Kan man ved at udbedre mangler igen og igen lade den 3-årige forældelsesfrist løbe ud?

Kan man ved at udbedre mangler igen og igen lade den 3-årige forældelsesfrist løbe ud?

< Tilbage

Kendelsen er afsagt af Vestre Landsret ultimo april 2017 og vedrører spørgsmålet om, hvem der er ansvarlig for problemer med facadebehandlingen på en række nybyggede ejendomme og andre problemer med bygningerne.

Facaderne på ejendommene var vandskurede og efter sagsøgerne var flyttet ind, begyndte der at forekomme afskalninger på disse. Endvidere var der revner i murværket og soklen, og endelig viste der sig at være fugtproblemer som følge af en fugtspærre, der var behæftet med mangler.

I sagen var der navnlig spørgsmål om, hvorvidt sagernes krav var forældet, og om der var reklameret rettidigt.

Erstatningskravet var fremsat efter reglerne om springende regres over for entreprenøren (E) og rådgiveren (R), da bygherren (BH) var gået konkurs.

Byretten

Byretten lagde til grund, at det afgørende var, hvornår sagsøgte havde eller burde have et sådant kendskabtil, hvad der var årsag til de konstaterede problemer, så der var rimeligt grundlag for at rejse krav mod henholdsvis E og R.

Kort efter indflytningen konstaterede sagsøgerne, at facaden skallede af, hvorfor de reklamerede. E kom derefter og udbedrerede skaderne hurtigt og effektivt, hvorefter facaderne fremtrådte som forventet. Derfor mente byretten, at sagsøgerne kunne have en forventning om, at der var tale om småfejl, som let og hurtigt kunne udbedres.

Skaderne kom imidlertid igen den efterfølgende vinter, men her var der ifølge byretten heller ikke noget, der gav anledning til at tro, at der var noget alvorligt galt med facadebeklædningen, da E i øvrigt havde beroliget sagsøgerne og ikke havde afvist at udbedre skaderne. Sagsøgerne havde herved også erfaret, at udbedringen ikke var noget omfattende arbejde.

Byretten mente, at det først var efter at skønsmanden i 2013 vurderede, at afskalningerne var en følge af, at der var anvendt et forkert produkt til behandlingen af facaderne, at sagsøgerne fik grundlag for at reklamere. Byretten mente således, at forældelsesfristen først kunne begynde at løbe fra dette tidspunkt.

Da der således blev udtaget stævning i februar 2014, var kravet ikke forældet og sagsøgerne var ikke afskåret fra at rejse krav som følge af manglende reklamation.

Landsretten

Landsretten lagde til grund, at forældelsesfristen skulle regnes fra tidspunktet for skadernes indtræden efter forældelseslovens § 2, stk. 4, da erstatningskravet var fremsat efter reglerne om springende regres. Landsretten bemærkede herefter, at såfremt sagsøgerne var ubekendte med deres erstatningskrav, skulle forældelsesfristen, der er på 3 år, dog først regnes fra den dag, da de fik eller burde have fået kendskab til kravet efter forældelseslovens § 3, stk. 2, jf. stk. 1.

Landsretten lagde til grund, at problemerne med afskalninger af facaden, revnedannelser og vandindtrængen var umiddelbart konstaterbare forhold.

I januar 2009 afholdte en af sagsøgerne et møde med sin advokat og en repræsentant fra R vedrørende reklamationerne. Det fremgik af mødereferatet, at fugten i murværket skyldtes en rørskade, der var udbedret. Årsagen til afskalningerne i ydermuren kunne være svær at forklare, men E ville udbedre, når temperaturen tillod det. Problemet med vand fra altanerne ud over muren skulle endvidere søges løst med etablering af en vandskede.

Landsretten lagde herefter til grund, at den 3-årige forældelsesfrist skulle regnes herfra, jf. forældelseslovens § 2, stk. 4, jf. § 3, stk. 2, hvorfor kravet var forældet.

Landsretten fandt herefter ikke, at de sagsøgte udtrykkeligt eller ved deres handlemåde havde erkendt deres forpligtelser og dermed afbrudt den 3-årige forældelsesfrist forud for forældelsesfristen, således at der begyndte at løbe en ny forældelsesfrist efter forældelseslovens § 15, jf. § 19, stk. 2.

Kravet var således forældet.

Hvad kan vi lære af denne dom?

Som almindelig huskøber ved man ikke altid, hvor omfattende en mangel er og hvad den bunder i. Det er således interessant, hvornår forældelsesfristen løber fra.

I nærværende sag konstaterede sagsøgerne, at facaderne på deres huse skallede af kort efter indflytningen, hvorfor de reklamerede. Entreprenøren kom hurtigt og effektivt og udbedrede skaderne, hvorefter facaderne som ovenfor nævnt fremtrådte som forventet. Da skaderne endnu engang fremtrådte den efterfølgende vinter, beroligede entreprenøren blot sagsøger og udbedrede skaderne igen.

Ifølge byretten havde sagsøgerne altså ikke grund til at tro, at der var tale om omfattende skader før skønsmandens vurdering. Dette var landsretten imidlertid ikke enig i.

Landsretten lagde til grund, at der var tale om ”umiddelbart konstaterbare forhold”, hvorfor sagsøgerne skulle reagere efter mødet mellem en af sagsøgerne, hendes advokat og en repræsentant fra det rådgivende arkitektfirma, selvom årsagen til afskalningerne i ydermuren i referatet blev beskrevet som ”svær at forklare”. Samtidig mente landsretten ikke, at sagsøgte ved at udbedre igen og igen havde erkendt deres forpligtelser og dermed afbrudt den 3-årige forældelsesfrist.

Der stilles således krav til huskøberne om, at de skal reklamere så snart en skade optræder mere end én gang, mens entreprenørerne kan udbedre op til flere gange, uden at have erkendt sine forpligtelser.

/Entrepriseadvokat Simon Heising

Som gengivet i TBB 2017.538 / anke 16 i afd. B-0104-15 og B-0105-15

 

-oOo-

 

Kendelsen i fuld længde

(Annette Dellgren, Karen Foldager og Michael Klejs Pedersen (kst.))

Laban Arkitekter A/S (advokat Michael Kjær Lauritsen, København) mod 16 huskøbere (advokat Jeppe Svenning, Aarhus) og Sunds Murerfirma A/S (advokat Jesper Frank Laursen, Viborg) mod 16 huskøbere (advokat Jeppe Svenning, Aarhus) og Laban Arkitekter A/S (advokat Michael Kjær Lauritsen, København)

Retten i Hernings dom af 6. januar 2015 BS 7-169/2014

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen vedrører spørgsmålet om, hvem der er ansvarlig for problemer med facadebehandlingen på en række nybyggede ejendomme på Fuglsang Næs og andre problemer på bygningerne.

Sagsøgerne købte deres ejendomme af bygherren, Jyske Bolig A/S, der efterfølgende er gået konkurs. Det var sagsøgte, Laban Arkitekter A/S, der projekterede byggeriet og var tilsynsførende. Sunds Murerfirma A/S havde murerentreprisen som fagentreprise.

Efter sagsøgerne var flyttet ind, begyndte der at forekomme afskalningsskader på facaderne, der var vandskurede. Endvidere var der revner i murværk og sokkel. Endelig har der vist sig fugtproblemer som følge af en fugtspærre, der var behæftet med mangler.

Der har været afholdt syn og skøn.

I sagen er der navnlig spørgsmål om, hvorvidt sagernes krav er forældet, og om de har reklameret rettidigt. Endelig er der spørgsmålet om, hvorvidt der er grundlag for at rejse erstatningskrav mod de sagsøgte, da der er enighed mellem parterne om, at sagsøgerne kun kan rejse erstatningskrav efter dansk rets almindelige erstatningsregler.

Sagsøgerne har nedlagt påstand om, at de sagsøgte tilpligtes in solidum til sagsøgerne at betale 976.250 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg, subsidiært, at sagsøgte 1, Sunds Murerfirma A/S, tilpligtes at betale det samme og mere subsidiært, at sagsøgte 2, Laban Arkitekter A/S, tilpligtes at betale det samme.

Sagsøgte 1 har nedlagt påstand om frifindelse subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb. Overfor sagsøgte 2’s friholdelsespåstand påstås frifindelse, subsidiært at sagsøgte 2 skal friholde sagsøgte 1 i det omfang, sagsøgte 1 måtte blive pålagt at betale erstatning til sagsøgerne.

Sagsøgte 2 har nedlagt påstand om frifindelse subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb. Overfor sagsøgte 1 nedlægges særskilt påstand om, at sagsøgte 1 skal friholde sagsøgte 2 i det omfang, sagsøgte 2 måtte blive pålagt at betale erstatning til sagsøgerne.

Sagsøgernes påstand er opgjort således:

Afskalninger, jf. skønserklæring spg. 1 kr. 600.000,00
Revner i murværket, jf. skønserklæring spg. 2 kr. 75.000,00
Mangelfuld fugtspærre, jf. skønserklæring spg. 4 kr. 100.000,00
Revner i sokkel, jf. skønserklæring spg. 3 kr. 6.000,00
I alt kr. 781.000,00
Moms heraf kr. 195.250,00
I alt inklusive moms kr. 976.250,00
Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Sagsøger, Hanne-Mette Christensen, forklarede, at hun er eksportchef i et firma, der sælger maskiner til forarbejdning af fisk. Hun købte ejendommen den 16. november 2007. Hun havde set på ejendommen, der lå perfekt og så flot ud både udvendigt og indvendigt. Der var heller ikke noget at bemærke på de øvrige bygninger i bebyggelsen. Det så flot ud.

Da hun efter nogen ejertid konstaterede en del mangler blandt andet på det udvendige, kontaktede hun advokat Søren Thygesen. Hun havde forinden kontaktet Jyske Boliger, men mente, at der skete for lidt. Med hendes job med mange rejsedage, kunne hun ikke følge op på sagen. Søren Thygesen skrev brevet af 27. november 2008 (ekstrakten s. 93) om de mangler, der skulle laves. Der blev holdt et møde hos afhørte den 7. januar 2009 som opfølgning på brevet. Derefter blev facadebeklædningen lavet igen af Sunds Murerfirma, og det blev pænt. Hun var godt tilfreds. Hun havde ingen mistanke om, at der var noget alvorligt galt. Hun troede kun, at det var småfejl, der skulle rettes.

Manglerne kom igen, og det så endnu værre ud med fugten i facaderne. Der blev holdt et møde 2. juli 2010 med Henning Kristensen fra bygherren og Carsten Rokkjær fra Sunds Murerfirma A/S, og de gennemgik alle husene. Rokkjær var enig i, at det ikke så godt ud, og at han havde en opgave med at få det udbedret. Han ville nok ikke lave det straks, men afvente bedre vilkår. Det var noget med, at arbejdet var udført på et tidspunkt, hvor det var for vådt. Hun blev beroliget og var overbevist om, at det ville blive lavet. Senere skrev Rokkjær, at det kun var kosmetisk, men der blev vist ikke talt om dette under mødet. Han sagde, at »han ikke var færdig her« og ville lave det på et tidspunkt. Hun er ikke sikker på, hvornår han ville gøre det. Jyske Bolig var også med. Hun tænkte »fint det skal nok blive ordnet«.

De revner, der omtales i referatet fra mødet den 7. januar 2009 (ekstrakten s. 97), var indvendige i badeværelset ind til naboens soveværelse. Hun fik oplyst, at det skulle sætte sig, og det blev repareret flere gange.

Hun modtog ikke materiale om, hvordan de skulle vedligeholde facaderne, og de fik heller ikke besked på, at de skulle gøre noget.

Der begyndte at komme revner i starten af 2008, og de andre mangler kom i løbet af 2008 som beskrevet i advokatens brev.

Sagsøger, Søren Vassard, forklarede, at han laver computersoftware til banker og har gjort det i 20 år. Han overtog ejendommen den 15. oktober 2008. Boligerne så rigtig fine ud, inden han købte. Det udvendige var der absolut ingen problemer med. Der var et par småting indvendigt. Han havde set alle husene, inden han købte. Han kan garantere, at der ikke var afskalninger på det hus, han købte. Han havde ikke købt, hvis der var mangler.

Der gik en måned, og frosten var sat ind. Der var skallet puds af ved et par vinduer og langs taginddækningen. Han reklamerede straks. I foråret 2009 kom Carsten Rokkjær eller rettere et par af hans murere. Han viste dem en revne ved carporten. Da han kom hjem fra arbejdet, var afskalningerne og revnen lavet, og der var intet at se.

Han skrev en mail til Henning Kristensen (ekstrakten s. 104), da der igen var faldet puds af i efteråret 2009, efter det var blevet frost. Han havde fået oplyst, at det var bagateller, som mureren ikke ville bruge tid på. Derfor sendte han denne mail. Han skrev, at der hver vinter var kommet afskalninger, og derfor måtte fejlen have været der, siden husene stod færdige. Efter han sendte mailen, kom der et møde i stand i juli 2010 – han husker ikke datoen. Arkitekten og mureren var inviteret, men arkitekten kom ikke. Det var måske også OK, da det var en mureropgave at udbedre fejlen. De gik rundt og så på husene. De var trætte af sagen, da mureren tidligere havde udbedret, uden at det hjalp. Der startede en syns- og skønssag på et af de andre huse. De ville gerne sikre sig, at hvis der dukkede noget op under skønssagen, ville de gerne omfattes af dette. De talte derfor om, hvorvidt de for en sikkerheds skyld også skulle starte en skønssag. Rokkjær sagde, at han ville efterleve det, der kom frem, så de skulle ikke bruge omkostninger på en ny skønssag. Han ville selvfølgelig udbedre fejlene på alle husene, men Rokkjær ville se, hvad der var galt. Afhørte blev beroliget, også fordi han havde set, at det tidligere bare havde været en dags arbejde, hvorefter alt så flot ud. Han havde i 2010 ingen idé om, at der var noget helt galt. De havde pudset ved vinduerne og tagdækningerne først for at kunne lukke husene, så det havde nok været for vådt, da det blev pudset. Det var ikke ved alle vinduer, der var afskalninger.

Over en række år er der også kommet misfarvninger, så det hvide er nu afløst af en gråsort farve, og det ser forfærdeligt ud. Der blev på et tidspunkt indkaldt til 5-årsgennemgang, men den blev aflyst dagen før, da Jyske Boliger gik konkurs. Advokaten prøvede senere at lave en 5-årsgennemgang med arkitekten om det udvendige. De måtte ikke se resultatet, og senere fik de oplyst, at det var, fordi boet ville rejse krav mod mureren, som de ikke ville få andel i.

Der kom altid afskalninger i frostperioder. Han har ikke vedligeholdt facaderne og har ikke modtaget nogen vejledning om, hvad han skulle gøre. Ham mente ikke, at der skal foretages noget.

Sagsøger, Jeppe Funk Kirkegaard, forklarede, at han er ingeniør og er ansat som projektleder ved Siemens. Han overtog ejendommen for 3,5 mio. kr. den 1. august 2009. Der blev solgt 2 huse inden for 14 dage, men han tror, at han købte det sidste. Han gik gennem husene med sin svigerfar, der er tømrer. Der var ingen problemer, og det så pænt ud. I løbet af vinteren 2009/10 begyndte pudsen af falde af vinduesfalsene og ved taginddækningen. Man kunne se de røde sten. Der var et felt på 2 x 2 meter ud mod vejen, hvor pudsen faldt af. De mente, at området havde været fugtigt på det tidspunkt, hvor det blev pudset, og at det var det, der gav problemer. Feltet på de 2 x 2 meter var vist en prøve, mureren havde lavet. Han talte med naboerne, og de fortalte, at det før var blevet rettet, så det så fint ud. Han nævnte det over for Jyske Boliger, der beroligede ham med, at det var småting, og det ville blive lavet.

Der var et møde i sommeren 2010, som han deltog i. Det var ham og Søren, der fik mødet i stand den 2. juli 2010. Der var velvillighed fra Jyske Boliger og Rokkjær. De talte om at anlægge separate skønssager, men blev beroliget, da Rokkjær ville efterleve resultatet af det syn og skøn, der blev lavet.

Han kan ikke huske præcis, hvornår pudsen faldt af, men det var i en periode med frost. Han så i foråret 2010 en udvendig revne. Der var også mindre indvendige revner, som han forventede udbedret ved 5-årsgennemgangen.

Han har ikke gjort noget for vedligeholdelse. Han har korresponderet med Jyske Boliger efter mødet den 2. juli 2010, men inden konkursen. Det var for at få dokumentation om reparation og vedligeholdelse, og han fik noget fra Jyske Boliger.

Carsten Rokkjær forklarede, at han har været murermester i godt 30 år. Han har også beskæftiget sig med organisationsarbejde og byggeteknik. Der findes en sagsbeskrivelse og to almene beskrivelser med de materialer, de skulle anvende. I materialebeskrivelsen ekstrakten s. 206 står der angivet et Maxit-produkt, men der findes kun et tyndpudsprodukt, der kan anvendes. Når man taler om facadebehandling skal man placere ejendommen i en af tre miljøklasser: passiv, moderat og aggressivt miljø. På det produkt, han skulle anvende stod der på posen, at det var til moderat miljø. Han mente, at ejendommene var i et aggressivt miljø, så han kontaktede byggeledelsen, Anita Hermansen, men hun ville ikke acceptere merudgiften til et dyrere produkt. Det fik han oplyst på et byggemøde, selvom det vist ikke står i et referat. Han ved ikke, hvem hun talte med, inden hun kom med svaret om, at han skulle bruge det, der stod. Det var heller ikke sådan, at man ikke kunne bruge det anviste. Det var nok økonomien, idet han skrev dette i et brev til bygherren jf. ekstrakten s. 101. Han var lidt betænkelig ved det anviste produkt. Han tænkte dengang ikke på at afskrive sig ansvaret. En mail, Anita Hermann sendte til ham (ekstrakten s. 86), bekræftede hans betænkeligheder. Han svarede nok Anita, at hun skulle se det på Maxit’s hjemmeside, men det skrev han ikke. Han har talt med en konsulent fra Maxit.

Forevist ekstrakten s. 90-91 forklarede han, at han mente, at der skulle vedligeholdes på produktet, og derfor lavede han dette dokument. Hvis ikke der blev vedligeholdt, ville facaderne nok blive misfarvede. Noget af murværket blev filtset, mens stenene var for våde. Det var omkring vinduesfalsene og tagkanten samt et prøvestykke. Det var en meget våd periode. Bygherren ønskede dog husene lukket. Det blev oplyst på byggemøderne, hvor bygherren og byggeledelsen var til stede.

Der blev brugt en Maxit-tyndpuds i farven 1002-Y. Den er ikke sammensat KC 88/12/270. Han ved ikke, hvorfor skønsmanden mener, at det er en finpuds med den nævnte sammensætning, der er anvendt. Han har rester af det produkt, der er anvendt. Man gemmer altid lidt materialer til reparationer, så derfor gemte han 10-15 poser med pudset. Siden er det hele røget ud undtagen en enkelt pose. Der står ikke på posen, hvordan den er sammensat. Produktet laves i dag af Weber, og de oplyser sammensætningen.

Der findes ikke andre tyndpuds i den nævnte farve.

Afleveringen skete i 2007, uanset at der i afleveringsdokumentet ekstrakten s. 85 står 2006. Det må være en skrivefejl.

Omkring 1 -årsgennemgangen begyndte reklamationerne at komme med afskalninger. Der var måske også en enkelt revne, men de tog til senere. Betonelementer kan svinde op til 2-4 år efter monteringen. I dag vil man indlægge en blød fuge mellem de to stykker murværk – det faste mod det ophængte – for at undgå revner. Der var ikke tegnet en sådan blød fuge. Forevist sit brev til bygherren ekstrakten s. 101 forklarede han, at han skrev om en fejl med en skæv bruseniche. Han sendte dog også brevet som en stopklods på facadebehandlingen, da han ellers skulle reparere facader de næste 20 år. Han tog den første reparation ud fra et forretningsmæssigt synspunkt; man skal være gode venner med andre. Han ville dog ikke blive ved. Vedrørende afhjælpning af vandindtrængning har de afhjulpet problemet på 4 tagterrasser på 2 huse, dels nr. 15 og dels nr. 17.

Han deltog i mødet i juli 2010. Han har hele tiden haft intentioner om at udbedre fejl, så det har han også tilkendegivet under mødet. Han ville afvente resultatet af det syn og skøn, der var på vej, for at se, om det var hans ansvar. Han fortalte ikke om sit brev til bygherren ekstrakten s. 101, der var sendt kort før mødet. Der var afskalninger rundt langs kanterne, og der var områder, der var helt grønne af alger. Det var efter hans opfattelse ikke den helt store opgave at udbedre. Det kunne holdes, hvis man efterbehandlede murene. Han husker ikke, hvad han præcis sagde til ejerne.

Forevist ekstrakten s. 89, en artikel i Erhvervsbladet, bekræftede han, at han også her nævnte de store regnmængder.

Ved reparationerne brugte han den samme mørtel. Det er det nemmeste for at ramme farven, og det rigtigste er at bruge den samme mørtel. Man kan dog aldrig ramme farven så præcist, at man ikke kan se reparationer.

Det er ikke første gang, at arkitekter i materialebeskrivelser skriver om noget, der ikke findes, og laver småfejl. Der skulle bruges en udvendig tyndpuds, og det brugte han.

I 2008 og 2009 husker han ikke, om der var snak om, at der var brugt en forkert mørtel. Han skrev dog ikke om det.

Revnerne i soklerne er svindrevner, som han skal udbedre. Revnerne i murværket som følge af svind i betonelementerne kommer også ofte. Det er ikke et stort problem. Var de til stede ved 5-års-afleveringen, havde han udbedret dem. Revnerne ved det ophængte murværk er der ingen, der har ansvar for.

Christian Isager forklarede, at han har haft tegnestuen Laban Arkitekter som medejer siden 2006. Han kom først ind i sagen, da den var startet, men det var andre, der havde hovedansvaret. Han hørte første gang om afskalninger i 2012. Han havde hørt om de grønne facader, men var ikke inde i sagen. Hans første indskydelse var, at det nok var klimaet, der var årsagen. Han havde ikke forestillet sig, at det var noget med pudsningen.

I byggematerialet beskriver de materialer, og håndværkerne skal anvende tilsvarende materialer. Mange gange spørger håndværkerne, inden de skifter til et andet fabrikat. Murerne er dygtige til at finde de rigtige materialer. En murer ville aldrig vælge en finpuds med den formel, der står beskrevet (ekstrakten s. 206), uden en ordentlig ansvarsfraskrivelse. Som det står beskrevet, bør mureren komme tilbage og sige, at han er forvirret. En murer vil altid vælge en tyndpuds og ikke en finpuds, der kun er til indvendigt brug. Hvis en håndværker kommer med en ansvarsfraskrivelse, vil det blive taget meget alvorligt. Det er dog ikke noget, de oplever dagligt.

Han var ikke en del af tilsynet. Det var Anita, der førte tilsynet. Omfanget aftales fra sag til sag med bygherren. Der laves en tilsynsplanlægning. Man kan ikke sige noget præcist om, hvorvidt tilsynet kontrollerer, om mureren bruger den rigtige mørtel. Der kan dog være krav om efterfølgende dokumentation for, at det rigtige produkt er anvendt.

Christian Würts forklarede, at han er bygningskonstruktør og ansat ved Laban Arkitekter. Han blev ansat marts 2006 og kom først ind i denne sag i 2013. Han hørte om sagen, kort før han deltog i syns- og skønsforretningen i 2013. Han tænkte, at enten var det noget fra naturen, eller der var anvendt noget forkert, eller et produkt var brugt forkert. De har i flere omgange skiftet mørtel og andre materialer. Det skete, når mureren kom og spurgte, om ikke det var bedre eller billigere at bruge et andet produkt. Han har aldrig oplevet, at en murer har anvendt et indendørs produkt udendørs. Man skal nå målet på den mest fornuftige måde. Farven skal dog fastholdes. Han har under sagen hørt om, at der har været forvitringer i området. Der var problemer med en nabobebyggelse. Det var dog ikke noget tilsvarende, der var problemet.

Anita Bentzen forklarede, at hun tidligere hed Anita Hermann. Hun er i dag projektleder i et andet arkitektfirma i Herning. Hun var frem til 2008 ansat i Laban, hvor hun var byggeleder. Hun skal som byggeleder stikprøvevis sikre, at tingene bliver lavet rigtigt. Der vil efter ibrugtagning altid være småting, og det var der også i dette byggeri. Problemer kan lyde små i starten og senere udvikle sig.

Der var fra starten ikke rigtig tilfredshed med overfladen af facaderne, der ikke stod i den helt rigtige farve og struktur. Det var beboerne, der klagede. Det var en anden overflade end naboejendommene. Hun husker ikke specifikt, hvad de talte om.

Mens de byggede, talte de om at ændre vandskuringsmørtelen. Rokkjær var i tvivl om miljøet og ville skifte til betonfilts, der var bedre i et aggressivt miljø. Hun husker ikke den præcise ordlyd af hans indvendinger. Hun huskede, at han ikke ville vandskure i efteråret, for så ville han ikke tage ansvaret. Det endte dog med, at de skulle vandskure sent på efteråret, og det havde været meget vådt. De endte med at vandskure i april og maj til stor fortrydelse for bygherren. Han har ikke sagt, at han ikke ville tage ansvaret for det materiale, der var beskrevet. Hun bad om en pris på hans alternative materialer og fik det. Hun forelagde det for bygherren, men Henning Kristensen mente, at det var for dyrt. Hun gik derfor tilbage til Rokkjær og sagde, at det ville bygherren ikke betale for. Hun huskede ikke, hvad han svarede.

Til den vinduestype, der var valgt, skulle der vandskures ved vinduesfalsen og langs tagkanten. Det var ikke muligt at vandskure her efter monteringen af vinduerne. Det blev besluttet på et byggemøde, hvor Jyske Boliger også var til stede, at der skulle vandskures ved vinduerne og langs taget i efteråret uanset, at det var vådt. Det var nok hende, der sagde, at de skulle vandskure i vinduesfalsene, men det var en fælles beslutning.

Forevist ekstrakten s. 206 forklarede hun, at hun ikke havde ansvaret for projektmaterialet eller var med til at udarbejde det. Hun havde tilsynet med byggepladsen og kom der ofte. Hun husker ikke, om hun har kontrolleret det materiale, mureren anvendte til vandskuring. Hun fik kvalitetssikringsmaterialet efterfølgende. Muligvis har hun i den forbindelse fået kopi af murerens fakturaer, men hun husker det ikke. Hun har ikke set den drifts- og vedligeholdelsesplan, Rokkjær udarbejde.

Forevist ekstrakten s. 86 bekræftede hun, at hun har sendt denne mail. Hun husker ikke, hvad hun undersøgte og husker ikke, hvad det er for produkter, der skrives om. Det kan dreje sig om flere ting og behøver ikke at være noget med tyndpuds til vandskuring.

Skønsmand Keld Egholm forklarede behørigt formanet, at når han i den første skønserklæring skrev, hvilket materiale der er anvendt til filtsning, er det en oplysning fra den tidligere skønssag, hvor han fik oplysningen. Han husker ikke, om mureren var til stede, da oplysningen blev givet.

Ekstrakten s. 193, svar på spørgsmål BB: Der er store afskalninger mest på de ubeskyttede og mindre på de beskyttede flader. Der er dog misfarvninger og skimmel på alle flader. Når han ser på fladen i lup, kan han se, at den er meget ujævn med store sandkorn og forvitret i overfladen. Det tyder på, at det er en svag mørtel. KC 88/12/270 er en svag mørtel og ikke egnet til udendørs brug på grund af det store indhold af kalk og ringe indhold af cement. KC 50/50/490 er mere egnet, men ikke egnet til særligt udsatte miljøer. Efter deklarationen er den kun egnet til moderate miljøer. Den kan bruges udendørs i et beskyttet miljø. Den er ikke egnet på det aktuelle byggeri med to etager og uden udhæng. Han ved ikke, hvilken mørtel der faktisk blev anvendt. Ingen af mørteltyperne er egnet til dette byggeri. Der vil være bygningsdele, der er udsat for et aggressivt miljø. Man ved ikke, om det ville være skallet af, selvom det var blevet vandskuret, når stenene havde været tørre. Man kunne ikke forhindre afskalning ved vedligeholdelse med hyppigere maling, men det var nok begrænset noget. Jo svagere mørtel, jo flere afskalninger vil der komme. Når han i lup ser på pudslaget, ser det ud til at være en svagere mørtel end KC 50/50/490, men skal det afklares endeligt, skal der laves en analyse. Analysen koster i omegnen af 6.000 kr. plus moms.

Ekstrakten s. 119: Prisen på de 600.000 kr. er for en rengøring af alle facader og en ny filtsning. Først efter sandblæsning kan man tage stilling til, hvor meget der skal omfuges. Erfaringen viser dog, at der næsten altid skal omfuges, men det kan godt blive både dyrere og billigere. Han har aldrig set en sag, hvor der ikke var noget, der skulle omfuges. Det kan blive både 100.000 kr. dyrere og 100.000 kr. billigere.

Ekstrakten s. 120: Afsnittet »revnedannelserne i overgangen« er ikke det samme som det ovenfor beskrevne. Det drejer sig om en bestemt revnedannelse. Revnedannelsen i 13A er også en helt ny problemstilling.

I 2006 anvendte man de bløde fuger, men ikke konsekvent ved ophængte elementer. Det var en vurdering fra sag til sag, om der skulle lægges en blød fuge ind. Det skal fremgå af tegningerne og eller beskrivelserne, hvis teknikerne kræver dette. De skønnede omkostninger på 75.000 kr. er fordelt på de forskellige fuger, der er forskellige fra bygning til bygning. Afhjælpning af afskalningerne er ens fra hus til hus.

Han har ikke konstateret vandindtrængen bortset fra et soveværelse på 1. sal. Der var tegn på, at der var vand imellem de to fugtspærrer. Om vandet var det, han havde hældt ind, eller det var regnvand, ved han ikke. Han konstaterede spor efter tidligere vandindtrængen. Man kan ikke se på fugtstriber, hvor gamle de var. Der var også malet hen over striberne, og så var der kommet nye striber.

Parternes synspunkter

Parterne har i det væsentlige gjort det gældende, der er anført i deres påstandsdokumenter.

Sagsøgerne har i deres påstandsdokument gjort følgende gældende:

1. Ad forældelse

Det bestrides, at kravet er forældet, idet Jeppe Funk Kirkegaard m.fl. ikke på overtagelsestidspunktet konstaterede eller burde have konstateret skaderne på ejendommen.

Det er Sunds Murerfirma og Laban Arkitekter, der har bevisbyrden for, at Jeppe Funk Kirkegaard m.fl. konstaterede eller burde have konstateret forholdene på overtagelsestidspunktet, og denne bevisbyrde er ikke løftet. Til støtte for at kravet ikke er forældet, foretog Sunds Murerfirma i 2008 og 2009 mindre reparationer på murværket i samråd med Laban Arkitekter. Selv om Jeppe Funk Kirkegaard m.fl. ikke har haft kendskab til årsagen, så medfører udbedringerne suspension af forældelsesfristens begyndelsestidspunkt, idet Jeppe Funk Kirkegaard m.fl. ikke burde vide, at udbedringsforsøgene ville mislykkes. Idet Jeppe Funk Kirkegaard m.fl. ikke burde være bekendt medfordringen mod Sunds Murerfirma på dette tidspunkt, skal forældelsesfristens begyndelsestidspunkt ikke regnes fra hverken 2008 eller 2009.

I sommeren 2010 opstod problemerne med murværket på ny. Det fremgår imidlertid af sagens bilag H, at Sunds Murerfirma denne gang ikke ville foretage udbedring, og at det skulle udskydes til 5-årsgennemgangen. Som følge heraf reklamerede sagsøgerne til Jyske Bolig A/S den 21. juni 2010, jf. bilag 12. Reklamationen blev – som det fremgår af bilag 12 – videresendt til Sunds Murerfirma. På den baggrund blev der afholdt et møde på ejendommen den 2. juli 2010, hvor Sunds Murerfirma under mødet erkendte problemerne med murværket, og hvor Sunds Murerfirma oplyste at ville foretage nødvendige reparationer, når problemets omfang var kendt. I 2012 blev sagsøgerne opmærksomme på, at der var anvendt en forkert mørtel, og det var på den baggrund, at der blev begæret isoleret bevisoptagelse. Først på dette tidspunkt blev Jeppe Funk Kirkegaard m.fl. bekendt med fordringen mod Sunds Murerfirma, hvorfor forældelsesfristens begyndelsestidspunkt skal regnes fra dette tidspunkt.

Sunds Murerfirma har anført, at forældelsesfristen er suspenderet den 6. november 2012. Det bestrides. Forældelsesfristen er foreløbig afbrudt den 6. november 2012, hvor begæring om isoleret bevisoptagelse er indleveret til Retten i Herning.

Selvom fejlen måtte have eksisteret, siden husene blev opført, bemærkes det således, at Sunds Murerfirma har foretaget udbedring af manglerne, og at dette er sket i samråd med Laban Arkitekter v/bygningsingeniør Svend Aaen, og at Jeppe Funk Kirkegaard m.fl. således ikke har været bekendt med fordringen før 2012.

Kravet er på denne baggrund ikke forældet.

2. Ad reklamation

Det bestrides, at kravet er bortfaldet på grund af manglende reklamation.

Kravet hviler på reglerne om erstatning uden for kontrakt, hvorfor hverken ABR 89 eller almindelige entrepriseretlige regler om reklamationskrav finder anvendelse.

Derudover bestrides det, at der ikke er reklameret rettidigt, idet Sunds Murerfirma i sammenråd med Laban Arkitekter har foretaget nødvendig udbedring af murværket.

3. Ad grundlaget for erstatning

Der foreligger ikke noget kontraktforhold mellem Jeppe Kirkegaard m.fl. og Sunds Murerfirma, henholdsvis Jeppe Kirkegaard m.fl. og Laban Arkitekter. De i nærværende sag rejste krav hviler således på reglerne om springende regres.

Det gøres gældende, at Sunds Murerfirma er direkte erstatningsansvarlig, idet Sunds Murerfirma har begået betydelige håndværksmæssige fejl i forbindelse med udførelsen af murerentreprisen på de i sagen omhandlede ejendomme.

Dels har Sunds Murerfirma ikke gjort opmærksom på, at den i projektet foreskrevne tyndpudsmørtel ikke er egnet til udendørs brug, hvilket er åbenbart for en professionel erhvervsdrivende murer, hvorfor Sunds Murerfirma ifølge almindelige entrepriseretlige regler havde pligt til at underrette bygherre om forholdet, og dels har Sunds Murerfirma begået betydelige håndværksmæssige fejl i forbindelse med udførelsen af murværk, sokler og fugtspærre, hvilket har alvorlige konsekvenser i form af vandindtrængen og dermed følgende fugtskader.

Det gøres gældende, at Laban Arkitekter er direkte erstatningsansvarlig over for Jeppe Kirkegaard m.fl. som følge af betydelige professionelle fejl, som Laban Arkitekter har begået i forbindelse med udarbejdelsen af projektmaterialet. Den i projektmaterialet foreskrevne tyndpudsmørtel er uegnet til udendørs brug, hvilket Laban Arkitekter burde have vidst. Hvad angår de betydelige professionelle fejl, som er begået af både Sunds Murerfirma og Laban Arkitekter, gøres det gældende, at der er årsagssammenhæng og adækvans mellem de begåede fejl og de skete skader.

På baggrund af skønserklæringen af 6. august 2013 skal det samlede tab opgøres til kr. 976.250,00 inklusive moms som anført i påstanden. Eventuelle ansvarsfraskrivelser, som Sunds Murerfirma og Laban Arkitekter måtte have aftalt med deres umiddelbare medkontrahent Jyske Bolig A/S (nu under konkurs), kan ikke gøres gældende over for Jeppe Kirkegaard m.fl., idet kravene i nærværende sag hviler på reglerne om erstatning uden for kontrakt, og idet ansvarsfraskrivelse aftalt mellem 2 parter i almindelighed ikke kan gøres gældende mod tredjemand, når der ikke er tale om et afledet krav.

Sagsøgte 1 har i sit påstandsdokument gjort gældende,

at kontrakten med Sunds Murerfirma A/S reguleres af AB 92,

at Sunds Murerfirma A/S ikke har begået sådanne håndværksmæssige fejl,

at der kan rettes et krav direkte mod Sunds Murerfirma A/S,

at Sunds Murerfirma A/S har udført arbejdet som fagentreprenør og i overensstemmelse med anvisningerne,

at Sunds Murerfirma A/S opfyldte sine forpligtelser til at underrette bygherren om problemerne med den anvendte mørtel, hvorfor Sunds Murerfirma A/S er ansvarsfri for denne del, og at der i øvrigt efter underretningen af Laban Arkitekter ikke foreligger det fornødne ansvar ved Sunds Murerfirma A/S, som kan begrunde et direkte ansvar over for Jeppe Funk Kirkegaard m.fl.,

at Sunds Murerfirma A/S har tilbudt afhjælpning af sokkelrevnerne,

at Jeppe Funk Kirkegaard m.fl.’s krav er forældet,

at Jeppe Funk Kirkegaard m.fl.’s krav er fortabt ved for sen reklamation,

at flere ejere allerede ved overtagelsen af husene ikke var tilfredse med overfladebehandlingen af husene,

at sætningsrevnerne og revnedannelserne skyldes almindeligt svind,

at Sunds Murerfirma A/S overfor Laban Arkitekter oplyste, at man var af den opfattelse, at husene er beliggende i aggressivt miljø, og at man derfor skulle anvende en anden mørtel, hvilket bygherren afviste,

at Sunds Murerfirma A/S overfor Laban Arkitekter oplyste, at den ønskede mørtel ville påføre forøgede omkostninger til vedligeholdelse af ejendommene,

at Sunds Murerfirma A/S underrettede Laban Arkitekter om problemet med anvendelse af den pågældende mørtel, men at det blev fastholdt, at Sunds Murerfirma A/S skulle anvende denne,

at Sunds Murerfirma A/S i relation til den nedlagte påstand fra Laban Arkitekter overfor Sunds Murerfirma A/S under ingen omstændigheder skal dække beløb, som skyldes, at Laban Arkitekter ikke har ført det nødvendige og forudsatte tilsyn,

at Sunds Murerfirma A/S blev bedt om at udføre arbejdet med mørtlen til trods for, at man underrettede Laban Arkitekter om, at det var for vådt til, at resultatet ville blive håndværksmæssigt korrekt,

at Sunds Murerfirma A/S ikke er ansvarlig for fejl ved projektmaterialet,

at det bestrides som udokumenteret, at der er anvendt Weber Finpuds KC 88/12/270, og at Jeppe Funk Kirkegaard m.fl. ikke har dokumenteret, hvilken mørtel der er blevet anvendt, og

at erstatningspåstanden og tabsopgørelsen er udokumenteret.

Sagsøgte 2 har i deres påstandsdokument gjort følgende gældende:

På baggrund af ovenstående kan Laban Arkitekters anbringender sammenfattes således:

1. Det bestrides, at Laban Arkitekter på nogen måde har handlet ansvarspådragende.

Laban Arkitekter har på sædvanlig og professionel vis udarbejdet projektmateriale til bebyggelsen, som på tidspunktet for udarbejdelsen var i overensstemmelse med retningslinjerne på området. Det bestrides således, at Laban Arkitekters handlinger eller undladelser skulle have pådraget Jeppe Funk Kirkegaard m.fl. et tab.

Det gøres gældende, at hverken Jeppe Funk Kirkegaard m.fl. eller Sunds Murerfirma har løftet bevisbyrden for, at der skulle være fejl i projektmaterialet, som kan tilskrives Laban Arkitekter.

2. Det bestrides, at Laban Arkitekter er ansvarlig for anvendelsen af en eventuel forkert mørtel på bygningernes facader, og det gøres i den forbindelse gældende, at ansvaret for anvendelsen af denne mørtel påhviler Sunds Murerfirma. Det gøres desuden gældende, at også boligernes beliggenhed har medvirket til afskalningerne på bygningernes facader.

3. Det bestrides, at Laban Arkitekter er ansvarlig for sætningsrevner i murværk og fuger, idet skønsmanden anfører, at skaderne skyldes naturlige årsager.

4. Det bestrides, at Laban Arkitekter er ansvarlig for fugten ved bebyggelsernes altaner, idet det ikke kan komme sagsøgte til skade, at efterfølgende udbedringer af bl.a. fugt-spærrer ikke er i overensstemmelse med de af Laban Arkitekter udarbejdede tegninger.

5. Det bestrides, at Laban Arkitekter er ansvarlige for sætningsskader/revnedannelser i soklen, idet det klart fremgår af skønserklæringen, at skaderne skyldes, at sokkelpudsen ikke håndværksmæssigt er korrekt udført. Det gøres gældende, at ansvaret herfor er Sunds Murerfirmas.

6. Det gøres gældende, at hverken Jeppe Funk Kirkegaard m.fl. eller Sunds Murerfirma har løftet bevisbyrden for, at Laban Arkitekter har handlet ansvarspådragende i forbindelse med skaderne på ejendommene.

7. Det bestrides, at der kan ske springende regres, hvorfor der slet ikke kan rejses et krav mod Laban Arkitekter.

8. Det gøres gældende, at Jeppe Funk Kirkegaard m.fl.’s krav er forældet.

9. Det bestrides, at Jeppe Funk Kirkegaard m.fl. kan påberåbe sig andre retsregler end ABR 89.

10. Det gøres gældende, at Jeppe Funk Kirkegaard m.fl. ikke har reklameret rettidigt.

11. Endelig gøres det gældende, at Jeppe Funk Kirkegaard m.fl.’s tabsopgørelse er udokumenteret.

RETTENS BEGRUNDELSE OG AFGØRELSE

Om de enkelte faktuelle problemer

Afskalninger i facadebehandlingen:

Efter bevisførelsen er der ikke ført bevis for, at der ved facadebehandlingen er anvendt en finpuds med indholdet 88/12/270, uanset skønsmanden i sin besvarelse af spørgsmål 1 forudsætter dette. Skønsmanden har dog i retten forklaret, at han ikke har analyseret det anvendte produkt, men har fået oplysningen under sagen, uden at han nærmere kan dokumentere dette. Sagsøger har ikke ladet foretage en analyse, så Carsten Rokkjærs forklaring om, at der er anvendt et andet produkt, må lægges til grund.

Carsten Rokkjær har også forklaret, at han mente, at det produkt, der er anvendt – en Maxit-tyndpuds i farven 1002-Y med sammensætningen KC 50/50/490 – efter hans opfattelse ikke var det rette produkt, da han mente, at det produkt kun måtte anvendes i et moderat miljø, hvorimod han opfattede byggeriet som et aggressivt miljø, hvorfor der skulle anvendes et andet og dyrere produkt. Han kontaktede tilsynet, som efter at have forelagt problemet for bygherren meddelte Carsten Rokkjær, at man af økonomiske grunde ikke ville anvende det dyrere produkt, som var mere egnet til et aggressivt miljø. Denne udlægning blev bekræftet af vidnet, Anita Bentzen, der bekræftede, at de talte om at ændre vandskuringsmørtelen. Carsten Rokkjær var i tvivl om miljøet og ville skifte til betonfilts, der var bedre i et aggressivt miljø. Vidnet bekræftede også, at hun bad om en pris på hans alternative materialer og fik det. Hun forelagde det for bygherren, men denne mente, at det var for dyrt. Hun huskede ikke, hvad Carsten Rokkjær svarede, da han fik dette oplyst.

Skønsmanden har forklaret, at en tyndpuds med sammensætningen KC 50/50/490 er mere egnet end den finpuds, der er beskrevet i arbejdsbeskrivelsen, men den er ikke egnet til særligt udsatte miljøer. Efter deklarationen er den kun egnet til moderate miljøer. Den kan bruges udendørs i et beskyttet miljø. Den er ikke egnet på det aktuelle byggeri med to etager og uden udhæng. Skønsmanden er dog ikke sikker på, at der faktisk er anvendt en tyndpuds med sammensætningen KC 50/50/490, da han ikke mener, at overfladen fremtræder som sådan.

På denne baggrund finder jeg, at der er anvendt et materiale, der er uegnet til det aktuelle byggeri. Carsten Rokkjær var klar over, at det var uegnet, men anvendte det uden at tage forbehold over for bygherren.

Vidnet, Anita Bentzen, der var tilsynsførende og ansat hos sagsøgte, Laban Arkitekter A/S, vidste det også, men tog ikke forbehold over for bygherren, som valgte at fastholde anvendelsen af et uegnet produkt af hensyn til meromkostningerne ved anvendelse af et mere egnet produkt.

På denne baggrund har begge de sagsøgte handlet ansvarspådragende.

Revner i murværket:

Skønsmanden har om revnerne forklaret, at i 2006 anvendte man de bløde fuger, men ikke konsekvent ved ophængte elementer. Det var en vurdering fra sag til sag, om der skulle lægges en blød fuge ind. Det skal dog fremgå af tegningerne og/eller beskrivelserne, hvis teknikerne kræver dette.

Det fremgik ikke af de tegninger og beskrivelser, sagsøgte Laban Arkitekter A/S udarbejdede, at der skulle lægges bløde fuger ind.

Da de manglende bløde fuger er årsag til revnerne, har sagsøgte Laban Arkitekter A/S handlet ansvarspådragende ved ikke at anvise denne fremgangsmåde, som ikke var ualmindelig på byggetidspunktet.

Sagsøgerne har ikke ført noget bevis for, at Sunds Murerfirma A/S har udvist nogen form for ansvarspådragende handlinger eller undladelser.

Fugtspærren:

Skønsmanden konstaterede, at årsagen til en konstateret fugtindtrængning var, at fugtspærren i hulmuren ikke virkede efter hensigten, da den formentlig i forbindelse med udbedringsarbejder er udført i to forskellige niveauer.

Sagsøgerne har ikke ført noget bevis for, at Laban Arkitekter A/S har udvist nogen form for ansvarspådragende handlinger eller undladelser i forbindelse med projekteringen eller ved tilsynet allerede, fordi det er uoplyst, hvornår ændringerne af fugtspærren er sket, og fugtspærren er ikke udført i overensstemmelse med arbejdsbeskrivelserne.

Der er ikke afgivet nogen forklaringer om, hvornår og hvem der har ændret fugtspærren, selvom der nok er en formodning om, at det er ansatte hos Sunds Murerfirma A/S.

Sagsøgerne har derfor heller ikke ført noget bevis for, at Sunds Murerfirma A/S har udvist nogen form for ansvarspådragende handlinger eller undladelser.

Således som sagen er forelagt, kan sagsøgerne herefter ikke få medhold i denne del af kravet mod nogen af de sagsøgte.

Revner i soklen:

Carsten Rokkjær har forklaret, at revnerne i soklerne er svindrevner, som hans firma normalt udbedrer, hvis de er til stede ved 5-års-afleveringen. På denne baggrund er sagsøgte Sunds Murerfirma A/S ansvarlig, og denne del af sagsøgers påstand overfor dette firma kan tages til følge.

Efter bevisførelsen er der ikke ført noget bevis for, at sagsøgte Laban Arkitekter A/S skulle være ansvarlig for disse småskader, hvorfor de frifindes for denne del af påstanden.

Om forældelse og manglende reklamation

Det afgørende er, hvornår sagsøgerne havde eller burde have et sådant kendskab til, hvad der var årsag til de konstaterede problemer, så der var rimeligt grundlag for at rejse krav mod henholdsvis entreprenør og rådgiver.

Afskalninger i facadebehandlinger:

Sagsøgerne konstaterede kort efter indflytningen, at facadebeklædningen skallede af. De reklamerede, og Sunds Murerfirma A/S kom og udbedrede skaderne hurtigt og effektivt, hvorefter facaderne fremtrådte som forventet.

Sagsøgerne kunne derfor kun have en forventning om, at der var tale om småfejl, som let og hurtigt kunne udbedres. Selv efter skaderne kom igen den følgende vinter, var der ikke grundlag for at tro, at der var noget alvorligt galt med facadebeklædningen, da Carsten Rokkjær beroligede dem og ikke afviste at udbedre skaderne. Sagsøgerne havde erfaret, at udbedringen ikke var noget omfattende arbejde.

Først efter skønsmanden i 2013 vurderede, at afskalningerne var en følge af, at der var anvendt et forkert produkt til behandlingen af facaderne, fik sagsøgerne grundlag for at reklamere, og en forældelsesfrist kunne begynde at løbe. Der er udtaget stævning den 19. februar 2014, så sagsøgernes krav som følge af manglerne ved facadebeklædningen er hverken forældet, ligesom sagsøgerne ikke kan afskæres fra at rejse krav som følge af manglende reklamation.

Revner i murværket:

Sagsøgerne konstaterede hurtigt revner af forskellig art. De reklamerede, men blev beroliget med, at der var tale om svindrevner eller sætningsrevner. Sagsøgerne kunne derfor kun have en forventning om, at der var tale om småfejl, som let og hurtigt kunne udbedres.

Først efter skønsmanden i 2013 konstaterede, at der ikke var tale om sætningsrevner, fik sagsøgerne grundlag for at reklamere, og en forældelsesfrist kunne begynde at løbe. Der er udtaget stævning den 19. februar 2014, så sagsøgernes krav som følge af revnerne mellem det ophængte murværk og facademurværket er hverken forældet ligesom sagsøgerne ikke kan afskæres fra at rejse krav som følge af manglende reklamation.

Om størrelsen af sagsøgernes krav

Det er navnlig sagsøgernes krav på 600.000 kr. plus moms for udbedring af facadebehandlingen, der størrelsesmæssigt er bestridt af de sagsøgte. Skønsmanden har oplyst, at selve udbedringen vil koste 500.000 kr., men der er indregnet et beløb på 150.000 kr. til »eventuelle partielle omfugninger i facaderne«. Skønsmanden har i retten oplyst, at han aldrig har oplevet, at der ikke efter en afrensning var behov for sådanne reparationer af fugerne. Det kan dog blive både væsentligt dyrere og billigere, men de 150.000 kr. er fastsat efter hans bedste skøn.

På denne baggrund finder jeg ikke grundlag for at ændre på skønsmandens vurdering af, at udbedringsomkostningerne vil beløbe sig til 600.000 kr. plus moms.

På tilsvarende vis kan sagsøgernes krav på 75.000 kr. for udbedringerne af revnerne i murværket og det anerkendte krav på 6.000 kr. for revner i soklen tages til følge.

Om de sagsøgtes påstande om friholdelse

Således som sagsøgerne har fået medhold, er det alene sagsøgernes krav om erstatning svarende til omkostningerne ved udbedringen af facaderne, de sagsøgte begge hæfter for.

Som beskrevet ovenfor finder jeg, at begge de sagsøgte har handlet ansvarspådragende. Der er derfor ikke grundlag for at fastslå, at den ene af de sagsøgte skal friholde den anden sagsøgte. Ingen af parterne får derfor medhold i friholdelsespåstandene.

Om sagens omkostninger

Da sagsøgerne i det væsentlige har fået medhold, skal de tilkendes sagsomkostninger. Der er ikke afholdt udgifter til syn og skøn, som ikke skal betales af de sagsøgte.

Sagsøgerne har under sagens forberedelse betalt 60.980 kr. for syn og skøn. For afhjemlingen af skønsmanden har sagsøgerne betalt 3.671,40 kr. plus moms svarende til 4.589,25 kr. Retsafgift af det vundne beløb udgør 10.370 kr. i både retsafgift og berammelsesafgift, mens retsafgift af den isolerede bevisoptagelse udgør 400 kr. Til dækning af sagsøgernes udgift til advokatbistand fastsættes et beløb på 125.000 kr. Der er ved fastsættelsen henvist til sagens karakter og herunder især, at der har været afholdt syn og skøn. Der er også taget hensyn til antallet af sagsøgere.

Thi kendes for ret

De sagsøgte, Sunds Murerfirma A/S og Laban Arkitekter A/S skal in solidum betale 750.000 kr. til sagsøgerne, Jeppe Funk Kirkegaard, Karen Kirkegaard, Charlotte Askjær Sand, Ingvard Sand, Søren Vassard, Malene Slot, Hans Henrik Okstrøm, Birthe Bach Jensen, Bent Jensen, Gitte Bjerg Sørensen, Lasse Sand-Jensen, Bent Jensen, Hanne-Mette Christensen, Brian Poulsen, Sigrid Plagborg, og Jørgen Dahl Kristensen.

Sagsøgte Laban Arkitekter A/S skal betale 93.750 kr. til sagsøgerne, og sagsøgte Sunds Murerfirma A/S skal betale 7.500 kr. til sagsøgerne. De idømte beløb skal betales inden 14 dage, og der skal endvidere tillægges sædvanlig procesrente fra sagens anlæg den 19. februar 2014, til betaling sker.

Inden samme frist betaler de sagsøgte in solidum 211.709,25 kr. i sagsomkostninger til sagsøgerne.

Vestre Landsrets dom

(dommerne Annette Dellgren, Karen Foldager og Michael Klejs Pedersen (kst.)) i ankesag

Retten i Herning har den 6. januar 2015 afsagt dom i 1. instans (rettens nr. BS 7-169/2014).

Påstande

For landsretten har appellanterne, Laban Arkitekter A/S og Sunds Murerfirma A/S, gentaget deres påstande for byretten.

De indstævnte, Jeppe Funk Kirkegaard, Karen Kirkegaard, Charlotte Askjær Sand, Ingvard Sand, Søren Vassard, Malene Slot, Hans Henrik Okstrøm, Birthe Bach Jensen, Bent Jensen, Gitte Bjerg Sørensen, Lasse Sand-Jensen, Bent Jensen, Hanne-Mette Christensen, Brian Poulsen, Sigrid Plagborg og Jørgen Dahl Kristensen, har principalt nedlagt påstand om, at Laban Arkitekter A/S og Sunds Murerfirma A/S in solidum skal betale 1.524.862,25 kr. med procesrente af 862.235,89 kr. fra den 26. december 2015 og af 662.626,86 kr. fra den 23. september 2016, subsidiært at Sunds Murerfirma A/S skal betale dette beløb med de anførte renter, mere subsidiært at Laban Arkitekter A/S skal betale dette beløb med de anførte renter, og mere subsidiært stadfæstelse.

Supplerende sagsfremstilling

Der er for landsretten foretaget supplerende syn og skøn, og skønsmanden har i den forbindelse udtaget 2 prøver af den anvendte filtsemørtel. Prøverne har været sendt til laboratorieanalyse på Teknologisk Institut, der har analyseret sammensætningen af de to prøver.

De indstævnte har forhøjet påstanden således, at den svarer til de faktisk afholdte udbedringsomkostninger.

Påstanden fremkommer således:

Midtconsult for rådgivning 97.501,50 kr.
BJ Byg ApS for murerarbejde 730.312,50 kr.
Aage Andersen og Sønner A/S for blikkenslagerarbejde 190.620,00 kr.
Hansen og Mortensen A/S for malerarbejde 299.953,70 kr.
Bent Jensen A/S for tømrerarbejde 243.657,64 kr.
med fradrag for terrasser 37.182,59 kr.
i alt 1.524.862,75 kr.
Forklaringer

Jeppe Funk Kirkegaard, Carsten Rokkjær, Christian Würtz, Anita Bentzen og Keld Egholm har afgivet supplerende forklaring for landsretten. Der er endvidere afgivet forklaring af Brian Jensen.

Jeppe Funk Kirkegaard har supplerende forklaret, at han har været den, der primært har taget hånd om sagen på vegne de øvrige ejere, der er parter i sagen. De var overordnet tilfredse med byrettens dom. De ville ikke vente på ankesagen, men ville have lavet facaderne – især af kosmetiske årsager – og andre ting, der ikke kunne vente med at blive udbedret. Nogle så mest på det kosmetiske, andre havde fugtindtrængningsproblemer. De var enige om at hyre en professionel rådgiver, så det kunne laves ordentligt. De tog kontakt til Midtconsult, som sendte en erfaren medarbejder, der så på det og kom med et grundigt forslag til udbedring. Der kom et udbudsmateriale, der var meget professionelt, og der blev søgt indhentet tilbud på den baggrund. De forsøgte at få tre tilbud i første omgang. Det gav ikke noget resultat, og de fik så et tilbud fra Hurup Murerfirma. Det var et meget dyrt tilbud, som de diskuterede indbyrdes. Det var væsentligt dyrere end det beløb, de fik medhold i i byretten. Bent Jensen, der bor i 17 A, sagde herefter, at han for egen risiko ville få foretaget en udbedring efter regning og indgå aftale om, at de øvrige parter kunne få manglerne udbedret til samme pris. De fik en repræsentant fra BJ Byg til at komme til to møder, og det blev vurderet, hvad der skulle anvendes af produkter. Det var hovedsageligt filtsemørtelen, de talte om, og den, der blev anbefalet, lød som en god mulighed. Producenten, Alfix, sendte en konsulent ud for at se på det, og denne konsulent mente, at Alfix-mørtelen ville være egnet. Der skulle males bagefter. Midtconsult havde også anbefalet maling, og Alfix krævede også to gange maling efterfølgende for at give en produktgaranti. Det var trælasten, der var leverandør til B. J. Byg, der kontaktede Alfix, som herefter sendte en konsulent. Det var nødvendigt at få monteret en ny zinkkant. Det blev meget hurtigt klart, efter de var gået i gang med udbedringen. Uden en ny kant ville det ikke blive pænt. Det var hurtigt klart, at det ikke var hensigtsmæssigt at tage de store vinduer ud. De besluttede derfor, at vinduerne ikke skulle tages ud. Det var ikke muligt at udbedre på en acceptabel måde uden at bukke zinkinddækningerne op, hvorefter det var nødvendigt at udskifte dem. Han vil tro, at B. J. Byg har fået udleveret udbudsmaterialet fra Midtconsult. De har ikke haft udgifter til tilsyn i forbindelse med den endelige udbedring.

Han modtog nogle vedligeholdelsesanvisninger fra Jysk Bolig lige umiddelbart forud for konkursen. De ses på ekstrakten side 411-12. Det var i sommeren 2012, at han modtog disse anvisninger. Han har ikke foretaget noget vedligehold af facaderne. Specielt ejendommen 17 A har haft kraftig vandindtrængen, og Bent Jensen har fået udbedret dette. Han har også selv været generet af vandindtrængen, men har ikke fået det udbedret. Han kan ikke svare på, om de andre parter har fået det udbedret. Når man har set op ad facaderne, har man umiddelbart kunnet se afskalninger under zinkinddækningerne og også ved vinduesfalsene. Ejerne har ikke haft kontakt med Carsten Rokkjær siden mødet i 2010 med henblik på udbedring af sokkelrevnerne.

Bent Jensen har forklaret, at han bor i 15 A. Det er hans kone, Birte Bach Jensen, der ejer huset. Han ejer en del af et lokalt tømrerfirma, Bent Jensen A/S, og er uddannet tømrer. De er 4, der ejer aktier i firmaet. Hans firma har udført udbedringer på husene. Bent fra 17 A henvendte sig og spurgte, om firmaet ville lave arbejdet på hans hus. Arbejdet på fakturaen, ekstraktens side 465, vedrører de arbejder, der er udført. Det er opsætning af underlaget for den zink, der skulle sættes op efter facaderenoveringen. Det var helt klart nødvendigt at sætte nye zinkkanter på. Det var ikke muligt alle steder at foretage udbedring af facaderne uden at bukke zinkkanten op. Derudover har firmaet fået brændt en tagpapkant på for at undgå vandindtrængen i tagkonstruktionen under murkronen. Firmaet har også demonteret og genmonteret terrasserne. De to terrasser lå ind i en vinkel, og alle brædderne stødte ind mod muren og skulle derfor af, for at man kunne komme til at renovere facaderne. Det er de tre ting, firmaet har udført. Firmaet har haft ansatte til at lave arbejdet, dog har han selv lavet arbejde på det hus, hans kone ejer. Firmaet har nok haft en avance på 10 % på det arbejde, firmaet har udført. Han har ikke personligt tjent noget på det. Firmaet har prøvet at holde udgiften så langt nede som muligt, da arbejdet blev udført for hans personlige naboer. Han blev første gang opmærksom på afskalninger ca. et år efter overtagelsen i oktober 2007. Der forekom også vandindtrængen ved kraftigt regnskyl, og Carsten Rokkjær reparerede på noget af det, så de regnede med, at tingene var i orden, og at problemet var løst. Han kendte Rokkjær og havde tillid til ham. Han har set udbudsmaterialet fra Midtconsult. Man kunne godt male op til zinkinddækningen, men man kunne ikke komme op under zinken. Det var nødvendigt for at undgå, at der kom vand ind bag pudsen, når vandet løb ned ad sternen. Udbedringen blev foretaget efter de nye forskrifter. Forskellen var, at sternen blev trukket lidt ud fra væggen.

Carsten Rokkjær har supplerende forklaret, at beskrivelserne af arbejdet, ekstraktens side 413 og 405, var dels af mere standardmæssig karakter, men også mere specifik. Der stod på beskrivelsen side 406, at han skulle bruge et produkt, der ikke findes som mørtel. Den anvendte mørtel levede farvemæssigt op til det angivne i beskrivelsen. Han valgte som sådan ikke produktet, men da det var åbenbart, at mørtelen med den angivne sammensætning ikke fandtes, og at der kun fandtes en Maxit.mørtel med den angivne farvesammensætning, så brugte han den. Han rådførte sig forinden med Maxit-konsulenten. Det var et krav fra bygherren, at han skulle filtse i efteråret/vinteren ved tagkanter og vinduer. Han blev pålagt at gøre det, selv om han vidste og gav udtryk for, at det ikke ville holde. Han tror ikke, at det Alfix-produkt, der er anvendt ved udbedringen, og som er fiberforstærket, fandtes, da han udførte arbejdet. Han har foretaget reparationer i forbindelse med etårsafleveringen. Han foretog ikke udbedringer i perioden fra januar 2009 til juni 2009. Han ville selvfølgelig gerne have udbedret sokkelrevnerne. Han har aldrig sagt, at han var ansvarlig for de skader, der var. Der var ved at opstå en konflikt mellem ham og Jyske Bolig, da han havde fulgt de anvisninger for arbejdets udførelse, som han havde fået. Han anvendte Weber (Maxit) filtsemørtel med sammensætningen KC 50/50/490. Han var betænkelig ved at anvende den, da han vurderede, at byggeriet lå i et aggressivt miljø. Man skal så ikke bygge den slags huse. Det var i arbejdsbeskrivelsen beskrevet ret tydeligt, hvad man ville have fra bygherrens side, og han sagde derfor ikke til tilsynet, at der skulle anvendes et andet produkt med en anden sammensætning. Når man ikke vil reparere på facaden hele tiden, er det hans opfattelse, at det ikke er nok at filtse, men at der også skal males. Han har oprindeligt lavet fugtspærrerne på ejendommen og har også forsøgt at gøre noget ved de problemer, der var, og forsøgt at afhjælpe med en ekstra fugtspærre. Det var slet ikke påvist, at vandindtrængen havde noget med fugtspærren at gøre, men han monterede alligevel en yderligere fugtspærrer for at se, om det kunne afhjælpe problemerne. Han er ikke bekendt med, om andre håndværkere har forsøgt at afhjælpe problemerne. Han sendte brevet på ekstraktens side 201, efter der havde været etårsaflevering.

Christian Würtz har supplerende forklaret, at han ikke har kendskab til, om Sunds Murerfirma advarede medarbejdere i arkitektfirmaet om anvendelsen af den beskrevne mørtel i sagen. Når man angiver en bestemt mørtel, har man ofte haft kontakt til en konsulent fra producenten af mørtelen. Han tror ikke, at man har foretaget en vurdering af, om byggeriet lå i et aggressivt miljø, men han ved det ikke.

Brian Jensen har forklaret, at han ejer et murerfirma med 4 ansatte, der beskæftiger sig med reparation af murværk. Bent Jensen fra 17 A rettede henvendelse til ham i august 2015, idet han ville have set på murværket på sit hus og få et forslag til udbedring. Han kom med et forslag om af afslibe den mørtel, der var på huset, og at filtse med Durapuds, der er et produkt fra Alfix. Han var involveret i, at en konsulent fra Alfix var ude at se på facaderne, idet Alfix krævede en slutmaling, når dette produkt fra Alfix skulle anvendes. Det er hans absolutte erfaring, at det er nødvendigt med en slutmaling for at undgå, at facaden er modtagelig over for skidt. Det vil han absolut anbefale. Det er ikke for at undgå, at facaden går i stykker, men for at forhindre, at den bliver beskidt. Det var ikke muligt at komme op bag zinkkanten med deres arbejdsredskaber, der fylder 3-4 cm, uden at bukke kanten op. Det var derfor nødvendigt at nedtage kanten. Ellers ville det ikke blive pænt.

Anita Bentzen har supplerende forklaret, at det udelukkende var bygherren, der ikke ville betale for et dyrere produkt til filtsningen. Det er bygherren, der bestemmer. Hun kan kun rådgive, men ikke bestemme, hvad der skal anvendes. Det var således bygherren, der afviste at filtse med betonfilts. Hun tog kun beslutninger vedrørende småbeløb. Hun husker ikke præcist den samtale, hun havde med Rokkjær om mørtelen. Det er i givet fald mureren, der skal tage et skriftligt forbehold for anvendelse af materialer, ikke hende som rådgiver. Der var en drøftelse med Rokkjær, om det var et aggressivt miljø. Hun har ikke været med i projekteringsfasen, hvor man i givet fald har taget stilling hertil. Hun har ikke i sin egenskab af tilsynsførende været inde i overvejelser herom. Hun husker ikke, om der var taget stilling til dette spørgsmål i projektmaterialet. Det var hende, der gav beskeden fra bygherren videre til Rokkjær. Hun husker ikke, om hun rådgav bygherren om spørgsmålet, men de har i givet fald talt om fordele og ulemper. Hun har ikke taget noget forbehold over for bygherren om dette spørgsmål. Fagbeskrivelsen vil indeholde en angivelse af det materiale, der skal anvendes. Foreholdt ekstraktens side 406 har hun forklaret, at det er den mørtelangivelse, der skal følges. Bygherren havde meget travlt med at få lukket byggeriet, hvilket vil sige at få sat varme på bl.a. Det var på et byggemøde, det blev besluttet, at filtsningen ved tagkant og vinduer skulle udføres i efteråret for at overholde fristerne. Hun vil typisk have modtaget kvalitetssikringsmateriale fra mureren, hvori mørteltypen vil være angivet. Naboejendommene har malede facader.

Keld Egholm har supplerende forklaret, at det først efter en afrensning af facaderne kan afgøres mere præcist, hvor omfattende udbedringen vil blive, og hvad den vil koste. Usikkerheden med hensyn til udfræsning og nyfugning udgør 100.000 kr. Det kan svinge i forhold til markedspriser. Analyserne af mørtelen viste, at indholdet i de to prøver var noget forskelligt, men det var for begge prøvers vedkommende to svage mørtler. Hvis han utilsigtet har fået en mørtelfuge med i de prøver, han har taget, vil det kunne være en del af forklaringen på den store forskel på de to prøver. Prøve 2 er den, der ligner den gængse fabriksfremstillede mørtel, og prøve 1 stikker mere af. Det er ikke muligt at svare på, hvad årsagen til forskellen er. Konklusionen er, at der er anvendt en for svag mørtel. Set i bakspejlet er det faktisk den mørtel med sammensætningen KC 50/50/490, der er anvendt. Den mørteltype, der tidligere var oplyst anvendt, var ikke til udvendig brug. Der var generelt flest afskalninger på facaderne mod syd og vest, men også neden for zinkinddækningerne, hvor fugtpåvirkningen er størst. Han har ikke fokuseret på afskalninger helt oppe under inddækningerne. Det vil også være usædvanligt med afskalninger oppe under inddækningerne. Zinken skal ikke bukkes op, da den så vil gå itu. Man vil typisk slet ikke rense af under selve inddækningen. Man skal ikke med et bræt foretage en egentlig filtsning under inddækningen. Der skal renses af i en skrå vinkel op under inddækningen uden at bukke zinken op. Zinkkanten kan beskyttes med en plade eller andet, og der skal arbejdes med filtsning under kanten med en fugeske eller en pensel. Andet værktøj kan ikke komme derop. De zinkinddækninger, han har omtalt på ekstraktens side 227, er ikke ved murkronen, men ved terrasserne. Bebyggelsen ligger i et aggressivt miljø med hensyn til de øverste zoner, hvorfor der skal anvendes materialer, der er beregnet hertil. Det er ikke nødvendigt at male facaderne, selv om miljøet er aggressivt. Et sår i malingen kan accelerere en skade og kan derved være en ulempe. Foreholdt forslaget fra Alfix, ekstraktens side 370, hvori det anbefales at male, har vidnet fastholdt sin vurdering af, at der ikke skal males, hvis det rigtige materiale er anvendt. Det er absolut ikke nødvendigt med overflademaling, når der er anvendt indfarvet mørtel. Det er jo også formålet med at anvende en indfarvet mørtel. Han har selv været skønsmand vedrørende ejendommen 17 B. Det var vist ca. 2 år før, han var skønsmand i denne sag. De bløde fuger, han omtalte i byretten, er en form for dilatationsfuger, der vil kunne optage bevægelser i elementerne. De spor, der var fra vandindtrængen, hidrørte ikke fra vandindtrængen ved murkroner og har intet med disse at gøre. Det er i bund og grund en vurderingssag, når miljøklasserne fastlægges. Det var på byggetidspunktet muligt at få indfarvede mørtler fra Weber, der ville have været egnede. Farvespektret var dog ikke så stort på det tidspunkt.

Procedure

De indstævnte har til støtte for den forhøjede påstand gjort gældende, at Laban Arkitekter A/S og Sunds Murerfirma A/S skal betale de faktisk afholdte afhjælpningsomkostninger til udbedring af manglerne. Laban Arkitekter A/S og Sunds Murerfirma A/S har bevisbyrden for, at de faktisk afholdte udgifter er for store, og denne bevisbyrde er ikke løftet. De afholdte udgifter skal ikke reduceres skønsmæssigt, idet de indstævnte har været med til at begrænse tabet ved ikke at acceptere et tilbud på udbedringen, der var væsentligt højere. Udførelsen efter regning viste sig at være billigere end det tilbud, som de modtog ved licitationen.

Om de enkelte afholdte omkostninger har de indstævnte anført, at de konstaterede mangler havde et omfang, som indebar, at det var nødvendigt at søge rådgivning hos Midtconsult vedrørende udbedringen. Bent Jensen, ejer af ejendommen 17 A, anvendte i forbindelse med udbedringen af manglerne på sin ejendom det udbudsmateriale, Midtconsult udarbejdede. De indstævnte har blot ikke anvendt det tilbud, Hurup Murerforretning A/S afgav på baggrund af udbudsmaterialet, da arbejdet kunne udføres billigere. De indstævnte har på egen risiko ladet udbedringsarbejderne udføre uden tilsyn og har derved reduceret det samlede tab. Det arbejde, der er udført af B. J. Byg ApS, har udelukkende været til udbedring af manglerne. BJ Byg ApS udførte først udbedringsarbejdet på ejendommen 17 A, hvorefter B. J. Byg ApS anvendte denne ejendom som referenceejendom og tilbød at udbedre manglerne på de øvrige ejendomme for 81.250 kr. pr. ejendom, svarende til udbedringsomkostningerne på ejendommen 17 A. Det samlede beløb er højere end de 750.000 kr., som skønsmanden skønnede, men skønsmanden tog det forbehold, at det efter sandblæsning kunne vise sig nødvendigt med omfugning, og at en udbedring erfaringsmæssigt kunne blive både dyrere og billigere end det skønnede beløb. Udgiften til Aage Andersen og Sønner A/S vedrører etablering af nye zink-murkroner. De mest omfattende afskalninger blev konstateret under inddækningerne, hvorfor det ikke var muligt at foretage udbedringen uden at ombukke inddækningerne, som det var forudsat af skønsmanden. Ved ombukning går zinken itu, som også angivet af skønsmanden, og de indstævnte har således ikke valgt en anden udførelsesmetode end den, skønsmanden har anbefalet. Det viste sig blot, at den anbefalede metode ikke kunne lade sig gøre. Udgiften til Hansen og Mortensen A/S til maling af facaderne har været nødvendig, da ejendommene er beliggende i et aggressivt miljø. Det blev i udbudsmaterialet fra Midtconsult fastslået, at facaderne skulle males, og en maling var også nødvendig for at opnå en produktgaranti på 5 år fra Alfix, der leverede materialerne til udbedring af facaderne. Bent Jensen A/S har af- og genmonteret terrasserne, hvilket var nødvendigt for at foretage filtsningen. Derudover har firmaet monteret plader på murkronerne som forberedelse til montering af nye zinkinddækninger. Prisen herfor er udtryk for markedsprisen, og der er ikke grundlag for en reduktion.

Laban Arkitekter A/S og Sunds Murerfirma A/S har bestridt, at de indstævnte kan kræve noget beløb højere end det, skønsmanden har skønnet over omkostningerne til udbedring. Det er de indstævnte, der skal løfte bevisbyrden for, at de udførte reparationer ikke er større end nødvendige for at udbedre skaderne. Under hensyn til skønsmandens vurdering er denne bevisbyrde ikke løftet. Det er overordnet uklart, hvilket arbejde der præcist er udført, herunder om der er udført arbejde, der er relevant i forhold til de forhold, der er konstateret af skønsmanden, eller der er udført yderligere arbejde og omfanget heraf

Om de enkelte omkostninger har Laban Arkitekter A/S og Sunds Murerfirma A/S anført, at udgiften til Midtconsult vedrører udarbejdelse af et udbudsmateriale, der ikke er anvendt, idet arbejdet ifølge de indstævntes egne oplysninger er udført i fagentreprise og efter regning. De indstævntes forgæves afholdte udgifter til udbudsmateriale hæfter hverken Laban Arkitekter A/S eller Sunds Murerfirma A/S for. Arbejdet udført af B. J. Byg ApS er udført uden forudgående tilbud, og arbejdet på de enkelte ejendomme er faktureret med det samme beløb, selv om omfanget af afslibning og vandskuring af de enkelte ejendomme varierer. Det er derfor ikke muligt at kende omfanget og detaljerne af det udførte arbejde på de enkelte ejendomme. Allerede af den grund skal beløbet nedsættes til i hvert fald det beløb, skønsmanden har anført. Udgifterne til ny zinkkant har været unødvendige, idet det ifølge skønsmanden ikke ville være nødvendigt at ombukke zinkkanten for at foretage udbedring. De indstævnte har derfor valgt en udførelsesmetode, der afviger fra skønsmandens anbefalinger. Denne merudgift må de indstævnte under alle omstændigheder selv bære. Der er ikke fremlagt tilbud på arbejdet med maling af facaderne, og en maling af facaderne har ikke været i overensstemmelse med fagbeskrivelsen eller den udbedringsmetode, som skønsmanden har anbefalet. Det fremgår ikke, hvad udgiften til Bent Jensen A/S reelt dækker over, og det er udokumenteret, om prisen er udtryk for markedsprisen.

Parterne har i øvrigt i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

LANDSRETTENS BEGRUNDELSE OG RESULTAT

Dommerne Annette Dellgren og Karen Foldager udtaler:

Forældelsesspørgsmålet

De indstævnte har fremsat et samlet erstatningskrav over for Laban Arkitekter A/S og Sunds Murerfirma A/S efter reglerne om springende regres. Forældelsesfristen regnes derfor fra tidspunktet for skadernes indtræden, jf. forældelseslovens § 2, stk. 4. Var de indstævnte ubekendt med deres erstatningskrav, regnes forældelsesfristen, der er på 3 år, dog først fra den dag, da de indstævnte fik eller burde have fået kendskab til kravet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2, jf. stk. 1.

Det lægges til grund, at der var afleveringsforretning vedrørende ejendommene den 18. juni 2007. Den 16. november 2008 modtog Sunds Murerfirma A/S en tilbagemelding fra Expan vedrørende årsagen til revner i de anvendte elementer. Tilbagemeldingen var bl.a. vurderet på baggrund af billeder, og det blev vurderet, at »revnedannelserne« skyldtes svind. Ved brev af 27. november 2008 til Jyske Bolig A/S reklamerede advokat Søren Thygesen på vegne af Hanne-Mette Christensen, ejer af ejendommen 19 A, over de fejl og mangler, der var konstateret i huset. Det fremgår bl.a. af brevet, at der er fugt i murværket mellem badeværelse/brusekabine og trappeopgangen, og der er afskalninger på ydermuren mod vejen. Afskalningerne er udbedret en gang før sommerferien, men afskalningerne er begyndt igen. Konstruktionen er dårlig ved altanen mod vejen, da vandet fra taget løber ned ad muren og misfarver denne. Det fremgår også, at der er reklameret tidligere, at skaderne er besigtiget og delvist udbedret, og at det mest korrekte kunne være at gennemføre et udenretligt syn og skøn. Den 7. januar 2009 blev der afholdt et møde mellem Jyske Bolig A/S, Hanne-Mette Christensen og hendes advokat og en repræsentant fra Laban Arkitekter A/S om de reklamationer, der fremgik af brevet af 27. november 2008. Det fremgår af mødereferatet bl.a., at fugten i murværket skyldtes en rørskade, der var udbedret. Årsagen til afskalningerne i ydermuren kunne være svær at forklare, men mureren ville udbedre, når temperaturen tillod det. Problemet med vand fra altanerne ud over muren skulle søges løst med etablering af en vandskede. Af et brev af 19. juni 2009 til Jyske Bolig A/S fra Sunds Murerfirma ApS fremgår det bl.a., at firmaet i relation til vandindtrængen fra tagterrasserne havde foretaget udskiftning af papirindlæg på alle tagterrasser, og at der var imprægneret med facadebeskytter ved murværket hos Bent Jensen, men at disse tiltag ikke havde løst problemet, som firmaet i øvrigt ikke så sig ansvarlig for. Det fremgår videre, at svindrevner i sokkelpudsen ville blive eftergået ved 5-års-afleveringen.

Hanne-Mette Christensen har forklaret, at hun købte sin ejendom i november 2007, og at hun efter nogen ejertid konstaterede en del mangler, bl.a. på det udvendige, hvorfor hun kontaktede en advokat. Forinden havde hun været i kontakt med Jyske Bolig A/S, men mente, at der skete for lidt. Revnerne begyndte at komme i starten af 2008, og de andre mangler kom i løbet af 2008. Søren Vassard har forklaret, at han købte sin ejendom i oktober 2008, og at den da så fin ud. Da frosten satte ind en måned senere, begyndte pudsen at skalle af ved vinduer og langs taginddækningen, og han reklamerede straks. Det fremgår af Søren Vassards mail af 9. juni 2010 til Jyske Bolig, at fejlene vedrørende facaderne har eksisteret, siden husene stod færdige.

Det kan efter forklaringerne i sagen læges til grund, at Sunds Murerfirma A/S både i 2008 og 2009 har forsøgt at udbedre de forhold, der blev reklameret over.

På den anførte baggrund lægger landsretten til grund, at manglerne med afskalning af facaderne, revnedannelserne i elementerne og sokkelpuds samt vandindtrængen ved altanerne er begyndt i 2008, at i hvert fald to af de indstævnte har reklameret over for bygherren i 2008, og at der for så vidt angår reklamationerne fra Hanne-Mette Christensen blev afholdt et møde med bygherren med deltagelse af Hanne-Mette Christensens advokat i januar 2009. Da problemerne med afskalninger af facaden, revnedannelser og vandtintrængen er umiddelbart konstaterbare forhold, har de indstævnte – som sagen er anlagt – i hvert fald fra januar 2009 været eller burde have været bekendt med deres krav vedrørende disse forhold. Den 3-årige forældelsesfrist skal på denne baggrund vedrørende de nævnte forhold regnes i hvert fald fra mødet den 7. januar 2009, jf. forældelseslovens § 2, stk. 4, jf. § 3, stk. 2.

Da den 3-årige forældelsesfrist var udløbet den 6. november 2012, hvor anmodningen om isoleret bevisoptagelse blev indgivet, er spørgsmålet herefter, om Laban Arkitekter A/S og Sunds Murerfirma A/S udtrykkeligt eller ved deres handlemåde har erkendt deres forpligtelser og dermed afbrudt den 3-årige forældelsesfrist forud for den 7. januar 2012, således at der begyndte at løbe en ny forældelsesfrist, jf. forældelseslovens § 15, jf. § 19, stk. 2.

Laban Arkitekter A/S har ud over mødet den 7. januar 2009 efter det oplyste ikke deltaget i møder med de indstævnte eller bygherren om de konstaterede forhold ved byggeriet. Det fremgår af referatet fra mødet, at repræsentanten fra arkitektfirmaet kom med udbedringsforslag vedrørende et af de forhold, som sagen vedrører. Det fremgår ikke, at han på noget tidspunkt på vegne af arkitektfirmaet påtog sig ansvaret for de anførte forhold eller for udbedringen. Det fremgår heller ikke af sagens oplysninger i øvrigt, at arkitektfirmaet på noget andet tidspunkt påtog sig et ansvar eller en udbedringsforpligtelse vedrørende forholdene. Forældelse var derfor ikke afbrudt i forhold til Laban Arkitekter A/S, da anmodningen om isoleret bevisoptagelse blev indgivet den 6. november 2012. De indstævntes eventuelle krav mod arkitektfirmaet var derfor forældede på dette tidspunkt.

Sunds Murerfirma A/S deltog ikke i mødet den 7. januar 2009, hvor det af referatet fremgår, at bygherren ville pålægge mureren at udbedre afskalningerne i ydermuren. Det fremgår af brevet af 19. juni 2009 fra Sunds Murerfirma ApS til bygherren, at svindrevnerne i sokkelpudsen vil blive eftergået ved 5-års-afleveringen, men firmaet fraskrev sig ansvaret for facadeproblemerne og vandindtrængning fra tagterrasserne. Det fremgår dog, at såfremt der var fejl eller mangler ved byggeriet, der kunne lægges firmaet til last, var firmaet forpligtet til at foretage udbedring. Det kan lægges til grund, at Carsten Rokkjær i juli 2010 deltog i et møde med nogle af de indstævnte og bygherren. Carsten Rokkjær har forklaret, at han aldrig har sagt, at han var ansvarlig for de skader, der var, men at han ville udbedre fejl, som han måtte være ansvarlig for. Hanne-Mette Christensen har forklaret, at Carsten Rokkjær på mødet tilkendegav, at han havde en opgave med at få udbedret facaden. Søren Vassard har forklaret, at Carsten Rokkjær på mødet tilkendegav, at han selvfølgelig ville udbedre fejlene ved alle husene, men ville se, hvad der var galt. Jeppe Funk Kirkegaard har forklaret, at Carsten Rokkjær på mødet tilkendegav, at han ville efterleve resultatet af det syn og skøn, der blev lavet. Der foreligger ikke noget mødereferat.

Landsretten finder på den anførte baggrund, og selv om der er gjort forsøg på afhjælpning, at det ikke er godtgjort, at Sunds Murerfirma A/S udtrykkeligt eller ved sin handlemåde har erkendt sin forpligtelse vedrørende facadeafskalninger, revnedannelser og fugtindtrængning på en sådan måde, at forældelsesfristen derved er blevet afbrudt, jf. forældelseslovens § 15. Der er derfor indtrådt forældelse vedrørende de indstævntes eventuelle krav mod Sunds Murerfirma A/S for disse forhold. Sunds Murerfirma A/S har derimod utvetydigt tilkendegivet sin forpligtelse til at udbedre sokkelrevner og tilbudt at udbedre disse. De indstævnte har ikke taget imod dette tilbud, hvorfor deres krav vedrørende sokkelrevnerne herved er bortfaldet.

Dommer Michael Klejs Pedersen udtaler:

Forældelsesspørgsmålet

På baggrund af bevisførelsen, herunder forklaringerne fra Søren Vassard og Hanne-Mette Christensen lægger jeg til grund, at Sunds Murerfirma A/S både i 2008 og foråret 2009 foretog udbedringer vedrørende afskalning på facaderne og revnedannelse i murværket, og at dette umiddelbart afhjalp problemerne. Jeg lægger videre til grund, herunder på baggrund af forklaringerne fra Jeppe Funk Kirkegaard og Søren Vassard, at afskalningerne på facaden herefter på ny opstod i efteråret og vinteren 2009 / 2010. De indstævnte havde på daværende tidspunkt efter min opfattelse ikke grund til at tro, at der var noget alvorligt galt med byggeriet, da afskalningerne efter de afgivne forklaringer måtte anses for at være af begrænset omfang. Det er ikke godtgjort, at de indstævnte fik kendskab til brevet af 16. november 2008 fra Expan A/S til Sunds Murerfirma A/S (på daværende tidspunkt ApS) omkring årsagen til revnedannelsen i murværket, eller brevet af 19. juni 2009 fra Sunds Murerfirma A/S (på daværende tidspunkt ApS) til Jyske Bolig omkring bl.a. årsagen til afskalningerne på facaden, samt afvisning af ansvaret vedrørende fugtindtrængning. På den baggrund er der efter min opfattelse derfor ikke grundlag for at antage, at de indstævnte, 3 år eller mere før anmodningen om isoleret bevisoptagelse den 6. november 2012, vidste eller burde vide, at byggeriet var behæftet med omfattende og alvorlige mangler vedrørende facadeafskalning, revnedannelser i murværk, og fugtindtrængning. Forældelsesfristen for de indstævntes eventuelle erstatningskrav mod Laban Arkitekter A/S og Sunds Murerfirma A/S har derfor været suspenderet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2, og de indstævntes eventuelle erstatningskrav er derfor ikke forældet.

Erstatning – facadeafskalning

På baggrund af Keld Egholms besvarelse af spørgsmål 1 i skønserklæring af 6. august 2013, berigtigelsen i den supplerende skønserklæring af 4. november 2013, besvarelse af spørgsmål BB i den supplerende skønserklæring III af 6. april 2014, besvarelse af spørgsmål 10 i den supplerende skønserklæring IV af 29. maj 2015, samt Keld Egholms forklaring for landsretten lægger jeg til grund, at årsagen til afskalningerne på facaden var, at der på byggeriet var blevet anvendt en for svag og uegnet filtsemørtel af typen KC 50/50/490. Carsten Rokkjær har forklaret, at han anvendte en filtsemørtel med sammensætningen KC 50/50/490, men at han var betænkelig ved at anvende den pågældende mørtel, da han vurderede, at byggeriet lå i et aggressivt miljø. Jeg lægger derfor til grund, at Sunds Murerfirma A/S var bekendt med, at den anvendte filtsemørtel var uegnet til det konkrete byggeri. Jeg finder, at Sunds Murerfirma A/S er direkte erstatningsansvarlig over for de indstævnte for sådan en håndværksmæssig fejl. I den supplerende beskrivelse for murerarbejde, der er udarbejdet af Laban Arkitekter A/S, er det bl.a. anført, at der skulle anvendes en »Maxit tyndpudsmørtel KC 88/12/270 i hvid farve, 1002-Y«. På baggrund af Keld Egholms berigtigelse i den supplerende skønserklæring af 4. november 2013, og besvarelse af spørgsmål BB i den supplerende skønserklæring III af 6. april 2014, lægger jeg til grund, at der ikke findes en sådan mørtel, og at farvekoden »1002-Y« i stedet kan henføres til en tyndpudsmørtel med sammensætningen KC 50/50/490, det vil sige den filtsemørtel, der faktisk blev anvendt på byggeriet. Det må anses for en åbenbar opgave for en rådgiver at træffe foranstaltninger med henblik på at sikre, at en anvist filtsemørtel er egnet til den påtænkte brug. Eftersom dette ikke er sket, finder jeg, at Laban Arkitekter A/S også er direkte erstatningsansvarlig over for de indstævnte for sådan en rådgivnings- og projekteringsfejl. I besvarelsen af spørgsmål 1 om »forslag til udbedring« i skønserklæring af 6. august 2013 har Keld Egholm foreslået, at den eksisterende filtsning fjernes, og at facaderne herefter filtses om. I den forbindelse er udbedringsomkostningerne anslået til 600.000 kr. ekskl. moms (750.000 inkl. moms). På baggrund af oplysninger fra de indstævnte om de faktiske afholdte omkostninger til dette specifikke arbejde stemmer jeg for at fastsætte erstatningen til 730.312,50. inkl. moms svarende til de faktiske afholdte udgifter. De indstævnte har i den forbindelse ikke godtgjort, at det har været nødvendigt tillige at afholde udgifter til rådgiver, blikkenslager, maler eller tømrer, hvorfor der ikke kan gives erstatning herfor. Sunds Murerfirma A/S og Laban Arkitekter hæfter solidarisk over for de indstævnte. I det indbyrdes forhold finder jeg det rimeligt, at Laban Arkitekter A/S endeligt skal bære 3/4 og Sunds Murerfirma A/S skal bære 1/4. Jeg lægger særlig vægt på, at byggeriet oprindelig var projekteret af Laban Arkitekter A/S, og at Sunds Murerfirma A/S gjorde Laban Arkitekter A/S opmærksom på de mulige implikationer ved anvendelsen af den pågældende filtsemørtel.

Erstatning – Revner i murværk

På baggrund af Keld Egholms besvarelse af spørgsmål 2 i skønserklæring af 6. august 2013 og spørgsmål CC i skønserklæring III af 6. april 2014 lægger jeg til grund, at det ikke er muligt at fastlægge årsagen til revnerne i murværket, bortset fra revnedannelserne i nr. 15B, 19B og 13A. Disse revner kan efter skønserklæringen henføres til håndværksmæssige fejl. Skønsmanden har ikke nærmere fastsat, hvad det vil koste at udbedre disse revner, og jeg har allerede af den grund derfor ikke det fornødne grundlag for at fastsætte en erstatning til de indstævnte herfor.

Erstatning – fugtindtrængning

På baggrund af Keld Egholms besvarelse af spørgsmål 4 i skønserklæring af 6. august 2013 lægger jeg til grund, at årsagen til fugtindtrængning var, at fugtspærrerne ikke virkede efter hensigten, og at de ikke var udført korrekt, idet der var monteret 2 fugtspærrer oven på hinanden og i forskudt niveau. Carsten Rokkjær har forklaret, at det er Sunds Murerfirma A/S, som har monteret de oprindelige fugtspærrer og forsøgt at afhjælpe problemerne med en ekstra fugtspærre. Jeg finder, at Sunds Murerfirma A/S er direkte erstatningsansvarlig over for de indstævnte for sådanne håndværksmæssige fejl. Der er ikke grundlag for at pålægge Laban Arkitekter A/S ansvar.

I besvarelsen af spørgsmål 4 om »forslag til udbedring« i skønserklæring af 6. august 2013 har Keld Egholm anslået udbedringsomkostningerne til 100,000 kr. ekskl moms (125.000 inkl. moms). Jeg stemmer derfor for at udmåle en erstatning på 125.000 kr. inkl. moms.

Der afsiges dom efter stemmeflertallet.

Som følge af det anførte tager landsretten herefter Laban Arkitekter A/S og Sunds Murerfirma A/S’ frifindelsespåstande til følge.

Efter sagernes udfald sammenholdt med parternes påstande skal de indstævnte in solidum betale sagsomkostninger for begge retter til Laban Arkitekter A/S med i alt 202.622,50 kr. og til Sunds Murerfirma A/S med i alt 198.480 kr. Beløbet til Laban Arkitekter A/S omfatter 20.560 kr. til retsafgift, 180.000 kr. til udgifter til advokatbistand og 2.062,50 kr. til syn og skøn. Beløbet til Sunds Murerfirma A/S omfatter 18.480 kr. til retsafgift og 180.000 kr. til advokatbistand.

Beløbet til udgifter til advokatbistand er uden moms, da Laban Arkitekter A/S og Sunds Murerfirma A/S er momsregistrerede. Landsretten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagernes økonomiske værdi, deres omfang og forløb.

Sagens omkostninger ophæves i forholdet mellem Laban Arkitekter A/S og Sunds Murerfirma A/S.

THI KENDES FOR RET

Laban Arkitekter A/S og Sunds Murerfirma A/S frifindes.

De indstævnte, Jeppe Funk Kirkegaard, Karen Kirkegaard, Charlotte Askjær Sand, Ingvard Sand, Søren Vassard, Malene Slot, Hans Henrik Okstrøm, Birthe Bach Jensen, Bent Jensen, Gitte Bjerg Sørensen, Lasse Sand-Jensen, Bent Jensen, Hanne-Mette Christensen, Brian Poulsen, Sigrid Plagborg og Jørgen Dahl Kristensen skal in solidum betale sagernes omkostninger for begge retter til Laban Arkitekter A/S med 202.622,50 kr. og til Sunds Murerfirma A/S med 198.480 kr.

De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.