UGENS DOM: Kan bygherre forlænge reklamationsfristerne, hvis entreprenøren ikke samarbejder?

TBB2025.65 / Sag nr. C- 15691 og C-15844

Voldgiftsrettens kendelse afsagt den 19. september 2024, C- 15691 og C-15844

1. Indledning

Mellem klager, bygherre BH ApS, og indklagede, totalentreprenør TE A/S, er der opstået en tvist om påståede mangler ved udførte arbejder på byggerierne C1 og C2, [Projekt] beliggende i …. Sagen C-15691 angår påståede mangler ved byggeriet C1, mens sagen C-16844 omhandler byggeriet C2.

Vedrørende tidspunktet for færdiggørelsen og ibrugtagningen af C2 fremgår det af lejerliste (bilag L), at de første lejligheder blev udlejet pr. 1. januar 2016 (i alt 15 lejligheder), og for 6 af lejlighederne med indflytning pr. 15. december 2015.

Det fremgår af mailkorrespondance fra TE-V1 til bl.a. BH-V1 den 15. og 17. december 2015 (bilag N og O), at der var gennemført mangelgennemgang af halvdelen af lejlighederne i byggeriet C2, og at de resterende ville blive gennemgået indenfor en uge.

I mail af 18. december 2015 (bilag M) meddelte X Kommune, at kommunen havde afholdt færdigsyn, at bygningen kunne tages i brug, og at der dermed kunne ske indflytning i lejlighederne under forudsætning af, at de indvendige bygningsarbejder var afsluttet.

I mail af 27. december 2015 (bilag P) meddelte UE4-V1 fra UE4, at han den 26. december 2015 havde været alle lejlighederne igennem efter mangellisterne sammen BH-V1 den 26. december 2015, og at rengøringen af de sidste lejligheder ville ske den 4.-5. januar 2016.

X Kommune sendte ibrugtagningstilladelsen den 9. februar 2016.

Det fremgår af fremlagt mailkorrespondance (bl.a. bilag 20, 24-27 og 29), at der i december 2015 blev rejst spørgsmål om tilretning af brandstrategien for byggeriet C2, og at der blev indhentet tilbud på skærmvægge til altaner. Videre fremgår, at maleren i begyndelsen af april 2016 havde meddelt, at der var problemer med finish vedrørende betonentreprisen, og trapperummene derfor endnu ikke var klar til at blive malet.

Der er ikke blevet afholdt 1-årseftersyn i medfør af A BT 93 § 37, hverken for byggeriet C1 eller C2.

BH-V1 efterlyste i mail af 29. juni 2016 (bilag 30) til TE-V1 en tidsplan for udbedringen af problemer med rust på stålkonstruktioner på byggeriet C1. TE-V1 oplyste i mail af 12. september 2016 til BH-V1 (bilag 9), at man nu påbegyndte demonteringen af stålværnene på nordfacaden.

Den 17. november 2020 blev der afsagt kendelse i en voldgiftssag (bilag 7) mellem leverandøren af stålværnene, UE1, og TE. Ved kendelsen fik TE medhold i, at de leverede værn var behæftet med mangler, og selskabets erstatningskrav blev fastsat til 562.194 kr. ekskl. moms i overensstemmelse med det, den udmeldte skønsmand i sagen havde anslået de samlede udbedringsudgifter til. TE havde under sagen gjort gældende, at udbedringsudgifterne var anslået for lavt af skønsmanden, og havde til støtte herfor henvist til, at selskabet havde afholdt 680.848 kr. ekskl. moms til udbedring alene for en del af de værn, som skønsmandens opgørelse angik. Skønserklæringen indgår ikke i nærværende voldgiftssag, og det fremgår ikke af kendelsen, hvilke dele af stålværnene på byggeriet C1, som de anslåede udbedringsudgifter angik.

TE gjorde gældende under en sag mod BH, som blev afgjort ved Retten i Randers’ dom af 17. maj 2023 (bilag 8), at BH skulle friholde TE for den andel af udbedringsudgifterne vedrørende stålværnene, som ikke var blevet dækket ved voldgiftskendelsen af 17. november 2020. BH bestred, at TE havde et krav mod selskabet i den anledning, og TE fik ikke medhold.

Den 10. december 2019 indkaldte BH TE til 5-årseftersyn på byggeriet C1 til afholdelse den 14. januar 2020 (bilag 2). TE deltog ikke i eftersynet, som blev gennemført den 13. januar 2020.

Bygherrerådgiver BH-R udarbejdede en protokol i anledning af eftersynet med angivelse af de forhold ved byggeriet, som var blevet konstateret i forbindelse med gennemgangen (bilag 3). Protokollen blev sendt til TE ved mail af 5. februar 2020 (bilag 4), og hvori BH reklamerede over de beskrevne forhold under angivelse af, at der forelå fejl og mangler ved byggeriet.

Den 21. december 2020 indkaldte BH TE til 5-årseftersyn på byggeriet C2 til afholdelse den 14. januar 2021 (bilag 2). Profilsystemer deltog ikke i eftersynet, som blev gennemført henholdsvis den 14. januar 2021 og 27. maj 2021.

BH-R udarbejdede henholdsvis en protokol i anledning af eftersynet den 14. januar 2021 (bilag 4) og eftersynet den 27. maj 2021 (bilag 3) med angivelse af de forhold ved byggeriet, som var blevet konstateret i forbindelse med de to eftersyn. Protokollerne blev ikke sendt til TE i forlængelse af eftersynene, men blev meddelt selskabet i forbindelse med indledningen af voldgiftssagen C-15844, hvor den var vedlagt klageskriftet af 14. juni 2021 som bilag.

4.  Forklaringer

BH-V1 har bl.a. forklaret, at han kan vedstå den forklaring, som er gengivet i Retten i Randers’ dom af 17. maj 2023.

Han hørte første gang om byggeprojektet på den gamle [grund] i sommeren 2010 under et besøg hos A, hvor han blev tilbudt at gå med i BH. TE-V1 havde købt grunden, hvor byggeriet skulle opføres, for 15 mio. kr. og solgte den til projektet for 25 mio. kr. Ejerkredsen i BH bestod foruden ham selv oprindeligt af B, TE-V1, C og A. TE-V1 havde i 2012 problemer med sin bank, der truede med at lukke ham, og de endte med at købe hans anparter for 3 mio. kr. med en ret for TE-V1 til at købe anparterne tilbage; det var en overordentlig venskabelig aftale. A blev købt ud i 2015 eller 2016.

Det oprindelige projekt forudsatte en anvendelse af nogle af de eksisterende industribygninger, men bygningerne brændte ned under en påsat brand i 2012, umiddelbart inden de skulle mødes med borgmesteren om projektet. TE-V1 var idemanden bag det nye projekt, som de endte med at bygge, og som er tegnet af …. Det var også TE-V1’s ide med en partneringaftale i stedet for en entrepriseaftale. De tre andre partnere havde i modsætning til TE-V1 ingen erfaring med byggeprojekter. Finansieringen kom på plads i 2013. Alle partnerne i partneringaftalen blev bedt om at komme med forslag til underentreprenører, og han selv foreslog UE5. Han husker ikke, om de talte om sammensætningen af styregruppen i aftalens punkt 4.1, men han vil tro, at bygherrerepræsentationen hang sammen med, at de samme tre sad i bestyrelsen. Han mener dog ikke, at C deltog i styregruppemøderne. Han mener ikke, at styregruppen reelt styrede ret meget, da der kun blev afholdt få møder, og da bygherrerepræsentanterne som sagt ikke havde forstand på byggeri. De stolede på TE-V1 frem for at insistere på at følge den aftalte proces og fordeling af opgaver ifølge partneringaftalens punkt 5.1.

Betaling afregninger krævede både hans og TE-V1’s godkendelse. TE-V1 kontrollerede, at arbejderne faktisk var udført, herunder om der var udført f.eks. 20 % eller 30 % af den pågældende entreprise. Han godkendte betalingen i banken, når han havde modtaget den godkendte regning fra TE-V1. TE-V1 modtog alt post stilet til BH, og han blev aflønnet som direktør med 100.000 kr. årligt,

Han husker ikke, om han har set alle garantierne, men han har nok set nogle af dem. Inden han effektuerede nedskrivning af en garanti, spurgte han TE-V1, om det var ok. Denne fremgangsmåde fortsatte, mens samarbejdet mellem dem endnu var godt – også efter at TE-V1 fratrådte som direktør. TE-V1 var således inde over alle garantierne i byggeriet på byggefelt C1, men ikke alle på C2. Det var TE-V1, der besluttede, at garantierne skulle stilles af underentreprenørerne over for BH.

Han vidste godt, hvad garantierne tjente til sikkerhed for. Han vil tro, at han ringede til TE-V1, inden han godkendte nedskrivninger over for banken, men han husker det ikke. Senere, da samarbejdet med TE-V1 var ophørt, spurgte han andre til råds inden nedskrivning. Han har ikke nedskrevet på garantier fra leverandører af værn.

Vedrørende byggeriet C2 varslede de betonleverandøren som garantistiller i anledning af, at der blev konstateret vand i opgangene, men ifølge leverandøren skyldtes problemet, at man havde monteret for små døre. Herudover har de ikke foretaget varsling i anledning af de garantier, som underentreprenørerne i C2 havde stillet.

Det er almindeligt at udleje fra det tidspunkt, hvor de første lejligheder står klar, selvom hele byggeriet endnu ikke er afsluttet; det er for at få penge i kassen. Ejendommen stod således endnu ikke færdig, da de udlejede den første lejlighed i byggefeltet C1 pr. 14. september 2014. Der manglede også en del endnu, da de fik ibrugtagningstilladelsen pr. 28. oktober 2014, men den gang var det meget lettere at opnå en ibrugtagningstilladelse. Ibrugtagningstilladelsen var nødvendig for at få tildelt en adresse og kunne søge boligsikring. Der gik stadig håndværkere og arbejdede på færdiggørelsen af byggeriet C1 i december 2014 og januar 2015; det handlede om finish. Det ligger helt fast, at de ikke var færdige ved årsskiftet. Det var ham og A, som havde kontakten til …, der stod for udlejningen.

Da det viste sig at være svært at udleje lejlighederne i C1, forslog enten TE-V1 eller A opførelsen af lejlighederne på byggefelt C2. Hensigten var at gøre området mere attraktive ved at lukke af ud til …, og det viste sig at være en god beslutning. Han husker, at der i byggeriet C2 endnu stod varmepumper til at udtørre byggeriet indtil ultimo marts 2016.

Det nye afsnit under pkt. 5.3 i partneringaftalen vedrørende byggefelt C2, som omtales i TE-V1’s mail af 15. december 2014, var foranlediget af, at de via banken hørte, at nogle af underentreprenørerne havde klaget over, at de ikke modtog betaling, og at TE-V1 fejlagtigt havde givet indtryk af, at årsagen var manglende betaling fra BH. Tilføjelsen skulle sikre, at underentreprenørerne modtog deres betaling fra TE straks efter BH’s acontobetaling til TE.

Han var ikke klar over, at der skulle afholdes en afleveringsforretning, da byggeriet i C1 var afsluttet. Der var løbende sket udbedring af mangler. Han erfarede senere, at der også skulle afholdes 1-årsgennemgang, og rykkede TE-V1 for en sådan. TE-V1 foreslog, at de kunne klare det en formiddag, og mente, at det kun ville tage 10 minutter. Da han tilkendegav, at der burde afsættes en hel dag, havde TE-V1 ikke tid. Han rykkede flere gange for et tidspunkt til gennemgangen, og der havde i mellemtiden udviklet sig en dårlig stemning i samarbejdet med TE-V1. På et tidspunkt vendte TE-V1 grinende tilbage med beskeden om, at de nu havde fortabt muligheden for en 1-årsgennemgang, hvilket advokat Per Hansen bekræftede. De havde på det tidspunkt afsluttet byggeriet i C2. Han foretog sig ikke noget i forhold til at afholde en 1-årsgennemgang i forhold til C2, selvom han på det tidspunkt var indtrådt som direktør. De afventede 5-årsgennemgangen i stedet.

Han havde slet ikke noget med mangelgennemgangen i december 2015 vedrørende byggeriet C2 at gøre. Det var TE- V1, som tog sig af det.

Tidspunktet for afholdelsen af 5-årsgennemgangen talte de med advokat Per Hansen om. De talte om det omkring 1 år forud for indkaldelsen, og der blev talt om det hen over året. Per Hansen valgte tidspunktet og indkaldte til gennemgangen i december 2019. Ved gennemgangen ønskede de at følge op på alle de fejl og mangler, som dels havde været der allerede på det tidspunkt, hvor 1-årsgennemgangen skulle have været afholdt, dels var kommet dryppende hen ad vejen. De havde navnlig fokus på problemerne med de rustne værn.

Han tog kontakt til BH-R i forbindelse med 5-årsgennemgangen. … fra BH-R oplyste, at afstanden fra overkant sokkel til overkant terræn ikke var udført korrekt. Det samme gjaldt den manglende sokkelrist ved niveaufri adgang. Han mener, at han fulgte op på 5-årsgennemgangen over for TE-V1.

Værnene på lejlighederne i C1 begyndte at ruste allerede efter 3 måneder, hvilket ifølge smeden skyldtes, at værnene ikke var tilstrækkeligt sikret mod korrosion. Derfor valgte de den højere korrosionsklasse C3 til det næste byggeri i byggefelt C2.1 sommeren 2016 blev de runde værn på byggeriet C1 afmonteret på nord- og sydgavlen med henblik på ny sandblæsning og overfladebehandling; det stod TE-V1 for. De er nu udbedret og fremstår ok. TE-V1 havde om de øvrige værn på øst- og vestfacaden oplyst, at disse var fra en anden leverandør. Der havde også i 2016 vist sig problemer med rust på disse værn, men TE-V1 oplyste, at det ville den anden leverandør sørge for udbedringen af. Han

er ikke klar over, hvilke dele af facadeværnene, som prissætningen i skønserklæringen i den tidligere voldgiftssag omfatter. Han husker ikke, at de har drøftet en prisforskel på behandling af gelænder med henholdsvis korrosionsklasse C2 og C3.

Han påtalte problemet med begyndende rust på stålbjælkerne i trappeopgange allerede i byggefasen, men TE-V1 forsikrede ham om, at det ikke var et problem, og at der ville blive monteret en træplade, som dækkede. Det kan godt passe, at der er problemer med fugerne ved 11 vinduer, og det er navnlig mod vest. Problemerne med terrassebrædderne består i, at de bevæger sig så meget ved temperaturudsving, at de springer ud af monteringsclipsene. Problemerne viste sig kort tid efter opførelsen, og de måtte have en tømrer til at fastgøre brædderne, når de sprang ud af clipsene. Han var ikke klar over, at der kunne være tale om en mangel, men gik ud fra, at det var en del af almindeligt vedligehold.

De er aldrig blevet oplyst om, at drænriste ved byggeriet C1 udgik på grund af besparelser, og hvis han havde kendt til konsekvenserne, ville han have krævet at få dem etableret. For 3-4 år siden konstaterede de problemer i en af lejlighederne, hvor gulvet rejste sig, og gulvet måtte skiftes. Årsagen var ifølge …, at terrænet gik helt op til underkanten af mursten. De manglende drænriste resulterer i, at de oplever vand på gulvet, når det regner.

Problemet med hulmålene til dørene i byggeriet C2 skyldtes ifølge UE2-V1, at TE-V1 havde bestilt nogle billigere italienske døre, som var for små til døråbningerne, hvorfor der skulle mures en kant i alle døråbningerne. Det kan godt passe, at der er tale om 24 døråbninger.

I forbindelse med salget af byggeriet er der blevet deponeret 800.000 kr. til afhjælpninger, men det har vist sig at være for optimistisk, da det bliver langt dyrere. Det er aftalt med køber, at de som sælger er forpligtet til at udbedre manglerne, og at det afventer voldgiftssagens afslutning. Han tror ikke, at de har mulighed for at fradrage momsen af udbedringsudgifterne.

BH-V1 har under den fortsatte mundtlige forhandling supplerende til gengivelsen af hans forklaring i protokoludskrift af 7. marts 2024, side 2, 4. sidste afsnit, forklaret bl.a., at fugerne ved dørene måtte skiftes, da de havde været monteret, før betonen var tør. Til a.st. 3. sidste afsnit har han forklaret, at byggeriet ikke var afsluttet på dette tidspunkt, da trapperummene ikke var færdige og bl.a. manglede at blive malet.

Korrespondancen i bilag 21 angår tilbud på varmepumper til trapperummene, der viste sig nødvendige for at afhjælpe store problemer med kondens. Når det var værst, lå der store vandpytter ved indgangsdøren. Trods varmepumperne er der stadig problemer med kondens i trapperummene. Mailkorrespondancen i bilag 28, der angår byggeriet C1, og bilag 36, der angår byggeriet C2, viser, at der i marts 2016 og november 2016 – foruden kondens – stadig var problemer med vand i trapperummene. Korrespondancen i bilag 31 og 32 angår værnene på C1. De røde rustpletter viste sig efter 2-3 måneder. De kæmpede for at få det udbedret, og det endte med en udbedring, men kun af de runde værn.

Korrespondancen i bilag 34 angår udbedringen. TE-V1 var ikke enig i, at BH ikke skulle betale for udbedringen. Det endte med en voldgiftssag mellem TE og leverandøren af værnene, og som TE vandt. Trods det er der endnu ikke sket udbedring for så vidt angår de flade værn mod vest.

Korrespondancen i bilag 24 fra december 2015 viser, at der også var problemer i forhold til færdiggørelsen af byggeriet C2. Der skulle udføres nogle særlige brandtiltag på altanerne mod vest, der bl.a. forudsatte opsætning af særlige stålskillevægge, hvilket først skete hen mod sommeren 2016. Det fremgår af mailen i bilag 25 og 26, at tilbud på stålrammer først forelå i december 2015 og således endnu ikke var produceret. Han husker ikke nærmere om mangelgennemgangen, som er omtalt i mailen af 17. januar 2016. Det var en lang mangelliste, men han var ikke involveret i udbedringen. Mailkorrespondancen i bilag 29 angår trapperummene i byggeriet C2. De havde i december 2015 kunnet konstatere, at trapperummene var drivende våde, hvorfor der måtte opsættes varmekanoner, som de havde stående frem til 1. april 2016. Det kostede ca. 100.000 kr. om måneden i el-udgifter. Det var imidlertid stadig ikke muligt for maleren at færdiggøre trapperummene, da betonfinish først skulle udbedres. Trapperummene blev

derfor først malet efter sommerferien. Det fremgår af korrespondancen i bilag 35, at maleren endnu ikke var færdig i oktober 2016, og at der fortsat var problemer med kondensvand i trapperummene. Malerarbejdet blev aldrig godt pga. kondensproblemerne. Korrespondancen i bilag 36 angår byggeriet C2. Der trængte vand ind fra altangangene under døren til trapperummene. Årsagen er beskrevet af skønsmanden i erklæringerne. Kondensproblemerne var større i C1 end C2, men han kan ikke sige hvorfor. Han kan ikke sige, hvorfor varmepumperne ikke var i drift i byggeriet C1, som det fremgår af korrespondancen. Varmepumperne i trapperummene var ikke en del af den oprindelige entreprise, men blev tilføjet for at opvarme trapperummene.

Korrespondancen i bilag 40 handler om værnene på byggeriet C1. TE-V1 gjorde krav på ekstrabetaling for udgifterne, der var forbundet med at opgradere korrosionsbeskyttelsen fra klasse C2 til klasse C3 pga. problemerne med rust. Han foreslog TE-V1, at TE og BH delte udgifterne, men det ville TE-V1 – som det fremgår af mailen – ikke gå med til. Han mener, at voldgiftssagen mellem TE og producenten af værnene handlede om de flade værn mod vest, og ikke om de runde værn.

TE-V1 har bl.a. forklaret, at han startede TE i 1999. Selskabets aktiviteter har udviklet sig gennem årene og selskabet bygger i dag bl.a. i totalentreprise. Han købte [grund] af Fionia Bank efter, at andre forgæves havde forsøgt sig med et højhusprojekt på grunden. Han drøftede mulighederne for et byggeprojekt med A og kontaktede også andre mulige investorer, heriblandt B, BH-V1 og C. Han er ikke enig i, at de andre ikke havde erfaring med byggeri. A har bl.a. opført to store ejendomme centralt beliggende i … samt en del rækkehuse. B har udviklet store dele af bydelen …, ligesom C for 10 år siden selv stod for et fabriksbyggeri til 50 mio. kr. Investorerne vidste godt, hvad de involverede sig i. Da de andre investorer kom med i projektet, forelå der allerede et godkendt lokalplansforslag, som han selv have udarbejdet i samarbejde med en arkitekt fra …. Planen var, at han og de 4 investorer sammen skulle udvikle projektet for hele [grund]. Det var hans eget forslag, at projektet skulle forankres i en partneringaftale, og projektledelsen skulle varetages af TE-V2. Nogle investorer var mere involveret end andre, men der blev holdt møder, hvor de alle og arkitekten deltog. Han kan ikke genkende BH-V1’s udlægning af styregruppemøderne. De fandt i fællesskab en gruppe af underentreprenører, som de havde tillid til, og som blev anvendt både under byggeriet af C1 og C2. De foretog i fællesskab vurderingen af, om de indhentede tilbud var kontraktmæssige, og traf beslutningen om valg af underentreprenører. Beslutningen om at lade underentreprenørerne stille deres garanti direkte over for BH som bygherre blev også truffet i enighed. BH-V1 og de andre investorer ønskede, at garantierne blev stillet overfor dem og ikke TE. BH blev derved en impliceret part.

Han er ikke enig i, at han som direktør stod ene om den daglige drift. Han havde ingen forpligtelse til at agere selvstændigt som direktør – det foregik i fællesskab. BH-V1 har været med til at forhandle nogle af underentreprisekontrakterne hjem. Profilsystemer udarbejdede underentreprisekontrakterne, men de var alle med til at forhandle priserne.

Det er ikke korrekt, at han blev købt ud på grund af problemer med banken. Det handlede om, at projektet på [grund] trak ud og dermed gav ham udfordringer i forhold til hans planer med andre byggeprojekter, heriblandt …. Byggeriet på [grund] forløb planmæssigt med undtagelse af problemerne med facadeværnene. Byggeriet af C1 var færdig på det tidspunkt, hvor de påbegyndte udlejning, måske med undtagelse af udbedring af nogle uvæsentlige mangler.

Han kan ikke sige, hvad der var årsagen til, at der ikke blev afholdt en afleveringsforretning hverken på C1 eller C2; det var bare sådan det var. Han burde nok have været opmærksom på, at en sådan skulle afholdes, og det burde BH-V1 også. Han var ikke bekendt med, at der skulle være andre mangler ved byggeriet end de værn, som sagen angår.

Udbetalingen til underentreprenørerne blev styret af BH-V1. Der blev afholdt ugentlige byggemøder, hvor staderne løbende blev ajourført og udgjorde grundlaget for hans indstilling til BH-V1 og betaling af underentreprenørerne. Der kan være forekommet enkeltstående eksempler, hvor en underentreprenør har måttet vente på betalingen.

Der var ikke tale om at afholde 1-årsgennemgang på C1. Det var det samme team af underentreprenører på begge byggerier. Var der et problem med mangler på C1, gik underentreprenørerne stadig på pladsen under byggeriet af C2 og kunne afhjælpe eventuelle mangler. Han har aldrig afvist BH-V1’s ønske om en gennemgang af byggeriet. Han kan afvise at have sagt til BH-V1, at fristen for afholdelse af 1-årsgennemgangen var sprunget; sådan arbejder han ikke.

Mailkorrespondancen i bilag C (C1) er illustrativ for den måde, nedskrivning af garantier foregik på – både under byggeriet C1 og C2. Garantierne var stillet over for BH som bygherre, hvorfor det var det selskab, der bekræftede nedskrivningerne.

Han talte selvfølgelig med BH-V1 i anledning af malerens mangelgennemgang og kommunens ibrugtagningstilladelse af byggeriet C2, som fremgår af mailkorrespondancen i bilag M (C2) og bilag P (C2), da der stod lejere og var klar til at flytte ind. Maleren var den sidste, der skulle forlade byggeriet. Han og BH-V1 talte dagligt sammen på det tidspunkt.

Han fratrådte som direktør i BH med udgangen af marts 2016. Byggeriet var afsluttet, og der var ikke længere henvendelser fra bygherre til ham om byggeriet, heller ikke om eventuelle mangler med undtagelse af problemerne med værnene; der var absolut tavshed.

Hvis han var blevet indkaldt tidligere til en 5-årsgennemgang, ville han have haft mulighed for at indkalde sine underentreprenører, hvilket er normal procedure. Den mulighed har han ikke længere på grund af den sene indkaldelse, og der er heller ikke nogen garantier at holde sig til, da de er frigivet af BH.

Det er korrekt, at problemerne med rust på værnene viste sig allerede 2-3 måneder efter opførelsen. TE forsøgte først at få UE1 (UE1) til at udbedre, hvilket ikke lykkedes, hvorfor TE i 2016 valgte selv at forestå en udbedring, der angik 75

% af den monterede stål. Det var kun den vestvendte del af de monterede værn ved svalegangene, der ikke blev udbedret. Målene på de vestvendte værn fremgår af bilag V (C1). Voldgiftskendelsen af 17. november 2020 i bilag 7 (C1) angår det økonomiske opgør mellem UE1 og TE.

Han blev først bekendt med problemerne med rust på stålbjælkerne i opgangene i C1 i forbindelse med tilsynsrapporten. Der er i alt 6 stålbjælker. Problemet skyldes bl.a. fugt i byggefasen kombineret med et uopvarmet trapperum. Det var også ved modtagelsen af tilsynsrapporten, at han første gang hørte om problemer med fugerne, terrassebrædderne og afstanden fra terræn til murværk. Det samme gør sig gældende for alle øvrige mangler i rapporten, herunder også revnerne ved dørhullerne.

På tidspunktet for opførelsen af byggeriet C1 var etablering af sokkelrende ikke et SBI-krav. Hvis bygherre havde ønsket etablering af sokkelrender, ville det blive dyrere, men bygherre fravalgte en sokkelrende. De byggede, som de gjorde, i god tro i forhold til den manglende sokkelrende og sokkelkanten i C1, men tog højde for det under byggeriet af C2. Det var efter aftale og for at spare, at der ikke blev udført en sokkelrende.

TE-V1 har under den fortsatte mundtlige forhandling supplerende forklaret bl.a., at dørhullerne, hvor der blev støbt betonkanter, var til trapperummene i byggeriet C2. Kanterne blev støbt under opførelsen. Begge byggeriet blev projekteret med kolde trapperum, dvs. uden opvarmning og isolering. Det viste sig at give problemer med indeklima, hvorfor bygherre valgte at supplere med varmepumper i byggeriet C1, og som det fremgår af korrespondancen i bilag 36, blev det også tilføjet i forbindelsen med opførelsen af C2. Man kan undre sig over, at man – som det fremgår af mailen og på trods af problemerne med kondens – havde valgt at slukke for anlægget, som netop skulle afhjælpe kondensproblemerne. De kunne ikke konstatere fejl, som forårsagede de problemer med vand i trapperummene, der omtales i bilag 28, men problemerne kunne også skyldes vejrlig, herunder at lejerne tog sne med ind med deres fodtøj.

På det første projekt, byggeriet C1, havde man valgt at udføre værnene i korrosionsklasse C2, mens værnene på det andet byggeri blev udført i klasse C3. De kunne allerede under opførelsen af byggeriet C1 konstatere såkaldte

»pinholes« i malingen. Producenten af de runde værn var part i den omtalte voldgiftssag, som TE vandt. TE havde afholdt mere end 600.000 kr. til udbedringen af de runde værn, men fik ikke dækket det hele under sagen. Værnene mod vest er udført af en anden producent, men er også korrosionsklasse C2.

Efter opførelsen af byggeriet C1 ønskede bygherre, at C2 blev projekteret med større altaner mod vest. Det affødte nogle ønsker til afskærmninger på altanerne, som ikke var en del af det oprindeligt projekterede. Korrespondancen i bilag 25 angår disse afskærmninger, som bygherre ønskede som ekstraleverance. Det indebar behov for en ændring af brandstrategien, og som det fremgår af mailen i bilag 24, blev den ændret af brandinspektøren. Mailen i bilag 27 angår en intern korrespondance mellem TE og L. De monterede stålkonstruktioner skulle gennemgås, og det havde intet med bygherre at gøre. Han husker ikke, hvad korrespondancen i bilag 29 om finish i trapperummene angik, men man kan konstatere af byggemødereferaterne, hvor langt byggeriet var på det tidspunkt.

UE1-V1 har bl.a. forklaret, at han er direktør hos UE1 (UE1). UE1 deltog som underentreprenør i byggeriet C1, og han kendte TE’s formand på byggeriet, TE-V2. Entrepriseaftalen blev indgået med TE-V1, der også var underskriver. BH-V1 var ikke involveret i aftaleindgåelsen, og han mødte ham først i forbindelse med syn og skønsforretningen under voldgiftssagen mod TE. UE1 fakturerede til Profilsystemer, og spørgsmål om betaling blev kun drøftet med TE-V1. UE1 producerede og monterede alle værnene på byggeriet C1. Ifølge udbudsmaterialet skulle værnene være galvaniseret, men TE-V1 bestemte, at værnene i stedet skulle udføres i korrosionsklasse C2. Han sagde til TE-V1, at C2 ikke hørte hjemme i det fri, men TE-V1 fastholdt, at sådan skulle det være, og andre entreprenørers tilbud lød også på korrosionsklasse C2. Der skulle vist stilles en garanti på 50.000 kr. over for TE. Byggeriet fulgte ikke helt tidsplanen, og de kunne ikke montere værnene til tiden. Skønsmanden i den tidligere voldgiftssag vurderede, at rusten skyldtes, at værnene ikke var blevet afrenset godt nok. Det endte med en voldgiftssag, da TE-V1 ikke ville acceptere UE1’s tilbud om afhjælpning. Ved besigtigelsen i forbindelse med skønsforretningen var der foretaget udbedring, idet værnene havde været afmonteret, sandblæst og malet, men det var efter hans vurdering ikke blevet bedre. Han er ikke klar over, om vest facaden også var blevet udbedret. TE-V1 havde tilbageholdt 400.000 kr. til udbedring.

UE2-V1 har bl.a. forklaret, at han er direktør i UE2. Han var også direktør i UE5, der nu er lukket. På byggeriet C1 havde UE5 budt på monteringen af lofter, indvendige vægge, trægulve samt isætning af vinduer. BH-V1, der er hans tidligere svigerfar, har hjulpet ham med mange ting, og TE-V1 kendte han fra andre byggeprojekter. Entrepriseaftalen blev indgået med TE-V1, og BH-V1 var ikke involveret. TE-V1 og TE-V2 stod for det praktiske på byggepladsen. Han husker ikke, hvem garantien blev stillet over for, herunder at den blev stillet over for BH. Vedrørende en mail af 7. maj 2015, der angår et møde i banken om bankgaranti i forbindelse med byggeriets opstart, og hvor vidnet og BH-V1 skulle deltage, har han forklaret, at BH-V1 er hans tidligere svigerfar. Han husker ikke, hvornår de var færdige på C1, herunder om der flyttede lejere ind. På et tidspunkt var de lidt bagud tidsplanen, og han havde folk gående i sommerferien for at indhente det. Fakturering blev sendt til TE, og som regel modtog de betaling til tiden.

UE5 var også underentreprenør på byggeriet C2. Han husker ikke, hvornår han bød på denne entreprise, men måske 1 år efter færdiggørelsen af C1. De indvendige vægge var ikke med i deres underentreprise for C2. Forhandlingerne foregik også denne gang med TE-V1, og byggeriet og byggeledelsen foregik på samme måde. TE-V2 stoppede midtvejs, hvorefter TE-V1 overtog. Han husker ikke, om de blev færdige med byggeriet C2 til tiden. Der var vist noget med, at nogle lejligheder skulle færdiggøres før andre. Da UE5 var færdige, manglede der endnu noget ved opgangene og udvendigt. Det kan godt passe, at der stod varmeblæsere i foråret for at få opgangene tørre, og efter at lejere var flyttet ind.

UE3-V1 har bl.a. forklaret, at han er direktør for UE3. Han blev involveret i byggeriet på [grund] via en fælles bekendt til

2. TE-V1 kontaktede ham og bad om et tilbud på murerentreprisen, der gik på skalmuring. Han forhandlede kun med TE-V1, og tilbuddet blev afgivet over for TE, som entrepriseaftalen også blev indgået med. Han skulle stille en garanti – i hvert fald for så vidt angår C2. Da der ifølge kontrakten var tale om en partneringaftale, skulle garantien stilles over for BH. Byggeriet forløb som andre entrepriser. TE-V1 og TE-V2 stod for byggeledelsen. Han talte aldrig om byggeriet med BH-V1, som han mødte første gang under byggeriet af C2. Der forløb nogle måneder mellem byggeriet af C1 og C2. Som murer er man blandt de første, der bliver færdige på byggepladsen. Han husker ikke, om byggerierne af C1 og C2

blev færdige til tiden. Han husker ikke, om der stod varmepumper under byggeriet af C2, men der var noget med problemer med fugt. Faktureringen skete til TE, men han husker ikke, hvem der nedskrev garantien. I stedet for betaling af dagbøder endte de med at betale for 10 dages leje af et hejs, som de også selv brugte.

Skønsmand, ingeniør Karsten Lindberg, har vedstået sine erklæringer og har supplerende til besvarelsen af spørgsmål 1 i erklæringerne til sagen C-15691 (byggeriet C1) forklaret, at han dels har besigtiget værnene ved svalegangene, som er vist på foto side 4 i klagers støttebilag, dels de franske altaner ud mod vejen (øst), men ikke de buede værn.

Værnene fremstod ikke tilstrækkeligt korrosionsbeskyttede. Han kender ikke opbygningen af måling lagene, men lagtykkelsen varierede meget. Han blev orienteret om, at prisen på udbedring, som fremgik af en anden skønserklæring, kunne lægges til grund. Han har derfor ikke selv regnet på udbedringsudgifterne, men det så ikke helt skævt ud. Stålbjælkerne i trapperum (spørgsmål 2 og 3) var skjult af beklædning, men en enkelt var blotlagt ved besigtigelsen. Han spurgte derfor, om denne var repræsentativ. Hvis de øvrige 5 bjælker også er uden rustbeskyttelse, gør samme problem sig gældende for disse. Det er ikke en gangbar løsning at undlade rustbeskyttelse, men det er ikke noget, som kommunen vil påse, og det fremgår ikke af tegningsmaterialet. Han kan ikke forestille sig, at forvitringerne ved vinduernes midtersprosse (spørgsmål 4) vil udvikle sig yderligere. Normalt vil der være et drænhul til afvanding af kondens. Han vurderer, at det er årsagen til problemet med fugen. Han har ikke talt vinduerne. Terrassen er belagt med kompositbrædder, der bevæger sig meget ved temperaturændringer (spørgsmål 8). Det bevirker, at de henholdsvis støder sammen og trækker sig fra hinanden. En dilatationsfuge kan optage disse bevægelser. Ved besigtigelsen havde de trukket sig sammen. Han har indhentet monteringsvejledningen, der dog ikke indeholdt meget vejledning.

Monteringsvejledningen er den samme, som indgår i sagen (bilag W), og han har i sin besvarelse anvist løsningen på foto 2 på side 14 i vejledningen. Besvarelsen og beregningerne er baseret på oplysningerne på samme side. Det er korrekt, at vejledningen ikke foreskriver anvendelse af dilatationsfuger, men generelt fraråde man endesamlinger. Han konstaterede ved besigtigelsen, at brædderne havde bevæget sig så meget, at de var gledet ud af samlingerne. Det er hans vurdering, at terrassebelægningen ikke er monteret håndværksmæssigt korrekt. Kravene til afstand til terræn (spørgsmål 12) er de samme, uanset om byggeriet skal opfylde BR-10 eller BR-15, da kravene findes i SBI-anvisninger eller erfa-blade og er alment teknisk fælleseje. Den projekterende eller udførende skal være bekendt med og følge kravene ifølge erfa-blade eller SBI. Kommunen vil også være opmærksomme på overholdelsen af afstandskravene til terræn, hvis det fremgår af tegningsmaterialet. Han vil tro, at manglende overholdelse vil blive påpeget. En ibrugtagningstilladelse er ikke en garanti for, at byggeriet er færdigt, da der ikke foretages en gennemgang af kommunen. Besvarelsen af spørgsmål 13 baserer sig på de samme SBI-anvisninger. Niveaufri adgang uden afvandingsrende vil kunne give anledning til bemærkninger ved kommunens byggesagsbehandling.

Tegningsmaterialet viser ikke niveaufri adgang, men et trin, og er uden afvandingsrist.

Skønsmanden har supplerende til besvarelsen af spørgsmål 1 i erklæringerne til sagen C-15844 (byggeriet C2) forklaret, at han har besigtiget alle dørhullerne. Der er i princippet ikke noget galt med løsningen, men der vil opstå en revne, som kun vil kunne skjules med gericht. Problemerne med synlig korrosion var generelt for alle bjælkerne på altangangene (spørgsmål 2), men han har ikke talt dem. Der kunne måles forhøjet fugtindhold i murværket 2 steder (spørgsmål 3). Han kender ikke årsagen, men det vil efter hans vurdering ikke udvikle sig yderligere. Normalt vil man forsøge en mekanisk afrensning, dvs. med en stiv børste, og han har derfor ikke angivet en pris. Den manglende udstøbning omkring gulvafløb (spørgsmål 4) gør sig gældende ved alle 3 afløb – en i hver opgang. De anslåede udgifter til udbedring i svaret på spørgsmål 9 udgør 9.000 kr. pr. opgang, dvs. i alt 27.000 kr. Han har i forbindelse med besvarelsen af spørgsmål 13 og 14 kun besigtiget to stuer, og han skulle ikke foretage destruktive indgreb.

Besvarelsen af spørgsmål 15 angår kun indgangspartier under altanerne. Kravene følger af SBI-anvisninger. Det udførte arbejde svarer ikke til de løsninger, der fremgår af ingeniør- eller arkitektprojektet. Det kan diskuteres, om det vil være nødvendigt med en sokkelrende, da vandbelastningen er minimal pga. de overliggende altangange. Der opstår derfor ikke en sådan vandbelastning, som normalt begrunder en sokkelrende, og det ser ud til, at den udførte løsning fungerer uden problemer. Han så ikke tegn på vandpåvirkning udvendigt, men det vil også typisk kun vise sig indenfor i form af opfugtning af gulve eller skimmelvækst. Hvis der alene var problemer med skimmelvækst og ikke massiv vandindtrængen, ville det ikke være synligt ved besigtigelsen. Indgangene til de tre trappetårne (spørgsmål 17) er udsat for vandbelastning, da de ikke er beskyttet af altaner eller altangange. Man har hverken fulgt

ingeniørtegningerne, der viser en sokkelaffugter, eller arkitekttegningerne, hvor der er en niveauforskel. Løsningen er derfor udført forkert. Ligeledes er bygningen udsat for vandbelastning ved den niveaufrie adgang fra terrasserne, der behandles i svaret på spørgsmål 18, og løsningen er også her udført forkert, men arkitekttegningerne anviser ikke en sokkeldetajle.

UE4-V1 har forklaret bl.a., at han er indehaver af UE4, der forestod malerentreprisen for byggeriet [Projekt] C1 og C2. De stod for at male lejlighederne og trapperummene. Forhandlingerne foregik med TE-V1. Den kreditnota på 30.000 kr., som han forklarede om ifølge dommen af 17. maj 2023 (bilag 10), side 22, var et krav fra TE-V1, da de ellers ville blive mødt med dagbøder. Ifølge byggemødereferatet af 25. september 2014 var de 100 % færdige med at male lejlighederne, mens der endnu manglede 65 % for så vidt angik trapperummene. Man maler altid lejlighederne først, og slutter af med gangarealer og trapperum. Der var flyttet lejere ind i nogle af lejlighederne, da de malede trapperummene og muligvis også enkelte lejligheder. Trapperummene var fugtige, og der skulle opsættes varmepumper, som kørte 1-2 måneder, før de var tørre nok til at kunne males. De kunne måske først begynde at male omkring marts/april. Herefter manglede endnu opsætning af troldtekt-lofter og lidt el-arbejde. Han mener, at der også endnu manglede nogle gulve på altaner, da malerentreprisen var afsluttet.

Malerarbejdet på byggeriet C1 var afsluttet, da de startede på C2. Der var nogle lejere, som flyttede ind i C2, før de var færdige i de sidste af lejlighederne, og herefter manglede endnu maling af trapperum. Han husker, at han var til møde med TE-V1 og en repræsentant fra L2, fordi der var problemer med finishen på betonelementerne i trapperummene. Det skulle udbedres, inden de kunne male, men han husker ikke, hvor lang tid det tog. Der havde forinden været opstillet varmekanoner for at tørre trapperummene. Det er muligt, at de først startede op på at male trapperummene efter sommerferien. Herefter udestod montering af troldtekt-lofter, som det også var tilfældet i C1.

TE-V2 har forklaret bl.a., at han har været ansat hos TE frem til 1. november 2015 og har været projektleder på byggerierne C1 og C2. Byggepladsen var som ved andre byggerier, og de anvendte håndværkere var kendte af »huset« – dvs. ejerkredsen hos bygherre eller TE-V1. Han var ikke en del af udarbejdelsen af kontrakter med bygherre eller underentreprenører, men stod for udarbejdelsen af byggemødereferaterne. Han var med i hele byggefasen vedrørende C1, men stoppede den 1. november 2015, inden C2 var afsluttet. Han husker, at lejeren i nr. 17 flyttede ind i byggeriet C1 tidligere end de andre lejere, som det fremgår af lejelisten i bilag I. Referatet fra byggemødet den 25. september 2014 viser, at alle lejlighederne var færdige og rengjorte, og at der kun manglede småting, før byggeriet var afsluttet.

Han husker, at der var nogle problemer med kondens i de uisolerede trapperum, og at de derfor måtte etablere varmepumper, hvilket er årsagen til, at lofter og maling for så vidt angår trapperummene i byggemødereferatet var angivet til henholdsvis 50 % og 35 %. Men trapperummene kunne benyttes, for ellers havde lejerne ikke kunnet flytte ind. Ifølge indholdet af rapporterne fra mangelgennemgangen af lejlighederne i bilag AP er der kun noteret forhold, som angår finish og rengøring.

Han ved ikke, hvorfor der ikke blev afholdt en formaliseret afleveringsforretning, men forskellen er reelt kun et stykke papir. Måske handler det om, at parterne havde indgået en partneringaftale, og at TE-V1 havde været en del af ejerkredsen hos bygherre. Han husker ikke, at der var kritiske punkter ved byggeriet C2, da han slap byggeriet og TE-V1 herefter tog over vistnok omkring 1. oktober 2015.

5.  Parternes procedure i hovedtræk

BH har i begge sager gjort gældende, at selskabets ikke har fortabt adgangen til at rejse krav i anledning af de mangler, som alle er blevet påvist ved skønserklæringerne – hverken på grund af forældelse eller som følge af for sen reklamation. TE hæfter som totalentreprenør for manglerne, uanset om manglerne måtte kunne tilregnes underentreprenører, og uanset om underentreprenørernes garantier måtte være stillet over for BH som bygherre.

TE-V1 har haft en særlig loyalitetsforpligtelse over for BH, dels som følge af de indgåede partneringaftaler, dels i kraft af sin stilling som direktør, hvilket har betydning for bedømmelsen af forløbet, herunder i forhold til byggeriets færdiggørelse og tidspunktet for reklamationer. TE-V1 har uanset sin særlige loyalitetsforpligtelse handlet i strid med

BH’s interesser bl.a. ved at undlade at indkalde til afleveringsforretning, og han har tillige på retsstridig vis varetaget egne interesser, hvilket bl.a. er fastslået ved Retten i Randers’ dom af 27. oktober 2022. Det vil være åbenbart urimeligt, såfremt den manglende afholdelse af afleveringsforretning indebærer, at BH stilles ringere pga. udløb af frister for reklamation.

BH har i relation til den 5-årige absolutte reklamationsfrist i A BT 93 § 36, stk. 1, gjort gældende, at fristen endnu ikke var udløbet, da selskabet foretog reklamation. Fristen regnes fra afleveringsforretningen, og det påhviler TE som totalentreprenør at færdigmelde arbejderne og indkalde til afleveringsforretningen. Dette er aldrig sket, hvilket må komme TE bevismæssigt til skade. Afleveringen kan først anses for sket fra det tidspunkt, hvor byggeriet var endeligt færdiggjort og alle arbejder var afsluttet. Bevisbyrden herfor påhviler TE. Det kan efter bevisførelsen lægges til grund, at arbejderne først blev afsluttet på et langt senere tidspunkt end udstedelsen af ibrugtagningstilladelserne eller indflytningen af lejere. Der er hverken støtte i litteratur eller praksis for at sidestille tidspunktet for ibrugtagning eller udstedelsen for ibrugtagningstilladelse med aflevering. Dette vil ifølge praksis kræve, at parterne udtrykkeligt har aftalt, at ibrugtagning udgør tidspunktet for aflevering, og der er intet i sagerne der støtter en sådan forståelse. Den absolutte reklamationsfrist kan således ikke regnes fra tidspunktet for indflytning eller ibrugtagning, og den absolutte reklamations var derfor endnu ikke udløbet på tidspunktet for gennemførelsen af 5-årseftersynene på henholdsvis byggeriet C1 og C2. BH har tidligst kunnet anse byggeriet C1 for endeligt afsluttet omkring ultimo 2015 og for C2 omkring marts 2017.

BH har i relation til den relative reklamationsfrist i A BT 93 § 32, stk. 2, gjort gældende, at reklamationen i alle tilfælde er sket inden rimelig tid efter, at manglerne er eller burde være opdaget, og derfor er sket rettidigt. TE-V1, der stadig var direktør i BH på tidspunktet, hvor 1-årseftersynet for byggeriet C1 skulle gennemføres, forhindrede, at eftersynet blev gennemført. TE-V1 har herved på vegne af TE accepteret, at byggeriet først blev gennemgået for mangler i forbindelse med 5-årseftersynet, og tidspunktet for, hvornår pligten til reklamation indtrådte, er som konsekvens heraf udskudt – også for så vidt angår byggeriet C2. Forløbet af samarbejdet, partneringaftalerne og TE-V1’s særlige loyalitetspligt indgår ved fastlæggelsen af, hvornår BH burde havde kendt til manglerne, og tidspunktet indtrådte tidligst omkring 2019/2020 og for nogle af manglerne tidligst på tidspunktet for gennemførelsen af 5-årseftersynet.

BH har i anden række gjort gældende, at selskabets krav ikke er fortabt pga. for sen reklamation, da TE har gjort sig skyldig i groft uforsvarligt forhold, jf. A BT 93 § 32, stk. 2, og § 36, stk. 2, dels ved TE-V1’s tilsidesættelse af sin særlige loyalitetspligt, dels pga. manglernes karakter.

BH har om de enkelte erstatningsposter i sagen C-15691 gjort gældende, at manglerne alle er fastslået i skønserklæringerne. Reklamation er utvivlsomt sket rettidigt i relation til post nr. 1 (manglende korrosionsbeskyttelse af bygningens stålkonstruktioner), som har været genstand for tvist mellem parterne siden kort tid efter byggeriets afslutning. Skønsmanden har vurderet, at de anslåede udbedringsomkostninger ifølge skønserklæringen i den tidligere voldgiftssag mellem TE og leverandøren er retvisende. Stålbjælkerne i post nr. 2 (manglende korrosionsbeskyttelse af inddækkede stålbjælker) har ikke været synlige, men var skjult bag beklædning, og reklamation har først kunnet ske ved 5-årseftersynet. Det kan ikke fastlægges, hvornår forvitringer ved vinduernes fuger (post nr. 3) var synlig, og hvornår man burde have kendt manglerne. For posterne 4-6 (terrassebrædder uden dilatationsfuger, manglende afstand fra terræn til murværk på sokkel og manglende sikring mod vandindtrængen) gælder, at det kræver særlig sagkundskab at konstatere, at forholdende udgør mangler, og BH har først kendt til disse fra 5-årseftersynet.

BH har om de enkelte krav i sagen C-15844 gjort gældende, at det – uanset om forholdene har været synlige – har krævet særlig sagkundskab at konstatere alle manglerne omfattet erstatningsposterne vedrørende dette byggeri med undtagelse af post nr. 8 (revner i væg), men det er ikke godtgjort af TE, at BH burde havde kendt til denne mangel på et sådant tidspunkt, at reklamationen er sket for sent. For de øvrige erstatningsposter gælder, at selskabet først i forbindelse med 5-årseftersynet har fået en viden, som har aktualiseret en reklamationspligt.

Erstatningsposterne skal fastsættes med tillæg af moms, idet BH ikke længere kan fratrække moms af byggeudgifter i selskabets momsregnskab som følge af, at byggerierne er solgt til udlejning.

TE har til støtte for selskabets påstand om frifindelse i første række gjort gældende, at BH’s eventuelle krav på erstatning alle er fortabt som følge af dels forældelse, dels at der ikke er sket reklamation inden rimelig tid, jf. A BT 93 §  3 2, stk. 2, eller inden udløbet af den absolutte reklamationsfrist på 5 år fra arbejdets aflevering, jf. § 36, stk. 1.

TE har vedrørende den absolutte reklamationsfrist gjort gældende, den manglende afholdelse af afleveringsforretning er sket i fælles forståelse mellem BH som bygherre og TE som entreprenør, og at bygherre ved bl.a. BH-V1 har været fuldt ud orienteret om afleveringen og ibrugtagningen af byggerierne.

Årsagen til, at der aldrig blev afholdt en formel afleveringsforretning, har navnlig været de vedtagne partneringaftaler og samarbejdet i øvrigt mellem ejerkredsen bag TE og ejerkredsen bag BH. Partneringaftalerne har været indgået mellem professionelle aktører, hvor personerne bag BH alle havde erfaringer fra andre byggeprojekter.

Partneringaftalerne indebærer en særlig forpligtelse for de involverede parter i byggeriet, som det også er forudsat i partneringaftalerne, herunder gennem etablering af styregruppe mv., og BH’s særlige involvering fremgår også af det forhold, at underentreprenørernes garantier har været stillet direkte over for selskabet som bygherre.

Uanset at der ikke har været afholdt en formel afleveringsforretning, har der været foretaget gennemgang af begge byggerier i forbindelse med færdiggørelsen, og bygherre har været involveret heri. Aflevering er må derfor anses for at være sket i forbindelse med ibrugtagningen af byggerierne.

Der har for begge byggerier været udstedt ibrugtagningstilladelse efter kommunens besigtigelser, og begge byggerier har været udlejet fra det tidspunkt, hvor byggerierne var planlagt at skulle stå færdige. C1 har således været udlejet fra medio september 2014 og C2 fra medio december 2015, og ibrugtagningen må derfor anses for sket på dette tidspunkt. Indholdet af byggemødereferat og rapporter fra mangelgennemgang støtter, at byggerierne var færdiggjort rettidigt ifølge tidsplanen.

Der har faktisk været foretaget mangelgennemgang af byggerierne i forbindelse med færdiggørelsen af arbejderne, og BH ved BH-V1 har været fuldt ud bekendt med resultatet heraf, hvor der alene har været konstateret forhold, som angår spørgsmål om finish og rengøring. Det fremgår både af forklaringerne og tillige for så vidt angår C2 af fremlagt mailkorrespondance. BH-V1 har da også oprindeligt forklaret vedrørende byggeriet C1, at de resterende arbejder alene angik finish. Der er på ingen måde påvist væsentlige mangler ved byggerierne, som vil kunne hindre en aflevering.

Byggerierne har oprindeligt været projekteret med uopvarmede trapperum, og afhjælpningen af kondensproblemer ved etablering af varmepumper kan ikke begrunde, at tidspunktet for aflevering udskydes. BH har da heller ikke gjort gældende, at den manglende opvarmning af trapperum har udgjort en mangel. Det er helt sædvanligt, at der forekommer forhold, som efterfølgende kræver udbedring – som f.eks. tilfældet har været med vandindtrængen under yderdøre ved trapperum – og afhjælpningen af sådanne er uden betydning for fastlæggelsen af tidspunktet for byggeriets aflevering. Kun væsentlige mangler kan begrunde en udskydelse af afleveringstidspunktet, og sådanne er ikke påvist.

5-årseftersyn, der for C1 blev gennemført den 13.januar 2020 og for C2 den 14.januar og 21. maj 2021, gennemførtes således først mere end 5 år efter ibrugtagningen og dermed afleveringen af byggerierne, hvorfor TE’s ansvar for eventuelle mangler er ophørt. BH havde som bygherre ansvaret for at indkalde rettidigt til 5-årseftersynet, hvilket ikke skete, og TE-V1 var på det tidspunkt ikke længere involveret i BH. Overholdelsen af fristen er afgørende for totalentreprenørens mulighed for rettidigt at varsle sine underentreprenører om eventuelle mangler.

TE har i anden række gjort gældende, at BH har fortabt en adgang til at gøre et mangelsansvar gældende som følge af forældelse, og at reklamation ikke er sket rettidigt.

Efter bevisførelsen om tidspunktet for ibrugtagningen af byggeriet C2 finder voldgiftsretten, at ibrugtagningen af dette byggeri må anses for sket ikke senere end ultimo december 2015. Voldgiftsretten har herved navnlig lagt vægt på, at de første lejligheder ifølge en oversigt over udlejninger af lejlighederne blev udlejet pr. 15. december 2015, og på oplysningerne i mail af 27. december 2015 fra UE4-V1 om resultatet af afsluttende mangelgennemgang af alle lejlighederne med deltagelse af BH-V1.

Voldgiftsretten har endvidere bl.a. lagt vægt på, at X Kommune i mail af 18. december 2015 meddelte tilladelse til, at der kunne ske indflytning i lejlighederne, og at kommunen ved brev af 9. februar 2016 fremsendte ibrugtagningstilladelsen. Voldgiftsretten har desuden lagt vægt på, at byggeriet ifølge partneringaftalen forventedes afleveret ultimo 2015. De udestående arbejder, som har fundet sted efter lejernes indflytning, og som efter bevisførelsen alene har angået trapperum med udbedring af finish og afslutning af navnlig malerarbejder, kan efter arbejdernes karakter eller omfang ikke begrunde, at tidspunktet for ibrugtagningen eller afleveringen af byggeriet først kan ases for sket på et senere tidspunkt.

Reklamationspligt mv. 

Ifølge A BT 93 § 36, stk. 1, ophører en entreprenørs ansvar, hvis der ikke forinden er rejst krav mod denne senest 5 år fra arbejdets aflevering. Ifølge A BT 93 § 32, stk. 2, bortfalder entreprenørens ansvar, hvis bygherren ikke har reklameret inden rimelig tid efter, at manglen er eller burde være opdaget.

De påberåbte mangler, som BH støtter de rejste krav på, er alle påvist i forbindelse med gennemførelsen af 5- årseftersyn.

Det er ubestridt, at BH som bygherre ikke indkaldte til 1-årseftersyn til en gennemgang af arbejderne hverken vedrørende C1 eller C2. Der er ikke enighed om årsagen hertil for så vidt angår C1, hvor BH-V1 og TE-V1 har afgivet forskellige forklaringer. Ifølge BH-V1’s forklaring efterspurgte han en gennemgang af byggeriet. Det kan imidlertid lægges til grund, at der faktisk ikke blev foretaget en gennemgang af C1-byggeriet, heller ikke efter at BH-V1 afløste TE-V1 som direktør i BH pr. 1. april 2016, og at der heller ikke herefter blev indkaldt til eftersyn vedrørende byggeriet C2, da der ultimo december 2016 var forløbet 1 år efter dette byggeris ibrugtagning og aflevering.

Ved vurderingen af, om BH har reklameret inden rimelig tid, indgår, om de påberåbte mangler kunne og burde være opdaget under 1-årseftersynet, hvis et sådant havde været gennemført. Efter karakteren og beskrivelserne i navnlig skønserklæringerne og under afhjemlingen gør dette sig gældende for de påberåbte mangler, der knytter an til erstatningsposterne nr. 1 og 4-6 vedrørende C1 (sagen C-15691) samt erstatningsposterne nr. 10-12 og 15-17 vedrørende C2 (sagen C-15844).

For disse – med undtagelse af post nr. 1 vedrørende C1 (manglende korrosionsbeskyttelse af bygningens stålkonstruktioner) – gælder, at BH først foretog reklamation i forlængelse af 5-årseftersynet, og for så vidt angår byggeriet C2 først ved indleveringen af klageskriftet. Voldgiftsretten finder, at reklamationen vedrørende de pågældende erstatningsposter herved ikke er sket inden rimelig tid efter, at forholdene er eller burde have været opdaget, og BH har derfor fortabt eventuelle krav vedrørende disse forhold som følge af for sen reklamation, jf. ABT  9 3, § 32, stk. 2. BH’s eventuelle mangelkrav må for disse erstatningsposter tillige anses for ophørt ved forældelse, idet forældelsesfristen senest er begyndt at løbe på det tidspunkt, hvor de påberåbte mangler burde have været opdaget, jf.  f orældelseslovens § 2 og § 3, stk. 2.

Voldgiftsretten bemærker til post nr. 4 vedrørende C1 (terrassebrædder uden dilatationsfuger), at forholdene ifølge BH- V1 ’s forklaring viste sig kort tid efter opførelsen.

For post nr. 1 vedrørende byggeriet C1 (manglende korrosionsbeskyttelse af bygningens stålkonstruktioner) lægger voldgiftsretten til grund, at problemer med rust også på de vestvendte stålværn ifølge BH-V1’s forklaring havde vist sig i 2016, og at BH havde reklameret over problemerne. BH’s eventuelle mangelkrav vedrørende dette forhold må herefter anses for ophørt ved forældelse på tidspunktet for indlevering af klageskriftet den 21. december 2020, idet selskabet i 2016 havde en sådan viden om forholdene, at forældelsesfristen er begyndt at løbe på dette tidspunkt.

Voldgiftsretten lægger efter indholdet af tilsynsnotatet, der blev udarbejdet i forbindelse med 5-årseftersynet vedrørende byggeriet C1, til grund, at stålbjælkerne, som post nr. 2 vedrører (manglende korrosionsbeskyttelse af inddækkede stålbjælker), var skjult bag inddækning og således ikke var synlige. Det lægges videre til grund, at stålbjælkerne heller ikke havde været synlige på tidspunktet for et 1-årseftersyn. Oplysningen om den manglende korrosionsbeskyttelse kom fra deltagerne i 5-årseftersynet, der bl.a. omfattede BH-V1, som for voldgiftsretten har forklaret, at han havde påtalt den begyndende rust over for TE-V1 allerede i byggefasen. BH’s eventuelle mangelkrav vedrørende dette forhold må herefter anses for ophørt ved forældelse ved indlevering af klageskriftet den 21. december 2020, idet selskabet allerede i byggefasen må anses at have haft en sådan viden om forholdet, at forældelsesfristen er begyndt at løbe på dette tidspunkt.

Voldgiftsretten bemærker vedrørende post nr. 7 om revner ved påstøbning af udvendig dør, at skønsmanden ifølge spørgsmål 1 har været anmodet om at udtale sig om »udvendig dør ved trappetårn på 3. sal« og med henvisning til 2 sider i tilsynsrapporten fra 5-årseftersynet. Tilsynsrapporten indeholder omtale af 3 dørhuller, hvor der er konstateret revner. Det er ikke godtgjort, at der herudover har kunnet konstateres revner i tilknytning til foretagne tilpasning af dørhullerne. Den omstændighed, at der har været foretaget tilpasning af dørhullerne, kunne konstateres allerede ved byggeriets afslutning, hvorfor dette forhold ikke længere kan påberåbes som en mangel, da der ikke er sket reklamation inden rimelig tid, ligesom et eventuel krav har været forældet ved indlevering af klageskriftet. Et eventuel krav vedrørende denne erstatningspost er derfor begrænset til de 3 dørhuller med revner.

For de resterende poster (post nr. 3 vedrørende C1 og posterne nr. 8 og nr. 13-14 samt del af post nr. 7 for så vidt angår 3 dørhuller vedrørende C2) bemærker voldgiftsretten om den absolutte reklamationsfrist følgende.

5-årseftersynet for byggeriet C1, der blev afholdt den 13. januar 2020, fandt sted 5 år og 3 måneder efter byggeriets ibrugtagning og aflevering. For byggeriet C2, hvor der blev foretaget gennemgang af byggeriet henholdsvis den 14. januar 2021 og den 27. maj 2021, fandt 5-årseftersynet sted henholdsvis 5 år og 2 uger og 5 år og 5 måneder efter ibrugtagningen og afleveringen af dette byggeri. TE deltog ikke i eftersynsforretningerne, hvorefter det har påhvilet BH i medfør af A BT 93 § 39, stk. 4, snarest muligt at give skriftlig underretning om eftersynets gennemførelse og om indholdet af eftersynsprotokollen. TE modtog underretning vedrørende gennemførelsen af eftersynet vedrørende C1 den 5. februar 2020, mens selskabet først blev gjort bekendt med de konstaterede mangler vedrørende byggeriet C2 den 14. juni 2021 ved indleveringen af klageskriftet, hvor eftersynsprotokollen indgik som bilag.

BH’s krav som følge af mangler er herved for begge byggerier fremsat senere end 5 år efter arbejdernes aflevering, hvorfor selskabet som udgangspunkt er afskåret fra at rejse krav mod TE i anledning af påberåbte mangler, jf. ABT 93

• 36, stk. 1. Der er ikke oplyst omstændigheder, der giver grundlag for at fravige dette udgangspunkt, jf. A BT 93 § 36, stk. 2.

Voldgiftsretten tager på den anførte baggrund i begge sager TE’s påstand om frifindelse til følge.

Omkostninger

Efter sagernes forløb og udfald skal BH betale sagsomkostninger til TE med 214.500 kr. Af beløbet vedrører 200.000 kr. TE’s udgifter til advokatbistand ekskl. moms, mens 4.000 kr. vedrører gebyr til Voldgiftsnævnet, og 10.500 kr. udgør det beløb, som TE har afholdt til syn og skøn ekskl. moms, og som selskabet efter sagernes udfald skal have godtgjort fuldt ud. Der er ved fastsættelsen af beløbet til dækning af udgifter til advokatbistand lagt vægt på sagernes værdi, omfang og forløb, herunder at der har været afholdt syn og skøn i begge sager ad flere gange, at sagerne har været forhandlet samlet, og at sagerne har været behandlet over flere dage. I øvrigt forholdes med sagernes omkostninger som nedenfor bestemt.

Thi bestemmes

Indklagede, TE, frifindes i begge sager.

I sagsomkostninger skal klageren, BH, til indklagede, TE, betale 214.500 kr.