af 17. december 2015 fra D (fra BH), …, hvori der omtales nogle detaljer, som man lige skulle have på plads, er et eksempel på, at arbejdsbeskrivelsen ikke var tilstrækkelig fyldestgørende, og det var karakteristisk for hele byggeforløbet.

Da der den 5. november 2015 blev afgivet tilbud på indretningen af restaurant i stueplan, blev fokus flyttet fra den øvrige del af byggeriet, idet butiksindretningen havde høj prioritet. Der var endvidere tegninger, der på flere punkter var tvetydige, og det tog som følge heraf ekstra tid at finde ud af, hvor indretningen præcis skulle laves. Da byggetilladelsen for indretningen af stueplan forelå den 9. oktober 2015, var lejemålet ved at blive færdiggjort som »råt lejemål« i overensstemmelse med funktionsbeskrivelsen ifølge hovedentreprisekontrakten.

Den 14. oktober 2015 forelå rapporten fra … vedrørende lydproblemer mellem stueetagen og den overliggende lejlighed …. Problemstillingen var, at der var nogle lydkrav, der skulle overholdes i forhold til de omkringliggende lejligheder, og der skulle bl.a. udføres forsatsvægge og nedhængte lofter som nødvendige foranstaltninger, hvilke arbejder var indeholdt i tilbuddet af 5. november 2015. Disse yderligere foranstaltninger førte også til en forlængelse af byggeriet.

Ved trappetårnet skulle der mures en ekstra halv meter mur, hvilket var nødvendig for at få trappen op til 5. sals lejligheden og få lukket tagkonstruktionen af. Der blev muret en ekstra halv meter både ved formur og bagmur for at få den rigtige taghældning. Mailen af 7. april 2016 fra HE’s advokat, …, gik på, at der på det tidspunkt fra indklagedes side havde manglet en tilbagemelding vedrørende hovedtrappen til 5. sal, hvilket medførte en udskydelse af afleveringen, som HE ikke var ansvarlig for.

Den ugentlige kommunikation, herunder i forbindelse med møder mellem parterne, var god, og der var en behagelig stemning, selv om tonen af og til kunne være lidt skarp. Det var fremdriften og de fremtidige arbejder, der løbende blev kommunikeret om. Der blev ikke undervejs fra indklagedes side nævnt noget konkret om, at man mente at have et erstatningskrav som følge af forsinkelse, eller at HE måtte forvente, at et sådant krav ville blive rejst.

Omkring den 1. november 2015 var HE i kontakt med lejerne, herunder omkring mangler, og der skete indflytning til tiden bortset fra ca. 8 dages forsinkelse på 4. sal. Færdiggørelsen af 5. sal var blevet til en form for »biopgave« i forhold til indretningen af butikken, som hastede, og der var ikke nogen eksakt termin for, hvornår 5. salen skulle stå færdig. Det er også sådan, det fremgår af mailen af 7. oktober 2015, …, fra D (fra BH).

Foreholdt mailen af 23. oktober 2015 fra D (fra BH), …, hvoraf bl.a. fremgår, at tidsplanen for 5. sal er vedhæftet, har han forklaret, at der blev lavet tidsplansændringer etage for etage, og disse blev revideret, efterhånden som opgaverne blev lagt ind vedrørende de enkelte etager.

Der var ikke fra Ejendomsselskabets side indsigelser mod tidsplanen af 27. oktober 2015, …, hvor »varighed« vedrørende 5. sal var angivet til 95,25 dage, og tidsplanen blev opfattet som godkendt. Det var hans opfattelse, at tidspresset tog af i betydelig grad, da der først var sket indflytning i lejlighederne på 1.-4. sal. Der var fortsat fokus på, at også 5. sal skulle gøres færdig, men det var ikke sådan, at det skulle være til en bestemt dato.

HE var ikke forud for mødet den 21. april 2016 blevet præsenteret for, at der ville blive krævet erstatning for huslejetab og for betalt tilsynshonorar. Han er ikke bekendt med baggrunden for, at advokat Iburg i mailen af 11. marts 2016, …, skrev, som han gjorde om bl.a. at ophæve kontrakten. D (fra BH) og han havde umiddelbart forinden drøftet den sidste færdiggørelse, og det var meget overraskende, at man fra Ejendomsselskabets side nu pludselig »vendte rundt« og muligt ville ophæve kontrakten.

Foreholdt mails af 23. september 2016 fra D (fra BH) vedrørende udbedring efter mangelsgennemgang, …, har han forklaret, at han ikke umiddelbart er klar over, hvad det er for forhold, der henvises til, men HE udbedrede de forhold, som blev påpeget under gennemgangen af byggeriet. Han mener ikke, at der var mangler, som HE var ansvarlig for, som ikke blev udbedret. HE har ikke været involveret i optagelsen af de fotos, som er forelagt for skønsmanden, og som erklæringen er afgivet på grundlag af.

Vedrørende fakturaen af 5. april 2016, …, var det nødvendigt med omforandring af stilladset, da der over taget skulle føres ventilation fra erhvervslejemålet. Dette arbejde var ikke indeholdt i kontrakten.

Vedrørende fakturaen af 30. juni 2016, …, var tilbudsprisen beregnet ud fra målene på tegninger fra Ejendomsselskabet. Da der i restauranten i stueetagen skulle være bestemte vinduer og døre, skulle murhuller efterfølgende ændres, og der var tale om ekstraarbejde.

D (fra BH) har bl.a. forklaret, at han er uddannet gulvlægger og byggetekniker. Han fungerede som projektchef og var med under hele byggeprojektet, der omfattede en gennemgribende renovering og ombygning af ejendommen, så 5. sal kunne udnyttes.

Ejendomsselskabet fik i forbindelse med udbuds- og tilbudsfasen et godt indtryk af HE, som der herefter blev indgået aftale med. Der blev holdt flere møder mellem parterne i forbindelse med indgåelsen af aftalen.

Byggeriet var presset, da der var lejere, der skulle flytte ind. Datoen for færdiggørelse blev fastsat til den 22. oktober 2015, så der var tilstrækkelig tid til, at lejerne kunne komme ind til tiden. Byggeriet startede sent op, da der var problemer for HE med at få tilstrækkeligt med folk. Han kommunikerede undervejs med C (fra HE), og han mødte først A hen i september måned 2015.

Der blev ikke holdt egentlige byggemøder grundet projektets begrænsede størrelse, men der blev typisk mellem ham og C (fra HE) og senere også A holdt byggemøder en gang om ugen. Han modtog løbende orientering om forsinkelser og andre forhold fra C (fra HE). Byggeriet var tidsmæssigt presset allerede fra slutningen af august 2015, hvilket mailen af 27. august 2015 fra C (fra HE), …, også viser.

Da han i mailen af 28. august 2015, …, skrev om erstatning, havde HE allerede rykket afleveringstidspunktet, som det fremgår af mailen. Mailen var ment sådan, at hvis HE ikke overholdt fristerne, ville der blive krævet erstatning.

Vedrørende mailen af 7. september 2015, …, var 1. sals-lejligheden ikke var færdigmalet, og der var mange andre ting, der manglede. Det var først omkring den 16. september 2015, at der kunne flyttes ind i denne lejlighed. Det forhold, at HE betalte for lejernes hotelophold, var ikke ensbetydende med, at der ikke ville blive krævet erstatning, hvis der i øvrigt var tab.

Han modtog flere ændrede tidsplaner fra HE, fordi han løbende bad om at få at vide, hvornår man forventede at være færdige. Det er ikke tale om planer, som Ejendomsselskabet godkendte.

Foreholdt mailen af 7. oktober 2015, …, har han forklaret, at der dagen forinden havde været afholdt et krisemøde for at få drøftet, hvordan projektet kunne færdiggøres hurtigst muligt. Mailen var for at markere, at forsinkelsen fik økonomiske konsekvenser, da man forventede, at der kom krav fra lejere, og det skulle HE erstatte, hvilket han gjorde opmærksom på. Datoen den 30. oktober 2015 blev fastsat under mødet. Mailen gengiver, hvad der blev fastlagt på mødet. Han fik ikke efterfølgende nogen tilbagemelding vedrørende 5. salen. Han bad om en revideret grov tidsplan, da det var nødvendigt, men han gav herved ikke afkald på at kræve kompensation. Han husker ikke, om han fik svar på mailen.

I mailen af 15. oktober 2015, …, blev det endnu engang markeret, at den aftalte afleveringsfrist nærmede sig. Der skulle nok have stået erstatning i mailen i stedet for dagbøder. Han ved ikke, hvorfor der ikke var flere håndværkere på stedet, end der var. Det var ikke noget, han fik noget svar på.

Byggeriet blev ikke afleveret og afsluttet den 22. oktober 2015 som aftalt. Nogle af lejemålene var taget i brug, men han havde ikke forestillet sig, at brandtrappen ikke kunne bruges, og der var støv overalt og larm. De mangler eller uafsluttede arbejder, der var i lejlighederne, var heller ikke udbedret.

Foreholdt mangelsgennemgangen af 11. november 2015, har han forklaret, at lejlighederne på 1., 2. og 4. sal da var taget i brug. Det var 3. sal vist nok også. Der var i lejlighederne mange mangler og meget, der ikke var færdiggjort. Han opfattede ikke lejlighederne som færdige til aflevering. Aftalen var, at alle manglerne på mangelslisterne skulle udbedres, men HE lavede efterfølgende kun lidt »hist og pist«. Der blev langtfra foretaget udbedring i henhold til mangelslisterne.

De fotos med mangler i lejlighederne, som er fremlagt under sagen, er taget den 20. september 2016, hvor mange forhold endnu ikke var udbedret. Ejendomsselskabet antog eksterne håndværkere, Malermester … og Tømrermester …, til at udbedre forholdene.

Foreholdt mailen af 23. september 2016 med mangelslister, …, var Ejendomsselskabets håndværkere allerede på det tidspunkt i færd med at udføre arbejdet, da de frister for udbedring, som HE havde fået, for længst var overskredet. Mailen samme dag, …, hvor HE blev meddelt en frist til udbedring af mangler, vedrører ikke manglerne inde i lejlighederne, men vedrører mangler og ikke færdiggjorte ting ved den øvrige del af byggeriet. Fil vedr. »Mangelgennemgang øvrigt byggeri«, som ifølge mailen er vedhæftet, vedrører ikke lejlighederne. Ejendomsselskabet havde mistet tålmodigheden og ville ikke længere have, at HE skulle ind i lejlighederne. Der foreligger en lang korrespondance forud herfor med …, hvor han forsøgte at få manglerne udbedret.

Vedrørende rådskaderne, som C (fra HE) omtaler i mailen af 8. september 2015, …, har han forklaret, at lejligheden så skrækkelig ud i forvejen, og han mener ikke, at dette kan bruges som en undskyldning for byggeriets forsinkelse. Tag og alt andet skulle i forvejen væk og genopbygges, og arbejdet skulle således uanset rådskaderne have været udført. Foreholdt funktionsbeskrivelsen …, hvorefter der vedrørende »øvrig nedbrydning« skulle foretages »let ydervægsopbygning«, fastholder han til trods herfor, at arbejdet ikke var noget ekstra, som ikke under alle omstændigheder skulle have været udført.

Foreholdt mailkorrespondancen den 4. januar 2016 vedrørende kældergulvet, …, har han forklaret, at det var et enkelt rum, det drejede sig om. Kælderen stod under vand hele julen, fordi der ikke var sket noget. Der kunne have været sat en pumpe på for at løse problemet, og han er ikke enig i, at det var en hindring, der kunne begrunde, at arbejdet blev forsinket.

Vedrørende indretningen af erhvervslejemålet i stueetagen var aftalen, at HE skulle starte op, da byggetilladelsen kom den 9. oktober 2015. Det skete dog ikke, og byggeprocessen var endog i forvejen forsinket i forhold til bare at få lejemålet til at fremstå »råt« i overensstemmelse med kontrakten.

Mailen af 23. oktober 2015, …, blev sendt for at følge op på og for at kunne bevise, at der ikke var sket aflevering til tiden. Han havde ikke accepteret forsinkelsen, og det gav han også udtryk for. Han kunne på det tidspunkt ikke gøre andet end at presse hårdt på. Der blev i forlængelse af mailen lavet lidt, men det var ikke meget, og det var tilfældigt, hvad der blev lavet.

Brevet til lejerne om lejereduktion, …, var foranlediget af de betydelige gener, som lejerne havde oplevet under byggeprocessen, og lejerne var ikke tilfredse. Lejereduktionen drøftede han med administrator, og det var efter forslag fra denne, at reduktionen blev givet. Der var mange ting galt, og Ejendomsselskabet var blevet truet med, at lejerne ville henvende sig til LLO.

Da der fortsat ikke var den nødvendige fremdrift i byggeriet, var det til sidst nødvendigt at gå til advokat, hvilket skete i marts 2016, hvorefter advokat Iburg sendte mailen af 11. marts 2016 …. Mailen foranledigede, at byggeprocessen kom lidt mere i gang, men det var fortsat ikke tilfredsstillende.

De mangler, der er beskrevet i skønsrapporten på baggrund af de pågældende fotos, er mangler, som var til stede, og som der som forklaret om er udbedret af eksterne håndværkere antaget af Ejendomsselskabet.

I hele perioden, hvor byggeriet var forsinket, brugte han over halvdelen af sin arbejdstid på at føre bygherretilsyn.

Vedrørende ekstraarbejderne anerkendes fakturaen af 5. april 2016 angående bl.a. omforandring af stillads, …, kun delvist, idet HE var klar over, at der skulle etableres ventilation, og det kunne der have været taget højde for fra starten, så der ikke var løbet ekstraomkostninger på. Fakturaen af 29. april 2016, …, vedrører malerarbejde i butikken, hvor maleren ønskede at få aftalesedler, hvilket han fik, men der er ikke tale om arbejde, som HE har været berettiget til at fakturere som ekstraarbejde. Fakturaen af 30. juni 2016 angående bl.a. omforandring af vinduer, …, anerkendes heller ikke, da arbejdet må anses for indeholdt i projektet. Fakturaen af 30. juni 2016, …, vedrørende bl.a. opmuring ved trappetårn anerkendes heller ikke. På baggrund af funktionsbeskrivelsen er arbejdet noget, der burde have været taget højde for ved afgivelsen af tilbuddet. Arbejdet må derfor anses for indeholdt i projektet.

Kravet angående udbedring af mangelfuld rampe, jf. bl.a. tegning … og foto …, vedrører den indvendige lift, som er monteret for højt i forhold til gadeniveau. Efter reglerne skal der fra gaden være niveaufri adgang til liften, men der har været en niveauforskel på 10 cm. Det har kostet Ejendomsselskabet godt 218.000 kr. at få det lavet, jf. fakturaen ….

5. Procedure

HE har i påstandsdokumentet til støtte for påstanden sammenfattende gjort gældende,

at klagers krav på betaling af restentreprisesummen og ekstraarbejderne er ubestridt, og at voldgiftsretten derfor alene skal tage stilling til indklagedes modkrav,

at klager havde krav på tidsfristforlængelse, og at indklagede ved sin adfærd har accepteret dette,

at indklagede ikke har varslet erstatningskrav rettidigt, idet erstatningskravet først blev varslet et halvt år efter, arbejdet skulle have været afleveret i henhold til kontrakten,

at indklagede ikke har dokumenteret noget erstatningskrav, idet indklagede ikke har dokumenteret at have lidt et tab, og idet en lang række af kravene er uhjemlede, og

at indklagede ikke har dokumenteret, at der skulle være mangler ved klagers arbejde.

Ejendomsselskabet har i påstandsdokumentet til støtte for påstanden nærmere gjort gældende,

at der notorisk foreligger massiv forsinkelse fra klagers side,

at klager ikke har haft nogen ret til tidsfristforlængelse,

at klagers forsinkelse er klart ansvarspådragende, jf. AB 92 § 25,

at det måtte stå HE klart, at forsinkelsen ville påføre indklagede et tab,

at indklagede har foretaget løbende reklamation samt behørigt varslet krav om erstatning,

at indklagede følgelig er berettiget til erstatning for sit tab efter dansk rets almindelige regler, jf. AB 92 § 25, stk. 3,

at indklagede har lidt et faktuelt økonomisk tab, som er behørigt dokumenteret,

at de af klager udførte arbejder i øvrigt ikke er konditionsmæssige, ligesom arbejderne har været behæftet med væsentlige mangler,

at indklagede løbende har reklameret over manglerne,

at indklagede har tilsidesat sin afhjælpningspligt,

at klager hæfter for manglerne, da disse skyldes fejl/forsømmelser fra klager og/eller klagers underentreprenørs side,

at indklagedes krav vedrørende mangler er behørigt opgjort og dokumenteret,

at klager hverken har ret til hel eller delvis betaling af fakturaerne 15715, 15917, 16300, 16301 og 16305, idet disse fakturaer udgør overfakturering fra klagers side.

Det bestrides,

at tidsplanen var urealistisk,

at indklagede på noget tidspunkt skulle have accepteret endsige godkendt klagers reviderede tidsplaner,

at fremsendelse af reviderede tidsplaner på nogen måde fritager for erstatningsansvar for forsinkelse, idet udbudstidsplanen ikke er fraveget ved udtrykkelig aftale om en ny bindende tidsplan.

I forbindelse med proceduren har Ejendomsselskabet endvidere gjort gældende, at HE i relation til erstatning for huslejetab som følge af mangler har udvist grov uagtsomhed og således er ansvarlig for driftstab, jf. AB 92 § 35.

6. Voldgiftsrettens bemærkninger og resultat

Forsinkelse

Det lægges efter bevisførelsen, herunder mailkorrespondancen, til grund, at lejlighederne på 1. og 2. sal blev afleveret til tiden inden for de udskudte tidspunkter, som parterne løbende havde aftalt, og HE betalte i tilknytning til afleveringen hotelophold for lejere, der skulle flytte ind. Der blev ikke i forbindelse hermed rejst noget krav om erstatning, og der er for denne del af byggeriet efter bevisførelsen ikke noget grundlag for, at Ejendomsselskabet kan gøre et erstatningsansvar gældende.

Af mail af 7. oktober 2015 fra D fremgår, at Ejendomsselskabet ikke ønskede at gøre brug af dagbøder, men at der, for at dette ikke skulle træde i kraft, var nogle deadlines, der var vigtige for brugerne af ejendommen. Af »vigtige deadlines« var det anført, at 3. og 4. sal begge skulle være klar til indflytning den 30. oktober 2015. Der var ikke i øvrigt i mailen fastsat særskilte frister for aflevering af de enkelte dele af byggeriet. For 5. salen blev der i mailen spurgt til, hvad der kunne nås.

I mail af 8. oktober 2015 til D (fra BH) anførte C (fra HE), at stillads ville være oppe på bygningen i slutningen af uge 42, og at der ville blive rykket tag af i weekenden i uge 42. C (fra HE) ville i forlængelse af mailen sende en detailtidsplan. D (fra BH) anførte i sit svar på mailen samme dag, at det lød godt, og at han ville komme fredag eller mandag. Det måtte således på dette tidspunkt have stået klart for D (fra BH) og også accepteret af ham, at der ville være en vis forsinkelse af det samlede byggeri.

I mail af 15. oktober 2015 anførte D (fra BH), at der var store problemer med tidsplanen, hvilket blev anset som ansvarspådragende, og han henledte i den forbindelse opmærksomheden på størrelsen af dagbodskrav »jf. dansk rets almindelige erstatningsregler«, som ville ligge på omkring 1 % af entreprisesummen svarende til 30.000 kr. pr. dag. I forlængelse heraf fremsendte D (fra BH) mail af 23. oktober 2015, hvori han anmodede om et udspil i forhold til tidsplan for færdiggørelsen, og hvori det bl.a. blev fremhævet, at det var særdeles vigtigt, at der blev taget hensyn til lejere. HE’s svar på mailen, hvori HE kommenterede færdiggørelsen af de enkelte dele af byggeriet, blev kommenteret af D (fra BH) ved mail af 26. oktober 2015, hvori der i alt væsentligt blev svaret »ok«.

Efter bevisførelsen, herunder parternes mailkorrespondance den 3. november 2015 og indholdet af mangelslisterne for lejlighederne, lægges det til grund, at lejligheden på 3. sal blev afleveret umiddelbart i forlængelse af den 30. oktober 2015, og at lejligheden på 4. sal, hvor der havde været rådangreb, blev afleveret med en mindre forsinkelse på omkring 8 dage i forhold til fristen den 30. oktober. Der blev ikke i forbindelse hermed fra Ejendomsselskabets side rejst eller varslet noget erstatningskrav.

Herefter manglede færdiggørelsen af arbejderne i kælderen, i butikken i stueplan, 5. salen samt bygningen i øvrigt. Arbejdet med indretningen af butikken kom til i forbindelse med indgåelsen af tillægsaftalen i november 2015, og dette ekstraarbejde findes at have berettiget til en vis forlængelse af fristen for færdiggørelse af byggeriet. Det fremgår af mailkorrespondancen, at der fra november 2015 til februar 2016 var løbende drøftelser mellem parterne om forskellige forhold og detaljer vedrørende færdiggørelsen. Der var ikke ifølge mailkorrespondancen væsentlige uoverensstemmelser eller konflikter i relation til fremdriften, og det blev ikke på noget tidspunkt gjort klart over for HE, at Ejendomsselskabet trods afleveringen af lejlighederne var af den opfattelse, at der forelå ansvarspådragende forsinkelse, ligesom der heller ikke blev rejst eller varslet noget erstatningskrav. Erstatningskrav blev således først varslet ved mailen af 11. marts 2016 fra advokat Iburg.

Under de omstændigheder, og da det efter bevisførelsen tillige må lægges til grund, at der undervejs i byggeriet i hvert fald i et vist omfang var uforudsete forhold, som førte til en forsinkelse af byggeriet, og som HE ikke havde ansvaret for, er der ikke grundlag for at fastslå, at Ejendomsselskabet er berettiget til erstatning som følge af forsinkelse.

Kravene vedrørende udgifter til forlænget entrepriseforsikring, bankgaranti, banner og udvidet bygherretilsyn tages allerede derfor ikke til følge. Der er endvidere ikke grundlag at kræve erstatning for mistede huslejeindtægter som følge af forsinkelse.

Særligt for så vidt angår udgiften til udvidet bygherretilsyn bemærkes det, at der under alle omstændigheder ikke er godtgjort noget krav af den angivne størrelsesorden, ligesom det efter bevisførelsen ikke er godtgjort, at der foreligger sådanne omstændigheder, der kunne føre til en fravigelse af udgangspunktet om, at udgifter til egne ansatte ikke kan kræves erstattet.

Mangler

De forhold, som er beskrevet i skønserklæringen, var alle udbedrede eller færdiggjorte på tidspunktet for skønsforretningen, og skønsmanden har afgivet sin erklæring på grundlag af en række fotos, som er udleveret til skønsmanden af Ejendomsselskabet. HE har efter det foreliggende ikke været involveret i tilvejebringelsen af de pågældende fotos, og HE har gjort gældende, at alle mangler og øvrige forhold ifølge mangelslisterne, som HE har haft ansvaret for, er blevet udbedret af HE. Der foreligger ikke eller kun i meget begrænset omfang korrespondance mellem parterne fra foråret 2016 og frem om udbedring af mangler, og der er af parterne afgivet uoverensstemmende forklaringer om forståelsen af de mails om udbedring af mangler, som D (fra BH) sendte til HE den 23. september 2016. Under de omstændigheder finder voldgiftsretten, at det ikke ved den afgivne skønserklæring baseret på fotos er godtgjort, at der har været mangler mv., som HE er erstatningsansvarlig for. Der er derfor ikke grundlag for hverken helt eller delvist at tage kravet på 189.500 kr. til følge.

Vedrørende udbedring af mangelfuld rampe har Ejendomsselskabet i relation til kravet og det udførte arbejde under forberedelsen fremlagt bl.a. fotos af asfaltrampe, og der er stillet spørgsmål herom til skønsmanden, jf. svaret til spørgsmål 6. Under hovedforhandlingen har D (fra BH) forklaret, at kravet ikke vedrører nogen asfaltrampe, men rettelig vedrører en indvendig lift, som er monteret for højt i forhold til gadeniveau. HE, der har tilkendegivet ikke at have hørt herom tidligere, har bestridt kravet. Efter bevisførelsen er det ikke godtgjort, at der foreligger noget forhold, der kan begrunde et erstatningsansvar i forbindelse med udførelsen af den omhandlede lift, idet det endvidere bemærkes, at D (fra BH) heller ikke efter et foreliggende som tilsyn har reageret i forbindelse med etableringen og monteringen af liften. Kravet tages derfor ikke til følge.

Vedrørende mistede huslejeindtægter som følge af mangler efter aflevering er kravet først rejst sent, og det fremgår ikke nærmere, hvilke mangler i de enkelte lejemål der er tale om, og som danner grundlag for kravet. Yderligere må kravet anses som et indirekte tab, der som udgangspunkt ikke kan kræves erstattet, jf. AB 92 § 35, og der er ikke – som det er gjort gældende under proceduren – noget grundlag for at statuere grov uagtsomhed. Kravet tages derfor heller ikke hverken helt eller delvist til følge.

Vedrørende overfakturering/ekstraarbejder finder voldgiftsretten efter bevisførelsen, herunder underskrevet aftaleseddel, at HE er berettiget til i det hele at kræve fakturaerne nr. 15715 og 15917 betalt. Vedrørende faktura nr. 16300 lægges det efter det oplyste til grund, at der i forhold til projektmaterialet skete omforandring af mål for vinduer og døre, og at dette indebar ekstra arbejde, ligesom der blev monteret sikkerhedsglas. Vedrørende faktura nr. 16301 lægges det efter det foreliggende til grund, at opmuringen af de yderligere ca. 0,5 meter ved formur og bagmur var ekstraarbejde, der lå ud over det aftalte. Det lægges efter det oplyste videre til grund, at der ikke ved modtagelsen af fakturaerne blev gjort indsigelser mod kravene. Herefter, og da kravet i henhold til faktura nr. 16305 ikke efter det foreliggende kan anses for ubilligt, er der samlet set ikke grundlag for at nedsætte kravene vedrørende ekstraarbejder.

Herefter, og da voldgiftsretten, som sagen er oplyst, ikke finder kravene vedrørende omkostninger til vandskade og flytteomkostninger tilstrækkeligt dokumenterede, tages HE’s påstand til følge som nedenfor bestemt.

Sagsomkostninger

Efter sagens forløb og udfald skal Ejendomsselskabet … betale sagsomkostninger til HE A/S med 90.000 kr. til dækning af udgifter til advokatbistand. Der er ved omkostningsfastsættelsen taget hensyn til, at HE A/S er momsregistreret.

Efter sagens udfald skal de omkostninger, der har været forbundet med voldgiftsrettens behandling af sagen, betales af Ejendomsselskabet … efter opgørelse og påkrav fra Voldgiftsnævnet.