Hvor meget af købesummen er bygherre berettiget til at tilbageholde ved entreprenørens manglende garantistillelse?

Hvor meget af købesummen er bygherre berettiget til at tilbageholde ved entreprenørens manglende garantistillelse?

< Tilbage

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten medio januar 2019 og vedrører mangler og skimmel i en nybygget funkisvilla samt spørgsmål om entreprenørens afhjælpningsret og bygherrens tilbageholdelse af købesummen.

Bygherre (BH) indgik den 31. maj 2015 kontrakt med entreprenør (E) om E’s opførelse af en funkisvilla. AB 92 var vedtaget mellem parterne.

Undervejs i byggeriet opstod der skimmelproblemer i tagkonstruktionen, hvorfor et rådgivningsfirma (R1) fremkom med et tilsynsnotat og en handlingsplan for fugt- og skimmelproblemerne. Efter afrensning og udtørring af krydsfiner i tagkonstruktionen afgav R en kvalitetssikringsrapport den 13. januar 2016, hvorefter resultatet var tilfredsstillende.

E forsøgte at aflevere ejendommen den 14. marts 2016, hvilket BH imidlertid afviste under henvisning til fejl og mangler.

Den 7. april 2016 konstaterede en ny rapport afgivet af et nyt rådgivningsfirma (R2) en høj forekomst af levedygtige svampesporer, der kunne medføre sundhedsmæssige gener.

Ejendommen blev på ny forsøgt afleveret den 20. april 2016, hvilket BH fortsat afviste, blandt andet grundet den konstaterede skimmelvækst.

I efteråret 2016 blev der således udmeldt syn og skøn. Efter en omfattende skriftveksling  indledte BH herefter voldgiftssag ved klageskrift af den 27. april 2018. BH tilabeholdte 10% af købesummen, da E ikke havde stillet en entreprenørgaranti i overensstemmelse med AB 92 § 6 (nugældende AB 18 § 9). Parterne var i den forbindelse enige om, at BH var berettiget til at udøve tilbagehold til sikkerhed for E’s opfyldelse af de kontraktmæssige forpligtelser. E mente imidlertid alene, at der kunne ske tilbagehold for 2% af købesummen.

Voldgiftsretten

Indledningsvis fastslog voldgiftsretten, at der var sket aflevering den 16. oktober 2017. Herefter tilsidesatte voldgiftsretten på nogle punkter E’s prisopkrævninger, idet E havde opnået rabatter på nogle ydelser, men krævet fuld pris af BH herfor.

For så vidt angik de af BH påberåbte mangler, fandt voldgiftsretten, at E havde fortabt sin afhjælpningsret, da E ikke havde udbedret de mangler, som E havde givet tilsagn om at ville udbedre. Derudover havde E gennem sin advokat den 20. april 2016 gjort gældende, at ejendommen var afleveret uden fejl og mangler, samt i august 2017 i modstrid med syn og skøn hævdet, at der var leveret en – som udgangspunkt – mangel- og fejlfri ejendom og bestridt, at der var problemer med skimmel. E blev herefter pålagt at erstatte BH’s udgifter til ekstra strømforbrug til skimmelsanering.

Hvad angik BH’s tilbagehold af 10% af købesummen grundet E’s manglende entreprenørgaranti, fandt voldgiftsretten ikke holdepunkter for at antage, at en bygherre, der havde undladt at reagere på, at entreprenøren ikke havde stillet behørig sikkerhed, ensidigt kunne tilbageholde en del af entreprisesummen svarende til, hvad garantibeløbet skulle have været, hvis garantien havde været stillet. Voldgiftsretten mente, at en bygherre alene ville være berettiget til at tilbageholde et rimeligt beløb til sikkerhed for afhjælpning af mangler, der påtales ved afleveringen. På denne baggrund blev E’s påstand taget til følge og BH’s krav vedrørende manglende entreprenørgaranti kunne således alene udgøre 2%.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?

Det kan af nærværende kendelse udledes, at det som entreprenør er vigtigt at udbedre konstaterede fejl og mangler hurtigst muligt, for ikke senere at fortabe sin afhjælpningsret. Samtidig kan det udledes, at det som bygherre er væsentligt at være opmærksom på entreprenørens eventuelle manglende sikkerhedsstillelse, med henblik på at imødekomme tvister angående tilbageholdelse af købesummen ved eventuelle fejl og mangler.

Vil du vide mere?

Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet.

Se mere under kurser.

/Entrepriseadvokat Simon Heising

Som gengivet i TBB 2019.326 / Sag. nr. C-14695

#ugensdom #entrepriseret #garantistillelse

 

-o0o-

 

Kendelsen i fuld længde

 

Bygherrerne BH (advokat Bjarne Korsgaard) mod Entreprenør E (advokat Jesper Bøge Pedersen ved advokat Esben Korsgaard Poulsen)

  1. Indledning

Mellem klagerne, bygherrerne BH, og indklagede, entreprenør E, er der opstået en tvist om mangler ved en bolig, som E har opført for BH.

I den anledning er der nedsat en voldgiftsret i henhold til »Regler for voldgiftsbehandling inden for bygge- og anlægsvirksomhed« bestående af murer- og tømrermester Niels Præstkær Jørgensen, rådgivende ingeniør Niels Kjelstrup og landsdommer Henrik Estrup med sidstnævnte som formand.

  1. Påstande og hovedforhandling

BH har efter deres endelige påstand nedlagt påstand om, at E til BH skal betale 258.636,62 kr. med procesrente fra sagens anlæg, til betaling sker.

E har nedlagt påstand om frifindelse.

E har nedlagt selvstændig påstand om, at BH in solidum skal betale 1.144.901,05 kr. inkl. moms til E med tillæg af sædvanlig procesrente af 995.052,25 kr. inkl. moms fra den 20. april 2016 og af 149.848,80 kr. fra den 16. juni 2016, til betaling sker.

E har endvidere nedlagt påstand om, at BH den 20. april 2021 in solidum skal betale 41.300 kr. inkl. moms til E, medmindre BH inden den 20. april 2021 har reklameret over mangler ved E’s arbejder, der ikke omfattes af denne voldgiftssag.

BH har overfor de selvstændige påstande nedlagt af E nedlagt påstand om frifindelse.

BH’s påstand om betaling af 258.636,62 kr. fremkommer således

E’s krav:

Anden rate af entreprisesummen 1.032.500,00 kr.
Accepterede ekstraarbejder:  
Facadesten 44.000,00 kr.
Sokkelklinker i køkken og stue 9.000,00 kr.
Isolering af genvex-rør 4.000,00 kr.
Ændring af garageport 6.693,75 kr.
Klinker i viktualierum 3.000,00 kr.
Udførelse af klinker i garage 18.750.00 kr.
I alt 1.117.943,75 kr.

BH’s krav vedrørende manpier:

Dampbuler på taget 15.000,00 kr.
Skimmelsvamp 365.316,75 kr.
Ekstra strømforbrug til skimmelsanering 52.190,00 kr.
Håndklædetørrere 8.750,00 kr.
Fuger ved troldtekt 10.000,00 kr.
Kantskade samt mørtel og fugerester 1.857,00 kr.
Kuldebro i garage 7.500,00 kr.
Utæthed ved dør i garage 1.250,00 kr.
Trækskinner – garageporte 3.125,00 kr.
Mærker efter skruemaskine 625,00 kr.
Flækket træ ved terrassedør 1.250,00 kr.
Kantskade ved terrassedør 625,00 kr.
Centralsug – køkken 2.500,00 kr.
Sokkel under køkkenskabe 10.000,00 kr.
Stikkontakter 3.750,00 kr.
Centralsug i stuen 2.500,00 kr.
Dørstop i soveværelse 1.875,00 kr.
Skuffe – badeværelse 3.125,00 kr.
Revner – badeværelse 5.625,00 kr.
Fugerester – badeværelsesgulv 1.250,00 kr.
Gummilister ved døre og vinduer 10.000,00 kr.
Revner i sokkel 16.250,00 kr.
Omfangsdræn 15.000,00 kr.
Kvalitetssikring 27.500,00 kr.
Mangler ved sokkel 50.000,00 kr.
Nye fuger 187.500,00 kr.
Mangler ved gulv 31.250,00 kr.
Huller i gulv og loft 18.750,00 kr.
Hul i bagmuren 1.875,00 kr.
Ridser/skader på vinduer/døre 5.000.00 kr.
I alt 861.256,75 kr.

BH’s krav vedrørende afholdte udlæs mv.:

Tilslutning af el 2.295,00 kr.
Leje af byggestrømskab 2.500,00 kr.
Gummifuge – antimug 1.150,00 kr.
Boring af hul til emfang 2.500,00 kr.
Nedslag vedrørende lofter 3.000,00 kr.
Besparelse – fliser i bruserum 2.750,00 kr.
Besparelse – køkken 23.405,20 kr.
Ventilationshætter 7.042,38 kr.
Leje af affugtere til skimmelsanering 27.293,75 kr.
Prøveudtagning i forbindelse med skimmel 5.187,50 kr.
Ekstra omkostning til stikledning 5.215.50 kr.
I alt 82.339,33 kr.

BH’s krav vedrørende forsinkelse:

Ekstra strømforbrug i byggeperioden 42.250,00 kr.
Forlængelse af entrepriseforsikring 2.299,00 kr.
Ekstra omkostninger til byggelån 42.510,29 kr.
Mistet lejeindtægt 108.000.00 kr.
I alt 195.059,29 kr.

 

BH’s krav vedrørende manglende entreprenørgaranti:

Manglende garanti 212.200,00 kr.

Samlet opgørelse af BH’s krav:

 

E’s krav   1.117.943,75 kr.
Krav vedrørende mangler 861.256,75 kr.
Krav vedrørende afholdte udlæg mv. 82.339,33 kr.
Krav vedrørende forsinkelse 195.059,29 kr.
Krav vedrørende entreprenørgaranti 212.200.00 kr.
I alt 232.911,62 kr.
Omkostninger i forbindelse med indbrud + 25.725,00 kr.
BH’s påstand   258.636.62 kr.

 

 

E’S PÅSTAND OM BETALING AF 1.144.901,05 KR. FREMKOMMER SÅLEDES

E’s delkrav:

Restentreprisesum 1.032.500,00 kr.
Anerkendte ekstrakrav 85.443,75 kr.
Ikke-anerkendte ekstrakrav 144.536,30 kr.
I alt 1.262.480,05 kr.

BH’s modkrav:

Krav vedrørende mangler    
Ekstra strømforbrug til skimmelsanering 20.834,00 kr.
Kuldebro i garage 7.500,00 kr.
Sokkel under køkkenskabe 5.000,00 kr.
Revner i badeværelse 2.500,00 kr.
Fugerester i badeværelsesgulv 500,00 kr.
Pudsning af lecablokke 20.000,00 kr.
Huller i gulv og loft 10.000,00 kr.
Hul i hulmuren over kontoret 750,00 kr.
I alt 67.084,00 kr.

Øvrige krav:

Tilslutning af el 2.295,00 kr.
Gummifuge – antimug 1.150,00 kr.
Nedslag vedrørende lofter 3.000,00 kr.
Besparelser – fliser i bruserum 2.750,00 kr.
Tilbagehold for manglende entreprenørgaranti 41.300,00 kr.
I alt 50.495,00 kr.

Efter modregning af BH’s nævnte modkrav og øvrige krav fremkommer E’s påstand om et nettoresttilgodehavende på 1.144.901,05 kr.

Hovedforhandling har fundet sted den 13. og 14. december 2018 på Hotel … i ….

BH1 og … (fra E) har afgivet forklaring under hovedforhandlingen.

I forbindelse med, at sagen blev optaget til kendelse, blev det aftalt med parterne, at kendelsen udfærdiges uden fuldstændig sagsfremstilling og uden gengivelse af forklaringerne og procedurerne, men med gengivelse af parternes påstande og voldgiftsrettens resultat og begrundelsen herfor.

  1. Sagens omstændigheder

Den 31. maj 2015 indgik BH som købere (bygherrer) og E som sælger (entreprenør) kontrakt om opførelse af en funkisvilla på 175 m2 og en garage på 68 m2 i …. Prisen udgjorde 2.065.000 kr. Halvdelen af købesummen skulle betales, når halvdelen af byggeriet var opført. Den resterende del af købesummen skulle betales, »når huset er færdig opført den 01.11.2015.« Som en del af kontraktgrundlaget var en »Beskrivelse« og et »Tillæg til beskrivelse…«.

Den 12. november 2015 fremkom R [et firma, der rådgiver vedrørende skimmel] med et tilsynsnotat og en handlingsplan vedrørende fugt- og skimmelproblemer i tagkonstruktionen.

Den 13. januar 2016 afgav R en kvalitetssikringsrapport efter afrensning og udtørring af krydsfiner i tagkonstruktionen. Ifølge rapportens konklusion vurderedes den udførte affugtning og afrensning at være gennemført med tilfredsstillende resultat.

Den 14. marts 2016 blev ejendommen forsøgt afleveret, men BH nægtede som følge af fejl og mangler at modtage den.

I en rapport af 7. april 2016 konstaterede … A/S, at der i aftryksplader fra ejendommen var konstateret høj forekomst af levedygtige svampesporer. Der var tale om penicillumarter, som ved givne betingelser er i stand til at producere toxiner, som kan give anledning til sundhedsmæssige gener.

Ved mail af 13. april 2016 bestred R måleresultatet foretaget af … A/S.

Den 20. april 2016 blev ejendommen på ny forsøgt afleveret. BH nægtede imidlertid bl.a. på grund af konstateret skimmelvækst fortsat at modtage ejendommen.

Der blev herefter iværksat syn og skøn, og skønsmanden, Ejvind Bjerre, konkluderede den 5. december 2016 på baggrund af en rapport fra Dansk Bygningsanalyse, at der var massivt skimmelangreb i huset. Skimmelangrebet skyldtes ifølge rapporten, at skimmelsaneringen ikke var udført i tilstrækkeligt omfang.

Efter supplerende syn og skøn og en omfattende skriftveksling blev voldgiftssag anlagt ved klageskrift af 27. april 2018.

  1. Voldgiftsrettens bemærkninger og resultat

Beløbene i det følgende er, medmindre andet er anført, inkl. moms.

4.1 AFLEVERINGSTIDSPUNKTET

Fastlæggelsen af tidspunktet for aflevering af byggeriet kan være af afgørende betydning for flere af sagens tvistepunkter, og der må derfor, inden der forholdes til de enkelte krav, tages stilling hertil.

Parterne er enige om, at byggeriet er afleveret, men de er uenige om, hvornår aflevering har fundet sted.

BH har gjort gældende, at aflevering først kan anses for at have fundet sted i forbindelse med E’s daværende advokats skrivelse af 16. oktober 2017, hvor E efter BH’s opfattelse de facto ophævede entrepriseaftalen.

E har derimod gjort gældende, at aflevering fandt sted i forbindelse med afleveringsforretningen den 20. april 2016.

E har som nævnt erklæret sig enig i, at aflevering harfundet sted, og det lægges, som sagen er forelagt for voldgiftsretten, til grund, at der er enighed om, at afleveringstidspunktet, hvis det ikke er den 20. april 2016, er den 16. oktober 2017.

Der er ikke oplysninger, der entydigt viser, hvornår aflevering fandt sted.

Der er således momenter, der taler for, at aflevering fandt sted den 20. april 2016, ligesom der er momenter, der taler imod, at aflevering fandt sted på dette tidspunkt.

Ved den stillingtagen til spørgsmålet, der skal ske, må der foretages en afvejning af de pågældende momenter.

Ved denne afvejning må det lægges til grund, at det ikke er bestridt, at BH ved afleveringsforretningen den 20. april 2016 var berettiget til at afvise aflevering, jf. herved AB 92 § 28, stk. 2. E har således alene gjort gældende, at BH ikke udnyttede deres ret til at afvise aflevering. Der henvises til det, der er anført i E’s påstandsdokument …, som blev gentaget under proceduren for voldgiftsretten.

Efter en samlet vurdering af de oplysninger, der foreligger, herunder ordlyden af indkaldelsen til afleveringsforretningen og referatet fra denne og den efterfølgende skriftveksling og det øvrige forløb, finder voldgiftsretten, at det ikke med fornøden sikkerhed kan fastslås, at aflevering fandt sted den 20. april 2016.

Det lægges derfor i overensstemmelse med det ovenfor anførte til grund, at aflevering fandt sted den 16. oktober 2017.

4.2 E’S KRAV

4.2.1 E’s ubestridte krav

E har ubestridt krav på betaling af 1.032.500 kr., som udgør 2. (sidste) rate af entreprisesummen, og 85.443,75 kr. for udførte ekstraarbejder, i alt 1.117.943,75 kr.

4.2.2 E’s bestridte krav

E har herudover fremsat en række bestridte krav for udført ekstraarbejde mv. Disse krav, der beløber sig til 144.536,30 kr., gennemgås nedenfor under pkt. 4.2.2.1-4.2.2.11.

4.2.2.1 Udskiftning af Douglas-plader mv. – 18.361,25 kr.

BH har bestridt, at pladerne blev skiftet, men at udskiftning faktisk fandt sted må efter de fremlagte fakturaer fra … Byg …, L … og … Tagdækning ApS … anses for dokumenteret.

Det lægges efter bevisførelsen, herunder den senere konstatering af skimmelforekomst, til grund, at udskiftningen af pladerne var nødvendig som følge af fugt i pladerne. Ansvaret herfor påhviler E, og det er derfor også E, der skal afholde udgiften til at skifte pladerne mv.

Den omstændighed, at BH1 ved mail af 16. november 2015 … påtog sig at betale op til 8.500 kr. for udskiftning af de 8 værst opfugtede plader, kan under de foreliggende omstændigheder, herunder at ansvaret for udskiftningen klart påhvilede E, og at BH befandt sig i en tvangssituation, ikke tillægges betydning.

Ingen del af E’s krav vedrørende posten udskiftning af Douglas-plader mv. tages derfor til følge.

4.2.2.2 Arbejdsløn – 8.750 kr.

Kravet på i alt 8.750 kr. består af 2 poster på henholdsvis 7.000 kr. og 1.750 kr., jf. mail af 22. januar 2016 fra E ….

Beløbet på 7.000 kr. angives i mailen at være arbejdsløn i forbindelse med udskiftningen af Douglas-pladerne, jf. ovenfor pkt. 4.2.2.1, og tages af de grunde, der er anført under punkt, ikke til følge.

Beløbet på 1.750 kr. angives i mailen at være arbejdsløn i forbindelse med udvidelse af ovenlys i køkken.

Arbejdet med udvidelse af ovenlys i køkken er imidlertid af E fremsat som et selvstændigt krav, jf. nedenfor pkt. 4.2.2.11, der også må anses at indeholde arbejdsløn.

Ingen del af posten arbejdsløn tages derfor til følge.

4.2.2.3 Udvidelse af huset – 22.000 kr.

BH har anerkendt, at huset efter deres ønske blev opført med et større antal m2 end aftalt i kontrakten, men de har bestridt at skulle betale herfor, idet de har gjort gældende, at der blev indgået en mundtlig aftale om, at en række andre aftalte ydelser til gengæld ikke skulle leveres.

BH har imidlertid ikke bevist, at en sådan aftale blev indgået, og E’s krav om betaling af 22.000 kr. tages derfor til følge.

4.2.2.4. Udvidelse af garagen – 2.835 kr.

Af de grunde, der er anført under pkt. 4.2.2.3 om udvidelse af huset, tages E’s krav om betaling af 2.835 kr. for udvidelse af garagen til følge.

4.2.2.5 Ændring og montering af udvendige vinduer og døre – 65.875 kr.

Ifølge pkt. 31 i den beskrivelse, der var en del af parternes kontrakt …, skulle vinduer og døre være antracitgrå udvendigt og hvide indvendigt. Tilsvarende var anført i tillæg til beskrivelse … med tilføjelse af, at vinduer og døre skulle være af fabrikatet Rationel.

Efter leveringen reklamerede BH over, at den antracitgrå farve havde en anden glans, end de havde forudsat.

E afviste reklamationen med henvisning til, at BH havde fået den antracitgrå farve, som de havde bestilt, og at der ikke i kontraktbeskrivelsen var stillet krav om en speciel glans, hvorfor de havde fået … ‘s standardglans.

Da BH imidlertid fastholdt deres krav om omlevering, rettede E henvendelse til sin leverandør, L, der indvilligede i pr. kulance og dermed uden betaling at levere nye alu-profiler.

Det krav om betaling af 65.875 kr., som E har fremsat, består af en materialepris på 61.875 kr., som L havde oplyst i et tilbud af 31. marts 2016 …, og arbejdsløn i forbindelse med udskiftning af profilerne på 4.000 kr. ….

E har gjort gældende, at BH skal betale beløbet på 61.875 kr., selv om E fik de nye alu-profiler leveret gratis og dermed ikke har afholdt denne udgift, idet synspunktet er, at der er tale om en leverandørrabat, som tilkommer E, og som er BH uvedkommende.

Dette synspunkt kan voldgiftsretten ikke tiltræde. Det anerkendes, at en rabat, som en entreprenør får ved en leverandør, normalt tilkommer entreprenøren, således at entreprenøren i forhold til bygherren er berettiget til at kræve en højere pris, end entreprenøren har betalt til leverandøren. I den foreliggende situation, hvor E må forudsættes allerede at have fået rabat ved den første vinduesleverance, ville der imidlertid være tale om, at E fik »rabat« 2 gange, hvilket falder uden for, hvad E med føje har kunnet forvente og indrette sig på.

Kravet om betaling af 61.875 kr. for nye alu-profiler tages derfor ikke til følge.

Derimod tages kravet om betaling af 4.000 kr. for arbejdet med udskiftningen af profilerne til følge, da BH må bære ansvaret for, at deres ønske til glans ikke var præciseret i kontraktbeskrivelsen.

4.2.2.6 Meromkostning til klinker – 8.812,80 kr.

Ifølge tillægget til kontraktbeskrivelsen … var der afsat 250 kr. pr. m2 til indvendige klinker.

Det indvendige areal, der er beklædt med klinker, udgør ubestridt 129,6 m2,

Det rejste krav om betaling af 8.812,80 kr., der fremkommer som differencen mellem 129,6 m2 a 250 kr. pr. m2 lig med 32.400 kr. og 129,6 m2 a 318 kr. pr. m2 lig med 41.212,80 kr., er opgjort i E’s mail af 16. maj 2016, ….

Beløbet på 318 kr. pr. m2 er det beløb, som E anser sig for berettiget til at kræve for de klinker, som BH havde valgt, jf. mail af 26. oktober 2015, ….

Ifølge fakturaen for indkøbet af klinkerne … kostede de 187,50 kr. pr. m2 (150 kr. + moms), men hertil skal ifølge E lægges den rabat i forhold til den vejledende udsalgspris, som E gør gældende at have opnået, og som skal komme E til gode. Herved fremkommer beløbet på 318 kr. pr. m2 svarende til, at E har fået en rabat på lige knap 70%. E har imidlertid ikke dokumenteret, hvilken rabat E faktisk opnåede, og voldgiftsretten, der finder en rabat på knap 70 % urealistisk, lægger derfor en sædvanlig rabat på 25% til grund. Herved fremkommer en pris pr. m2 på 234,38 kr. pr. m2 (187,50 kr. + 25%).

Da dette beløb er mindre end det aftalte rammebeløb på 250 kr. pr. m2, tager voldgiftsretten ikke nogen del af posten meromkostninger til klinker til følge.

4.2.2.7 Ændring af trægulve – 159 kr.

Voldgiftsretten finder det ikke dokumenteret, at E har udført ekstraarbejde vedrørende trægulvene for 159 kr.

Kravet tages derfor ikke til følge.

4.2.2.8 Ekstra indkøb af inventar – 1.197 kr.

Under dette pkt. har E krævet 1.197 kr. svarende til den udgift ud over det rammebeløb på 100.000 kr., der ifølge kontraktbeskrivelsens pkt. 73 … var afsat til alt fast inventar og hårde hvidevarer, som E gør gældende at have haft, når der er taget hensyn til den fastkunderabat, som E gør gældende at have opnået og at være berettiget til at regne sig til gode.

Punktet skal sammenholdes med pkt. 4.3.2.2.3 nedenfor, hvor BH har krævet 23.403,20 kr. svarende til det beløb, som E (efter BH’s beregning) for fast inventar og hvidevarer har betalt mindre end det nævnte rammebeløb på 100.000 kr.

Det fremgår af faktura af 1. december 2015 fra … og mail af 28. oktober 2015 fra … Køkkenet …, at der blev indkøbt elementer til køkken og bad for henholdsvis 11.886 kr. og 67.983 kr. I indbetalingskort af 5. november 2015 fra … Køkkenet til E … er udgiften til … Køkkenet dog opgjort til 66.000 kr. og ikke 67.983 kr.

Herom har E gjort gældende, at der skal tillægges den rabat, som E har opnået som led i et løbende kundeforhold, således at den pris, som BH skal betale, rettelig udgør 89.311,99 kr.

Herved fremkommer et samlet beløb på 101.197,99 kr. (11.886 kr. + 89.311,99 kr.), hvilket (efter afrunding) overstiger det aftalte rammebeløb med 1.197 kr. svarende til det fremsatte krav.

Da E ikke har dokumenteret størrelsen af den opnåede rabat, og da en rabat som anført efter voldgiftsrettens opfattelse overstiger, hvad der er sædvanligt, tages kravet ikke til følge.

4.2.2.9 Udskiftning af forkerte udluftninger til Genvex-anlægget – 3.831,25 kr.

Det er ubestridt, at levering og montering af ventilationsanlæg oprindeligt var aftalt som en bygherreleverance.

På byggemøde den 23. september 2015 blev det imidlertid ifølge referatet … aftalt, at E skulle levere, montere og tilslutte rør til varmepumpesystem, som BH skulle levere. Til gengæld kunne E undlade at grovplanere omkring bygningen, hvilket ifølge kontraktbeskrivelsens pkt. 10 … var E’s opgave.

E har fremsat kravet om betaling af 3.831,25 kr. i mail af 16. maj 2016 … med teksten »Genvexanlæg (bygherreleverance)«.

Voldgiftsretten finder kravet udokumenteret og tager det ikke til følge.

4.2.2.10 Udførelse af kasse ved Genvex-ventilationsrør til ekstra isolering i garage – 6.543,75 kr.

I kontraktbeskrivelsens pkt. 57 … er det anført, at »Der monteres rør til ventilation iht. producentens anvisninger. Rørene føres i tagkonstruktionen og isoleres iht. krav«.

På et byggemøde den 23. september 2015 … blev det aftalt, at E skulle levere, montere og tilslutte rør til varmepumpesystem, som BH skulle levere.

E har til støtte for sit krav i påstandsdokumentet … anført, at »Som følge af forkerte udluftninger til ventilationsanlægget, der omfattedes af BH’s egen bygherreleverance, måtte E antage … Tagdækning ApS til udførelse af en ændring af udluftningen, således at arbejdet kunne udføres håndværksmæssigt korrekt.«

Voldgiftsretten finder det imidlertid ikke dokumenteret, at det skyldtes BH’s forhold, at den pågældende udgift måtte afholdes, og da voldgiftsretten endvidere finder, at isolering af Genvex-kassen naturligt hører under E’s leverance, tager voldgiftsretten ikke kravet til følge.

4.2.2.11 Udførelse af ekstra lysindfald for ovenlys – 6.171,25 kr.

Ifølge kontraktbeskrivelsens pkt. 37 … skulle monteres »1 stk. ovenlys vinduer som Velux i entré.«

Vinduet fremgår af en tegning, der var en del af kontraktmaterialet …. Dimensionerne fremgår ikke.

I mail af 19. oktober 2015 fra BH1 … er anført »Tagvindue + 1 ekstra … husk bred/skrå lysindfald som det i gangen på … vej 1«.

BH har gjort gældende, at E havde set ovenlysvinduet i BH’s hus på … vej 1 og havde fået vide, at det var således, at ovenlysvinduet (vinduerne) i det nye hus skulle se ud, men dette er bestridt af E og kan derfor ikke lægges til grund.

Voldgiftsretten lægger derfor, og da andet ikke er bevist, til grund, at BH indgik aftale om montering af et standard ovenlysvindue, men efterfølgende fremsatte krav om noget andet og mere.

Herefter, og da kravet ikke er bestridt størrelsesmæssigt, tager voldgiftsretten det til følge.

4.2.2.12 Samlet opgørelse af E’s krav om betaling for bestridte krav.

Efter det, der er anført ovenfor under pkt. 4.2.2.1-4.2.2.11, tager voldgiftsretten E’s krav vedrørende bestridte krav til følge med 35.006,25 kr.

4.3 BH’S KRAV

BH har fremsat krav om betaling for mangler, afholdte udlæg mv., forsinkelse og manglende stillelse af entreprenørgaranti.

4.3.1 Mangler og spørgsmålet om afhjælpningsret

BH har fremsat krav om betaling for mangler på 861.256,75 kr.

E har for så vidt angår en del af de påberåbte mangler bestridt, at der er tale om mangler, og har for så vidt angår de øvrige påberåbte mangler gjort gældende, at E har ret til afhjælpning.

Voldgiftsretten finder imidlertid, at E ved ikke at have udbedret de mangler, som E ved (forsøget på) afleveringsforretning den 20. april 2016 … gav tilsagn om at ville udbedre, og ved gennem sin daværende advokat ved brev af 26. maj 2016 … at gøre gældende, at »ejendommen … er afleveret uden fejl og mangler«, og ved gennem samme advokat ved brev af 24. august 2017 … at have gjort gældende, at »der er leveret en – som udgangspunkt – mangel- og fejlfri ejendom« og i samme brev, i modstrid med det foretagne syn og skøn, at have bestridt, at »der har været problemer med skimmel«, har fortabt enhver ret til afhjælpning.

4.3.1.1 Dampbuler på taget – 15.000 kr.

Der er ubestridt tale om en mangel, jf. E’s påstandsdokument … og fejl- og mangellisten knyttet til referatet fra afleveringsforretningen den 20. april 2016 ….

E’s påstand om frifindelse for kravet støttes således alene på et synspunkt om ret til afhjælpning, som ikke kan tiltrædes, jf. ovenfor under pkt. 4.3.1.

Voldgiftsretten tager derfor kravet til følge.

4.3.1.2 Skimmelsvamp – 365.316,75 kr.

Det er (nu) ubestridt, at der er skimmelsvamp i ejendommen, og udgiften til udbedring er ligeledes ubestridt.

E støtter således alene sin påstand om frifindelse for kravet på et synspunkt om, at E har (eller havde) ret til afhjælpning, eventuelt ved at have fået afhjælpningen udført vederlagsfrit gennem sin underentreprenør, …, der forestod den mangelfulde udførelse.

Voldgiftsretten finder imidlertid som anført under pkt. 4.3.1, at E har fortabt enhver ret til afhjælpning. En entreprenør kan således ikke på den ene side gennem sin (daværende) advokat bestride, at der har været problemer med skimmel …, og samtidig på den anden side påberåbe sig ret til afhjælpning.

Voldgiftsretten tager derfor kravet til følge.

4.3.1.3 Ekstra strømforbrug til skimmelsanering – 52.190 kr.

E har i påstandsdokumentet … øverst i princippet anerkendt, at BH kan kræve betaling for ekstra strømforbrug til skimmelsanering. E har imidlertid bestridt kravet størrelsesmæssigt og har i den forbindelse gjort gældende, at skønsmandens opgørelse af det ekstra strømforbrug til 41.752 kr. ekskl. moms (52.190 kr. inkl. moms lig med BH’s krav) bygger på en forudsætning om, at det var nødvendigt for BH at indleje affugtere, hvilket bestrides.

Voldgiftsretten finder imidlertid ikke grundlag for at anfægte berettigelsen og størrelsen af den pågældende udgift. Det var E (E’s underentreprenør), der var ansvarlig for, at der kom fugt og skimmel i ejendommen, og de bestræbelser på affugtning, som BH foretog, må anses for at have sammenhæng hermed. E’s anbringende om, at BH’s leje af affugtere havde sammenhæng med deres udførelse af malerarbejde som en bygherreleverance, er således uden støtte i sagens oplysninger.

Herefter, og da der ikke er grundlag for at tilsidesætte skønsmandens opgørelse af kravet, tager voldgiftsretten det til følge.

4.3.1.4 Håndklædetørrere – 8.750 kr.

Voldgiftsretten lægger til grund, at parterne efter skønsmandens svar på spørgsmål 6 … er enige om, at vandet i håndklædetørrerne ikke kan blive varmere end vandet i gulvvarmen.

Som en logisk konsekvens heraf kan håndklædetørrerne ikke blive varme, når der i sommerperioden er lukket for gulvvarmen.

Skønsmanden har i det nævnte svar anført, at det ikke i byggeprojektet er anført, at håndklædetørrerne skal tilsluttes og styres specielt, og at skønsmanden derfor mener, at håndklædetørrerne er monteret håndværksmæssigt korrekt.

Dette synspunkt er voldgiftsretten ikke enig i.

I kontraktens tillæg til beskrivelse … er anført, at der skal monteres 2 stk. håndklædetørrere. Det fremgår ikke, at disse håndklædetørrere skal kunne fungere uafhængigt af gulvvarmen, men dette må efter voldgiftsrettens opfattelse anses for en selvfølge. Det siger således sig selv, at der skal være mulighed for også om sommeren at tørre f.eks. håndklæder efter brusebad, selv om gulvvarmen er slukket. Manglende omtale heraf i beskrivelsen kan derfor ikke anses for en projekteringsfejl, og den manglende omtale er heller ikke udtryk for manglende entydighed eller klarhed som nævnt i AB 92 § 2, stk. 2.

E (E’s underentreprenør) burde derfor have indset, at håndklædetørrerne skulle monteres, så de virkede uafhængigt at gulvvarmen, eller i det mindste have indhentet BH’s afgørelse herom, jf. herved AB 92 § 15.

Ansvaret for de mangelfuldt udførte håndklædetørrere påhviler derfor E.

Skønsmanden har i det nævnte svar anslået udgiften til en mulig løsning til 8.750 kr. Uanset om den foreslåede løsning (montering af en returtermostat eller udskiftning af rumtermostaten) lader sig gennemføre, må det anses for sikkert, at en anden løsning, der i så fald lader sig gennemføre (lægning af nye varmeslanger), vil være væsentlig dyrere.

Voldgiftsretten tager derfor kravet til følge.

4.3.1.5 Fuger ved troldtekt – 10.000 kr.

Det fremgår af skønsmandens svar på spørgsmål 7 …, at der de fleste steder er lagt en fuge mellem troldtektlofterne og væggene.

Ifølge besvarelsen af spørgsmål IE … må det lægges til grund, at det er håndværksmæssigt korrekt både at lægge en fuge og ikke at lægge en fuge.

BH har gjort gældende, at der ikke skulle have været fuget overhovedet, og at fjernelse af fugerne ifølge skønsmandens svar på spørgsmål 7 … koster 10.000 kr. Subsidiært har BH gjort gældende, at hvis der skulle have været fuget, skulle der have været fuget overalt.

Ifølge AB 92 § 15, stk. 1, skal entreprenøren indhente bygherrens afgørelse, hvis aftalen og dennes grundlag ikke yder tilstrækkelig vejledning til udførelse af arbejdet.

Det er BH, der bærer ansvaret for det sparsomme projektmateriale, men E havde indgået entrepriseaftalen på grundlag heraf og havde derfor påtaget sig en forpligtelse til at spørge BH først, inden et arbejde, hvis udførelse ifølge projektmaterialet kunne give anledning til tvivl, blev påbegyndt, jf. herved AB 92 § 15.

På denne baggrund finder voldgiftsretten, at E skulle have spurgt BH, forinden fugning blev påbegyndt, og ved ikke at have gjort det har E pådraget sig ansvar for udbedring.

Kravet tages derfor til følge.

4.3.1.6 – 4.3.1.21 [udelades]

4.3.1.21 Revner i sokkel – 16.250 kr.

Skønsmanden har i svaret på spørgsmål 29 … anført, at der er en del mindre, lodrette svindrevner i ejendommens sokkelpuds, og at det efter hans vurdering skyldes en for tynd lecablok, som står alene uden sidestøtte.

Ifølge svaret er der efter skønsmandens opfattelse tale om en projekteringsfejl.

Voldgiftsretten kan tiltræde denne opfattelse og finder ikke grundlag for at fastslå, at E burde have indset dette og derfor underrettet BH, jf. AB 92 § 15.

Da der derfor ikke tale om en mangel ved E’s arbejde, tages kravet ikke til følge.

4.3.1.22 Omfangsdræn – 15.000 kr.

Det er ubestridt, at der ikke er lagt omfangsdræn.

BH har gjort gældende, at det manglende omfangsdræn er en mangel.

E har i påstandsdokumentet … med henvisning til brev af 2. januar 2018 … anerkendt, at det manglende omfangsdræn udgør en mangel.

Da parterne således er enige om, at det manglende omfangsdræn udgør en mangel, er voldgiftsretten, uanset at omfangsdræn ikke fremgår af aftalegrundlaget, processuelt forpligtet til at lægge dette til grund.

E’s påstand om frifindelse for kravet støttes således alene på et synspunkt om ret til afhjælpning, som ikke kan tiltrædes, jf. ovenfor under pkt. 4.3.1.

Voldgiftsretten tager derfor kravet til følge.

4.3.1.23 Manglende kvalitctssikringsmateriale – 27.500 kr.

Det fremgår hverken af kontrakten eller kontraktbeskrivelsen, at E skal levere kvalitetssikringsmateriale.

Herefter, og da en forpligtelse hertil ikke følger af AB 92uden aftale herom, tages kravet ikke til følge.

4.3.1.24 Pudsning af lecablokke – 50.000 kr.

Der er ubestridt tale om en mangel, jf. E’s påstandsdokument ….

E’s påstand om frifindelse for kravet støttes således alene på et synspunkt om ret til afhjælpning, som ikke kan tiltrædes, jf. ovenfor under pkt. 4.3.1.

E har endvidere anfægtet skønsmandens prissætning.

Voldgiftsretten finder, at udgiften til udbedring bør fastsættes til 20.000 kr. og tager derfor kravet til følge med dette beløb.

4.3.1.25 Fuger – 187.500 kr.

Voldgiftsretten har af de fremlagte fotos kunnet konstatere, at murværkets fuger fremstår med varierende farvenuancer.

I svaret på spørgsmål 33 … har skønsmanden i overensstemmelse hermed anført, at han kunne konstatere, at mørtelfugerne i murværket nogle steder varierede i farve.

Skønsmanden har imidlertid efter en omtale af nogle mulige årsager til farvevariationerne også anført, at arbejdet efter hans vurdering er udført håndværksmæssigt korrekt.

Det er voldgiftsrettens opfattelse, at der er flere mulige årsager end de af skønsmanden anførte til, at mørtelfuger kan fremstå med varieret farvenuance, men fastlæggelse heraf ville have krævet uddybende tekniske undersøgelser, som ikke er foretaget.

Hertil kommer, at der oftere ses farveforskelle ved ejendomme opført uden udhæng som følge af større eksponering for vejrlig.

Samlet set finder voldgiftsretten ikke grundlag for at fastslå, at der er mangler ved murværket, som E er ansvarlig for, og kravet tages derfor ikke til følge.

4.3.1.26 [udelades]

4.3.1.27 Huller i gulv og loft – 18.750 kr.

E har i påstandsdokumentet … anerkendt forholdet som værende en mangel.

De huller i gulvet, der er tale om, er huller, som skønsmanden i forbindelse med besvarelsen af spørgsmål 4 om sandpuden har ladet lave. Spørgsmålet er stillet af BH, og ifølge svaret er der ikke fejl (mangler) ved sandpuden.

Det lægges derfor til grund, at E’s nævnte anerkendelse ikke angår hullerne i gulvet, men kun hullerne i loftet.

E’s påstand om frifindelse for kravet støttes alene på et synspunkt om ret til afhjælpning, som ikke kan tiltrædes, jf. ovenfor under pkt. 4.3.1.

E har anfægtet skønsmandens prissætning i svaret på spørgsmål 35 ….

Voldgiftsretten finder ikke grundlag herfor og tager derfor kravet til følge med 6.250 kr.

4.3.1.28-29 [udelades]

4.3.1.30 Samlet opgørelse af BH’s krav om betaling for mangler

Efter det, der er anført ovenfor under pkt. 4.3.1.1-4.3.1.29, tager voldgiftsretten BH’s krav vedrørende mangler til følge med 586.256,75 kr.

4.3.2 BH’s krav vedrørende afholdte udlæg

BH har gjort gældende at have afholdt udlæg, hvoraf nogle er anerkendt af E, jf. nedenfor pkt. 4.3.2.1, mens andre er bestridt af E, jf. nedenfor pkt. 4.3.2.2.

4.3.2.1 BH’s krav vedrørende afholdte udlæg, som er anerkendt af E

4.3.2.1.1 Tilslutning af el – 2.295 kr.

4.3.2.1.2 Gummifuge – antimug – 1.150 kr.

4.3.2.1.3 Nedslag vedrørende lofter – 3.000 kr.

4.3.2.1.4 Besparelse – fliser i bruserum – 2.750 kr.

4.3.2.1.5 Samlet opgørelse af BH’s krav vedrørende afholdte udlæg, som er anerkendt af E

Da kravene under pkt. 4.3.2.1.1 – 4.3.2.1.4 er anerkendt af E, tages de til følge med i alt 9.195 kr.

4.3.2.2 BH’s krav vedrørende afholdte udlæg, som er bestridt af E

4.3.2.2.1 Leje af byggestrømskab – 2.500 kr.

Kravet er ikke dokumenteret og tages derfor ikke til følge.

4.3.2.2.2 Boring af hul til emfang – 2.500 kr.

Kravet er ikke dokumenteret og tages derfor ikke til følge.

4.3.2.2.3 Besparelse – køkken 23.405,20 kr.

Under dette pkt. har BH krævet 23.405,20 kr. svarende til det beløb, som E, efter BH’s beregning, har betalt mindre end det rammebeløb på 100.000 kr., der ifølge kontraktbeskrivelsens pkt. 73 … var afsat til alt fast inventar og hårde hvidevarer.

Punktet skal sammenholdes med pkt. 4.2.2.8 ovenfor, hvor E har krævet 1.197 kr. svarende til den udgift ud over det nævnte rammebeløb, som E gør gældende at have haft til indkøb af inventar og hårde hvidevarer, når der er taget hensyn til den fastkunderabat, som E gør gældende at have opnået og at være berettiget til at regne sig til gode.

Det fremgår af faktura af 1. december 2015 fra … og mail af 28. oktober 2015 fra … Køkkenet …, at der blev indkøbt elementer til køkken og bad for henholdsvis 11.886 kr. og 67.983 kr. I indbetalingskort af 5. november 2015 fra … Køkkenet til E … er udgiften til … Køkkenet dog opgjort til 66.000 kr. og ikke 67.983 kr.

Af såvel det nævnte indbetalingskort som mail af 29. oktober 2015 fra BH1 (… Autoservice) … fremgår det udtrykkeligt, at det var E, der var køber. Den pris, som … Køkkenet beregnede, må derfor antages at have indeholdt en sædvanlig fastkunderabat, som skal regnes E til gode. Den omstændighed, at det var BH1, der havde forhandlet prisen på plads med … Køkkenet, kan heroverfor ikke tillægges betydning.

Voldgiftsretten tager derfor ikke BH’s krav til følge.

4.3.2.2.4 Ventilationshætter – 7.042,38 kr.

BH har i påstandsdokumentet gjort gældende, at ventilationshætterne blev monteret forkert af E (E’s underentreprenør), og at de derfor måtte bestille nye til en pris af 7.042,36 kr. …, som E er forpligtet til at refundere.

Voldgiftsretten finder imidlertid, at levering og montering af taghætter på baggrund af kontraktbeskrivelsens pkt. 56 Varme og 57 Ventilation … var en bygherreleverance. Der er herved også lagt vægt på, at udbudsmaterialet efter AB 92 § 2, stk. 2, skal være entydigt og således udformet, at der er klarhed over ydelsernes omfang og indhold.

Kravet tages ikke til følge.

4.3.2.2.5 Leje af affugtere til skimmelsanering – 27.293,75 kr.

Kravet tages med henvisning til det, der er anført ovenfor under pkt. 4.3.1.3, til følge.

4.3.2.2.6 Prøveudtagning i forbindelse med skimmel – 5.187,50 kr.

E har i brev af 22. februar 2018 … anerkendt kravets retmæssighed, men har efterfølgende i påstandsdokumentet … fragået denne anerkendelse

Prøveudtagningen angår den forekomst af skimmel, som E bærer ansvaret for.

Prøveudtagningen må anses for nødvendiggjort som følge af E’s manglende vilje til at anerkende forekomsten af skimmelvækst.

Kravet anses på denne baggrund for berettiget og tages til følge.

4.3.2.2.7 Samlet opgørelse af BH’s krav vedrørende afholdte udlæg, som er bestridt af E

Efter det, der er anført under pkt. 4.3.2.2.1-4.3.2.2.6, tages BH’s krav vedrørende afholdt udlæg, som er bestridt af E, til følge med 32.481,25 kr.

4.3.3 BH’s krav vedrørende forsinkelse

BH har rejst krav om erstatning i anledning af forsinket aflevering. Erstatningskravet angår 1) ekstra strømforbrug i byggeperioden, 2) forlængelse af entrepriseforsikringen, 3) ekstra omkostninger til byggelån og 4) mistet lejeindtægt.

Det lægges efter byggemødereferatet af 23. september 2015 til grund, at den aftalte (nye) afleveringsdato var den 1. december 2015.

Aflevering skete ikke denne dato, og E var derfor som udgangspunkt erstatningsansvarlig for det tab, som BH måtte have lidt i den anledning, jf. AB 92 § 25, stk. 3. Voldgiftsretten kan således ikke tiltræde E’s synspunkt om, at E som følge af mængden af ekstraarbejder ikke er ansvarlig for (en del af) forsinkelsen efter dette tidspunkt (E’s påstandsdokument …).

Efter almindelige obligations- og entrepriseretlige regler er det en betingelse for at få erstatning, at den erstatningssøgende har reklameret snarest muligt efter, at forsinkelsen er indtrådt, det vil her sige snarest muligt efter den 1. december 2015.

BH berørte første gang, i ubestemte og betingede vendinger, spørgsmålet om erstatning (modkrav) i referatet for afleveringsforretningen den 14. marts 2016 …. I referatet er i pkt. 9 anført, at »BH har PT et modkrav På 92.000 kr. + ca. 149.000 kr. pr. Md.«

Under hovedforhandlingen er det oplyst, at angivelsen af beløbet på »149.000 kr. pr. Md.« beror på en trykfejl og rettelig skal være 14.900 kr. pr. måned.

Uanset dette er der ikke tale om en behørig fremsættelse af et erstatningskrav, da det ikke fremgår, hvad kravet vedrører.

Der må derfor forholdes til hvert at de nævnte 4 krav:

4.3.3.1 Ekstra strømforbrug i byggeperioden – 42.250 kr.

BH har ikke fremsat behørigt krav om erstatning for ekstra strømforbrug i byggeperioden.

E har heller ikke anerkendt et sådant krav.

E’s advokats anerkendelse i brev af 22. februar 2018 … af, at BH har krav på betaling for ekstra strømforbrug i den forlængede byggeperiode, er således i det samme brev udtrykkeligt betinget af, at der er reklameret rettidigt, hvilket der ikke er.

Kravet tages ikke til følge.

4.3.3.2 Forlængelse af entrepriseforsikring – 2.299 kr.

BH har gjort gældende, at E ved brev af 22. februar 2018 … har anerkendt at ville betale kravet, når blot der blev fremlagt dokumentation herfor, hvilket der nu er ved bilag 34 ….

Anerkendelsen af kravet i brev af 22. februar 2018 er betinget af, at der er sket rettidig reklamation, jf. pkt. 4.3.3.1, hvilket der ikke er.

Kravet tages ikke til følge.

4.3.3.3 Ekstra omkostninger til byggelån – 42.510,29 kr.

BH har ikke dokumenteret at have fremsat behørigt og rettidigt krav om erstatning for ekstra omkostninger til byggelån.

Allerede derfor, og da størrelsen af kravet heller ikke er dokumenteret, tages kravet ikke til følge.

4.3.3.4 Mistet lejeindtægt – 108.000 kr.

BH har gjort gældende, at de ville have kunnet udleje deres hidtidige bolig for 4.500 kr. pr. måned, men at de som følge af forsinkelsen med afleveringen af den nye bolig gik glip af denne lejeindtægt, hvilket tab E skal erstatte.

Voldgiftsretten finder det imidlertid ikke bevist, at BH har fremsat et behørigt og rettidigt erstatningskrav, at de ville og kunne have udlejet deres hidtidige bolig, og at de i givet fald kunne have opnået den anførte leje.

Kravet tages derfor ikke til følge.

4.3.3.5 Samlet opgørelse af BH’s krav vedrørende forsinkelse

Efter det, der er anført under pkt. 4.3.3.1-4.3.3.4, tages BH’s krav vedrørende forsinkelse hverken helt eller delvis til følge.

4.3.4 BH’s krav vedrørende manglende entreprenørgaranti – 212.200 kr.

E stillede ikke i overensstemmelse med AB 92 § 6 en entreprenørgaranti, og parterne er enige om, at BH til sikkerhed for E’s opfyldelse af de kontraktmæssige forpligtelser derfor er berettigede til at udøve et tilbagehold.

Parterne er imidlertid ikke enige om den procentsats, hvormed tilbagehold kan ske.

BH har gjort gældende (påstandsdokumentet …), at garantien, hvis den havde været stillet, skulle have været nedskrevet til 10 %. Aflevering må således anses at være sket i efteråret 2017, og uanset at der siden da er forløbet mere end 1 år, skulle der ikke i medfør af AB 92 § 6, stk. 4, have været sket nedskrivning til 2 %, idet mangler endnu ikke har kunnet udbedres på grund af denne sag.

E har gjort gældende (påstandsdokumentet …), at garantien, hvis den havde været stillet, i medfør af AB 92 § 6, stk. 4, skulle have været nedskrevet til 2 %.

Voldgiftsretten bemærker, at en entreprenørgaranti efter AB 92 § 6, stk. 1, medmindre andet fremgår af udbudsmaterialet, skal stilles senest 8 arbejdsdage efter entrepriseaftalens indgåelse. Hvis en garanti ikke bliver stillet rettidigt, kan bygherren give et påkrav om, at den bliver stillet, og hvis det fortsat ikke sker, kan bygherren ophæve entrepriseaftalen. Der henvises til Erik Hørlyck, Entreprise, 7. udgave, side 101 f., Torsten Iversen, Entrepriseretten, 1. udgave, side 290 ff., og AB 18 betænkningen (betænkning nr. 1570/2018) side 84.

De anførte referencer giver ikke holdepunkt for at antage, at en bygherre, der har undladt at reagere på, at entreprenøren ikke har stillet behørig sikkerhed, ensidigt skulle kunne tilbageholde en del af entreprisesummen svarende til, hvad garantibeløbet skulle have været (nedskrevet til), hvis garantien havde været stillet. En bygherre vil alene være berettiget til at tilbageholde et rimeligt beløb til sikkerhed for afhjælpning af mangler, der påtales ved afleveringen. Der henvises til Hørlyck, anførte sted, side 266, og AB 18 betænkningen side 147.

På den anførte baggrund, og da BH ved denne kendelse får erstatning for allerede påtalte og af voldgiftsretten anerkendte mangler, kan voldgiftsretten ikke tiltræde BH’s krav vedrørende manglende entreprenørgaranti.

Voldgiftsretten tager derfor E’s påstand om, at BH’s krav vedrørende manglende entreprenørgaranti alene skal udgøre 41.300 kr., til følge.

Som følge heraf tager voldgiftsretten endvidere E’s selvstændige påstand (ovenfor pkt. 2) om betaling af 41.300 kr. til følge. Der er, da voldgiftsrettens tiltræden af kravet alene beror på E’s anerkendelse heraf, ikke grundlag for at ændre tilbagebetalingstidspunktet i påstanden.

4.3.5 BH’s krav vedrørende indbrud – 25.725 kr.

BH har gjort gældende, at der i september 2017 var indbrud i huset, og at de i den anledning har ret til erstatning, idet aflevering først må anses at være sket den 16. oktober 2017.

Som dokumentation har BH fremlagt et overslag af 26. oktober 2017 fra … ApS … over udgifterne til udbedring af opbrudt dør mv. og genanskaffelse af stjålne hårde hvidevarer.

Øvrig dokumentation for kravet, herunder i form af kvittering for politianmeldelse, fakturaer for reparationsarbejdet og fakturaer for indkøb af nye hårde hvidevarer, foreligger ikke.

E har bestridt kravet og har i den forbindelse gjort gældende (påstandsdokumentet …), at det ikke er dokumenteret, at der overhovedet har været et indbrud, og at omfanget af et eventuelt indbrud og tidspunktet herfor heller ikke er dokumenteret. Endvidere er det ikke dokumenteret, at et eventuelt tab har været forsøgt begrænset ved anmeldelse under den All-Risk-forsikring, som BH har været forpligtet til at tegne …, og at det i relation hertil er uvedkommende, at BH ikke har tegnet forsikring i en længere periode end til den 30. juni 2016 …. Endvidere har BH ikke i udførelsesperioden underrettet E om indbruddet, hvorfor krav heller ikke af denne grund kan rejses.

Voldgiftsretten finder, at BH ikke har ført bevis for deres krav. Kravet tages derfor ikke til følge.

4.4. Samlet opgørelse af parternes krav

Efter det, der er anført under pkt. 4.2 og 4.3, skal BH til E betale 483.717 kr.

Beløbet fremkommer således:

E’s krav, som E har fået medhold for:

E’s ubestridte krav (pkt. 4.2.1) 1.117.943,75 kr.
E’s bestridte, men af voldgiftsretten anerkendte krav (pkt. 4.2.2) 35.006,25 kr.
I alt 1.152.950,00 kr.
BH’s krav, som  
BH har fået medhold for:  
BH’s krav i anledning af mangler (pkt. 4.3.1) 586.256,75 kr.
BH’s krav vedrørende anerkendte udlæg (pkt. 4.3.2.1) 9.195,00 kr.
BH’s krav vedrørende bestridte udlæg (pkt. 4.3.2.2) 32.481,25 kr.
BH’s krav vedrørende forsinkelse (pkt. 4.3.3) 0,00 kr.
BH’s krav vedrørende manglende entreprenørgaranti (4.3.4) 41.300,00 kr.
BH’s krav vedrørende indbrud (pkt. 4.3.5) 0,00 kr.
I alt 669.233,00 kr.

Saldo i E’s favør (1.152.950,00 kr. – 669.233 kr.) = 483.717 kr.

Der er ikke grundlag for at lade nogen del af kravet forrente fra et tidligere tidspunkt end afleveringstidspunktet den 16. oktober 2017.

E’s selvstændige påstand om betaling af 41.300 kr. tages til følge som nedenfor bestemt.

E frifindes for BH’s påstand.

4.5 Sagsomkostninger

E har fået medhold for 483.717 kr. ud af en samlet påstand på 1.186.201,05, og BH har ikke fået medhold i deres påstand om betaling af 258.636,62 kr.

På den anden side har BH med held forsvaret sig imod den del af E’s påstand, som E ikke har fået medhold i, og BH har endvidere haft merudgifter i form af advokatomkostninger i anledning af den beløbsmæssigt videregående påstand, som E ikke har fået medhold i, og de har fået medhold i flere af sagens væsentlige tvistepunkter.

På denne baggrund og efter en samlet vurdering af sagens omstændigheder finder voldgiftsretten, at ingen af parterne skal betale sagsomkostninger til dækning af udgifter til advokatbistand til den anden part.

Med hensyn til udgifterne til det syn og skøn, der blev gennemført inden voldgiftssagens anlæg, finder voldgiftsretten, at udgifterne skal bæres af E med 2/3 og af BH med 1/3. Der er herved lagt vægt på, i hvilket omfang parterne har fået medhold i de stillede spørgsmål og på omkostningerne forbundet med at besvare de pågældende spørgsmål. Den udgift til syn og skøn, der skal fordeles, udgør ifølge Vestre Landsrets kendelse af 4. december 2017 … 174.137,45 kr., hvortil kommer et beløb på 6.961 kr., som E har afholdt (… og E’s påstandsdokument …), således at det samlede beløb udgør 181.098,45 kr., hvoraf E skal afholde 2/3 svarende til 120.732,30 kr., mens BH skal afholde 1/3 svarende til 60.366, 15 kr. Da E i henhold til den nævnte landsretskendelse har betalt 174.137,45 kr. til BH, men efter det anførte kun skal betale 2/3 af dette beløb svarende til 116.091,63 kr., skal BH i sagsomkostninger til E betale forskellen mellem 174.137,45 kr. og 116.091,63 kr. svarende til 58.045,82 kr. Derudover skal BH i sagsomkostninger til E betale 1/3 af det nævnte beløb på 6.961 kr. svarende til 2.320,33 kr. Derved fremkommer det nævnte beløb på 60.366,15 kr.

De omkostninger, der har været forbundet med voldgiftsrettens behandling af sagen, skal efter det, der er anført om udgifter til advokatomkostninger, betales af BH med halvdelen og af E med halvdelen.

Thi bestemmes

BH skal til E in solidum betale 41.300 kr. den 20. april 2021, medmindre BH inden den 20. april 2021 har reklameret over mangler ved E’s arbejder, der ikke omfattes af denne voldgiftssag.