Vigtigheden af klare og bestemte aftalepunkter

Vigtigheden af klare og bestemte aftalepunkter

< Tilbage

Ugens kendelse er afsagt af voldgiftsretten ultimo 2019, og vedrører hovedentreprenørens (HE) modkrav overfor underentreprenøren (UE). HE krævede, på baggrund af aftalepunkterne og udbudsbrevet, bl.a. betaling af dagbøder og omkostninger til afhjælpning af mangler, samt afviste UE’s krav om betaling for ekstraarbejder.

I foråret 2017 udsendte HE et udbudsbrev vedr. malerarbejde i forbindelse med ombygning og restaurering. UE gav et tilbud på udbuddet, hvilket HE accepterede og antog herefter UE til opgaven.

Parterne havde aftalt, at indvendige arbejder skulle foregå fra juni til medio november 2017, hvor udvendige arbejder skulle ske i perioden juni til oktober 2017. Ved aftaleindgåelse blev der vedlagt en arbejdsbeskrivelse og en udbudstidsplan. Desuden stod der i udbudsbrevet, at ”…dit tilbud skal være givet under samme konditioner, som vi har overfor bygherre”. Som følge af en række ændringer i projektet vedrørende ombygningsarbejde, blev afleveringen af entreprisen udsat. Der blev i den forbindelse ikke aftalt en tidsplan for entreprisen.

Den 5. maj 2018 meddelte UE, at bygherren overtog risikoen for skader på malede overflader som følge af, at bygherren havde taget en del af huset i brug. Efter at bygherren og HE havde holdt afleveringsforretning uden UE, fremsendte HE en mangelsliste til UE, hvori det blev meddelt, at manglerne skulle være udbedret senest den 18. maj 2018. I tilfælde af at dette ikke skete, ville der blive påkrævet dagbøder svarende til 1,5% af entreprisesummen, indtil alle mangler var udbedret.

Der opstod herefter en tvist om betalingen, hvor UE stillede krav om betaling af ca. 583.000,00. kr., hvilket HE afslog med henvisning til, at der blev gjort et modkrav gældende lydende på ca. 690.000,00 kr., for bl.a. dagbøder, omkostninger til afhjælpning samt afvisning af UE’s krav om betaling for ekstraarbejder.

Voldgiftsretten

Vedr. dagbøder:

HE henviste til et punkt i entreprisebeskrivelsen, hvori det blev anført, at der kunne påregnes dagbøder på 1,5% af entreprisesummen, hvis der skete forsinkelse uden gyldig grund. Dette afviste voldgiftsretten på baggrund af, at punktet i aftalen ikke havde nok klarhed og bestemthed. Desuden påpegede voldgiftsretten, at forholdet i udbudsbrevet som angav, at UE indgik på samme konditioner som HE, heller ikke var gældende, eftersom det ikke kunne anses for at være tilstrækkelig klart og aftalt mellem parterne.

HE havde derfor intet krav om dagbøder.

Vedr. omkostninger til afhjælpning af mangler:

HE krævede omkostninger til afhjælpning erstattet, idet HE måtte anvende egne malere som følge af, at UE’s fremdrift med arbejdet ikke var tilfredsstillende. Voldgiftsretten bemærkede dog, at der ikke forelå en bindende aftalt tidsplan mellem parterne, samt at det ikke var muligt at fastslå, om det arbejde, som var blevet udført af HE’s malere, var en del af UE’s tilbud eller ej.

Kravet om modkrav for omkostninger til afhjælpning blev derfor afvist.

Vedr. afvisning af ekstraarbejder:

Voldgiftsretten bemærkede, at UE havde bevisbyrden for, at han havde krav på betaling for ekstraarbejder. Ved arbejde der er aftalt og udført, har UE dog krav på betaling, medmindre der er tale om arbejde, som er omfattet af tilbuddet.

I denne kendelse havde UE’s byggeleder løbende aftalt ekstraarbejder med HE’s byggeleder. Under arbejdets udførelse var der kun få indvendinger hos HE vedrørende ekstraarbejderne, som desuden blot havde betalt de fremsendte acontobegæringer. Efter færdiggørelsen af entreprisen, ville HE dog ikke godkende ekstraarbejderne.

I kendelsen blev det vægtet højt, at størstedelen af ekstraarbejderne ikke kunne anses for at være omfattet af tilbuddet. UE havde derfor krav på betaling, da arbejdet var aftalt og udført.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?

Voldgiftsretten fokuserede i denne kendelse meget på den indgåede aftale og udbudsbrevet. HE blev sat i en dårlig position på baggrund af en uklar aftale.

Kendelsen er en god påmindelse om vigtigheden af en god og klar aftale. Voldgiftsretten gav ikke HE medhold på baggrund af uklare aftalepunkter, eller aftalepunkter der mangler bestemthed. Derfor skulle HE i nærværende kendelse betale ca. 556.000,00 kr. samt sagsomkostninger, hvilket kunne have været undgået såfremt aftalepunkterne og udbudsbrevet var gjort klart overfor UE.

I pågældende kendelse var det UE, der fik medhold og derfor havde krav på betaling, men en klart formuleret aftale er i begge parters bedste interesse.

Vil du vide mere?

Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet.

Se mere under kurser.

/Entrepriseadvokat Simon Heising

Som gengivet i TBB 2020.74  / Sag nr. C-14817

#ugensdom #entrepriseret #aftalepunkter

 

-oOo-

 

Kendelsen i fuld længde

Underentreprenør E (advokat Michael Hasløv Stæhr) mod Hovedentreprenør HE (advokat Mark Ruberg-Wurms)

Advokatfuldmægtig Peter Albeck Stæhr har ved klageskrift modtaget den 22. august 2018 anmodet Voldgiftsnævnet om at nedsætte en voldgiftsret til afgørelse af en tvist mellem ovennævnte parter om manglende betaling for kontraktmæssigt arbejde og ekstraarbejder ved malerentreprise i forbindelse med renovering af et tidligere posthus i ….

Voldgiftsnævnet har i anledning heraf nedsat en voldgiftsret i henhold til »Regler for voldgiftsbehandling inden for bygge- og anlægsvirksomhed« bestående af malermester Finn Barsdal, projekt- og byggeleder Ole Løbner Rosengreen og landsdommer Ulla Langholz, med sidstnævnte som formand.

Der har under sagens forberedelse været afholdt telefonmøde den 13. december 2018 med voldgiftsrettens formand.

Parterne har under sagens forberedelse fremlagt følgende processkrifter:

Den 26. august 2019 kl. 9.00 blev voldgiftsretten sat i Voldgiftsnævnets lokaler til hovedforhandling.

Ved hovedforhandlingens indledning nedlagde parterne følgende påstande:

Klagers påstand: Indklagede, HE, tilpligtes til klager, UE, at betale 583.319,60 kr. inkl. moms, med tillæg af procesrente fra den 29. juli 2018 indtil betaling sker, jf. AB 92 § 22.

Indklagedes påstand: Frifindelse.

Klagers advokat forelagde og dokumenterede sagen. Modparten havde lejlighed til at supplere forelæggelsen.

Der blev afgivet forklaring af UE’s byggeleder, … (fra UE), (ejeren af) HE, …, HE’s byggeleder, arkitekt A og bygherrens rådgiver, R.

Sagen blev procederet.

Sagen blev optaget til kendelse.

Parterne erklærede sig indforstået med, at voldgiftsrettens kendelse udfærdiges uden fuldstændig sagsfremstilling og uden fuldstændig gengivelse af forklaringerne og proceduren og alene med gengivelse af parternes påstande og voldgiftsrettens resultat og begrundelsen herfor.

Der afsagdes herefter sålydende

KENDELSE

Denne sag drejer sig om betaling for malerarbejde i forbindelse med ombygning og restaurering af … Posthus. HE A/S, herefter HE, der var hovedentreprenør, sendte i foråret 2017 et udbudsbrev på ombygningen, hvori bl.a. var anført »… dit tilbud skal være givet under samme konditioner, som vi har over for bygherre.« Ifølge parternes oplysninger var udbudsbrevet vedlagt en arbejdsbeskrivelse og en udbudstidsplan, hvoraf fremgik, at indvendige arbejder skulle foregå fra juni til medio november 2017, mens udvendige arbejder skulle pågå i perioden juni-oktober 2017. Aflevering skulle således ske ultimo november 2017. Klageren, UE, fremsendte den 11. maj 2017 et tilbud på malerarbejdet lydende på 2.747.300 kr. inkl. moms. UE’s tilbud blev antaget. Acceptskrivelsen er ikke fremlagt.

Arbejdet påbegyndtes i eftersommeren 2017. Efter opfordring fra UE blev der udarbejdet en ny tidsplan, hvorefter entreprisen fortsat skulle afleveres i uge 48. Det fremgår ikke af sagen, om denne tidsplan blev godkendt, men det er ubestridt, at hovedentreprenøren afleverede entreprisen den 9. maj 2018. Parterne har samstemmende forklaret, at ombygningsarbejdet trak ud bl.a. som følge af, at der skete en række ændringer i projektet, idet der skete udskiftning af to trapper, ligesom flere rum blev inddraget i forhold til det oprindelige projekt. Der blev ikke i den forbindelse aftalt en tidsplan. Endvidere er oplyst, at der skete delaflevering af stueetagen, der indeholdt en Irma-butik, og en del af huset blev ifølge parterne taget i brug i begyndelsen af maj 2018, selvom der ikke var sket aflevering af arbejderne. Dette resulterede i, at UE den 5. maj 2018 meddelte, at bygherren herefter havde overtaget risikoen for skader på malede overflader, jf. AB 92, § 12, stk. 4.

Efter at bygherre og HE havde holdt afleveringsforretning, fremsendte HE en mangelsliste til alle underentreprenører den 11. maj 2018, idet han samtidig meddelte, at manglerne skulle være udbedret senest den 18. maj 2018. I modsat fald ville der påløbe dagbod med 24.500 kr. pr. kalenderdag fra den 19. maj 2018 til alle mangler var udbedret. Hvis en underentreprenør var årsag til udløsning af dagbod, ville den pågældende blive holdt erstatningsansvarlig overfor HE.

Der er ikke holdt afleveringsforretning mellem HE og UE.

UE’s krav i sagen vedrører en række ubetalte fakturaer, som bl.a. omfatter ekstra/tillægsarbejder.

HE har ikke bestridt UE’s opgørelse af sine krav, men har påstået frifindelse under henvisning til, at UE var forsinket, og at selskabet derfor har krav på dagbøder og dækning af udgifter til afhjælpning. UE har afleveret en mangelfuld entreprise, og selskabet har ikke kunnet anerkende en række aftalesedler, hvorfor HE har modkrav, som overstiger UE’s fordringer, og som gøres gældende til kompensation.

HE har opgjort sit modkrav således:

Dagbøder 241.330 kr.
Omkostninger til afhjælpning 193.690 kr.
Udleje af lift 12.084 kr.
Mangler i.h.t. mangelsliste 150.000 kr.
Indsigelser mod aftalesedler 193.690 kr.
I alt 690.887 kr.

Voldgiftsrettens bemærkninger:

Dagbøder

HE har som grundlag for dagbodskravet henvist til, at der i byggesags- og entreprisebeskrivelsens punkt 05.01 er anført: »Der må påregnes dagbøder på 1,5 promille af entreprisesum hvis der sker forsinkelser uden gyldig grund.« Da der i udbudsbrevet er anført, at tilbuddet skulle være givet under samme konditioner, som HE havde overfor bygherre, og UE først var færdig med mangelsudbedringen 10 dage efter den frist, hvortil der var varslet dagbøder, er der grundlag for at kræve dagbøder, der er opgjort som 1,5 promille af hovedentreprisesummen.

UE har gjort gældende, at der ikke er indgået aftale om dagbøder, og at der ikke foreligger en bindende tidsplan mellem parterne.

Voldgiftsretten bemærker hertil, at bestemmelsen i byggesagsbeskrivelsens pkt. 05.01 ikke har en sådan klarhed og bestemthed, at den er egnet til at danne grundlag for et krav om dagbøder. Hertil kommer, at en bemærkning i udbudsbrevet om, at aftalen indgås på samme konditioner som hovedentreprenørens, heller ikke kan anses for at være tilstrækkeligt til at anse en aftale om dagbøder for indgået mellem hovedentreprenøren og en underentreprenør. HE har derfor ikke et dagbodskrav.

Omkostninger til afhjælpning

HE har anført, at han alternativt/subsidiært i forhold til dagbøder har et erstatningskrav, da han har anvendt egne malere til at færdiggøre arbejdet, idet UE’s arbejde ikke havde tilfredsstillende fremdrift. Som dokumentation herfor er fremlagt udskrift af timeopgørelser fra hans bogholderi, ligesom der er henvist til mails mellem HE’s byggeleder, …, og UE’s byggeleder, C. HE har til støtte for UE’s forsinkelser henvist til en række mails mellem HE’s byggeleder og UE’s byggeleder.

UE har ikke bestridt, at HE har anvendt egne malere, men har bestridt, at malerarbejdet ikke blev fremmet mest muligt. Entreprisen var dårligt tilrettelagt og styret. Uanset at UE gentagne gange foreslog, at der blev lavet en detailtidsplan, skete det ikke. Der var ikke planlægning i forhold til de forskellige entrepriser, hvilket medførte, at UE ofte ikke kunne komme til for andre håndværkere.

HE’s malere har ikke udført UE’s entreprise, bortset fra de tilfælde, hvor der allerede er givet fradrag. Der er i hovedsagen tale om, at malerne udførte tillægsarbejder, selvom UE rettelig var berettiget til at udføre arbejdet, jf. mail af 13. april 2018 og 3. maj 2018, hvor selskabet gjorde opmærksom på forholdet.

Voldgiftsretten bemærker, at der ikke forelå en bindende aftale om en tidsplan mellem parterne, og som sagen foreligger oplyst, er det ikke muligt for voldgiftsretten at fastslå, at det arbejde, som er udført af HE’s malere, var en del af UE’s tilbud, bortset fra de meddelte fradrag, og at HE som følge af UE’s ansvarspådragende forsinkelse var berettiget til at lade dette udføre af andre. Kravet tages derfor ikke til følge.

Udleje af lift

HE har krævet modregning for udgiften til leje af lift til brug for UE’s mangelsafhjælpning.

UE’s byggeleder har forklaret, at det er korrekt, at man havde fået afmeldt lift for tidligt, og at det derfor var nødvendigt på ny at rekvirere 2 lifte, som firmaet brugte i 2 dage. Derudover blev liftene anvendt af andre håndværkere. UE har anerkendt 6.400 kr. svarende til halvdelen af udgiften, som allerede er fratrukket deres krav, jf. bilag 15.

HE’s byggeleder har ikke kunnet forklare nærmere herom.

Som forholdet er oplyst, finder voldgiftsretten ikke, at HE har godtgjort et modkrav udover det anerkendte og allerede fradragne for leje af lift.

Mangler

Vedrørende mangler har HE forklaret, at bygherrens rådgiver, R, udfærdigede lister over udestående arbejder/mangler forud for afleveringen, som blev sendt til underentreprenørerne med henblik på afhjælpning. Ved afleveringen blev der ligeledes udfærdiget mangelslister, som blev sendt til underentreprenørerne, der fik en uge til afhjælpning, idet bygherren havde udlejet lokalerne, og de skulle derfor være hurtigt færdige. Efter at der var sket mangelsudbedring var der fortsat mangler, og bygherren var ikke tilfreds. Det endte derfor med, at han måtte give et afslag i entreprisesummen herfor. R kapitaliserede manglerne ved malerentreprisen til 150.000 kr.

UE’s byggeleder har forklaret, at han fik mangelslisten, der var en blanding af mangler og tillægsarbejder. Der var mange tillægsarbejder. De udbedrede, hvad de kunne anerkende som mangler ved deres entreprise, idet de dog ikke ville udbedre mangler, som var foranlediget af HE’s egne malere. Efter mangelsafhjælpningen modtog de ikke yderligere opgørelser.

R har forklaret, at han deltog i afleveringsforretningen den 9. maj 2017. Der var en del mangler ved malerentreprisen i form af sjusket arbejde. Efter mangelsudbedringen var der fortsat mangler. Han drøftede syn og skøn med bygherren, men det endte med, at der i stedet blev forhandlet et forlig i form af, at HE gav et afslag i entreprisen. Han erindrer ikke at have prissat manglerne ved malerentreprisen til 150.000 kr.

Bevisbyrden for, at der efter mangelsudbedringen fortsat var mangler, er HE’s. Der er ikke efter entreprisens afslutning foretaget en gennemgang af entreprisen af parterne, således at der i enighed kunne udfærdiges en liste over udestående mangler. Der er heller ikke afholdt syn og skøn. Voldgiftsretten finder det herefter ikke mod UE’s benægtelse godtgjort, at HE har et modkrav som følge af mangler ved entreprisen.

Indsigelser mod aftalesedler

I UE’s krav indgår betaling af tillægsarbejder, der er dokumenteret ved uunderskrevne aftalesedler. HE har ikke bestridt at arbejderne er udført, men har henvist til de indsigelser, som fremgår af et notat (bilag 15), der er udarbejdet af parterne i forbindelse med et møde den 15. juni 2018 om afklaring af spørgsmålet. Herudover er der henvist til svarskriftet, hvori HE’s indsigelser ligeledes er oplistet.

UE’s byggeleder har forklaret, at tillægsarbejder blev aftalt løbende mellem HE’s byggeleder og ham. Han gjorde løbende opmærksom på, hvornår der efter hans opfattelse var tale om tillægsarbejder. HE’s byggeleder bad dem oftest om bare at udføre arbejdet. I begyndelsen fremsendte han aftalesedler til underskrift, men fik dem aldrig retur. Derefter fremsendte UE løbende aftalesedler sammen med acontobegæringer, og de blev også betalt. Under arbejdets udførelse kom der kun enkelte indvendinger mod tillægsarbejderne. Det var først efter entreprisens færdiggørelse, at HE ikke ville godkende deres tillægsarbejder. De holdt et møde den 15. juni 2018, hvor de gennemgik aftalesedlerne og HE’s indvendinger i øvrigt. Dette resulterede i, at de gav fradrag for de forhold, som de kunne anerkende. Endvidere udarbejdede han bilag 15, hvori begge parters bemærkninger til forholdene er anført.

Voldgiftsretten bemærker, at det er underentreprenøren, der har bevisbyrden for, at han har krav på betaling for ekstraarbejder. Når arbejdet er aftalt/ordret og udført, har underentreprenøren imidlertid som udgangspunkt krav på betaling, medmindre der er tale om arbejde, som er omfattet af tilbuddet, den forlangte pris er urimelig, der foreligger dobbeltfakturering eller lignende.

Det fremgår af UE’s byggeleders forklaring, at han løbende gjorde opmærksom på, når der forelå ekstraarbejder, og at disse arbejder blev aftalt med eller beordret af HE’s byggeleder. Forklaringen understøttes af den fremlagte mailkorrespondance.

HE’s byggeleder har kun i begrænset omfang kunnet forklare om forholdene, og voldgiftsretten har derfor vurderet indsigelserne på grundlag af arbejds- og bygningsdelsbeskrivelsens afsnit om malerarbejde samt det i notatet af 15. juni 2018 anførte.

For så vidt angår aftaleseddel 5.1 er denne afvist som værende med i tilbuddet. Arkitekt A har forklaret, at det var hensigten, at løstsiddende maling i kælderen blot skulle børstes af. Det fremgår af arbejds- og bygningsbeskrivelsens pkt. 03.07.2, at ved brug af silikatmaling skulle …’s anvisninger med hensyn til rengøring, underlag m.v. følges nøje. I …’s notat af 12. september 2017 er anført, at der skulle ske afrensning af lofter og vægge i kælder, for at silikatmalingen kunne holde. Da notatet først er indhentet efter arbejdets igangsættelse, kan denne afrensning ikke anses for indeholdt i tilbuddet. Det er i den forbindelse uden betydning, at man ved besigtigelsen kunne konstatere saltudtrædninger. UE har derfor krav på betaling af den ekstra afrensning, som var foranlediget af …’s anvisninger.

Med hensyn til aftalesedlerne 9.1, 31.3+4+5+6+7+8, 43.1, 47.2, samt 48.3-7 har HE anført, at prisen er urimelig/de foretagne fradrag for lave. HE’s byggeleder har ikke kunnet forklare nærmere herom, og der foreligger ikke yderligere oplysninger herom. Voldgiftsretten finder derfor ikke, at der er grundlag for at nedsætte kravene.

Vedrørende aftaleseddel 24.1, der vedrører maling, har HE anført, at malingen er med i tilbuddet, hvorfor der ikke kan kræves ekstrabetaling. Voldgiftsretten er enig heri, hvorfor der ikke er grundlag for at fakturere denne.

Vedrørende aftaleseddel 25.1, må det lægges til grund, at UE blev bedt om at udføre arbejde, som derefter blev stoppet.

Vedrørende aftaleseddel 31.5 fremgår det af sagen, at maling af gulv i kælder udgik, hvorfor voldgiftsretten er enig i, at HE har krav på fradrag herfor.

Vedrørende aftaleseddel 42.1 har UE har ikke godtgjort, at der forelå aftale om overarbejde, hvorfor UE ikke kan krave betaling herfor, og HE har således fradrag for beløbet.

Vedrørende aftaleseddel 21.1, 26 og 27 er anført, at der foreligger dobbeltfakturering. Dette er imidlertid ikke sandsynliggjort.

Vedrørende aftaleseddel 40.1 har HE anført, at der forelå en aftale på et byggemøde om, at slutmaling skulle afvente lukning af huller. Dette fremgår ikke af de fremlagte byggemødereferater og bestrides af UE. Det er ikke i malerbeskrivelsen anført, at der skulle ske en opdeling af arbejdet i kælderen, og der er ikke en detailtidsplan, hvoraf dette fremgår. Der er herefter ikke grundlag for at fradrage beløbet.

Vedrørende aftaleseddel 48.10-48.21 er det oplyst, at der er tale om skader, som er opstået i forbindelse med eller efter bygherrens indflytning. Efter beskrivelsen af skaderne finder voldgiftsretten dette sandsynliggjort.

Samlet har HE således krav på fradrag for 26.709,38 kr., og UE’s krav tages herefter til følge med 556.610,23 kr. med renter som påstået, idet der dog ikke findes at kunne kræves renter af rykkergebyret på 100 kr.

Efter de under sagen nedlagte påstande og sagens forløb og udfald forholdes der med sagens omkostninger som nedenfor nævnt.

Thi bestemmes

Indklagede, HE, skal til klageren, UE, betale 556.610,23 kr. kr. med procesrente af 556.510,23 kr. fra den 29. juli 2018.

Indklagede, HE, skal inden 14 dage til klageren, UE, betale 45.000 kr. i sagsomkostninger.

De omkostninger, der har været forbundet med voldgiftsrettens behandling af sagen, skal betales af HE efter opgørelse og påkrav fra Voldgiftsnævnet.

Kendelsen opfyldes inden 14 dage efter dens modtagelse.